SCPI : Baisse de rendement de Novapierre.

s.pichar

31 juillet 2012 •19:42

Le rendement de Novapierre est passé de 5,4% début 2011 à 3,8% aujourd'hui, soit 30% de revenus en moins !

Comment expliquez vous cette baisse ?

sgoerli

31 juillet 2012 •22:22

Déja discuté sur ce forum, et expliqué dans les bulletins trimestriels de la SCPI : AK sans réemploi des fonds avant un bon moment.

Le dividende trimestriel augmente un peu à 4.20€ au T2/2012, contre 4.05€ les trimestres précédents. Mais ça reste loin des 5.40€ d'avant l'AK.

s.pichar

31 juillet 2012 •22:37

Merci.

Moi, j'ai reçu pareil.

Et sinon qu'est ce qu'ils attendent pour réinvestir l'argent ?!?

Et pourquoi une AK aussi énorme ?

Pensez vous qu'on va revoir les anciens rendements ?

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31 juillet 2012 •23:06

Etes vous sur de vos 3,8%? car j'ai aussi du Novapierre et cela me parait tres faible

sgoerli

01 août 2012 •00:55

4.20€ * 4 / 430€ = 3.91% de rendement (sur base du dividende T2/2012 de 4.20€/part)

17.30€ / 430€ = 4.02% de rendement (sur base du résultat net de 2011 de 17.30€/part)

Dans le Rapport Annuel 2011, le président du Conseil de Surveillance a écrit "Le décalage entre collecte et investissement qui ne devrait pas perdurer explique la baisse, qui ne devrait être que temporaire du rendement car la société de gestion a préféré ne pas sacrifier le rendement à long terme en gardant le cap d’une politique d’investissement exigeante."

Cependant, une analyse du rapport 2011, et des montants restant à investir, me conduisent plutôt à considérer que, si toute la trésorerie avait été investie, le résultat net aurait avoisiné 19€. Ceci permettrait une distribution récurrente d'un montant similaire, soit 4.4% (et PAS PLUS !).
J'ignore comment les loyers seront révisés (PAREF n'est pas bavard la-dessus), mais ce qui se passe dans d'autres SCPI de boutiques (qui communique plus et mieux...) me fait anticiper peu d'impact sur le montant du résultat net à venir à court terme.

Le dernier bulletin trimestriel (n°50) est MUET sur les perspectives de dividende futur. Il évoque quelques investissements réalisés à des rendements entre 5.6% et 6.3% (avant frais de la société de gestion, etc.), et un taux d'occupation financier en hausse (95.4% vs 94% le trimestre précédant).

CONCLUSION : avec les infos actuelles, on peux escompter un retour du dividende à terme (en 2013 ?) vers 4.40% (soit 4.75€/part/trimestre). Le passage de 4.20€ à 4.75€ sera sans doute très progressif... On n'est sans doute pas prêt de revoir 5.40€/trimestre de sitôt.
PAREF a très très mal pris en compte les intérêts des associés lors de l'AK de 2011.

s.pichar

01 août 2012 •09:10

Merci pour ces explications.

En net, c'est à dire après prélèvement libératoire sur le dividende, je suis à 3,77% et non 3,91%.

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01 août 2012 •23:52

Elle est très mauvaise, surtout quand c'est leur directeur commercial qui envoie un mail.

Encore une AK ratée. Mais dans l'intervalle, la société de gestion a touché le jackpot des commissions de souscription.

sgoerli

02 août 2012 •01:08

Pour les associés personnes physiques, il devrait néanmoins y avoir une petite cerise sur le gâteau : comme la commission versé par la SCPI à la société de gestion est considéré comme une charge, pour déterminer le résultat fiscal de la SCPI, le montant des revenus fonciers à déclarer par part devrait être bien inférieur au montant effectivement distribué.

Je n'ai cependant pas de données chiffrées, la société de gestion s'étant abstenu de faire figurer ces chiffres dans le rapport annuel 2011 (ce qui ressemble un peu à une preuve d'incompétence).

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02 août 2012 •06:52

En resume, c'est une bonne ou mauvaise scpi?

s.pichar

02 août 2012 •22:58

Si son rendement ne remonte pas, ça sera devenu une mauvaise.

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03 août 2012 •06:51

Donc la garder ou s'en debarasser?

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03 août 2012 •10:00

de façon irréversible.

s.pichar

03 août 2012 •10:02

Il faut voir sur plus longtemps...

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03 août 2012 •10:08

facteur humain abondant.

s.pichar

03 août 2012 •11:51

J'ai envoyé un mail à Paref :

"Bonjour,

Je suis associé de la SCPI Novapierre.

Son rendement est passé de 5,4% début 2011 à 3,8% aujourd'hui, soit 30% de revenus en moins.

Comment expliquez vous cette baisse ?

Et à quelle échéance pensez vous que le rendement va s'améliorer ?

De plus, est ce que le cours de la part va être réévalué cette année ?

Par avance merci pour votre réponse,

Cordialement,
"




Voici leur réponse de ce jour :

"Bonjour,

Cette baisse temporaire s’explique d’une part par la diminution des taux de rendement du marché des murs de magasins et d’autre part par le décalage intervenant entre la collecte et les investissements. Il en résulte une baisse du rendement dont le montant va mécaniquement repartir à la hausse compte tenu du maintien de la stratégie de votre SCPI.

Sur fond de valorisations tendues du marché des murs de magasins, l’équipe de PAREF GESTION est pleinement mobilisée par la réalisation d’acquisitions en demeurant particulièrement sélective dans le choix des investissements. Cette approche prudente permettra à la SCPI de maintenir la qualité de son patrimoine à long terme.

Une part significative de la collecte récente a été rapidement investie, ce qui permettra de revenir progressivement vers les niveaux de rendement standards de la SCPI.

Par la maitrise de la collecte et la poursuite de sa politique d’investissement, Paref Gestion continue à œuvrer en vue de la reconsolidation du coupon Novapierre 1.

La réalisation prochaine d’investissements très qualitatifs pour un montant de 66,5 M€ à 6,54 % brut offre ainsi à la SCPI des perspectives de rendement de 5,20 %.

Nous ne pouvons pas vous annoncer à date si le prix de la part Novapierre sera réévalué en fin d’année mais nous ne manquerons pas de vous informer sur ce point.

Nous sommes à votre disposition pour tout complément d’information au 01 40 29 86 86.

Cordialement.

"

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03 août 2012 •12:25

et comme beaucoup elle va passer de "bonne" à "mauvaise".!

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03 août 2012 •13:57

puisse réfuter la froide arithmétique de la dilution (probablement double et toujours irréversible).