SCPI : Achat actipierre europe ? vos avis

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13 mars 2012 •09:49

intéressez à cette SCPI en particulier ?

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15 mars 2012 •10:13

Bonjour,

A mon avis Actipierre Europe est une très bonne SCPI. Prix de part et revenus distribués en légère augmentation, bonne répartition géographique, Actipierre Europe est surtout gérée par Ciloger l'une des sociétés de gestion les plus sérieuses.

En plus cette SCPI viendra encore diversifier votre portefeuille de SCPI déjà solide. Un site vous permet même d'acheter les parts avec une décote.

Cordialement

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15 mars 2012 •12:11

la pire ,mais n'est pas dans les meilleures :Actipierre 1 , 2, 3, prix des parts en baissse en 2011.
Donc groupie appointée.

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15 mars 2012 •16:30

Personnellement ciloger n'est pas ma préférée, bien que je sois un propriétaire satisfait de mes atout pierre diversification, je trouve que le rdt spot est un peu faiblard pour un credit 4,36 % faut vraiment croire dans l'augmentation des loyers...

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16 mars 2012 •09:37

augmentent, avec un taux d'occupation à 100%...

M7590283

19 mars 2012 •15:05

Ciloger annonce un rendement prévisionnel compris entre 4.25% et 4.50% en 2012 pour Actipierre Europe. Ceci s'explique par des taux de rendement "prime" autour de 5.00%-5.50% à l'acquisition pour des emplacements de commerces de qualité, et par une augmentation du prix de la part au 5 mars 2012.
La bonne nouvelle c'est que cela confirme que Ciloger réalise des opérations prudentes en misant sur des actifs prime et donc en ne cherchant pas à maximiser à tout prix le rendement, la mauvaise c'est... le niveau de rendement qui en
résulte

sources:
http://www.ciloger.fr/actipierre-europe-veh-164-206-1.html

http://www.dtz.com/StaticFiles/Research/DTZ%20Property%20Times%20France%20Retai l%20Q3%202011_FR.pdf (voir
p.13)
http://www.myscpi.com/analyses/actualites/fiche/augmentation-du-prix-de-l a-part-pour-la-scpi-actipierre-europe/?cHash=31616d9d02c1896c4bb304c2549ae9a3

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20 mars 2012 •09:17

c'est qu'il y a mieux à faire, pour au moins deux raisons :

- il y a des SCPI murs de boutiques qui sont également gérées prudemment et qui rapportent plus et avec plus de potentiel

- l'écart entre le rendement attendu et les taux d'emprunt est trop faible voire négatif.

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21 mars 2012 •11:41

Merci pour vos avis.

l_ermite

21 avril 2012 •16:02

J'en ai acheté il y a un an ( mes premières scpi, et je suis très novice en la matière ).
5% de rendement la première année, je viens de recevoir le premier dividende 2012 qui est en baisse d'environ 20% par rapport à l'an dernier.

Du coup,l'ensemble du projet monté autour de cet achat n'a plus aucun intérêt puisque je perçois quasiment ce que je paye en intérêts.

J'ai en plus du mal à comprendre (dsl pour le côté néophyte je suppose qu'on y passe tous un jour ). La baisse est expliquée par une augmentation de capital donc dilution. Je peux comprendre mais si on a davantage de capital on achète davantage et on loue davantage, ce qui permet de rester en équilibre non ? Sinon, quel est l'intérêt de l'augmentation de capital ? Pourquoi ? Puisqu'on avait 5% avant ?

Bref, très déçue par ce produit, et passablement agacée à cette heure de n'avoir eu aucun élément pour anticiper ça et me méfier, je n'aurais jamais acheté un produit de ce type si j'avais su que le rendement pouvait à ce point changer sans qu'on n'ait rien à y redire. Si j'achète un appartement que je loue en direct, le loyer ne baisse pas de 20% d'un coup de baguette magique.

D'autant plus qu'on voit en effet des scpi avec de très bonnes performances régulières, j'ai juste pris celle de mon banquier par facilité et manque de temps.

Le problème étant qu'avec ces frais d'entrée, il est en effet impossible de sortir d'un achat de ce type.

Alors rassurez moi, ceux qui s'y connaissent, le rendement remontera du fait de l'ak, n'est ce pas ?

Pour celui qui pense en acheter, pour ma part maintenant, ce serait à refaire je ne referais pas. 4,25 de rendement... il y a quand même bien mieux.

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21 avril 2012 •16:43

où ces mécanismes sont analysés.

M7590283

21 avril 2012 •16:55

2 explications majeures qui expliquent la baisse du rendement.
1- la collecte n'a pas été investie suffisamment rapidement.
Si une SCPI qui fait 100M€ de capitalisation collecte 20M€ et ne l'investi pas tout de suite, cette trésorerie sera placée sur des comptes de trésorerie rémunérée à environ 1%.
La SCPI avait donc un patrimoine de 100M€ qui sert 5%, elle se retrouve avec ce même patrimoine de 100M€ qui sert 5% + 20M€ placé en tréso à 1% soit un rendement total de 5% x 100/120 + 1% x 20/120 = 4.33%
Cette difficulté à investir la collecte est illustrée notamment par le fait que Ciloger a du suspendre la collecte sur une de ses SCPI en septembre/octobre dernier car elle n'avait pas investi suffisamment vite la collecte, record, de l'été 2011.
2- Ciloger achete des murs de commerces plutôt prime, donc à des rendements brut à l'acquisition actuellement proche des 5%-6%. Dans ces conditions, difficile de servir plus de 5% aux porteurs de parts.

