SCPI : A dali...

dalli

09 novembre 2010 •10:53

J’ai déjà maintes fois expliqué mon point de vue sur le sujet.

Il y a 2 réponses à votre question :

1) SCPI : je donne ici ma conviction qui n’est que la mienne et je ne suis pas devin.

Scellier, le patrimoine est acheté cher : ok c’est le cas de tout immobilier neuf de tout temps mais aussi particulièrement ici après une forte hausse des prix de l’habitation.

Mais un patrimoine neuf aux normes énergétiques actuelles n’aura jamais la même dépréciation qu’un bien ancien. Ce point est actuellement une donne qui n’était pas prise en compte réellement, mais c’est un nouveau paramètre à prendre en compte dans son choix.

Les travaux d’isolation seront les pb des copropriétés dans les 10 ans qui viennent et l’insolvabilité des copropriétaires devient un phénomène de plus en plus fréquent bien qu’assez peu évoqué. Si vous discutez avec vos syndics, ils devraient confirmer ce point.
Des faillites sont déjà d’actualité.
Donc l’habitat neuf à un horizon de 15 ans se dépréciera pas du tout dans les mêmes proportions que l’habitat ancien.

Le neuf : il se déprécie dans les premières années ne serait-ce parce qu’il a fallut payer de la TVA alors qu’il n’y en a pas sur l’ancien. (Ce phénomène se voit moins présent en période de bulle mais c’est une exception.

De plus dans scellier on est « bloqué » 15 ans.
Le fisc va vous rendre en principe 31%

On ne peut donc pas avoir la même analyse des biens des scpi de rendement car le neuf est assez peu présent. Cependant l’isolation va être une grosse dépense à MT.

Si les prix et les rentabilités baissent, comme il n’y a pas « blocage » la possibilité d’une panique existe comme pour les actions amplifiant le pb.

L’important en tant que pro est que mes clients aient bien compris les risques en général et ceux que je vois moi avec ma simple qualité d’humain.



2) Quoi faire pour la diversification ?

Alors là facile et compliqué à la fois.
Compliqué pour en faire une ligne de conduite.
Facile car chaque cas mérite une approche personnalisée afin de trouver le meilleur compromis pour la personne.


SCPI scellier : ne se vend pas !!!

mathie67

09 novembre 2010 •13:44

Merci d'avoir pris le temps de la réponse et désolé de la redite. Le problème étant que sur un forum, les posts intéressants sont vite noyés et impossible à retrouver.
Et comme je suis nouveau ici.

Pour le scellier, le problème, je pense, c'est qu'il y a une surcote lié à la défiscalisation. Et qu'une fois celle-ci passée, les biens valent intrinséquement moins cher.

Sur la diversification je pense qu'en général on peut résumer ainsi :
action - immo - treso
suivant le stade de sa vie, ses contraintes, on ajuste le ratio.
Pour les actions : pays émergents
Treso : livret a pour petites sommes, après quid.
Immo : c'est là le pb. Pour moi, je pense que les scpi sont un bon point d'entrée, car l'entrée peut être lissée sur plusieurs années. C'est beaucoup moins le cas de la pierre "réelle"... Acheter pour moins de 100k€ est quasi impossible, avec un risque élevé en période de bulle (et une renta d'ores et déjà faible).

alainor

09 novembre 2010 •13:55

J'avoue que je me pose qques questions sur la soit-disant dépréciation du prix des logements anciens du fait des nouvelles normes energétiques : je ne sais pas quel est la proportion des logements concernés mais elle doit bien avoisiner les 70-80% en France.

Or ajouter à cette grosse proportion la (parait-il) pénurie de logements en France, et il me semble alors que les propriétaires de "logements anciens pas aux normes" resteront encore longtemps en position de force par rapport aux acheteurs potentiels. Dans ce cas, est-que la tendance à venir n'est pas plutôt de voir la valeur des "nouveaux logements aux normes" s'apprécier rapidement (bulle ?) sans pour autant que celle des logements anciens se dégradent ?
Car au final rien n'oblige les propriétaires à mettre leur logement aux normes, et il y a de fortes chances pour que le parc reste encore longtemps tel qu'il est...
Non ?

dalli

09 novembre 2010 •15:19

tu veux me vendre ton logement 1000 mais pour pas le mettre aux normes, mais pour des économies parce que le prix du pétrole (gaz, électricité..) a triplé.

