SCPI : DALLI et Votre SCPI Scellier 1% de rend

dalli

29 septembre 2010 •10:45

ça change.

1) toute simulation est fausse par définition mais il faut comparer honnêtement et tenter de ne pas laisser passer sa conviction.

2) je n'ai pas vérifié vos chiffres mais ils semblent justes à vu de nez sauf que vous comparez un CA et un résultat.

En effet vous arrivez à un enrichissement de 11 k€ pour la scpi et à un capital de 62 K€ pour le taux fixe.

Si je reprends vos chiffres :

Taux fixe :

Sortie de caisse : 3336 * 15 = 50 040
Capital au final = 62 046
Solde = 12 006

Il conviendrait donc de comparer 11 K€ et 12 k€.



3) Vous comparez un placement avec une rentabilité absolument nulle et de l'autre une rentabilité nette de frais de 3%, peut-on dire que vous êtes sans parti pris ?


4) Je ne pense pas que les Cie vont faire faillite mais qu'elles auront énormément de mal à avoir une rentabilité de 3% nette.
Les emprunts à 10 ans sont à 3% environ et si on ne prend que 0,6 de FG pour les moins chères (mais elles sont loin d'être les plus nombreuses) on arrive au mieux à 2,4%


5) Votre conviction est que les loyers ne vont pas augmenter du tout pendant les 10 prochaines années, vous allez réjouir les locataires et désespérer les propriétaires.
Si c'est votre croyance, vous devez être ou devenir locataire pour la décennie à venir.
Vous vendez votre RP et placez l’argent à 3%, vous serez gagnant.


6) l’histoire des fonds en €, quand je l’abordais, timidement je le reconnais, il y a 10 ans et que je parlais de 4% de rentabilité des fonds en €, on me traitait de folle mais ça y est on est passé dessous les 4% et plus on avance dans la crise et les craintes qui vont avec, plus les investisseurs veulent de la sécurité au grand malheur des fonds en €.
Je peux vous confirmer que les directions des Cie sont très inquiètes et souhaitent ne pas affoler les assurés mais eux n’en mènent pas large.

7) Je constate que vous n’imaginez même pas un petit gramme d’inflation non plus. Si c’est le cas, il n’y a aucun espoir pour les fonds en € pour plusieurs décennies.

8) dans cette conversation, vous faites quoi des rentabilités et rendements des SCPI autres ?

dalli

29 septembre 2010 •11:08

Si on va plus loin.

Je vends mes scpi 88 k€ et je dois encore au banquier 26 k€, il me reste en main : 62 K€ dans une hypothèse pessimiste puisque je vends moins cher que mon investissement initial de 100 K€.

Donc mon placement négatif nous amène au même résultat que votre placement à 3%, donc mon TRI annoncé reste cohérent.
Il suffit d’un tout petit % de plus pour ma scpi pour avoir plus que votre taux fixe.


Supposons maintenant que l’objectif soit au terme des 15 ans d’avoir des revenus complémentaires « alimentaires », il faut réinvestir ce capital en part de scpi de rendement (enfin ce serait la stratégie actuelle).
Dans mon cas, j’ai donc 62 K€ net d’impôt.

Dans votre cas si vous êtes marié et avec la fiscalité de l’AV nous aurions :

(12 000 – 9 600)*7,5% = 180
12 000 * 12,1% = 1452

Soit donc moins qu’avec mon placement nul.

Profil supprimé

29 septembre 2010 •13:23

Elle a des arguments quand même :)

Profil supprimé

29 septembre 2010 •17:25

1-Vous parlez fiscalité à la sortie en rachetant 100% du contrat, pourquoi racheter 100% pour faire du revenu complémentaire une partie suffit et donc peu ou pas de fiscalité.

2-Vous investissez encore sur une scpi, vous oubliez les frais de souscription (mini 10%)

3- On peut penser aussi qu'il y aura un jour une fiscalité sur l'immo aprés 15ans, au moins de la csg/rds, tout y passe en ce moment pourquoi pas l'immo.

4-L'investisseur peut avoir sa situation personnelle changée en 15ans (chomage divorce...) et donc avoir une réduction d'impôt qui compte pour des prunes d'autant plus qu'elle n'est pas reportable.

