SCPI : Buroboutic surévaluée ?

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05 janvier 2012 •15:28

Raisons du succès? 60% de commerces à 60% à Paris/R.P.
Bonne gestion dans l'ensemble. 94% de taux d'occupation.
Petite (?) cerise sur le gâteau: depuis 5 ans,je ne
déclare que 72% des revenus encaissés, ce qui ne m'a
jamais été expliqué. Pourvu que cela dure.

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05 janvier 2012 •18:51

A propos de la fiscalité de Buroboutic (déclaration de 72% des revenus encaissés), j'ai déjà vu des files sur ce sujet, sans avoir l'explication.
Su un associé pouvait poser la question à la société de gestion... Je seais preneur de l'explication !

j.merlot

06 janvier 2012 •09:42

Je suis content de voir que d'autres que moi tirent la sonnette d'alarme sur cette SCPI, comme je le fais depuis plusieurs mois.
Mais tant que tout va bien.... Plus dur sera le réveil.
C'est évidemment comme le précise 4xb la ponction de + en + importante sur le RN qui inquiète. Prix de souscription trop élevé et recettes locatives en baisse : le duo infernal.

hm001

06 janvier 2012 •10:54

Belle SCPI, bien gérée.
C'est une très bonne chose pour les associés que les émissions se fassent en dessus de la valeur de reconstitution.
Les sociétés de gestion peuvent fixer le prix d'émission entre 90 % et 110 % de cette valeur.
Sachant que les capitaux doivent permettre à la SCPI d'acquérir un patrimoine "équivalent", il faudrait au moins qu'elles émettent à un prix égal à la valeur de reconstitution, corrigé si possible des variations des prix de l'immobilier entre la date d'expertise et la date d'émission des parts.
Emettre à 90 % se traduit forcément par une dilution des anciens associés.
Emettre à 110 % permet à la SCPI d'acquérir, pour un même nombre de parts souscrites, plus de patrimoine, au profit de tous les associés.
C'est courageux pour la société de gestion d'émettre à 110 % : il serait sûrement plus facile aux commercialisateurs de vendre des parts Buroboutic à 240 € (90 % de la valeur de reconstitution) plutôt qu'à 285 € ; sur la base d'un coupon prévisionnel de 15.30 €, le taux de rendement ressortirait à 6,38 % au lieu de 5.37 %...
Evidemment, les souscripteurs préfèreraient aussi payer 240 € ! C'est une vue à court terme. On souscrit des SCPI pour 15 à 30 ans ; de nouvel associé, on sera donc bientôt un ancien associé. Je préfère souscrire dans une société de gestion qui respecte les intérêts des associés en augmentant son capital dans des conditions qui le protègent plutôt que de partir dans un système dans lequel je vais être régulièrement dilué pendant 15 à 30 ans…
Bravo donc Buroboutic ; Sofidy a la même politique.
Comme je ne suis pas une langue de p…, je vous laisse trouver tout seuls les sociétés de gestion qui diluent régulièrement leurs anciens associés.

j.merlot

06 janvier 2012 •11:43

Au niveau dilution des anciens porteurs de parts, Buroboutic n'est pas en reste. Demandez donc leur avis aux anciens porteurs de la SCPI Immeris qui ont été absorbés par Buroboutic..... Le report à nouveau, ce sont eux qui l'avaient constitué, pour le bénéfice des autres.....

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07 janvier 2012 •18:42

Vous vous faites trop rare sur ce forum, mais quand vous venez, tout de suite c'est quelque chose !

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08 janvier 2012 •12:17

Je tiens à remercier tous les contributeurs de cette file.

La gestion est de bonne facture, c’est effectivement ce qui ressort de la lecture des bulletins trimestriels et des rapports annuels. D’autres sociétés de gestion apparaissent tout aussi sérieuses, comme Périal ou Foncia.
Le fait qu’il s’agisse de murs de boutiques reste un avantage ponctuel en période de récession, où les loyers résistent mieux. Cela n’empêche pas toutefois une érosion des loyers de Buroboutic.
Par contre, Buroboutic ne profitera pas de la reprise de l’immobilier de bureau à moyen terme. Et que dire de la tendance de fond qui pousse les consommateurs à acheter sur le net ?
Enfin, Fudicial a fait le choix de privilégier les anciens associés en fixant le prix de souscription en haut de la fourchette. Les parts étant souscrites comme des petits pains, Fudicial aurait d’ailleurs bien tort de s’en priver. Il n’en demeure pas moins que le résultat est là : Pour la souscription d’une part à 285 euros, le nouvel associé dispose d’un patrimoine réel de 228,42 euros (valeur de réalisation).
Je ne vois pas de raison objective de souscrire à Buroboutic au-delà du prix de reconstitution (266,62).
Ce qui est bien pour les anciens associés ne l’est pas forcément pour les nouveaux.

M1360241

08 janvier 2012 •22:20

Je le pense aussi surévaluée

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08 janvier 2012 •22:46

pourquoi vos messages sont-ils systématiquement censurés ? Celui de cette nuit concernant Buroboutic n'avait rien de choquant ni de gênant pour quiconque.

M8616436

09 janvier 2012 •09:13

Buroboutic surévaluée c'est sûr. Achetez plutôt des foncières avec un grosse decote. Actuellement cela ne manque pas.

j.merlot

09 janvier 2012 •09:41

J'attends avec impatience les résultats annuels. L'heure de vérité arrive...