Je dois y faire donc 500 de travaux.

A coté j'ai un bien ex scellier que je peux racheter, il est donc assez récent (10 ans par ex) qui fait la même superficie que le tien et qui vaut donc 1000 aussi.

Tu crois que je vais te l'acheter 1000 ?
Je vais te faire une offre à 500 !!!


Je suis en train de voir pour ma résidence, le coût d'une isolation par l'extérieur et je peux vous dire que les prix font peur.

dalli

09 novembre 2010 •15:25

celle là je l'entends depuis 19 ans !!

Pour le scellier, le problème, je pense, c'est qu'il y a une surcote lié à la défiscalisation



Et pourtant mes clients qui vendent des biens vendent toujours plus cher que le prix d'achat.


Sur scellier les prix d'achat en scpi sont bien moins chers que les acquisitions en direct.
Primo a fait des acquisitions en brut à la moyenne de 4,4% de rentabilité.

alainor

09 novembre 2010 •15:27

Oui mais mon logement à 1000 fait partie d'une proportion écrasante de logements, alors que l'ex scellier (aux normes) est certes au même prix mais en nette minorité.
Donc je finirais tjrs pas trouver un acheteur à 1000.
Alors que les acheteurs pour l'ex-scellier se presseront aux portes et le propriétaire aura toute latitude pour le vendre bcp plus que 1000...

dalli

09 novembre 2010 •16:01

le bien scellier vaut toujours plus.
Voila donc pourquoi à un horizon de 15 ans je reste assez sereine pour proposer à mes clients des SCPI scellier plutôt que des scpi de rendement à crédit

alainor

09 novembre 2010 •17:17

ça revient au même à ceci près qu'il n'y a (peut-être) pas autant de raisons que cela que les scpi de rendement basées sur des logements ou locaux commerciaux anciens voient leur valeur diminuer du fait de ces critères énergétiques.

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09 novembre 2010 •21:33

J apprécie les commentaires de chacun , qui donnent un éclairage intéressant sur le sujet :au bout du compte je me demande si ce ne serait pas mieux de ne pas avoir de parts SCPI du tout - Je n ai hélas pas d alternative à proposer

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09 novembre 2010 •23:12

...qui est le bon sens personnifié,Salut et admiration pour ta patience à répondre à chacun sans t'énerver (alors que parfois, y aurait de quoi, lol de relol de mdr)

mathie67

10 novembre 2010 •08:53

Vous pensez à quelqu'un en particulier ?
Je ne vois personne ici qui pousse à s'énerver tout au moins dans cette fil...

mathie67

10 novembre 2010 •08:55

Ok sur 19 ans les investissements ont peut être été rentables, mais :
1- sur une si longue période c'est le cas de la plupart des investissements
2- les prix de l'immo montent depuis 12 ans, donc forcément les biens fiscaux surévalués lors de la vente n'ont pas eu de pb. Mais en période de baisse ? Et surtout les scellier/ comme les robiens ne bénéficient pas toujours des meilleurs emplacements (souvent les pires).

mathie67

10 novembre 2010 •08:58

En ce moment je pense que tout est assez risqué. A chacun de voir par rapport à sa situation les risques qui lui semblent moindre.

En même tps, s'il y avait un investissement parfait et universel hein... :)

ayoun6

10 novembre 2010 •11:27

Scellier, c'est la dissolution ...

dalli

10 novembre 2010 •17:08

il pense à une personne principalement sur un autre forum.

dalli

10 novembre 2010 •17:10

on me demande mon avis, je le donne après on doit attendre pour savoir.

Je me suis souvent trompé dans dans mes convictions mais ça ne m'empêche pas d'avancer.

M1543120

10 novembre 2010 •20:49

La rente foncière

Un appart vétuste, mal isolé MAIS bien placé vaudra toujours plus qu'un scellier

Point barre

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11 novembre 2010 •10:52

C'est un argument ça ? Oui, un argument d'autorité.

dalli

12 novembre 2010 •10:00

qui vous fait dépenser 100 d'énergie alors que si vous ne payez pas on vous coupe le gaz, ou bien vous pouvez louer un bien qui ne vous fera dépenser que 30, vous faites quoi ?

