SCPI : Blue chips ou SCPI ?

Un petit sondage sur un forum essentiellement accès immobilier.

D'après vous, vu les prix actuels des actions et des SCPI, quel actif pensez vous être le moins risqué et rentable à horizon 10 ans :

- Les actions à rendement régulier important (TOTAL, SANOFI, VIVENDI, FRANCE TEL, GDF Suez, UNIBAIL ...)

- Les SCPI

?

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33 réponses

14 novembre 2010 10:32
Pour moi :

Les actions à rendement réguliers sans hésiter.

Mais une bonne diversification action-immo est nécessaire dans un patrimoine équilibré.

14 novembre 2010 11:41
J'achète scrupuleusement autant de l'un que de l'autre pour respecter une répartition 1/3 actions, 1/3 immobilier, 1/3 produits de taux (dont fonds en euros) de mon patrimoine.
14 novembre 2010 11:43
La volatilité est évidemment supérieure pour les actions, donc le risque.
Par contre, au niveau fiscalité, les actions sont bien plus intéressantes. L'immobilier, c'est le coup de massue fiscal !
14 novembre 2010 14:24
Effectivement la volatilité est plus importante.

Pour moi :

- Volatilité : Beaucoup plus importante pour les actions : Peu d'importance sur un objectif à 10 ans

- Liquidité : Nettement meilleure pour les actions, mais peu importante pour un objectif à 10 ans

Fiscalité : Plus légère pour les actions

- Appréciation du capital : Une partie de la question posée, chacun a son avis. Pour moi je pense que l'on a plus de chance de voir s'apprécier les actions que les SCPI les prochaines 10 années.

- Revenus : Deuxième partie de la question, là encore chacun a son avis : Pour moi je pense qu'il y moins de risque de baisse au niveau des dividendes d'actions par rapport aux revenus fonciers des SCPI.

Conclusion, pour ma part je ferais plus confiance au marché à actions que celui des SCPI (je reste malgré tout acheteur en SCPI, mais uniquement à crédit pour profiter de l'effet de levier).

Pour être plus précis point de vu fiscalité des revenus (pour ce qui ne connaissent pas forcément les règles fiscales):

Il y a quelques blue chips dont les dividendes dépassent les 5% (GDF, TOTAL, VIVENDI, FT etc).

Supposons l'investissement de 100.000 euros en actions divers dont le rendement est de 5%, soit 5000 euros par ans et comparons le avec le même investissement en SCPI dont les revenus sont de 6% (il y reste encore quelques unes!) soit 6000 euros annuels:

Pour un couple marié dont la tranche fiscale est 30% :

Pour les dividendes :
Revenus net de CS = 5000 x (1-0.121) = 4395 euros
Imposition sur les revenus = [(5000 x 0.60) - 3050] x 0.30 = non imposable
-> Revenus net d'IR et de CS = 4395 euros (4.4% de rendement)

Pour les SCPI :
Revenus net de CS = 6000 x (1-0.121) = 5274 euros
Impôt sur les revenus = 6000 x 0.30 = 1800 euros
Revenus net d'IR et de CS = 5274 - 1800 = 3474 euros (3.5% de rendement)

On voit donc que la rentabilité des actions est nettement supérieure à celle des SCPI. La seule façon de corriger le tir est d'y rajouter un prêt pour diminuer la fiscalité des revenus fonciers, mais on diminue aussi les revenus puisque l'on paie les intérêts à la banque !
14 novembre 2010 14:40
recherché...
14 novembre 2010 15:02
Perso je recherche essentiellement des revenus revalorisés de l'inflation, avec préservation du capital à long terme (10 ans et plus) :
La logique serait les SCPI, mais les loyers risquent de diminuer, la fiscalité est lourde.
Pour les actions, quelle évolution pour le futur ?

Risque économique = identique pour les deux. Un peu moins pour les actions de compagnies internationales présentes dans les pays à forte croissance.

Je dois avouer que le plus gros risque encouru = INSTABILITE FISCALE !!!
14 novembre 2010 19:06
Les deux (SCPI et actions à fort rendement) sont adaptées ou inadaptées selon les cas.

Quand on est retraité (ce qui n'est pas mon cas loin de là) il peut être intéressant de panacher dans une optique de diversification.
14 novembre 2010 19:27
2/- diversfication
14 novembre 2010 20:43
L'importance des revenus et de la fiscalité

Les épargnants oublient très souvent l'importance des revenus d'un investissement et de l'impact de la fiscalité sur le rendement à long terme.

