SCPI : Fusion SCPI BNP

http://www.pierrepapier.fr/bnp-paribas-reim-marie-ses-scpi/

BNP Paribas REIM marie ses SCPI
Publié le 2 décembre 2011

La société qui figure parmi les plus importants gestionnaires de SCPI entreprend de rationaliser sa gamme.

La SCPI « Accès Valeur Pierre » sera à la tête dun patrimoine de 1,3 milliard deuros

Trois SCPI gérées par BNP Paribas, Valeurs Pierre Union, Accès Pierre et Valeur Pierre Alliance, ont entrepris de se rapprocher. La dernière absorbera les deux premières avant de changer de nom et dadopter la dénomination « Accès Valeur Pierre ».

Ces trois SCPI qui possèdent des portefeuilles dimmeubles assez comparables poursuivent avec cette fusion le but de constituer une société sécurisant ses dividendes grâce à une plus grande mutualisation des immeubles et de leurs locataires en vue dassurer une plus grande régularité des revenus locatifs. Les associés des trois SCPI bénéficieront pour leur part dun marché secondaire de leurs parts plus large et plus dynamique. Dans le cas où toutes les SCPI saccorderaient sur ce projet, la SCPI qui résulterait de cette fusion détiendrait 131 actifs représentant une valeur de réalisation de lordre de 1,3 milliard deuros investis essentiellement dans des bureaux situés à Paris et en Région Parisienne. La fusion prendra effet rétroactivement au 1er janvier 2012.

Les parités retenues pour les opérations de fusion reposent sur la moyenne de la valeur patrimoniale et la valeur moyenne de rendement de chaque société. Quelle que soit la pondération des valeurs patrimoniales et des valeurs de rendement, les rapports déchange ou parités se sont révélés très comparables. Ce qui aboutit à une parité de 0,625 part de Valeur Pierre Union pour 1 part de Valeur Pierre Alliance et à 1,70 part dAccès Pierre pour une part de Valeur Pierre Alliance.

Les assemblées générales prévues le 2 janvier 2012 en première lecture et, le cas échéant, le 10 janvier 2012 en deuxième lecture, seront appelées à statuer sur la fusion-absorption.

Et Investipierre va absorber la SCPI immobilière privée France Pierre

Pour les mêmes raisons que celles avancées pour le rapprochement des trois autres SCPI du groupe (solidité des dividendes et sécurisation des flux de loyers), Investipierre va absorber Immobilière Privée France Pierre. Le patrimoine de la nouvelle sera composé de 200 immeubles (principalement des bureaux) situées à Paris, en Région parisienne et en province. Les porteurs de parts dimmobilière Privée France Pierre recevront 10 parts Investipierre pour sept parts apportées. Les assemblées générales prévues le 3 janvier 2012 en première lecture et, le cas échéant, le 11 janvier 2012 en deuxième lecture, seront appelées à statuer sur la fusion.

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33 réponses

03 décembre 2011 18:10
obligé de fusionner pour assurer les revenus locatifs ?

21 décembre 2011 07:30
j'ai reçu le dossier de fusion investipierre.
Beaucoup de lecture mais peu d'informations.
Heureusement les frais de fusion sont assez peu élevés
22 décembre 2011 16:48
dans l'affaire ?
22 décembre 2011 20:54
L intérêt des porteurs de parts est évident : payer les honoraires pour réaliser ces opérations
25 décembre 2011 14:51
Il manque un élément dans l exposé du mariage qui est proposé : Celui-ci pourrait ne pas avoir lieu en raison de litiges antérieurs non réglés -
26 décembre 2011 09:04
Si à chaque procédure judiciaire, il faut attendre la décision de justice finale avant de faire quelques chose. Les SCPI vont etre figées de nombreuses années grace à certains
26 décembre 2011 11:25
Qu est-ce qui justifie que certaines SCPI soient rachetées successivement par d autres - pour la deuxième ou troisième fois en quelques années (Cortal Pierre ) - Perso, je n ai pas remarqué de plus value sur la performance - Il faut peut-être mieux ralentir ce processus dans sa course lorsque des motifs juridiques justifiés permettent de freiner cette évolution ,et la débauche d honoraires à la clef , qui sont payés finalement par les souscripteurs
26 décembre 2011 13:49
de quels honoraires parlez vous ? des honoraires de fusion? Le projet de fusion mentionnent il ces honoraires?
26 décembre 2011 19:19
Cette charge semble être explicitement notifiée dans le pavé de 99 pages qui a été adressé aux porteurs de parts concernés - Il suffit de rechercher le paragraphe
29 décembre 2011 20:18
La lecture du projet de fusion est très interessante, et je suppose que que ceux qui annoncent des honoraires, l'ont lu et seront capable de m'indiquer ce fameux paragraphe que je n'ai pas vu. Sinon je continue à croire qu'il n'y a pas d'honoraires de fusion
05 janvier 2012 19:16
Il n'y a pas d'honoraires de fusion prélevés par la société de gestion.
Les honoraires de notaire ont été négociés de façon assez serré me semble-t-il.
Il y a une imposition des plus values latentes, mais avec un régime favorable à double titre : c'est celui en vigueur avant le 31/01/12, et les plus values sont déduites des moins values (ce qui n'est ordinairement pas le cas en matière immobilière). Pour Immobilière Privée France Pierre que je connais mieux, l'imposition est insignifiante, et permet de remettre à prix certains immeubles dans des conditions plutôt favorables.
En ce qui concerne IPFP, les honoraires de la société de gestion vont se trouver en deçà après fusion que ce qu'ils étaient actuellement.