Par rapport au point 1, puisque la collecte semble désormais investie, les 20M€ ne rapportent plus 1% mais bien 5%, l'effet négatif sur les performances devrait donc s'estomper.
Sur le point 2, difficile de se battre contre les conditions de marché... Une stratégie pour "aller chercher du rendement" consisterait à faire des acquisitions un peu moins prime, en province. Ce que pas mal de SCPI murs de commerce ont fait et continuent de faire pour proposer des performances au dessus de la moyenne, au prix d'une prise de risque accrue.
Risque-rendement, impossible de dissocier les 2 en finance, il n'y a pas de secret, c'est LA règle d'or.

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21 avril 2012 •20:30

même les plus grosses ne sont absolument pas armées pour intervenir hors de France (où déjà, beaucoup ont du mal dès qu'on sort d'Ile de France).

l_ermite

22 avril 2012 •10:18

Merci pour vos réponses pédagogiques. Même si je comprends ce que vous m'expliquez, ça ne fait quand même pas partie de mon projet initial que de perdre régulièrement 1 point par an dès lors que l'on lance une ak. Sur la durée ça baisse significativement le rendement, d'autant plus que je ne connais pas la fréquence des ak. S'il y en a une par an on reste à 4%.

Pourquoi dans ces conditions ne distribue t on pas les nouvelles parts seulement quand la collecte a été investie ? Moi j'ai attendu plusieurs mois entre mon paiement et le premier dividende, 4 ou 5 mois de mémoire, où on était en phase de collecte.

Oui, TGI, je suis très novice et je découvre tout ça. Je comprends bien aussi le problème du risque, mais ce serait à refaire, on me propose une scpi inconnue de mon banquier qui démarre et me sert du 4% avec un intérêt d'emprunt à 3,7, et une scpi aux performances bonnes et régulières de type bureauboutic ou immorente qu'on voit toujours en tête de liste, je me tâterais davantage.

Car au final avec du 4%, j'arrive au bout de 10 ans avec un résultat net très exactement à 0, mais pour ce résultat j'aurais rempli d'innombrables paperasses y compris une feuille 2044 aux impôts. Je peux me consoler en me disant que je fais bosser du monde. En France :)

l_ermite

22 avril 2012 •10:30

J'ai réagi avec la mauvaise surprise du dividende, mais j'ai oublié de considérer l'augmentation du prix de la part de 3%, ce qui ramène l'ensemble de la performance à quelque chose de correct.

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22 avril 2012 •22:11

virtuelle - elle va fortement baisser.
La baisse de revenu est, au contraire réelle.

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23 avril 2012 •10:49

Merci d'être venue le partager avec nous. Nous passons notre temps à expliquer ces phénomènes et les risques associés sur ce forum, depuis des mois. Et encore, vous, c'est un investissement locatif et vous avez de quoi faire face, mais quand c'est pour votre retraite, il y a de quoi l'avoir encore plus mauvaise.

Pour les SCPI comme pour tout autre produit, financier ou pas, il ne faut pas céder à la facilité et la confiance n'a pas lieu d'être, et encore moins lorsqu'il s'agit de son banquier.

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26 juillet 2012 •10:30

Vos avis confirme l'importance de l'info et l'importance de prendre son temps.Merci a tous

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26 juillet 2012 •12:32

de mars ! Pourquoi la même hier ?

M9094912

11 novembre 2014 •13:48

Actipierre Europe n'est européenne que de nom. Immorente ou Corum convictions font bien mieux.

L'équipe dirigeante d'Actipierre Europe est pitoyable. Pour être un bon gestionnaire il ne suffit pas de porter un costume propre, il faut aussi des connaissances assez pointues en immobilier et un relationnel pro très développé.
4.55% de rendement. Et ce, depuis le début. Autant dire qu'ils ont raté leur entrée en scène malgré une Com' attractive. Les bulletins trimestriels ne sont pas clairs, comme si les dirigeants voulaient masquer des chiffres peu réjouissants.
La situation économique ne semble pas à leur avantage non plus.

Bref, une SCPI très moyenne qui ne se démarque pas des autres.

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13 novembre 2014 •10:16

D'accord avec M9094912. Au niveau des SCPI qui investissent en Europe il y a bien meilleur choix qu'Actipierre Europe.

M6235837

13 novembre 2014 •15:15

pour infos il y a un cabinet qui s'appelle delta consulting international qui propose des remises sur les frais de commercialisation des SCPI
çà pourrait vous intéresser par contre je ne sais pas si ils proposent cette SCPI