Pour montrer l'importance de ces deux facteurs sur 10 ans, j'ai étudié trois investissements de départ sur trois actifs différents : assurance vie en euros, actions de rendement et immobilier papier (SCPI).

La fiscalité étant étroitement liée chaque foyer, pour démarrer je prends ces données (pour le calcule détaillé):
- Investissement initial = 100.000 euros
- Couple marié
- Tranche d'imposition = 30%
- Taux de cotisation sociales =12,3% (loi de finances 2011)
- Ré-investissement des revenus dans le même type d'actif
- Pas de ré-évaluation du capital durant les dix ans (pas d'évolution des parts de SCPI ou du cours de l'action)
- Taux de rendement du fonds euros = 3,8% avant CS
- Revenus des parts de SCPI = 6% (Constant)
- Dividendes des actions = 5% (Constant, action type TOTAL, SANOFI, GDF...)
- Volontairement, il a est considéré que les cours des actions et les valeurs des parts de SCPI ne varient pas pour se concentrer sur le TRI des seuls revenus fonciers ou mobiliers.

A / Cas de l'assurance vie (Paiement des CS chaque année, loi de finances 2011):

An - Capital - Intérêts avant CS - CS (12,3%) - Intérêts net de CS
0 - 100 000,00 - 3 800,00 - 467,40 - 3 332,60
1 - 103 332,60 - 3 926,64 - 482,98 - 3 443,66
2 - 106 776,26 - 4 057,50 - 499,07 - 3 558,43
3 - 110 334,69 - 4 192,72 - 515,70 - 3 677,01
4 - 114 011,70 - 4 332,44 - 532,89 - 3 799,55
5 - 117 811,26 - 4 476,83 - 550,65 - 3 926,18
6 - 121 737,43 - 4 626,02 - 569,00 - 4 057,02
7 - 125 794,46 - 4 780,19 - 587,96 - 4 192,23
8 - 129 986,68 - 4 939,49 - 607,56 - 4 331,94
9 - 134 318,62 - 5 104,11 - 627,81 - 4 476,30
10 - 138 794,92 - 5 274,21 - 648,73 - 4 625,48
Fin - 143 420 (net de CS)

Total des intérêts sur les 10 ans avant CS = 49.510
Total de CS payés sur les 10 ans = 6.090
Total des intérêts nets de CS obtenus après 10 ans = 43.420

Au bout des 10 années, le couple fait un retrait total du capital et des intérêts.
Le couple payera des IR de : [(143420 - 100000) - 9200 ] x 0,075 = 2.567

Total des revenus nets de CS et IR = 40.853
Ce qui donne un TRI net de fiscalité de 3,48%

B - Cas des actions de rendements (avec réinvestissement dans les mêmes actions, dont le cours est constant) :

An - Capital - Revenus bruts - CS - IR - Revenus nets
0 - 100 000,00 - 5 000,00 - 615,00 - 00,00 - 4 385,00
1 - 104 385,00 - 5 219,25 - 641,97 - 24,46 - 4 552,82
2 - 108 937,82 - 5 446,89 - 669,97 - 65,44 - 4 711,48
3 - 113 649,30 - 5 682,47 - 698,94 - 107,84 - 4 875,68
4 - 118 524,98 - 5 926,25 - 728,93 - 151,72 - 5 045,60
5 - 123 570,57 - 6 178,53 - 759,96 - 197,14 - 5 221,43
6 - 128 792,01 - 6 439,60 - 792,07 - 244,13 -5 403,40
7 - 134 195,41 - 6 709,77 - 825,30 - 292,76 - 5 591,71
8 - 139 787,12 - 6 989,36 - 859,69 - 343,08 - 5 786,58
9 - 145 573,70 - 7 278,69 - 895,28 - 395,16 - 5 988,24
10 - 151 561,94 - 7 578,10 - 932,11 - 449,06 - 6 196,93
Fin - 157 758,88

Pas d'imposition sur la PV sur les ventes d'actions car supposition de non évolution du cours des actions.