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09 janvier 2012 •10:20

Dans le cas de selectipierre II, c'est l'inverse : la valeur de rea est 20 % supérieure à celle de négo. J'ai 600 parts à vendre parce que leur prix a triplé depuis 13 ans. Voir forum vente de gré à gré

hm001

11 janvier 2012 •17:10

C'est vrai que cela fait un certain temps que je ne suis pas venu sur le forum…
Il faut dire que les réactions quasi systématique de certains, qui n'interviennent que pour traiter d'incapables et de malhonnêtes ceux à qui ils ont confié leur pognon, et qui néanmoins continuent à investir chez ces prétendus incapables et malhonnêtes.
Personnellement, si je m'apercevais avoir procédé ainsi, non seulement je n'en remettrais pas, mais je vendrais.
J'ai néanmoins l'impression que le niveau des échanges a remonté sur le forum. Je reviendrai sans doute !
Cordialement
PS : Je reste joignable en dehors du forum sur mon mail perso hubert.martinier@wanadoo.fr

j.merlot

11 janvier 2012 •17:22

Merci, mais Votre Majesté est trop bonne. Si le niveau remonte c'est peut-être parce que vous n'êtes plus sur ce forum ....

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11 janvier 2012 •23:29

C'est sûr qu'avec ce genre de remarque, on ne risque pas d'attirer sur ce forum des gens qui s'y connaissent un peu...

j.merlot

12 janvier 2012 •14:15

Encore un mégalo ?

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13 janvier 2012 •13:23

tenir 24 heures ,un exploit !

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14 février 2012 •02:06

Il a tenu plus de 24 heures, mais je n'ai pas vu à quelle date il a été censuré et je ne me souviens plus de sa teneur.

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14 février 2012 •20:41

présentera bien.
S'agissant du sujet de la file, il serait souhaitable de calmer le jeu de la collecte ou de procéder par AC de verrouillage.

karlhun

26 février 2012 •11:05

c vrai que la distribution du dividende est
13,2ME soit 15.30e par part et que le résultat net est de 12.4ME soit 13.43e.

ET on poarle d'un report à nouveau de 1.92e ????

hervy13

27 février 2012 •10:31

Karlhun
D'ou viennent vos chiffres ?
Dans le bulletin 4ème trim. 2011
il est écrit
Coupon annuel distribué en 2010 15,30 euros
Coupon annuel distribué en 2011 15,45 euros
Rapport à nouveau 1/1/2011 2,00 euros
Rapport à nouveau 31/12/2011 2,26 euros
Plutôt rassurant, non !

j.merlot

27 février 2012 •11:13

On se rassure comme on peut....

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27 février 2012 •11:55

distribution sont deux sujets.

hervy13

27 février 2012 •13:24

TGI
Résultat et distribution sont 2 sujets, je suis d'accord.
Mais distribution en hausse 1% + report à nouveau en hausse de 13%. Je ne vois pas en quoi cela est inquiétant.

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27 février 2012 •14:24

comment ont évolué en 2011 les autres postes de provisions ? quel est le résultat ?).

La question principale est : le résultat 2012 permettra-t-il de maintenir une distribution du niveau de celle de 2011 ?

j.merlot

27 février 2012 •18:04

Pas très clair tout ça effectivement.

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02 mars 2012 •12:50

Bonjour,

Que pensez-vous de BUROBOUTIC qui est en augmentation de capital, est-ce intéressant d'acheter?

j.merlot

05 mars 2012 •08:33

Beaucoup trop chères actuellement les SCPI.

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05 mars 2012 •12:13

2011 et cela va se poursuivre en 2012.

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05 mars 2012 •14:24

Faut-il aussi s'abstenir d'acheter FONCIA PIERRE RENDEMENT?
En bref, combien de % de son patrimone consacrer aux scpi?
Merci

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05 mars 2012 •17:48

attendre la baisse pour acheter.
pour le % c'est selon la situation de chacun évidemment!

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05 mars 2012 •18:20

merci, j'ai compris...

j.merlot

09 mars 2012 •08:41

Faut être fou d'acheter maintenant des SCPI ne sachant pas la fiscalité promise du futur président. Oui, celui dont le nom commence par un H.

karlhun

09 mars 2012 •13:04

ce n'est plus un pb politic mais un pb de valorisation de deniers de l'épargne en euros.

Quel secteur peut affronter les méandres de l'euro sur les 2 prochaines années??

hm001

09 mars 2012 •18:55

On peut encore espérer que le H finira en fumée...

j.merlot

12 mars 2012 •11:18

Rester liquide ne me parait pas être une mesure surhumaine. A moins que nos chers épargnants soient devenus tous socialistes ?

j.merlot

19 mars 2012 •17:33

ça ne rime pas. Merlot=charlot aurait été mieux.

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26 mars 2012 •09:36

Buroboutic va être diluée au milieu des SCPI d'UFFI, dont plusieurs sont à la dérive ; exemple Atlantique Pierre 1.
Personnellement ,l'interrogation sur l'achat ou non de parts Buroboutic ne se pose même plus.Dans cette affaire , Fiducial n'a pas été très honnête car le projet devait être sur la table depuis longtemps.