Je ne suis généralement pas un forcené des fusions, et, en ce qui concerne BNP Paribas, je regrette et ai du mal à comprendre qu'ils aient réalisées ces fusions successivement sur plusieurs années, plutôt que toutes d'un coup. Cela aurait effectivement couté moins cher aux associés.
Au cas particulier, en tant qu'associé et membre du CS d'IPFP, j'ai voté favorablement, après réflexion en particulier sur le volet fiscal.

Je vous conseille de faire de même. Il n'est pas trop tard pour voter : les AG n'ont pu se tenir sur première convocation faute de quorum, et se tiendront la semaine prochaine.
Et c'est même nécessaire.
07 janvier 2012 11:24
Le Français n étant pas ma langue maternelle , excusez-moi d avoir mal interprété les paragraphes suivants :
- Rémunération du Conseil de Surveillance :
Il est également proposé d ajuster la rémunération du Conseil de Surveillance pour l exercice 2012...
(probablement à la baisse )
Il a été également pris en compte sur 2011-2012
le nouveau taux de commission de gestion de la societé de gestion...
(probablement à la baisse )
Résolution à caractère ordinaire :
Fixation de la rémunération de la société de gestion pour les Cessions de biens Immobiliers
(probablement à la baisse )
et Cerise sur le gâteau :
LA SOCIETE DE GESTION RECEVRA :
EN REMUNERATION DE LA PREPARATION ET DE LA REALISATION DE L AUGMENTATION DE CAPITAL , DE L ETUDE DE L EXECUTION DES PROGRAMMES etc soit 11.96
---
qui est probablement déductible du taux identique de la Gestion courante , ce qui tombe bien , c est le même aussi (en vigueur au 1er Décembre 2011 )
11 janvier 2012 17:29
Tout n'est pas stable effectivement dans les rémunérations.

En ce qui concernent les jetons, ils passeraient effectivement pour le conseiller de base de 1 500 pour Investipierre et 1 481 pour IPFP à 2 000 . C'est vrai que c'est plus.
Pour ce prix là, je vais 4 ou 4 fois à Paris dans l'année, de Chambéry, c'est-à-dire que j'y passe la journée. Heureusement que je travaille dans le train, parce que ce n'est pas une journée rentable.
Mais je suis aussi membre du CS d'Atout Pierre Diversification, qui ne paie pas de jetons de présence, ce qui ne m'empêche pas la même assiduité aux réunions.
Certains membres étaient dans les deux conseils Ils vont voire leurs jetons baisser Les membres concernés ont voté néanmoins la fusion.
Et dans deux ans, il y aura une réduction du nombre de membres de 25 (ce qui est trop, mais la conséquence de la fusion) à 12 ; donc 13 membres au moins perdront leur poste du fait de la fusion.
Et le budget, qui était avant fusion de 44 000 , passera à 30 000 .
Mais il est vrai que, dans l'immédiat, le budget des jetons augmente.

Les frais de gestion sont alignés sur les 2 SCPI qui ne sont plus qu'une, à la baisse.

Pas de changement pour les frais sur arbitrage.