Total des revenus bruts sur les 10 ans = 68.449
Total de CS payés sur les 10 ans = 8.419
Total des IR payés sur 10 ans = 2.271

Total des revenus nets de CS et IR sur 10 ans = 57.759
Ce qui donne un TRI net de fiscalité de 4,66%

C - Cas des SCPI (avec réinvestissement dans les mêmes SCPI, dont les parts n'augmentent pas en valeur, et revenus constants à 6%) :

An - Capital - Revenus bruts - CS - IR - Revenus nets
0 - 100 000,00 - 6 000,00 - 738,00 - 1 800,00 - 3 462,00
1 - 103 462,00 - 6 207,72 - 763,55 - 1 862,32 - 3 581,85
2 - 107 043,85 - 6 422,63 - 789,98 - 1 926,79 - 3 705,86
3 - 110 749,71 - 6 644,98 - 817,33 - 1 993,49 - 3 834,16
4 - 114 583,87 - 6 875,03 - 845,63 - 2 062,51 - 3 966,89
5 - 118 550,76 - 7 113,05 - 874,90 - 2 133,91 - 4 104,23
6 - 122 654,99 - 7 359,30 - 905,19 - 2 207,79 - 4 246,32
7 - 126 901,30 - 7 614,08 - 936,53 - 2 284,22 - 4 393,32
8 - 131 294,63 - 7 877,68 - 968,95 - 2 363,30 - 4 545,42
9 - 135 840,05 - 8 150,40 - 1 002,50 - 2 445,12 - 4 702,78
10 - 140 542,83 - 8 432,57 - 1 037,21 - 2 529,77 - 4 865,59
Fin - 145 408,42

Pas d'imposition sur la PV sur vente des parts de SCPI car supposition de non évolution de la valeur des parts.

Total des revenus bruts sur les 10 ans = 78.697
Total de CS payés sur les 10 ans = 9.680
Total des IR payés sur 10 ans = 23.609

Total des revenus nets de CS et IR sur 10 ans = 45.408
Ce qui donne un TRI net de fiscalité de 3,81%

Calcul pour le couple marié taxé à 30 % :
AV : TRI = 3,48 %
Actions : TRI = 4,66 %
SCPI : TRI = 3,81%

Le même calcul pour un couple marié taxé à 14 % :
AV : TRI = 3,48 %
Actions : TRI = 4,75 %
SCPI : TRI = 4,87%

Le même calcul pour un célibataire taxé à 30 %
AV : TRI = 3,46 %
Actions : TRI = 4,12 %
SCPI : TRI = 3,81%

Le même calcul pour un célibataire taxé à 14 %
AV : TRI = 3,46 %
Actions : TRI = 4,50 %
SCPI : TRI = 4,87%

Conclusion :
La fiscalité est un des points les plus importants d'un investissement, au même titre que le taux du rendement brut. Le rendement des SCPI est anéanti par la fiscalité, pour les tranches supérieures, par rapport aux dividendes d'actions.

Pour un couple marié, plus sa tranche est élevé, plus il a intérêts à préférer l'investissement en actions de rendement. La pierre n'est intéressante que si la tranche d'imposition de notre couple est de 14% ou moins.

Pour un célibataire même constat.

Pour ce qui est de l'assurance vie, vu les taux distribués actuellement, sont TRI reste faible (mais ce le prix à payer pour la sécurité).

Chacun choisira bien sûr son investissement en fonction de son aversion au risque et sa situation fiscale... Amateur de risque = action. Amateur de tranquillité = assurance vie. L'idéal étant un bon équilibre entre les trois !

Débat lancé sur le forum épargne...
14 novembre 2010 22:39
mais évidemment très théorique, et il y a des moyens de gérer la fiscalité, surtout pour les SCPI (intérêts d'emprunt déductibles). Pour les SCPI vous surestimez le résultat car vous oubliez la commission de souscription.
14 novembre 2010 23:23
Il reste encore quelques SCPI en AK avec un rendement supérieur à 6% (frais de souscription compris, exemple :