5- le Plus important: La contrainte de payer pendant 15ans un remboursement de crédit, pour ne gagner que quelques euros, A quoi bon posséder si ce n'est de jouir... Une capitalisation offre au moins l'avantage de conserver une totale disponibilité et cela n'a pas de Prix.

6- Quand au choix des supports en assurance vie c'est un grand débats, il faut être bien conseillé, loin de moi l'idée de penser que le fond en € soit super, c'est juste un support de sécurité pour les moments de trouble (type 2007/2008) je suis 100% actions depuis décembre 2008 (je vous invite à regarder mon porte feuille que je partage sur ma fiche); c'est une période propice aux bonnes affaires, et mon rendement de 3%/an et très largement explosé car +83% en même pas 2ans..... Puis rien n'empêche de posséder une scpi à rendement sur son contrat ce qui évite la fiscalité immobilière.

7-Le jour il y aura 0% de frais sur une SCPI sans une com de 4/6% pour l'intermédiaire, des frais de gestion à 0%, un crédit sans com de 1% pour le vendeur, cela deviendra peut être intéressant.

Conclusion:

Heureusement qu'en bon Français nous sommes, la Pierre est l'investissement préféré des Français, et pourtant c'est loin d'être le plus rentable et ce même avec des réduction d'impôt de 25 ou 31%.... A chacun son point de vue, j'ai le mien et je le conserve

dalli

29 septembre 2010 •18:14

1-Vous parlez fiscalité à la sortie en rachetant 100% du contrat, pourquoi racheter 100% pour faire du revenu complémentaire une partie suffit et donc peu ou pas de fiscalité.

<< on peut éliminer les 180 mais pas les 1 452.

c'était pour aller jusqu'au bout de la comparaison et avoir des liquidités.



2-Vous investissez encore sur une scpi, vous oubliez les frais de souscription (mini 10%)

Dans mon ex les 2 solutions étaient investies sur le même produit donc les mêmes frais.




3- On peut penser aussi qu'il y aura un jour une fiscalité sur l'immo aprés 15ans, au moins de la csg/rds, tout y passe en ce moment pourquoi pas l'immo.


< Quand j'en vendais il y a 19 ans, je disais que c'était sans impôt après 8 ans pour l'AV et après 22 ans pour l'immo.



4-L'investisseur peut avoir sa situation personnelle changée en 15ans (chomage divorce...) et donc avoir une réduction d'impôt qui compte pour des prunes d'autant plus qu'elle n'est pas reportable.


< Non la réduction est reportable dans scellier et en priorité. Il faut donc être non imposble pour une longue période de plus de 6 ans pour perdre la première année de non déduction.

Les contrats d'AV pourrait bien être bloqués dans les années à venir et ce n'est pas du tout ce que les assurés ont "acheté".



5- le Plus important: La contrainte de payer pendant 15ans un remboursement de crédit, pour ne gagner que quelques euros,

<
Quelques euros dans le cas les plus pénalisant mais si on a juste un peu de revalorisation, on a une rentabilité convenable.



A quoi bon posséder si ce n'est de jouir...

< Vous connaissez bcp de riches qui n'ont pas d'immobilier locatif dans leur patrimoine ?


Une capitalisation offre au moins l'avantage de conserver une totale disponibilité et cela n'a pas de Prix.

< Cependant tout le monde ne prend pas cette précaution.



6- Quand au choix des supports en assurance vie c'est un grand débats, il faut être bien conseillé, loin de moi l'idée de penser que le fond en € soit super, c'est juste un support de sécurité pour les moments de trouble (type 2007/2008)

<< je suis presque ok sauf que j'ai arbitré avant la prériode trouble.


je suis 100% actions depuis décembre 2008 (je vous invite à regarder mon porte feuille que je partage sur ma fiche); c'est une période propice aux bonnes affaires, et mon rendement de 3%/an et très largement explosé car +83% en même pas 2ans.....

<

Puis rien n'empêche de posséder une scpi à rendement sur son contrat ce qui évite la fiscalité immobilière.