Oui le vétuste trouvera un locataire mais le bailleur aura t'il son loyer, lui qui ne peut pas mettre dehors son locataire comme GDF peut couper le gaz ?

rlanglo1

12 novembre 2010 •10:50

voici ce que je conseille en permanence :
- conserver les livrets bien remplis (LDD, CEL,...) pour faire face aux éventualités de la vie courante,
- puis bien veiller à la répartition des ses avoirs financiers ou de rapport :
33% en immobilier (SCPI comprises)
33% en valeurs mobilières (PEA compris)
33% en assurance-vie (contrats en euros compris)
on peut moduler à l'intérieur de chacun des 3 postes suivant le degré de risque que chacun veut bien prendre;
à noter que le poste immo pouvantt être financé à crédit, il s' entend "net de passif".

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12 novembre 2010 •11:15

A quoi cela sert-il d'avoir tous les livrets bien garnis ? L'épargne de précaution a ses limites, surtout que dans le cadre de l'assurance-vie, l'argent n'est pas bloqué, contrairement à une idée reçue très répandue.

dalli

12 novembre 2010 •11:41

je n'aime pas trop les % mais le concept est une base bien paysanne que j'aime bien.

Le jeune qui achète sa RP aura du mal à avoir un tiers en immo et en plus 66% en VM et AV.

Quant aux liquidités, ça dépend du seuil "psychologique" de chacun en général et des besoin précis à CT MT : apport RP par ex

rlanglo1

12 novembre 2010 •12:09

lu jusqu'au bout ce petit message et notamment : "...suivant le degré de risque...",
il arrive que certains "oublient" qu'il faut placer en attente de paiement : leurs tiers provisionnels, leurs CSG, la mise en maison de retraite de la belle-mère, etc...
donc une épargne liquide est la 1° des précautions à prendre.

mathie67

12 novembre 2010 •13:49

Moi personnellement je dirai même :
0% en immobilier net de passif.

Vu les rendements de l'immo (qui n'est et ne sera jamais un placement sans risque), je trouve qu'il est dommage de garder du capital en immo, il faut bien le sortir pour refaire du crédit (quitte à le placer en AV en garantie).

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12 novembre 2010 •14:28

@ mathie67
Etrange comme raisonnement, l'immobilier est aujourd'hui bien plus rentable que l'AV à risque egal: Fond euros entre 2,5 et 3,5 voire 4% pour 2010/2011, immobilier rentabilité > 5,5%

mathie67

12 novembre 2010 •15:22

Comparer l'immobilier à l'AV en euro est une hérésie.
Que je sache la valeur de l'immo peut tout à fait baisser, certainement pas une AV en Euro, le capital est garanti.

Cela dit, vu que l'on rembourse un prêt progressivement, on a forcément une part d'immo dans le patrimoine même en retirant le passif !

dalli

12 novembre 2010 •16:18

pas honnête de comparer du brut et du net

5,5% pour une TMI à 40% = 2,64

Si en plus le patrimoine perde de la valeur...

M1543120

12 novembre 2010 •21:39

Comment pouvez vous ignorer la réalité du marché immobilier à ce point??

Un centre ville vétuste dans un quartier acceptable sera un meilleur placement qu'un Scellier dans la banlieue de Moutauban. L'immobilier c'est avant tout de la rente foncière.

Le coût de la construction c'est autour de 1 500 euros/m2. Néanmoins je viens de vendre un appartement vétuste et très mal isolé presque 6 fois plus du m2...

dalli

12 novembre 2010 •22:04

les scellier en banlieue de Montauban, pourquoi ne pas parler de ceux dans en IDF avec un rendement de 4,5% en brut ?

Et un vétuste à Montauban, ça vaut combien aujourd'hui ?
Plus rien du tout !!


Tant mieux M154, ce sont vos acquéreurs qui n'y connaissent pas grand chose.

1500 € du m², àmha ce n'est plus la réalité pour un particulier et vous oubliez le prix du foncier

nbelluye

14 novembre 2010 •19:19

(comme tous les autres carottes fiscales d'ailleurs)

1/- en achat direct :
ne pas perdre de vue que pour 2 logements quasi identiques dans une même ville ... celui qui fait partie d'un programme étiquetté "scellier" ... se prend une surcote 20% mini cash sur son prix ... c'est la couleuvre pour les 25% fiscaux ...
Par ailleurs avec la baisse des avantages futurs, c'est la ruée actuellement et ce n'est pas le "fly to quality/price" mais vers le "il m'en faut absolument" ...

