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Interview d'Alain Pivert,
Directeur général délégué de NAMI, la filiale en charge de la gestion des SCPI et des OPCI de Natixis.
Sous ce nom, encore peu familier du grand public, se cachent néanmoins 35 ans d'expérience en gestion de SCPI. Présentez-nous votre groupe et votre activité immobilière.
NAMI est une filiale d'AEW Europe, le pôle « gestion d'actifs immobiliers » au sein du Pôle épargne de Natixis. AEW Europe est détenue à 40 % par la Caisse des Dépôts et Consignation (CDC) et, indirectement pour 30 % chacune, par la Banque Populaire et le Groupe Caisses d'Epargne. Sa vocation est de mettre à la disposition des clients de la Banque Populaire une gamme de produits immobiliers afin de répondre aux besoins de chaque profil de clientèle. Ses actifs immobiliers sous gestion s'élèvent actuellement à 17 milliards d'euros.
Natexis Asset Management Immobilier (NAMI) est une société de gestion de portefeuille, parmi les premières à avoir été agréées par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) pour créer et gérer des OPCI. C?est elle qui gère les SCPI du Pôle, une activité qui existe depuis plus de 35 ans à la Banque Populaire. Ses actifs sous gestion représentent près de 2,7 milliards d'euros, répartis entre les SCPI (1,2 milliards d'euros) et les OPCI (900 millions d'euros), le solde de 600 millions d'euros étant constitué de biens immobiliers gérés pour le compte d'une autre filiale du Pôle épargne de Natixis Assurance.
Quelles sont les SCPI gérées par NAMI ?
NAMI gère des SCPI classiques, investies en immobilier d'entreprise, essentiellement des bureaux. La société est aussi présente depuis longtemps sur le secteur des SCPI fiscales, en Méhaignerie puis en Robien et, à présent, en Scellier : Fructirésidence, actuellement en cours de collecte.
- En SCPI de rendement, la plus ancienne est Fructipierre, créée en 1974, de type « classique diversifiée ». Son patrimoine est investi majoritairement en bureaux situés en Ile-de-France. Au 31 décembre 2009, elle capitalisait plus de 400 millions d'euros.
- L'autre SCPI historique de la Banque est Fructirégion, investie en bureaux, elle aussi, à 20 % en Ile-de-France et dans les grandes métropoles régionales pour le reste. Avec une capitalisation supérieure à 160 millions d'euros en fin d'année 2009, c'est l'une des plus importantes SCPI régionales.
- NAMI gère aussi la SCPI Barclays Pierre, créée en 2001 par la fusion des sept SCPI provenant de la Banque Barclays, laquelle avait elle-même repris les SCPI Rothschild. Barclays Pierre, dont le patrimoine est très diversifié (80 % bureau, 20 % commerce et hôtellerie) capitalise actuellement autour de 300 millions d'euros.
Les SCPI destinées aux particuliers représentent 1,05 milliards d'euros. NAMI gère séparément deux SCPI dédiées aux institutionnels dotées de 200 millions d'euros d'actifs immobiliers. Le cantonnement est un de nos principes de gestion ; un fonds représentatifs, de façon significative, d'unité de compte dans le cadre de contrats d'assurance vie n'est pas ouvert directement aux particuliers.
Justement, pouvez-vous nous parler de vos stratégies de gestion ?
Premier point, nous avons toujours privilégié le capital fixe pour nos SCPI, pour plusieurs raisons : conserver la maitrise de la collecte, que l'on peut plus facilement adapter au marché immobilier ; assurer une meilleure liquidité des parts, le marché de la revente donnant satisfaction depuis la réforme de 2002. De plus, pour les nouveaux investisseurs, ce marché secondaire permet d'anticiper l'évolution du marché immobilier. Ainsi, les prix de transaction reflètent au mieux la valeur des parts, décorrélée du prix des actifs immobiliers sous-jacents.
Deuxième point, dans la conjoncture immobilière que nous avons connu au cours des deux dernières années, nous n'avons pas recherché de collecte importante ni de gros investissements. Nous avons privilégié la performance à la taille des opérations. Avec l'accord du conseil de surveillance de l'une des SCPI, nous avons même souscrit un emprunt en 2009 pour profiter, malgré une faible collecte, des opportunités de marché qui se présentaient au 1er semestre.
Troisième point, au moment où la conjoncture s'est resserrée, on a préféré arbitrer des actifs (100 millions d'euros sur 3 ans dans Fructipierre) plutôt que de pousser la collecte. Cette restructuration du patrimoine a permis ensuite de se repositionner sur le marché avec les capitaux disponibles et l'emprunt. Sur Barclays Pierre, nous avons poursuivi la restructuration des patrimoines très épars du fait de la fusion. De nombreuses petites unités ont souvent pu être cédées à des utilisateurs, pour des prix supérieurs à ceux qu'en auraient donnés des investisseurs. Nous avons pu acheter ensuite de plus grosses unités dans de bonnes conditions, au moment où le crédit se faisait rare et où le marché était favorable aux investisseurs qui disposaient de capitaux propres.