<


7-Le jour il y aura 0% de frais sur une SCPI sans une com de 4/6% pour l'intermédiaire, des frais de gestion à 0%, un crédit sans com de 1% pour le vendeur, cela deviendra peut être intéressant.



< Depuis quand ce sont les frais qui font la rentabilité finale ?
Vos OPCM, vous savez que le gestionnaire s'en met plein les poches et ça ne vous gène pas même si votre fonds fait -50%.



Conclusion:

Heureusement qu'en bon Français nous sommes, la Pierre est l'investissement préféré des Français, et pourtant c'est loin d'être le plus rentable et ce même avec des réduction d'impôt de 25 ou 31%....


<

A chacun son point de vue, j'ai le mien et je le conserve

<




Cette conversation était pour montrer qu'avec des calculs faux, on arrive à des conclusions archi fausses.
Merci d'avoir lancé le débat car l'erreur que vous avez commise, je la retrouve très régulièrement sur le terrain.

dalli

29 septembre 2010 •18:24

juste sur les frais, Edouard Carmignac sur votre fonds aura prélevé cette année : 102 000 000 d'€.

Dont une partie payée par vous.

Mais on les voit moins que ceux de l'entrée ou ceux prélevés par la cie.

Profil supprimé

29 septembre 2010 •20:12

Tant que je ne fais pas 1% de rendement il peut en prendre, quand a mon calcul il est malheureusement pour vous des plus juste.

Mon patrimoine vient d'une cession d'entreprise, pour 3m€, en investisseur averti je suis plutôt bien informé, et je remercie de suivre mon CGPI, qui m'a sauvé en 2007, et me fait progresser mon patrimoine ,le tout sans Immo.

Après chacun voit midi a sa porte, perso je n'ai rien a vendre juste parler de mon expérience.

Profil supprimé

29 septembre 2010 •22:08

En toute objectivité (je n’ai rien à vendre et n’ai aucun intérêt personnel dans cette histoire) et sans agressivité aucune, force est de constater que les calculs de Helomax sont faux.

En effet, on compare dans un cas des flux nets (flux de sortie - flux d’entrée) à la seule valeur finale d’un placement (= seulement les flux de sortie)…. Ce type d’erreur de raisonnement manifeste réduit singulièrement la portée de la démonstration, désolé.

Par ailleurs si le TRI ne veut rien dire, allons-y: confiez-moi 100 000 euros, et je vous promets 15% de rendement ; je vous rendrai 115.000 euros dans 15 ans, ou mieux, dans 20 ou 25 ans, puisque cela ne fait pas de différence…. Cela ne heurte pas un peu le bon sens, quand même?

Plus sérieusement, je ne prétends pas pour autant que les SCPI Scellier sont un produit merveilleux, sans risque et sur lequel les frais des différents intermédiaires sont indolores. J’ai un avis mi-figue mi-raisin sur la question, mais qui se basera sur des considérations autres.

Enfin, la rentabilité et l’opportunité d’un placement doivent également -ou plutôt surtout- s’apprécier en fonction de la situation individuelle de chacun: capital de départ disponible, taux marginal d’imposition, existence ou non de revenus fonciers, capacité d’épargne, objectifs patrimoniaux à terme, etc. Difficile de décréter a priori que tel ou tel placement est meilleur qu’un autre dans l’absolu, la réalité est hélas souvent plus nuancée.

ario

30 septembre 2010 •10:45

Fabrice l'un des intervenants de ce forum est à l'origine, comparant scpi scellier et scpi rendement. La conclusion était que la scpi scellier avait un tri inférieur à celle de la scpi traditionnelle de rendement. Je peux si vous le souhaitez remettre le fichier excel en téléchargement. Le fichier est paramétrable en terme de montant investi, frais, TMI, ... et donne le TRI correspondant avec une vision annuelle des flux financiers.