2/- les scpi suivent le même trend, le levée de fonds se font comme des petits pains, les sociétés ont un délai pour investir ce cash pour éviter tout requalif fiscale ... cela va donc être pas toujours du bon ...

on peut aussi se dire ... qu'investir sur un placement surcôté de 20% (alors qu'actuellement contrairement à il y a 2 ans, on trouve en bourse des centaines d'actifs sous-côtés de 20-40% ... qui rapportent du 4-5% brut comme l'exprime certains ... car des loyers de plus en plus tendus / pouvoir d'achat ...

n'est pas l'ultra-meilleure idée du siècle ... ou alors en diversification (base de gestion du risque)

cela a toujours été le cas pour toutes les carottes fiscales bientôt rabottées accompagnées avant la fatidique o))))))

Nicolas

dalli

15 novembre 2010 •10:23

1 Vous avez vu des programmes neufs non estampillé scellier 20% moins chers ou bien c'est une spéculation de votre part ?

2 Justement elles achètent à des prix assez bas pour avoir du brut de près de 5% actuellement, mes promoteurs ne voulant pas rester sur les bras avec ses biens.


En direct je vois des promoteurs offrir un paquet de truc si on vend avans le 31/12 (1 mois et demi avant l'échéance) S'ils vont vers les SCPI, ils devront encore plus y laisser.


Ne pas comparer un achat "action" avec un achat immo avec crédit, la rentabilité brut ne veut rien dire.
Vous me surprenez Nicolas sur ce coup.

Par ok sur la diversification

nbelluye

15 novembre 2010 •21:38

Nicolas

"1 Vous avez vu des programmes neufs non estampillé scellier 20% moins chers ou bien c'est une spéculation de votre part ?"
==> oui déjà vu mais pas cette année o))) mais je présage qu'il y a pas de raison que cela soit différent cette année par rapport aux x années précédentes pendant lesquelles j'ai actif sur ce marché ...o))

"2 Justement elles achètent à des prix assez bas pour avoir du brut de près de 5% actuellement, mes promoteurs ne voulant pas rester sur les bras avec ses biens."
=> Je partage moins car l'offre de logement a bien baissé et les stocks plutôt sains ... en revanche la demande directe et indirecte a explosé ...


"En direct je vois des promoteurs offrir un paquet de truc si on vend avans le 31/12 (1 mois et demi avant l'échéance) S'ils vont vers les SCPI, ils devront encore plus y laisser."
==> les promoteurs ont fait le choix depuis qq temps de ne pas baisser le prix du m² pour offrir plutôt des avantages. C'est purement "technique" pour éviter de faire baisser les prix au m² ... Maintenant, ces prix sont devenus tellement indescents que les avantages fournis ne cassent quand même pas 3 pattes à un canard ... batiment en face de chez moi ... au mini prix +30% par rapport à ceux livrés en 2009 ... qui parlent de baisse o))))

"Ne pas comparer un achat "action" avec un achat immo avec crédit, la rentabilité brut ne veut rien dire. Vous me surprenez Nicolas sur ce coup."
==> je ne voulais pas faire une comparaison sur la rentabilité mais en fait sur le surcote vs décote ... surcote du neuf estampillé vs par exemple très grosse décote de nombreuses actions par rapport à leur actif net (comptable ou réévalué) ... et là on peut faire totalement l'amalgame par rapport à une SCPI qui affiche un ANR tout comme une holding. PErso, la décote moyenne de mon portefeuille d'actions par rapport à leur actif net ... 30%

Par ok sur la diversification

nbelluye

15 novembre 2010 •21:40

je suis sur un mini PC et regarde sur un autre écran un bon film ... o)))

M1543120

20 novembre 2010 •23:32

>>1500 € du m², àmha ce n'est plus la réalité pour un >>particulier et vous oubliez le prix du foncier

Avez vous bien compris (?), ce que j'avais dit.
J'avais dit "c'est la rente foncière qui compte"
Cela relativise le marketing Scellier, CO2, etc qui négligent le facteur no1 en immobilier