SCPI : Demande conseils

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03 septembre 2011 •16:07

Alors dans l'ordre:

L'interêt de l'emprunt est de profiter d'un effet de levier pour se constituer un patrimoine, en diminuant sensiblement l'imposition (les interets venant en déduction des revenus).

Amha, il conviendra d'ajuster le montant d'apport pour que les revenus trimestriels de la SCPI couvrent les échéances de crédit.
La constitution du patrimoine est alors indolore.
Dans le cas d'un emprunt à 100%, elle demandera un effort de contribution.

Je peux te donner les rendements des SCPI qui oscillent pour l'heure entre 5.1% et 5.9%, mais pas le rendement net d'impot, puisque celui ci dépendra directement de ton niveau d'impot ainsi que du montage retenu.

Concernant les pièges, il y en a peu. Excepté qu'il faut vérifier si ta SCPI est en K fixe ou variable, avec tout ce que cela incombe.

Les frais d'entrée sont de 9% environ, ils comprennent les droits d'enregistrement de 5% généralement + 4% de frais d'acquisition versés au gestionnaire.

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03 septembre 2011 •16:14

Je retiens que les foncières comme FDR ou ICADE servent aujourd'hui des rendements à 7.5% (grâce à des cours extrémement bas), je doute donc que dans ces conditions les parts de SCPI puissent se maintenir à leur niveau actuel.
J'ai donc choisi de repousser mon opération d'HA sur SCPI à plus tard et je charge sur les foncières cotées.

M6699593

03 septembre 2011 •18:56

Merci pour tes reponses.
Du fait de mon activite professionnel je suis peu
impose.

Je ne connais pas tres bien les foncieres cotees. Je vais regarder cela de pres.

D'autres avis ?
Merci
Jean Christophe

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03 septembre 2011 •21:15

Ayant un PEA et un compte titre ,il est surprenant que vous ne connaissiez pas les foncières cotées;ou bien vous ne les gérer pas vous même?

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04 septembre 2011 •02:46

Je pense que M66xx a le droit de pas connaître.
Par contre, QLT89, pour rester très constructif, peut-être pourrions nous l'aider en lui expliquant ce qu'est une foncière et le régime des SIIC (parmis lesquelles on peut citer : klepierre, unibail, gecina, foncière des murs etc).

QLT89, ce n'est pas tout à fait le même régime, ni la même imposition etc.

Il n'est pas rare de retrouver parmi les détenteurs de SCPI, des personnes voulant se constituer ou valoriser un patrimoine financier.

Dans le 1er cas, ils joueront sur un effet de levier avec le recours à l'endettement et dans le 2ème, ils maximiseront l'apport (héritage, épargne etc).

La durée de détention n'est pas la même également. Car il faut pouvoir rentabiliser les frais d'entrée (élevés de la SCPI) sur le MT-LT.

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04 septembre 2011 •10:02

la volatilité des foncières cotées, comme toutes les actions.
Alors que le cours des SCPI (et leur rendement) semblent plus stables.
La bourse, j'ai malheureusement l'impression que l'on ne sait jamais quand on atteint le fond du trou ! ça devient désespérant, et même au cours actuel, on risque encore de perdre, sauf à attendre une hypothétique remontée des indices... mais combien d'années faudra t'il ?
Il ne faut pas avoir besoin de ses fonds pendant ce temps.

M6699593

04 septembre 2011 •12:41

Bonjour

Concernant mon PEA et CT, je possedes des fonds, pas de titres en direct. Maintenant en regardant de pres il y a des lignes a l'interieur de certains fond avec des foncieres.

Mon but comme je le disais est de diversifier mon patrimoine , obtenir des revenus reguliers.....

Effectivement nous sommes dans une mauvaise periode boursiere mais c'est dans ces periodes que l'on s'enrichie je pense.

D'autres avis sur mes questions ?

Merci
Jean Christophe

mjl

04 septembre 2011 •18:20

les rendements actuels sont de 5,40% en scpi de bureaux, comme PFO2
et de 5,50% en murs de commerce comme novapierre
les siic peuvent être intéressantes, mais sont soumises aux risques actions et endettement
contrairement aux scpi, pas d'endettement et marché à part
pas de piège particuliers sur les scpi, à part la décote à la revente, environ 9-10%, variable pour chaque scpi
pour obtenir une remise de 1% sur le prix de vos scpi, cf mon blog devenir-rentier.info

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04 septembre 2011 •18:32

Mais toutes ces questions ont maintes fois été abordées sur ce forum. Prenez quelques minutes pour en lire l'historique, vous débroussaillerez le terrain et nous aiderez à vous aider en précisant un peu vos questions.

Pardonnez-moi pour cet accueil quelque abrupt bien que courtois, mais c'est de mon point de vue une bonne démarche.

422424mp a déjà pas mal répondu à vos questions, mais on peut préciser les réponses :

---Tout d’abord quels sont les paramètres a vérifier lors du choix d’une SCPI ?---

Commencez par regarder la nature de la SCPI, K fixe ou variable. Dans le cas des SCPI à K variable, vous envoyez un bulletin de souscription et voilà. Dans le cas des SCPI à K fixe, il faut soit entrer dans le cadre d'une AK, soit acheter des parts sur le marché secondaire, marché lui-même organisé par chacune des sociétés de gestion.