dalli

30 septembre 2010 •11:29

y a ma messagerie à coté de mon pseudo

fproudho

30 septembre 2010 •13:13

il est à :
http://www.devenir-rentier.fr/blog/rentier/article/133/

il est très simple (et pas forcément exempt d'erreurs d'ailleurs) et ne gère que le crédit amortissable

avec des hypothèses conservatrices, effectivement d'une manière générale j'étais arrivé à la conclusion que grosso modo le scellier c'était + pour la diversification, et ne valait pas une SCPI de rendement, en tout cas pour un TMI à 30%

maintenant ne me jeter pas l'opprobre si qq chose m'a échappé

ario

30 septembre 2010 •14:15

que vous avez mise en ligne. Nous avions échangé sur quelques modifs. J'en avais fait une version 0.3 que j'ai placé ici http://dl.free.fr/vynuwt6N5

ayoun6

30 septembre 2010 •14:20

sante ...

dalli

30 septembre 2010 •17:44

Vous déduisez les intérêts des revenus financiers = pas possible.
Manque donc l’impôt sur ces derniers à 30,1%

Il conviendrait de rentrer dans le cadre scellier intermédiaire donc il faut réintégrer 30% d’abattement sur les revenus qui procurent une réduction IR supérieure.

L’économie scellier a été calculée sur 10 ans, il faut soit prendre 9 ans soit 12 ans si scellier intermédiaire et une simulation sur 15 ans.

Pourquoi avoir pris 17% de frais au départ ?


Merci de refaire le calcul avec un crédit sur 20 ans puisque c’est ce que j’ai trouvé de mieux. Il faut rajouter le solde dû au banquier.

Où trouver votre comparaison avec une scpi de rendement ?


Dans les scpi robien que j’ai vendues avant, on arrive pour la distribution au terme de la construction à 2,8% de montant de l’investissement soit 42 € pour un prix de 1500 €.
La valeur de réalisation était de 1312 au 31/12/2008 soit -12% du prix d’achat, ce qui nous donne une rentabilité de 3,2%
et au 31/12/2009 1270 soit -15% du prix d’achat et une rentabilité de 3,3%

dalli

30 septembre 2010 •17:50

scellier intermédiaire, crédit sur 20 ans et acaht de 30% de scpi de rendement en cash

fproudho

01 octobre 2010 •08:33

La version qui est sur le lien que j'ai donné est v0.4

Mais je me souviens plus qu'elle anomalie j'avais corrigée.

fproudho

01 octobre 2010 •08:34

Pour info, bourso finance maintenant l'achat de SCPI (UNIQUEMENT habitation)

le taux actuel est 3,26% sur 15 ans tout frais assurance compris

j'en parle dans cette file
http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=107

(désolé pour le spam, ps le courage de tout recopié)

ario

01 octobre 2010 •10:04

une nouvelle version qui intègre les remarques de Dalli :
1- il y a une erreur sur le nombre d'annuité de réduction : 10 au lieu de 9. Celui réduit le TRI car le montant annuel de ces annuités avait été lui correctement calculé.
2- intérêts des revenus financiers déduits.

Sinon, pouvez-vous justifier les les 17% de frais?

ario

01 octobre 2010 •10:10

Quelle version du document Excel avez-vous regardée, celle que j'ai mise en téléchargement ou celle sur le site de Fabrice?

Concernant votre question sur le comparatif, le fichier Excel porte deux onglets, l'un est pour la SCPI Scellier et l'autre est pour une SCPI Rendement.

dalli

01 octobre 2010 •10:27

mais j'insiste sur un point les scpi sur 9 ans soit dans scellier classque ne durent pas 15 ans, elles sont sur 12 ans, il faut donc rester cohérent dans les comparaisons sinon on arrive à des démonstration n'importe quoi comme celle d'helomax.

Celles sur 9 ans ne m'ont pas intéressées pour les mêmes raisons que vous.

Je vais regarder l'onglet.

dalli

01 octobre 2010 •10:35

comme je le disais faut rester cohérent.

Je vois que la rentabilité est calculé sur le net après frais mais je ne comprends toujours pas pourquoi 17% de frais dans le scellier.

dalli

01 octobre 2010 •10:51

y a une grosse erreur : quand on est en positif foncier, il faut rajouter les PS à 12,1% et pour être juste il faudrait réintégrer l'année suivante le montant de la part déductible.

ario

01 octobre 2010 •11:40

PS mais j'imagine qu'il suffit de modifier la cellule L14 nommée TMI en y insérant la valeur cumulée de son TMI et des PS.

hervy13

01 octobre 2010 •14:33

Tout d’abord je voudrais remercier Dalli pour ces très nombreuses interventions très instructives.

