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SCPI : Fixe vs Variable

15 nov. 2010 21:12

J'ai essayé de résumer les principaux avantages des scpi à capital fixe vs variable.

Garantie de rendement
- la gestion a un capital fixe, sans nouveaux entrants indésirés. Si le marché souffre d'un rendement faible, elle n'a pas besoin d'acheter de nouveaux immeubles avec renta en baisse, au contraire de la scpi variable qui devra forcément investir le nouveau Cash. Si le marché augmente, la scpi peut toujours faire appel au marché via AK pour profiter de nouveaux investissements.
Avantage : fixe ++
Volatilité du prix de la part
- le prix de la "fixe" étant fixé par le marché, il est de fait beaucoup plus volatile. On le voit en 2010 avec une hausse vertigineuse du fixe et des rdts en chute. A contrario dans le cas de la var, c'est la sgp qui fixe le prix comme bon lui semble. Elle peut donc, dans une certaine limite survéaluer le prix de ses parts et refuser de le baisser si le prix baisse. A moyen terme, le potentiel de plus value est cependant le même. Je pense que le risque de surpayer les fixes est cependant un poil plus important.
Avantage : variable +
Liquidité des parts
- A priori, beaucoup plus liquide dans le cas des variables pour des raisons évidentes, lorsque le marché est haussier et sain. En revanche quid sur un marché baissier ? Je n'ai pas suivi les spci pendant la crise des années 1990, un avis éclairé serait intéressant.
Avantage Variable +

Au final on donnerait un match nul, mais je préfèrerai tout de même les fixes pour le rdt plus stable (pour quelqu'un déjà en place).
Sauf qu'il est beaucoup plus compliqué de rentrer en fixe et de vendre ses parts si besoin urgent de cash.
Donc je dirai que l'idéal serait de faire du 50/50, mais là il faut être suivi par sa banque.

J'ai omis des éléments importants ?
N'hésitez pas à compléter ou corriger les erreurs.

10 réponses

  • 16 novembre 2010 00:12

    ce debat a ete donne maintes et maintes fois.
    Dans la mesure ou les deux types existent sur le marche et personne n'a su convaincre tout le monde, je dirais sans importance particuliere.

  • 16 novembre 2010 09:43

    ne fixe pas le prix de la part dans le cas des sociétés à K variable. Celui-ci est déterminé à dire d'experts ; de mémoire le prix de la part soit se situer dans une fourchette par rapport aux estimations mais je peux me tromper.

  • 16 novembre 2010 13:31

    Le critère fixe/variable n'est à mon avis pas fondamental... surtout que l'investissement en SCPI se fait pour 15 ans ou + et donc le status de fixe/variable peut changer entre l'achat et la vente, une variable peut parfaitement devenir fixe, de plus certaines fixes ne le sont pas tant que ça car elle font régulièrement des AK.
    j'ajoute que même dans une variable la liquidité des parts n'est pas garantie ...

  • 16 novembre 2010 18:19

    Le fait que les deux existent et que personne n'ait convaincu personne n'a pas d'intérêt.
    Je ne veux pas savoir si l'un est meilleur que l'autre (pas de réponse je suis d'accord) mais les principales différences et avantages/inconvénients. Si vous dites que ce sont les mêmes vous me surprenez.

    Quant au fait que cela ait été débattu maintes fois, je suis désolé mais tout le monde n'est pas sur le forum depuis 10ans. S'il n'y avait que des experts ici, le forum n'aurait pas d'intérêt, on y vient pour prendre de l'info.

  • 16 novembre 2010 18:20

    De ce que j'ai compris, si la SGP fixe le prix de la part avec une autorisation de faire +/- 10% de la valeur de reconstitution.
    Je ne sais pas si une telle règle existe dans le cas des fixes, mais par principe je dirai que non ?

  • 16 novembre 2010 19:56

    En fait l'avantage essentiel des variables est la facilite de mettre en place un financement par credit.

    Le marche secondaire peu liquide des fixes permet eventuellement de faire des affaires pour les investisseurs en cash patient.

  • 17 novembre 2010 19:31

    Merci mais en dehors des ak pour les fixes, il n'y a pas de limite?

  • 18 novembre 2010 07:20

    Pour moi le critère fixe ou variable a été tranché de suite par l’analyse suivante : globalement le produit SCPI est un produit mal géré et trop chargé en frais ce qui exclut tout achat à son prix (capital variable). Par contre l’existence de SCPI à capital fixe et décotées m’est apparue comme une opportunité grâce au comblement de la décote par la liquidation statutairement programmée pour les fiscales et par une possibilité de retour à meilleure fortune pour les autres SCPI. Par ailleurs dans une SCPI décotée on limite les dégâts : pas de possibilité d’augmentation de capital donc pas de possibilité de nouveaux achats or c’est à l’achat que se fait le plus de dégâts (ou de profits mais ça ce n’est pas pour les SCPI).

  • 18 novembre 2010 09:25

    Des vehicules bien gerees comme immorente suivent le marche, mais du fait de leur taille ne feront guere mieux. Je ne crois pas a une sorte d'immunite en cas de retournement grave
    Ceux qui ont achete des SCPI a -40% en 2001-2002 peuvent maintenant rigoler tout le long du taxi vers l'aeroport.

  • 21 novembre 2010 11:50

    L'analyse est intéressante mais vaut pour tout l'immo en se moment. Tout est surévalué... Tout. Mais est-ce que cela va baisser ou stagner pendant des années, je crois que personne ne le sait.

    Je ne pense pas qu'il faille acheter des scpi pour espérer un plmv court terme/mt, ce n'est pas l'objet. Mais je pense toujours que le risque est moindre qu'en immo direct

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