Liste des SCPI ouvertes à la souscription (K variable ou AK en cours) :


http://www.pierrepapier.fr/exclusif-toutes-les-scpi-ouvertes-a-la-souscripti on/

---Quel est l’interet d’emprunter pour acheter une SCPI ?---

L'intérêt est d'augmenter le TRI de l'investissement. De plus vous pouvez déduire les intérêts de vos revenus fonciers. Comme l'a déjà expliqué notre ami, vous avez deux techniques : soit vous apportez beaucoup (en ce moment, au moins 30%) et cela devient indolore, soit vous payez un peu tous les mois sans apport mais vous augmentez votre effet de levier donc la rentabilité.

Allez sur www.immobail.com pour faire gratuitement vos simulations (merci encore Emmanuel).

---Quels sont les rendements nets d’impot que l’on obtient avec une SCPI ?---

Si montage est bien fait, vous ne payerez pas d'impôt ou presque pendant la durée de l'emprunt. Les SCPI versent généralement entre 5 et 6%, mais la tendance est à la baisse (par rapport au prix d'achat des parts, s'entend).

---Quels sont les pièges ?---

Investir dans quelque chose qu'on ne comprend pas.

---Y a-t-il des frais d’entrée ?---

Oui, et pas qu'un peu. Encore une raison pour investir à long terme. Souvent les frais sont également finançables.

Ma derniere question, comment acheter des parts de SCPI ? y-a t’il des courtiers specialises ou doit on passer le promoteur ?

Soit vous achetez en direct, soit vous passez par un CGP, soit via votre banque qui saura très bien vous proposer les SCPI "maison". Sur le forum nous avons cependant une nette préférence pour les sociétés de gestion indépendantes...

A noter que passer par un intermédiaire ne vous coûtera pas plus cher. Voyez un ou plusieurs CGP(I) pourrait être très utile.

N'hésitez pas à revenir avec des questions plus précises.

sgoerli

05 septembre 2011 •03:13

yogi a écrit "---Quel est l’interet d’emprunter pour acheter une SCPI ?---

L'intérêt est d'augmenter le TRI de l'investissement. De plus vous pouvez déduire les intérêts de vos revenus fonciers. Comme l'a déjà expliqué notre ami, vous avez deux techniques : soit vous apportez beaucoup (en ce moment, au moins 30%) et cela devient indolore, soit vous payez un peu tous les mois sans apport mais vous augmentez votre effet de levier donc la rentabilité."

Augmenter le TRI n'est pas forcément intéressant en pratique, même si les CGP(I) en sont friands.
En effet, peut-on comparer (si vous avez 50 k€ de cash) :
a) achat de 50 k€ de SCPI comptant, revenus de X%/an avant impôt et plus/moins value de Y% après Z ans;
b) achat de 50 k€ de SCPI avec 5k€ de cash et 45 k€ emprunté, avec mêmes revenus et plus-values : on payera des intérêts à la banque, un peu moins d'impôt au fisc, et il faudra placer 45 k€ de cash ailleurs;
c) achat de 150 k€ avec 50 k€ de cash et 100 k€ emprunté : on prendra des risques sur 3x plus.

Seuls a) et b) sont vraiment comparables. Un CGP(I) vous démontrera que b) a un meilleur TRI en considérant juste le placement en SCPI. Mais si on considère l'ensemble (et c'est ceci qui compte !), ça dépendra en fait largement de où on placera les 45 k€ de cash de b). (Avoir 10% de TRI sur 5 k€ au lieu de 5% sur 50 k€, en assumant le risque sur 50 k€ de SCPI, ne vous fera pas forcément gagner des €uros au final !)

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05 septembre 2011 •12:53

larymax , vous avez raison , il a le droit de ne pas connaitre ; je devais être énervé par autre chose,peut--être Sofidy.Je vais évoquer mon problème un peu plus tard sur ce forum.

M6699593

06 septembre 2011 •10:57

Merci pour vos remarques.

Une petite question concernant les SCPI avec capital fixe ou variable.

Quel est l'interet pour le souscripteur ? Faut il en preferer une particuliere fix ou variable ?

Merci

Jean Christophe

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06 septembre 2011 •10:58

Pour compléter, en tant que simple particulier investisseur, je vous conseille :
- de jouer sur cet effet de levier (taux encore abordables) par emprunt;
les loyers seront alors quasi neutre fiscalement pendant au-moins quelques années (car les intérêts crééront un petit déficit)
- mais de jouer sur le niveau d'apport pour que l'opération soit indolore. c'est à dire que les charges mensuelles soient à peu près couvertes par le versement trimestriel de la société de gestion. de fait, vous n'aurez alors qu'une faible mensualité à verser lors du 1er mois de chaque trimestre (le solde étant versé par la SCPI au cours du trimestre).

Attention aux dates de versements et au décalage lors de l'achat (délai de jouissance parfois de 3 mois)

- il y a 2 posts sur les taux d'intérêts obtenus (Crédit Foncier ?) lorsque l'apport est d'environ 30%. Post lancé par Yogi (tjrs des idées excellentes, ce cher yogi).

Pour le reste, limitez aussi la dimension de votre opération (commencez petit pour vous faire la main) et si vous n'en avez pas du tout le temps, passez par un CIF CGPI tout en vous assurant qu'il a une palette importante de produits (et pas seulement les sociétés qui lui versent une rétrocession).
Payez ce CGPI, ne vous laissez pas embarquer dans les conseils gratuits (car cela cache une rétrocession donc pe un conseil biaisé). le vrai conseil se paye.