Frais prélevés par la société de gestion pour la fusion : j'avoue ne pas avoir trouvé ce que vous dites dans le traité de fusion, mais aucun frais n'était prévu dans ce qui a été présenté au CS d'IPFP. Pouvez vous me dire à quelle page cela figure, et j'évoquerai le sujet lors du prochain CS.
11 janvier 2012 18:17
11 janvier 2012 18:30
J avais imaginé que l expédition de ce pavé de 99 pages à plusieurs dizaines de milliers de porteurs de part ne serait pas gratuit et j ai voulu en avoir le coeur net ,
c est donc à la 96 ème page en bas à droite que je trouvé ce paragraphe :
LA SOCIETE DE GESTION RECEVRA EN REMUNERATION DE LA PREPARATION ET DE LA REALISATION DES AUGMENTATIONS DE CAPITAL une commission de souscription de ...11.96 % J en déduit donc que ce sont les porteurs de parts qui déboursent le prix de la Fusion-Absorption qui s élève à 11.96 %
--------------------
... suivi d un paragraphe qui indique que la Société de Gestion perçoit une commission de gestion soit 11.96 % également pour l administration courante de la SCPI
12 janvier 2012 11:06
OK, j'ai compris.

Je ne trouve pas l'info à la page 96, pcq je suis sur le document de fusion Investipierre IPFP, et que vous êtes sur le projet de fusion de d'autres SCPI (sans doute Valeurs Pierre Alliance et Union avec Accès Pierre).

Le § que vous visez n'est pas relatif aux frais de fusion, mais aux frais d'augmentation de capital qui pourront être réalisées ultérieurement sur ces SCPI. Pour lesquelles il y aura effectivement, comme pour toute SCPI, des frais destinés d'une part à rémunérer les réseaux distributeurs, et d'autre part à indemniser la SCPI des frais qu'elle devra engager pour acquérir des biens avec le produit de la souscription.

Rassurez vous, ces frais ne sont évidemment pas perçus à l'occasion de la fusion.
12 janvier 2012 18:17
La première intervention - de Yogi-Mla - indique bien qu il s agit de 3 SCPI précises :
Trois SCPI gérées par BNP Paribas, Valeurs Pierre Union, Accès Pierre et Valeur Pierre Alliance, ont entrepris de se rapprocher. La dernière absorbera les deux premières avant de changer de nom et d'adopter la dénomination « Accès Valeur Pierre ».
Je reviens sur ce fameux paragraphe de la page 96 :
LA SOCIETE DE GESTION RECEVRA EN REMUNERATION DE LA PREPARATION ET DE LA REALISATION DES AUGMENTATIONS DE CAPITAL - ...11.96 % .
Je ne suis pas l Evangile :
Mais s il s agit de nous informer des honoraires perçus lors de chaque augmentation de capital dans le futur , je ne vois pas pourquoi il est nécessaire de le mentionner dans le projet actuel de Fusion Absorption .
Le paragraphe suivant indique que la Societé de Gestion perçoit une commission de gestion du même pourcentage : Alors dans ce cas , quel montant d honoraires payera un nouveau souscripteur ???
12 janvier 2012 21:12
Les travaux administratifs en tous genres ont dû mobiliser passablement de personnel qualifié et durer plusieurs semaines - L impression des dizaines de milliers de pavés et leur envoi n ont pas dû être gratuits pas plus que l organisation des Assemblées , Convocations etc Le coût de cette fusion doit certainement se chiffrer en millions :
Forcément quelqu un doit mettre la main à la poche pour payer tout ça - Vu que les bénévoles se font rares
Alors qui paie l addition finale ??
13 janvier 2012 10:20
Libre à vous de ne pas me croire, et de rester persuadé que la fusion (qui ne constitue pourtant pas une "augmentation de capital", aura couté 11,96 % à la SCPI, donc à vous, soit des millions (d'euros (je suppose que vous ne parlez pas en francs d'avant 1959).
Je comprends du coup que vous dormiez mal.
Si cela avait été le cas, je n'aurais approuvé la fusion ni en CS, ni en AG. Et vous m'auriez lu sur le forum Boursorama beaucoup plus tôt !
Mais je dors sur mes deux oreilles
16 janvier 2012 12:05
des dates choisies : documents reçus le 19 décembre (veille du départ en vacances pour nous) pour une assemblée le 2 janvier (bon calcul pour une assistance la plus minime possible)
Cotations suspendues jusque vers la mi-février, c'est à dire impossible donc pour ceux qui voulaient vendre, afin d'éviter de payer le nouvel impot sur les plus-values de le faire avant le 1er février, date limite !
Comme je ne crois pas qu'ils soient sots à la BNP, je pense qu'il s'agit là d'une manoeuvre délibérée, et à mon sens contestable !

