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Paris / IDF : conseil pour l'acheteur (surtout primo accedant)

30 avr. 2005 23:11

1) Immaginons que tu achete un bien aujourd'hui a 200 000Euro, 35m2 a paris, c'est petit mais tu est jeune genre 23 ans, mais tu en a marre de payer 800Euro par mois pour ca.

2) Tu es malin donc tu fais 200000/800= 250 mois de loyer donc la valeur de tout appart est equivalente a 21 ans de loyer.

3) Donc tu achete un bien 200 000Euro + frais ~10% donc 20 000 euro et tu avais environ 20 000Euro d'apport (merci papa) donc tu emprunte 200 000 a 4% sur 21ans.

4) la surprise tu t'apercois que tu paye 1174Euro de remboursement de credit par mois, mais bon tu l'accepte, c'est plus cher mais au moins ce n'est pas jete par les fenetres, tu deviens proprio. Bon en rentrant tu prend ta calculette et tu t'apercois que 1174*12mois*21ans ca fait tout de meme 295 000 Euro.
Bon le credit coute 95 000 Euro, si on fait 95 000/800 = 118 mois de loyer equivalent, ca fait quand meme 10 ans de loyer de ton actuel appart.

5) Bref ta vie change tu trouve une femme, tu te marie et tu a un gosse, (ca t'as pris 10 ans car tu n'est pas aussi malin avec les femme qu'avec l'immobilier). Et la dans ton 35 metre carre c'est un peu etroit donc tu cherche un nouvel appart.

6) merde l'immobilier a chutte de 40%, ton bien ne vaut plus que 120 000Euro, mais bon c'est pas grave car le 4 piece qui coutais 400 000Euros, il n'en vaut plus que 240 000Euro. Il ne manque que 120 000Euro trop cool

7) Bref tu fait tes comptes, tu peut vendre ton bien 120 000Euros cool, tu a rembourse a la banque 1174*12mois*10ans= 140 000Euro, mais la gros probleme, la banque a ete plus maline que toi a l'epoque et la premiere partie de ton credit tu n'as rembourse que des interets, donc tu as rembourse 95 000Euro d'interet et 45 000Euro de capital.
En bref tu dois encore a la banque 295 000 euro - 140 000 euro = 155 000 EUro merde plus que la valeur de ton bien.

8) Le petit arrive il faut changer d'appart, tu vends a 120 000 Euros tu rembourse la banque 155 000 euro et tu achete le 4 pieces 240 000Euros + 24 000 de frais.

Bilan de l'operation tu a 33 ans, et tu dois a la banque 155 000euro + 240 000Euros +24 000Euro - 120 000Euro = 299 000Euros.

Mais comme le marche chute les taux de credit son plus haut maintenant 6%, la tu prend sur 25 ans car c beaucoup, ca fait donc 1926 Euro par mois sur 25 ans. donc 1926 * 12mois * 25ans = 578 000Euro
Donc pour un achat d'un bien de 240 000Euro tu paye 338 000Euro de credit.

Tu as 33 ans tu dois rembourser 578 000Euro a la banque et tu auras fini dans 25 ans soit a 58 ans

Bien joue...

1) Maintenant immagineons que tu est pas tres malin tu n'achete pas ton 35m2 mais tu le loue pendant 10ans a 800Euro. 10*12*800 = 96 000 Euro de perdu merde.

2) mais bon tu decide de mettre de cote le cout du credit si tu avais achete donc 1174 - 800 = 374 euro par mois. Ca fait donc 374 * 12mois * 10 ans= 45 000Euro de place, tu n'etais pas tres malin et durant ces 10 ans, tu a place et seulement gagne 5000 Euro car tu etais a la caisse d'epargne, mais bon ca fait tout de meme 50 000Euro.

3) tu rencontre bobonne et puis le gosse et la surprise le marche immobilier est tombe de 40%, et tu peut acheter un 4 piece pour 240 000Euro au lieu de 400 000Euro a l'epoque.

4) 240 000Euro + 24 000 EUro de frais - 50 000Euro d'economie ca fait
214 000 EUro a emprunter a la banque, mais bon dommage les taux sont a 6%, sur 25 ans ca fait 1378Euro/mois de credit.
Tu gagne mieux ta vie tu peut prendre plus, tu peux aller jusqu'a 1926Euro/mois de credit (Surprise la meme somme que dans le cas precedant).

5) en remboursant 1926Euro par mois tu peux rembourser ton bien en 13.5 ans avec un taux de credit de 6%.
Tu aura donc paye 1926 * 13.5 ans * 12 mois = 312 000 euro
soit 72 000Euro de credit.

Tu as 33 ans tu doit 312 000Euro a la banque et tu aura fini de rembourser a 46 ans.

Bref acheteur allez y mais ne faite pas de gamin.

Pour info les prix de l'immobilier japonais ont ete divise par 3 en 10ans, il y a beaucoup de famille prisonniere de leur credit et ayant un bien qui vaut moins que ce qu'elle doivent a la banque...

Bon courage a tous

20 réponses

  • 21 mai 2005 21:13

    ok mais bon, une baisse de 40 pour cent de l'immobilier à Paris, on est pas près de voire ca !!!!