- Rivoli Avenir Patrimoine

- Atlantique Pierre 1

Mais il est vrai que pour la majorité des SCPI, il est bien difficile d'obtenir 6%, alors que pour les 5% en dividendes pour les actions, le choix est encore très important sur la bourse de Paris (Vivendi est à 6,9 % - France Tél à 8,3 % - TOTAL à 5,8 % ...)
15 novembre 2010 04:48
moyenner sur un tracker high dividend....il y en a chez amundi. 100 valeurs européennes haut rendement. C'est un excellent moyen de limiter les frais de transaction.
15 novembre 2010 05:12
Si vous investissez seulement dans quelques valeurs françaises à haut dividende vous prenez un risque.
Ce qui est arrivé à BP aurait pu arriver à total.
GDF va être fortement concurrencé par direct energie qui n'est autre que l'Italien eni.
En investissant dans un tracker vous avez gdf eni bp total et aussi la distribution comme home retail ou les banques comme santander. Le risque est beaucoup plus dilué qu'en investissant dans quelques valeurs. Voir le site amundi etf ou vous trouvez la composition du panier. Les frais de gestion sont faibles 0,30 il n'y a ni droits d'entrée ni droits de sortie.
Ceci n'est qu'une information pour donner des pistes à ceux qui cherchent du rendement.
15 novembre 2010 09:48
revenus", les actions sont alors hors PEA et les scpi hors AV,
sitôt qu'on est hors PEA et hors AV, il faut défiscaliser fortement (Scellier, FCPI-FIP,...) en ajoutant donc du risque supplémentaire.
15 novembre 2010 10:00
Si on vise un horizon de 10 ans et que l'on a pas besoin des sommes immobilisées (pour les SCPI et actions, cela me parait une évidence, on n'y place pas de la trésorerie!) on peut loger les parts de SCPI dans une AV et les actions dans un PEA pour alléger la facture fiscale.

Mes calculs n'ont pas tenu compte de cela, j'ai pris les cas les plus défavorables : actions sur un compte titres ordinaire et parts de SCPI détenues hors AV.
15 novembre 2010 10:04
mais pas une raison pour devenir monosupport

Les actions des pays émergent sur 10 ans me semble être même ce qui peut être le mieux bien que "moins risqué et rentable" semble pas aller vraiment ensemble.

Il faut s'entendre sur le mot "moins risqué" et le mot "rentable" dont les définitions sont très différentes d'un individu à l'autre. Je pose cette question depuis 19 ans et suis toujours surprise des réponses
15 novembre 2010 10:24
L'aversion au risque reste effectivement le point de départ avant tout investissement. Chacun a la sienne.

Il est primordial de connaitre son "profil risque" avant tout investissement. Pour les profils "dynamiques" ou "offensifs" la situation actuelle des marchés reste une belle opportunité pour le LT.

Pour les débutants, le BABA avant tout investissement, considérer ces points :
- Situation familiale
- Situation fiscale
- Situation professionnelle
- Répartition patrimoniale
- Aversion au risque
- Age
- Projets
- Terme de l'investissement
15 novembre 2010 17:15
Bonjour,

Etant consultant en gestion privée, et ayant une formation en finance de marché, je peux légitimement affirmer qu'il est tout à fait difficile de pouvoir faire une réelle comparaison entre les deux!
Sur 10 ans il est évident que le rendement des SCPI est excellent. Depuis 1990, les SCPI que nous sélectionnons n'ont pas connu de dévalorisation!...peut-on en dire autant des actions, du -42 % constaté par sur CAC 40 en 2008..la SCPI est idéale pour une personne qui souhaite obtenir un rendement annuel intéressant sans avoir à gérer quoi que ce soit...rappelons qu'en choisissant des SCPI pertinentes, on peut largement obtenir une rentabilité locative NET de 5,5 %/ans, accompagné de l'effet de levier du crédit, on arrive largement à un TRI de 16 %/an!!!...plutôt intéressant non?
Bien évidemment cela parait difficile à croire, je pense tout simplement que beaucoup de personne ne connaissent pas exactement en quoi consiste la SCPI, les rendements attendus, le fait qu'il s'agit d'un investissement avec un risque très très faible...cela prend donc le contre pied du fameux couple rendement/risque qui nous est si chère en finance!

N'hésiter pas à me contacter si vous souhaitez un conseil plus précis sur les SCPI.

Cordialement,

Consultant en gestion privée
Neuilly sur Seine
06 20 87 55 48
15 novembre 2010 17:16
Bonjour,

Etant consultant en gestion privée, et ayant une formation en finance de marché, je peux légitimement affirmer qu'il est tout à fait difficile de pouvoir faire une réelle comparaison entre les deux!
Sur 10 ans il est évident que le rendement des SCPI est excellent. Depuis 1990, les SCPI que nous sélectionnons n'ont pas connu de dévalorisation!...peut-on en dire autant des actions, du -42 % constaté par sur CAC 40 en 2008..la SCPI est idéale pour une personne qui souhaite obtenir un rendement annuel intéressant sans avoir à gérer quoi que ce soit...rappelons qu'en choisissant des SCPI pertinentes, on peut largement obtenir une rentabilité locative NET de 5,5 %/ans, accompagné de l'effet de levier du crédit, on arrive largement à un TRI de 16 %/an!!!...plutôt intéressant non?
Bien évidemment cela parait difficile à croire, je pense tout simplement que beaucoup de personne ne connaissent pas exactement en quoi consiste la SCPI, les rendements attendus, le fait qu'il s'agit d'un investissement avec un risque très très faible...cela prend donc le contre pied du fameux couple rendement/risque qui nous est si chère en finance!