(pour être en règle avec la loi : positions Valeur Pierre : 428 VP Alliance, 52 VP Union)
16 janvier 2012 16:29
Plusieurs interventions de ma part au sujet du coût de cette fusion - indolore pour les porteurs de parts puisqu aucun coût n est mentionné dans la brochure de 96 pages qui détaille les conditions de la fusion font que dans ma précipitation j ai omis de mentionner le même thème que vous , à savoir qu entre Noel et nouvel an , pas de soucis , on à juste le temps pour dormir tranquille sur ses deux oreilles ..
16 janvier 2012 22:30
En effet , il faut interdire toutes les decisons pendant les vacances scolaires, mais aussi pendant l'hiver car il fait trop froid pour aller assister aux AG, au printemps car il y a du jardinage à faire, l'été il fait bien trop chaud et l'automne est réservé à la chasse et à la cueillette des champignons.
18 janvier 2012 23:45
Il n'y a pas eu autant de précipitation que vous ne l'imaginez.
Les fusions ont été évoquées dans les bulletins du 3° Trimestres.
L'accélération du mouvement a pour cause justement la modification de fiscalité : réalisées après le 31/01, les fusions aurait été fiscalement beaucoup plus onéreuses (et personnellement, j'aurais voté et fait voter contre après cette date).
Par contre, le blocage du marché secondaire jusqu'à mi février est problématique pour ceux qui auraient voulu vendre avant le changement de fiscalité. Je ne désespère pas qu'il soit rouvert avant le 31/01, mais ce n'est effectivement pas certain.
Rien n'empêche par contre de vendre de gré à gré : voyez le nombre de files sur le sujet sur ce forum.
19 janvier 2012 13:22
Nous sommes déjà le 19/01 et je pense qu'il ne doit pas être facile de vendre en gré à gré des SCPI en pleine transformation.
Et personne n'a répondu à la question de yogi :quel est l'intérêt des associés dans cette fusion ?
19 janvier 2012 22:36
J ai pu mettre la main grâce à un initié sur un extrait d un courrier recommandé adressé par un porteur de parts de la SCPI à la BNP :
-----------------------------------
"BNP Paribas REIM propose en effet à des dizaines de milliers dassociés, avec un très court préavis et, de surcroît, en pleine période de fêtes de fin dannée, lexamen précipité de questions de la plus haute importance, suivant un ordre du jour où la confusion semble avoir été recherchée :
· En quoi la question de votre rémunération, subrepticement introduite au détour dune révision statutaire, est-elle reliée aux deux questions principales ?""
-----------------------------------
28 janvier 2012 16:50
La fusion est réalisée , je viens de recevoir la distribution du RAN qui etait prevue en cas de fusion
28 janvier 2012 21:39
Page 26 : "Prime de fusion :
Cette prime représente la différence entre la valeur des biens et droits apportés et le montant de l augmentation de capital de votre société destinée à rémunérer ces apports ???? = Combien ????
17 février 2012 07:33
Le marché secondaire de France Investipierre a reouvert le 9 fevrier.
26 février 2012 00:54
de prendre conscience de la contrepèterie d'Hubert.
26 février 2012 01:11
27 février 2012 14:32
J'ose espérer qu'il ne l'a pas fait exprès !
27 février 2012 15:05
té
27 février 2012 15:30
Prime de Fusion
A l'occasion de la fusion, la SCPI qui absorbe reçoit de l'absorbée des actifs (essentiellement immeubles, + divers) en contrepartie de quelques passifs (provisions, dettes, essentiellement les loyers reçus d'avance) ; la différence constitue la valeur nette des apports, pour lesquels l'absorbant émet des actions, remises aux associée de l'absorbée.
Comptablement, la valeur de ces actions est éclatée entre le nominal et, pour l'excédent par rapport à la value nette, une "prime de fusion".
C'est purement technique, et ne nuit pas plus aux associés de l'absorbant que de l'absorbée. Pour désamorcer les craintes de certains, cela ne profite pas non plus à la société de gestion

Excusez moi pour la contrepèterie, je n'ai pas pu résister à cette plaisanterie de potache
27 février 2012 16:04
et c'était par-fait ! J'en ris encore.

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