Votre attachement aux SCPI ne vous empêche pas de vous intéresser aussi aux OPCI, puisque NAMI en gère déjà plusieurs. Le deux ont-ils vocation à cohabiter ?
Oui, bien sûr. Autant nous sommes d'ardents défenseurs de la SCPI du capital fixe, autant nous estimons qu'il y a aussi le besoin, pour les épargnants, d'un produit à capital variable qui viennent compléter l'offre de placement immobilier collectif non coté. C'est pourquoi nous avons été parmi les premiers à développer un OPCI « retail », c'est-à-dire « de détail », destiné au grand public.
Il s'agit de Fructifrance Immobilier, une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV). Elle est composée d'immobilier à 65 % (dont très peu d'actions de SIIC, pour limiter le risque boursier) et d'actifs financiers pour 35 % (25 % de valeurs mobilières obligataires et 10 % de liquidité). Par rapport à la SCPI, l'OPCI offre, a priori, une performance plus faible mais aussi une moindre volatilité dans la mesure où la poche obligataire joue le rôle d'amortisseur. L'entrée et la sortie, qui s'effectuent en valeur d'actif net, sont moins soumises à l'influence des marchés immobiliers.
Le rendement prévisible de distribution est de l'ordre de 4 % à 4,5 %, tout à fait compétitif avec les performances actuelles de l'assurance vie, par exemple. On peut même espérer un meilleur rendement du fait des bonnes acquisitions qui ont été réalisées à un point bas du marché immobilier. N'oublions pas, en effet, que le moment de l'achat et de la revente d'actifs immobiliers par le fonds est déterminant pour sa performance. En revanche, il faut reconnaître que le marché obligataire est moins favorable actuellement, mais la « duration », c'est-à-dire la durée de conservation des obligations, n'est pas la même que celle des biens immobiliers. La performance de la poche obligataire peut donc être améliorée dans le temps.
La collecte de Fructifrance Immobilier a vraiment démarré dans le réseau au cours du 4e trimestre 2009, les premières acquisitions ayant été réalisées - dans de bonnes conditions, comme je le disais précédemment - avec les capitaux d'amorçage apportés par la banque. L'objectif de cet OPCI est de répliquer le marché immobilier d'entreprise en France en tenant compte de sa répartition en nature et en géographie. L'acheter, c'est investir à 65 % sur le marché immobilier d'entreprise en France. La collecte visée est de 100 millions d'euros, à échéance fin 2010 ou mi-2011. Les frais de souscription de l'OPCI sont modérés : 5 %, dont 2 % pour le distributeur, et 3 % de répercussion des frais d'achat des immeubles.
Si les OPCI grand public n'en sont encore qu'a leurs débuts, avez-vous constaté, comme d'autres sociétés de gestion de portefeuille, un engouement très fort de la part des institutionnels pour les OPCI RFA ?
En effet, à côté de son premier OPCI « retail », NAMI a déjà créé et gère 9 OPCI RFA (à règles de fonctionnement allégées), réservés à des investisseurs qualifiés et aux institutionnels. Avec plus de 1 milliard d'euros en gestion, NAMI est leader sur ce secteur avec une part de marché de 16 %. L'OPCI RFA s'avère être une solution particulièrement appropriée pour l'externalisation du patrimoine immobilier des grandes entreprises. Certaines y trouvent une source d'approvisionnement en capitaux afin de soutenir leur développement. D'autres comme ce fut le cas de Casino avec ses supermarchés et ses supérettes, y voient aussi le moyen de préserver les comptes de l'entreprise commerciale.
N'oublions pas que les nouvelles normes comptables obligent les entreprises à intégrer, dans leurs comptes annuels, les plus-values ou les moins values immobilières. En cas de retournement de conjoncture, l'intégration des baisses de valeur d'un patrimoine immobilier important peut tout simplement plomber le résultat de l'exercice, quand bien même l'activité de l'entreprise est restée constante.
Comment voyez-vous le proche avenir des fonds immobiliers non côtés et quelles sont vos perspectives de développement ?
On assiste à un retour très net vers l'immobilier des épargnants et des institutionnels, notamment les assureurs de taille moyenne qui apprécie les SCPI pour l'allocation immobilière dans le fonds général. Il ne faut cependant pas laisser les institutionnels prendre trop d'importance dans une SPCI pour ne pas compromettre sa liquidité en cas de cessions massives. Par ailleurs, la preuve est désormais rapportée que les deux catégories de fonds immobiliers non cotés, SCPI et OPCI, peuvent cohabiter.
En ce qui concerne les perspectives de NAMI, l'objectif est la croissance, interne et externe. En interne, le développement de la collecte par le recours à de nouveaux canaux de distribution, les conseils en gestion de patrimoine indépendants (CGPI) venant s'ajouter à notre réseau bancaire habituel. En croissance externe, nous sommes attentifs à toute reprise qui se présenterait, comme nous l'avons fait il y a dix ans en reprenant (puis en fusionnant) les SPCI de la Banque Barclays. La politique de gestion et d'arbitrage dynamique que nous avons appliquée à la SCPI Barclays Pierre a été couronnée de succès.