Je ne suis pas d’accord avec Helomax pour les raisons suivantes.
J’investi dans du Scellier 25% de réduction d’impôt, je sais ce n’est pas la Scellier la plus rentable, c’est le pari d’une plus grande solvabilité des locataires.
J’emprunte 300 000€, prêt modulo 10 ans +3 soit 3,6% au lieu de 4%+0.42% garantie par nantissement des parts et d’une AV.
Sortie de caisse
Total échéances 139035€
Capital restant 297607 EUR (le prêt est quasi infiné)
Total 436642€
Entrée en caisse
Dividende 96019.41€
Déduction d’impôt 75000€
Impôt en moins 10831€ (sur les autres impôts fonciers)
Revente 300000€ (je suis + optimiste que vous Helomax)
Total 481847€
Soit un solde positif de 45205€
Je pourrais ajouter 270€/an d’ISF en moins à cause des frais d’acquisition
En termes de trésorerie
Octobre 2010 -250€ Frais de Dossier
Août 2011 -7490€ (2010) + 3 échances trimestrielles – 270 gain ISF tranche 0.75%.
Septembre 2011 + 843€ (août 2011 – déduction fiscale 8333)
Août 2011 étant le pic de trésorerie négative.
Avec 7490€, j’obtiens 45205€ 12 ans et demi après.
Sans aurais-je obtenu mieux dans des SCPI de rendement, mais elle représente une bonne partie de mon patrimoine. Les conseils de Dalli me tempèrent sur les SCPI de rendement. Je ne crois à l’effondrement de l’immobilier d’habitation, il manque de logements.


Helomax vous dites
Heureusement qu'en bon Français nous sommes, la Pierre est l'investissement préféré des Français, et pourtant c'est loin d'être le plus rentable et ce même avec des réductions d'impôt de 25 ou 31%.... A chacun son point de vue, j'ai le mien et je le conserve
J’ai crée avec mes enfants une SCI en ayant investi 5 parts à 100 F soit un total de 76,22 €
Dettes Actif social Loyer brut Résultat distribué
1998 464 207 € 76 € 18 488 €
1999 464 207 € 260 € 42 424 €
2000 464 207 € 8 950 € 48 148 € 6 288 €
2001 464 207 € 63 544 € 51 954 € 10 411 €
2002 464 207 € 100 844 € 51 367 € 10 752 €
2003 464 207 € 142 650 € 54 663 € 13 125 €
2004 464 207 € 211 650 € 54 667 € 14 108 €
2005 485 210 € 363 650 € 61 921 € 13 492 €
2006 295 477 € 422 349 € 48 352 € 23 322 €
2007 795 477 € 436 958 € 61 884 € 40 422 €
2008 764 900 € 409 589 € 79 698 € 56 993 €
2009 764 900 € 356 901 € 113 771 € 52 835 €

dalli

01 octobre 2010 •17:52

car si déficit lié au 30% d'abattement, il y a économie à la TMI mais si positif c'st TMI + PS.

C'est tellement compliqué les revenus fonciers que bcp de simulateurs "maison" sont faux d'où de mauvaises conclusions.

fproudho

01 octobre 2010 •18:50

Si vous voulez corriger la feuille excel, j'en vous en prie. Je la mettrais à jour avec vos corrections et vous en donnerai le crédit.

Sinon je la corrigerai à l'occasion.

Je n'ai pas bien compris à quel 17% de frais vous faisiez allusion par contre.

dalli

01 octobre 2010 •21:59

et que le net fait 500 €, ça fait 16,67% de fraissur les 600 €.

dalli

01 octobre 2010 •22:56

mais j'ai aussi des raisons non ?

Avec 0,6 de FG au minimum...




