Fonds de fonds : les SCI de SCPI
Publié le 28 octobre
2010
http://www.pierrepapier.fr/fonds-de-fonds-les-sci-de-scpi%E2%80%A6/
L a pierre-papier offre des ressources quon ne soupçonne pas toujours ! La première étape est simple : plutôt que dinvestir directement dans un bien immobilier, avec toutes les contraintes que cela suppose (sélection du bien, achat, gestion, sans parler de la question du coût), on achète des parts ou des actions dun fonds ou dune société qui a pour mission dacheter et de gérer des biens immobiliers. Mais on peut imaginer daller encore plus loin dans le processus : acheter des parts ou des actions dun fonds ou dune société qui a pour mission dacheter des parts ou des actions dautres fonds ou sociétés intervenant dans le secteur immobilier
Cest la technique du fonds de fonds.
Des avantages
Quel est lintérêt de cette formule ? Le premier est de diversifier encore plus les risques. Par exemple, vous pouvez imaginer un fonds qui achète des parts de SCPI ; les unes spécialisées dans les bureaux à Paris, dautres dans les bureaux en province, dautres encore dans les commerces. Evidemment, en cas de crise économique majeure, toutes ces SCPI souffriront, mais pas en même temps, et la diversification permet de traverser sans gros soucis les trous dair dans une zone géographique donnée ou un secteur dactivité. Aux vertus de la diversification sajoutent celles de la sélection : le fonds de fonds sera investi, du moins on peut lespérer, dans les supports les mieux gérés. Dans un univers où tout le monde se connaît, le gérant du fonds de fonds pourra sélectionner les gérants qui ont su dans le passé réaliser les meilleures performances. Bref, en investissant de cette façon, on met a priori toutes les chances de son côté pour avoir en portefeuille les produits les plus performants.
Des inconvénients
Ce raisonnement peut évidemment être contredit. Répartir son argent entre plusieurs fonds eux-mêmes investis dans une multitude de biens immobiliers, cest une façon de ne pas faire de choix : si lon recherche vraiment la performance, il vaut mieux ne pas se disperser, il faut avoir des convictions fortes et placer son argent sur les zones géographiques ou les secteurs qui offrent les meilleures perspectives. Par définition, le fonds de fonds ne peut quoffrir des performances moyennes, les gains offerts par un ou plusieurs fonds étant compensés par des scores plus médiocres réalisés par les autres. Enfin, et cest sans doute le reproche le plus pertinent, avec les fonds de fonds, on superpose les frais de gestion : à la rémunération des gérants de fonds vient sajouter celle du gérant de fonds de fonds
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Un choix limité
Au total, la formule est toutefois jugée suffisamment pertinente pour que les professionnels se voient proposer de nombreux fonds de fonds. Pour les particuliers, le choix est plus limité. En ce qui concerne les SCPI (nous verrons une autre fois ce qui se fait en matière de fonds dOPCVM), seuls deux fonds de fonds, à notre connaissance, leur sont proposés : ils se présentent sous la forme de SCI (sociétés civiles immobilières) ayant des parts de diverses SCPI. Il sagit de la SCI Philosophale, gérée par UFG REM,et de la SCI Primonial Capimmo, Primonial étant une marque de Patrimoine Management et Associés, du groupe BNP Paribas. Dans les deux cas, la SCI se propose de constituer un capital composé à la fois dimmeubles et de tous les instruments financiers ayant un rapport avec lactivité immobilière, mais dans la réalité les actifs immobiliers détenus sont essentiellement des SCPI. Dans le cas de Capimmo, les gérants peuvent choisir parmi toutes SCPI du marché ; dans le cas de Philosophale, il est clairement précisé que le choix est fait en priorité parmi les SCPI gérées par lUFG. Dans les deux cas les frais dentée sont de 2 %, qui sajoutent à la valeur liquidative des parts. Quant aux frais de gestion, ils sont assez voisins. Si lon prend lexemple de Philosophale, les frais de fonctionnement et de gestion de la SCI et les frais indirects de gestion des SCPI ne peuvent excéder 3 % TTC par an de lactif net.
Précision importante : les parts de ces deux SCI sont commercialisées sous la forme dunités de compte dans le cadre de contrats dassurance-vie et la durée recommandée de linvestissement est donc dau moins huit ans. En termes de performances et de volatilité, lobjectif est de proposer aux assurés un produit qui se situe quelque part entre les fonds en euros et les actions. En ce qui concerne la liquidité, linvestisseur ne doit pas oublier que son placement est à caractère immobilier et que donc les cessions peuvent être un peu plus longues que pour dautres produits dassurance-vie.
Si la technique du fonds de fonds vous donne des idées et si vous envisagez de diversifier vos placements entre plusieurs SCPI, vous pouvez le faire et créer vous-même votre propre SCI. Ce sera le sujet dune prochaine chronique.
