SCPI : In fine ou amortissable

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15 octobre 2010 •14:32

Sujet déjà abordé sur ce forum, pour un TMI 14 ce n'est pas avantageux du tout, n'oubliez pas que le IN FINE en final vous fait payer plus d'intérêts et donc l'avantage n'est que pour les gros TMI qi compensent par la réduction fiscale importante.

Par contre vous pouvez envisager une solution mixte consistant à par exemple emprunter sur 15 ans en amortissable avec l'idée de rembourser par anticipation au bout de 10 ans.... De cette manière vous faites du IN FINE sur un peu plus d'un tiers de la somme emprunté ... et ce montage est tres simple. il suffit simplement de bien négocier le contrat de pret pour ne pas avoir de pénalités en cas de remboursement anticipé.

dalli

15 octobre 2010 •14:48

amortissable !

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15 octobre 2010 •14:50

voici un exemple cadrant avec vos données :

emprunt de 100 000 euros à 3,50% soit 579,96 *240

au bout de 15 ans, vous devez encore 31 880 euros

D'un autre coté avec 20 000 euros placés à 3,20% net, vous obtenez en 15 ans 32 079 euros, soit de quoi rembourser le prêt à cette date (chose que vous ferez ou non selon les conditions du moment).

Pendant 15 ans vous avez déduit plus d'intérêt que sur un prêt sur 15 ans.

dalli

15 octobre 2010 •15:30

ok avec aeaaz, il faut négocier les IRA au départ

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15 octobre 2010 •22:06

même si les hypothèses de départ ne sont pas assez détaillées.
Selon moi, avec 0 de nantissement, il faut espérer obtenir environ 3.65% annuels sur le contrat d'AV. Ca parait quand-même faisable, non?

Mais ouiping pourrait détailler ses hypothèses : apport? nantissement envisagé?

dalli

15 octobre 2010 •22:54

mais on peut être sûr.

Avec les fonds en €, ce ne sera pas possible du tout, il faut donc une partie de risque.

En aout 2007, un de mes clients a tenu ABSOLUMENT à arbitrer en action la TOTALITE de la confortable PV que j'avais mise de coté.
Je n'ai jamais réussi à l'en dissuader.
Il ne me reproche rien du tout mais comme nous n'arriverons jamais à avoir le capital maintenant, il nous faut trouver un plan B.

Je ne suis pas satisfaite de ce dossier ni de moi.

Du coup, un crédit long arrive presque au même résultat qu'un in fine avec les taux du moment et comme TMI de 14%, je jouerai la sécurité.

Bon après chacun accepte sa dose de risque.

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16 octobre 2010 •10:47

Le in-fine est plus complexe a mettre en oeuvre. Si ouiping veut investir moins de ca et n'a pas le patrimoine en rapport (proprietaire, de l'epargne financiere en plus) le in-fine rajoute des contraintes et devient encore moins utile ces jours ci
Le 3.65% net, avec Fortuneo qui fait de la pub pour du 3.75% brut et le taux des OAT qui baissent... Bonne dose de risque action a prendre alors

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16 octobre 2010 •10:54

Les données de départ sont les suivantes :

Apport : 0. Crédit de 100k€

Taux : amortissable : 3,8% avec assurance, in-fine : 4%.

Pour du in-fine, nantissement du contrat AV. Pour l'amortissable, caution du crédit mutuel d'un cout de 700€.

J'ai essayé de bidouiller un peu avec le simulateur d'immobail et j'ai l'impression qu'en prenant les options prudentes (valorisation faible des SCPIs et rendement de l'AV prudent), on s'en sort mieux avec un taux amortissable.

Il me semble que le in-fine aura plus d'intérêt en cas d'une hausse régulière et importante des revenus des SCPI et des taux d'intérêt. C'est une hypothèse à laquelle j'ai du mal à croire.

Qu'en pensez vous ?

merci.

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16 octobre 2010 •12:01

le nantissement se fera sur l'AV que je commencerai à alimenter en parallèle du prêt (dans les 300€ par mois de versement).

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16 octobre 2010 •12:05

Pour moi il n'y a pas photo, toutes mes études menées sur le sujet m'ont conduit à ce qu'un TMI14 n'a aucun intérêt à partir sur du IN-FINE.
En dehors c'est vrai , peut être de faire plaisir à sa Banque du fait qu'il va payer beaucoup plus d'intérêts...

dalli

16 octobre 2010 •22:16

n'est pas convaicu :

Calcul simpliste

100 K€ en in fine à 4% sur 20 ans :
IE : 80 000
Loyer : 5% : 100 000

Fiscalité : 20 000 * 26% = 5 200

AV : 4% donc avec une prise de risque et 300 € : dans 20 ans :107 200 avant impôts
Après impôt : 101 000 (avec la fiscalité actuelle pour un couple marié)

Débours :

Loyers : + 100 000
IE : - 80 000
Fisc : - 5 200
AV : - 72 000

Total- 57 200



100 K€ en amort sur 20 ans à 3,8%

Débours :

Loyers : + 100 000
IE : - 44 600
Fisc : - 14 400
Crédit : - 100 000

Total : - 59 000

On arrive donc au même résultat (car 20 ans) mais avec le risque in fine de ne pas avoir le capital pour le banquier en net de fiscalité.

Donc si on espère vivre jusqu’au bout, mieux vaut l’amort et faire comme le suggérait aeaaz, si décès avant le terme, le in fine est un meilleur coup pour la famille !

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17 octobre 2010 •08:52

Et comme Ouiping a des enfants jeunes, il lui faut choisir l'amortissable.

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17 octobre 2010 •20:56

Hmm il me semble que vous oubliez un petit détail : le remboursement par mois n'ets pas le meme entre amortissable et infiné.

je pense que si vous ajoutez le delta mensuel à 4%, le resultat va un peu changé.

Personnellement, même avec un TMI à 14% il y a 4 ans, le infiné était plus intéressant que l'amortissable.

dalli

18 octobre 2010 •11:16

In fine :

Crédit : 4 000 €/An
AV : 3 600
IR : 260

Total : 7 860


Amort :

Crédit : 7 200
AV : 0
IR en moyenne : 720

Total en moyenne : 7 920


Donc le même débours comme énoncé ci-dessus.

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18 octobre 2010 •14:31

en amortissable, l'exposition au risque fiscal et de variation de taux de l'AV diminue avec le temps.
En in fine, ils augmentent.

Pour une difference de 1000 euros sur les 20 ans du pret l'amortissable est presque aussi rentable et beaucoup moins risque.

Sauf si votre scenario est que les taux d'interet vont fortement remonter, auquel cas le rendement de l'AV remontera aussi et le in-fine sera nettement plus rentable. Mais la c'est l'immo qui se plante, donc pourquoi acheter de l'immo?

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18 octobre 2010 •14:42

Ah non, en amort., le risque sur la fisca augmente, puisque le revenu foncier augmente (au début, on paye plus d'intérêts et moins de remboursement de K, puis, avec le temps, c'est l'inverse).

dalli

18 octobre 2010 •18:28

mais j'en ai tenu compte dans le débours.

in fine = débours constant
amort = débours en augementation


ben il aura qu'à refaire une autre investissement quand la fiscalité sera plus lourde.

ici on voit qu'il n'y a pas de gros impact que l'on fasse l'un ou l'autre en réalité. Dans la vraie vie, il peut aussi y a voir d'autres raisons que celle évoquée dans cette file.