N'hésiter pas à me contacter si vous souhaitez un conseil plus précis sur les SCPI.

Cordialement,

Consultant en gestion privée
Neuilly sur Seine
15 novembre 2010 17:49
à trop vouloir prouver !

:-)
15 novembre 2010 22:10
Vous pouvez nous l'écrire noir sur blanc que pas de risque dans les 10 ans à venir ?

Déjà que vous ne respectez pas votre engagement, alors vous manquez simplement de crédibilité.
15 novembre 2010 22:54
En vous lisant j'ai l'impression d'être en train de me faire refourguer une machine à laver dans une grande surface.

Comparez votre prose et celle de Dalli, ne voyez-vous pas une certaine différence, la différence qu'il y a entre une personne de valeur qui inspire confiance et un vendeur qui vient faire sa pub.
16 novembre 2010 11:07
16 novembre 2010 11:35
Surtout qu'il est très enthousiaste sur SES produits, l'ami bouhnik.
16 novembre 2010 13:43
Si ce qu'il dit est un engagement contractuel, j'en prends pour qques millions d'euros...
16 novembre 2010 14:01
Attention, attention, il habite quand même Neuilly sur Seine, ce qui semble être un gage d'honorabilité, sérieux et surtout rentabilité pour ceux qui lui font confiance ;)
16 novembre 2010 18:42
de marché, ce qui est certainement un gage de fiabilité dans le domaine des SCPI.

Mais nous ne sommes pas charitables.
16 novembre 2010 22:12
par rapport aux actions sont surtout :

1/ Le fait de pouvoir se levereager (lever de l'emprunt). Le TRI de 3.86% annoncé par Zalane passe à environ 8 à 9 % en empruntnant 75% de la somme.

2/ Par voie de conséquence, de se protéger contre l'inflation et de pouvoir faire une tres bonne affaire en cas d'inflation (hausse de l'immo/dévaluation de la dette). Investir dans une SCPI levereagée c'est investir dans un call gratuit en quelques sortes.

3/Enfin sur la fiscalité, il est facile d'éliminer les revenus fonciers en combinant une petite SARL soumise à l'IS et une SCI :

a) on achete la nue proprité des parts de SCPI dans la SCI. (60%)
b) la SARL achete la jouissance.(40%) pour 10 ans.
c) La SARL percevra les revenus mais ne paiera pas d'impôts car elle amortira sur 10 ans l'usufruit (égal au loyer).
d) avec ses revenus elle remboursera en compte courant le prêt de la SCI......
e) au bout des 10 ans la SCI récupére la jouissance sans impots...

Propre non ?
=
16 novembre 2010 22:52
Très propre effectivement. Réco cunego.
16 novembre 2010 23:20
Si tu fais le montage décrit (usufruit et nue-propriété du même bien logés dans 2 SCI différentes, une à l'IS, l'autre à l'IR, avec toutes deux les mêmes associés), je pense que tu as dans les 90% de chance de te faire requalifier en "abus de droit" par le fisc.
17 novembre 2010 11:29
la valeur de l'us temporaire est suivant l'art 669 du CGI de 23% pour une période de 10 ans.

Comment la sci paye la NP ?

Ce montage est à utiliser avec précaution car l'adm y regarde à 2 fois.

Il faut rajouter le prix des conseils.
17 novembre 2010 12:25
40% est une evaluation economique raisonnable - si vous avez un vendeur a 23%, prevenez moi.

Sinon, hormis l'exoneration de l'imposition sur les plus values ou la taxation a l'IRPP plutot qu'â l'IS des loyers apres 10 ans, aucun des deux n'etant evident, je vois pas l'avantage de la SCI dans le montage plutot que simplement acheter de l'ususfruit a travers une SARL?
17 novembre 2010 12:37
Bravo et merci à Zaiane pour les calculs de TRI.

TRI nets d'impôt, c'est effectivement ce qu'il faut prendre en considération pour comparer différents placements.

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