La France crée une nouvelle OAT 10 ans

le 01/10/2010





L’ Agence France Trésor annonce vendredi la création de l’OAT 2,5 % 25octobre 2020. Cette OAT sera adjugée pour la première fois le jeudi 7 octobre. Deux autres adjudications auront lieu le même jour, sur les lignes 2026 et 2029. L'AFT espère lever au total entre 7,5 et 8,5 milliards d'euros

fproudho

02 octobre 2010 •08:22

Ah, ok j'avais pas tilté.

Et bien pour la SCPI Scellier Ciloger Habitat : la part est vendu 600 € alors que le nominal est à 500 €.

C'est donc ces chiffres que j'avais repris dans mon exemple.

dalli

02 octobre 2010 •14:01

prime d'emission.
Cette scpi est moins chère que les autres puisque les frais sont inférieurs à 10%.
Je vous propose de prendre 12% de frais pour rester dans la moyenne.

En général quand on parle de rentabilité (le rendement est autre chose) on raisonne par rapport au prix payé.
Dans votre simulation ce n'est pas grave car vous avez pris la même méthode des 2 cotés.

Ce n'est effectivement pas la même logique que sur les prooduits financiers où on raisonne rentabilité hors frais.

Par contre avec mon logiciel j'arrive à un TRI moins elvé que le votre. Je ne peux mettre exactement les même parmètres, il faudrait que je connaisse la valeur au terme.

Profil supprimé

02 octobre 2010 •14:13

bonjour,

votre discussion est extrêmement intéressant d'autant plus que je boucle un achat de plusieurs scpi.

Question : ou puis je trouver votre fichier de simulation ?

Dalli : votre logiciel est gratuit ou payant ?

merci d'avance

Profil supprimé

11 octobre 2010 •17:36

Immobilier : les prix pourraient baisser de 30 à 35 % d'ici 2015

Le prix des logements anciens dépend du revenu des ménages, selon l'économiste Jacques Friggit. Suite à leur envolée, le prix pourrait chuter de 30 à 35 % d'ici 2015 et retrouver ainsi sa corrélation de long terme.

ECRIT PAR

Martine DENOUNE
Journaliste


SUR LE MÊME SUJET
06/10
Les ménages anticipent la poursuite de la hausse de l'immobilier ancien
Combien de temps durera l'euphorie qui règne actuellement sur le marché des logements, en particulier dans les secteurs tendus comme l'Ile-de-France ? Selon un récent sondage de la FNAIM, les ménages anticipent la poursuite de la hausse de l'immobilier ancien.
A moyen terme, cet avis n'est pas partagé par l'économiste Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable. Il scrute l'évolution depuis 1965 du revenu disponible par ménage sur l'ensemble de la France et l'indice du prix des logements anciens en France. « De 1965 à 2000, l'indice du prix des logements anciens a augmenté approximativement comme le revenu par ménage et a évolué dans un « tunnel » autour de ce dernier. » observe-t-il.
Mais, depuis le début des années 2000, on assiste à une envolée du prix des logements anciens rapporté au revenu des ménages. Certes la courbe des prix a reculé d'environ 10% en 2009, mais elle a depuis, repris sa hausse. Résultat : l'indice des prix des logements anciens en France dépasse de 70% le fameux tunnel de Friggit.
Le retour vers le tunnel

Sur la base d'une analyse des évolutions passés, l'économiste ne voit pas de raison que le prix des logements anciens, France entière, ne revienne pas dans ce tunnel. Pour cela, il envisage, en se basant sur une inflation de 2% par an et une croissance des revenus de 1% par an, deux scénarii. Dans le scénario lent, les prix des logements resteraient stables en monnaie courante, jusqu'à 2025-voire 2030. « Même s il elle est moins probable que l'issue rapide, cette évolution ne peut pas être écartée et s'apparenterait à un « scénario à la japonaise », commente Jacques Friggit. En revanche, dans un scénario rapide, les prix devraient baisser de 30 à 35% d'ici à 2015, voire 2018 ». En d'autres termes, les prix des logements anciens mettraient autant de temps à descendre par rapport aux revenus, qu'ils ont mis pour monter. De 1999 à 2007, les valeurs ont allégrement grimpé. Et de 2007 à 2015, elles baisseraient, malgré quelques à coups à la hausse.

Du français Jacques Friggit à l'américain Robert Schiller
Ces deux économistes travaillent de chaque coté de l'Atlantique. Pressenti pour le prix Nobel 2010 de l'Economie, Robert Schiller utilise une méthode très proche de celle de Jacques Friggit pour scruter l'évolution des prix des logements anciens, en étudiant l'évolution des prix sur plusieurs décennies passées. A partir de cette étude « dans le rétroviseur », il a élaboré avec l'universitaire Karl Case, le fameux indice immobilier Case-Schiller. Comme cet indice a été commercialisé auprès de Standard and Poors, il fait aujourd'hui référence dans le monde, sous le nom de Standard and Poors/ Case-Schiller ou S&P/C-S.
Et si l'on situe l'immobilier dans le paysage des placements, son prix est actuellement élevé. Tout comme le sont l'or et les obligations. En revanche, les prix des actions se situe à un faible niveau. La forte hausse des prix des logements, nettement supérieure à celle des loyers a fait chuter de manière drastique le rendement locatif. Avant 200, dans l'ancien, le rendement brut, c'est-à-dire avant charges et impôt tournait autour de 6 % et tombait à 3,3 % en net. Actuellement, le rendement brut oscille autour de 3,5%. Et bien sûr, tout recul des prix des logements fera remonter le rendement locatif.
Dans ce contexte, quelle stratégie immobilière un particulier a-t-il intérêt à adopter sur le long terme ? Sans doute à arbitrer ses logements locatifs vers des placements sous-évalués comme par exemple les actions.
MARTINE DENOUNE

dalli

12 octobre 2010 •10:23

question, le logiciel est mega payant !

Profil supprimé

12 octobre 2010 •16:34

Pour une première approche.

Profil supprimé

12 octobre 2010 •21:45

je peux vous dire qu'elle est bcp plus pro qu'un conseiller Banque Privée.

A noter qu'elle a pris le temps de répondre à mes questions sans jamais me demander de payer quoi que ce soit.

Personnellement, je vous trouve un peu dur envers elle ; d'autant plus que ces contributions sur ce forum sont étayées et intéressantes.

Cordialement

dalli

13 octobre 2010 •10:46

merci seng, je ne me sens pas particulièrement agressée. Cette file vous a peut être décidé à prendre contact et à vous aider dans votre investissement, tant mieux et ces posts sont faits pour ça.


PS : si vous pouviez en faire un pour vos garanties quand vous aurez votre réponse, ça pourrait aider les autres.

Profil supprimé

13 octobre 2010 •16:48

vous avez commencé à critiquer sans fondement mon post alors que je ne fais que constater voilà tout.
s
Maintenant si en bon neuneu de français il achêtent de la SCPi Scellier ça regarde chacun.

Par contre vous en tant que conseil, je pense que le risque que vous faite porté à votre client est bien réel.

Fin de la discussion .

Profil supprimé

17 octobre 2010 •09:14

On ne décrète pas ainsi la fin de la discussion. D'ailleurs je vais la relancer immédiatement.

Car en bon neunon de Français, j'ai acheté des parts de SCPI Scellier.

Alors ?

Profil supprimé

17 octobre 2010 •18:37

Dalli propose de diversifier ses placements et est assez clair sur le fait qu'avec la quantite d'incertitude actuelle, il faut diversifier.

Et le placement est pas top, mais pas au point de l'exclure a raison 10 ou 15% du patrimoine total, justement a cause de la quantite d'imcertitudes.

dalli

18 octobre 2010 •11:04

je vous explique que vous confondez CA et bénéfice pour faire votre comparaison.

Disons que je ne critique pas, je corrige votre raisonnement.

Quant aux risques que je fais prendre à mes clients, l'important est qu'ils soient conscient du risque qu'ils prennent quelque soit le produit.

Vous pensez que c'est plus risqué que de leur proposer des actions, des oblig, de l'AV même en € ?
Moi pas et à chaque fois j'expose les risques surtout pour une av sécuritaire.


Vous n'êtes pas ok sur les scpi scellier, ok, c'est votre droit, il n'est cependant pas honnête de faire une simulation sans queue ni tête pour le prouver.