  • 08 juin 2005 00:45

    la moitié de tes interets ça tu as oublié ça fais bien baisser la note... ceux ci etant calculés sur le montant restant due! autre solution ne pas vendre et mettre en location (dans dix ans tu pourras le louer facilement le prix de ta mensualité +ass+charges!!)en attendant des jours meilleurs ... entre la chute de 95 et 2005 les prix ont chutés de 40% puis sont remontés 3 fois plus fort pour atteindre les sommets , soit en a peine dix ans de temps , meme si c'est cyclique c'est l'acheteur qui tire son epingle du jeu a lui de bien gerer la situation ,bref moi je dis faut se lancer.

  • 08 juin 2005 00:46

  • 16 juillet 2005 15:30

    En 78 , j'ai acheté un 3 pièces dans le val d'oise pour 140 000 FR avec un crédit de + de 13% sur 12 ans, je l'ai revendu 14 ans aprés 435 000 FR, en 94 j'ai racheté un 2 piéces aux portes de Paris à 540 000 FR avec un crédit sur 7 ans au taux de 6.80%, et en 2003, crédit complètement remboursé, et mettant ce 2 pièces en location, j'ai racheté un logement avec 2 crédits sur 20 ans aux taux de 4,75 % et 3,90%, les loyers couvrent les 2/3 du remboursement et dans 7 ans le couvrira entièrement, je serait donc à ce moment là propiétaire d'un logement qui a pris 90% aujourd'hui et propriétaire d'un autre qui ne me coutera que les charges, soit donc dans 7 ans. Vous avez donc compris que mon avis est : OUI bien sur achetez, la vie passe trop vite ……..
    Mes frères n'ont pas acheté, "ce n'etait pas le moment", à force d'attendre le bon moment, aujourd'hui, aprés avoir perdu des fortunes dans les locations, ils n'ont plus les moyens de s'acheter quelque chose de correct.
    L'immobilier rapporte trop ( voir tous ceux qui en font leurs placements, les promoteurs, les banques, les assurances .........) pour qu'il y ai une grosse chute qui dure vraiment longtemps et pendant ce temps, toi, tu aura un toit sur la tête ............

  • 16 juillet 2005 19:11

  • 16 juillet 2005 20:56

    Qu'est ce qui ne tient pas debout ??

  • 19 juillet 2005 20:36

    Tu dis "l'immobilier rapporte trop..." , mais tu omets le fait que si les gens deviennent frileux et ne veulent plus s'endetter personne ne pourra les forcer, de plus une fois que les prix commenceront à refluer ils se diront qu'il est urgent d'attendre et personne ne pourra les forcer à signer en bas. De plus "l'immobilier rapporte trop"..sauf à l'acheteur.
    Personellement j'ai acheté pour me loger en 1991 à nice et me suis retrouvé au chomage six mois après avec un crédit à rembourser, j'ai réussi un concours qui m'a amené à Lille pendant que le marché s'est retourné à Nice ,j'ai donc décidé de louer en attendant des jours meilleurs pour finalement vendre à perte en 1997 après avoir payé des impots sur les loyers .

  • 30 juillet 2005 16:52

    Up!

  • 08 mai 2006 20:56

  • 06 juillet 2006 18:11

    C'est bien ce type de raisonnement ...
    Ca prouve qu'il faut toujours bien réflechir et surtout avoir le nez creux comme on dit et ne pas se lancer à l'aveuglette ..

  • 07 juillet 2006 12:14

    lol exact donc autant la pourrir le plus rapidement possible en prenant des emprunts sur 20 ans (au mieux) ou 30 ans (de plus en plus courant)

  • 20 juillet 2006 11:54

    C'est bizarre, mais aucun des deux visions (1er message sur la preference a la location dans un premier temps, autre message de notre heureux proprietaire -depuis 78-) ne me convaint.

    Pourquoi ?

    Pour "abadiepi" :
    - tu pars avec une hypothese de baisse de 40% dans 10 ans du prix de l'immobilier. C'est un peu "optimiste" a mon gout.
    - Autre hypothese biaise : le loyer (800e) reste fixe. Impossible, il est toujours indexe sur un indice. Seul possibilité d'avoir un loyer "assez fixe" : que les loyers baissent régulièrement dans le temps (1~3% / an) pour pouvoir déménager une fois tous les 3 ans et faire jouer la concurrence.
    Sinon j'aime bien la fin du message ;-)

    Pour "Dove100" :
    J'aimerais lui apporter les points suivants :
    La situation dans les annees 70 et 80 est differente a celle de ce debut de XXI siecle :
    - hier : croissance, a peu pres plein emploi (du moins pour les cadres), forte inflation => le credit etait alors ronge par l'inflation. Et les salaires, n'etaient ils pas quand a eux, justement adosses a l'inflation ?
    - aujourd'hui : faible croissance, chomage, faible inflation => le credit est tres faiblement ronge par l'inflation; croissance "contenue" des salaires;
    - Calcul : passer de 140 kF (de 78) a 435 kF (de 90), ca fait une croissance de prix de l'ordre de ... 9% par an. N'oublions pas, avec inflation > 5% (je n'ai pas en tete les prix reels, gens de +40 ans, quels souvenirs avez vous de cette periode ?), soit, inflation deduite : +7%/an. Aujourd'hui, et ce depuis quelques 8 ans : inflation (officielle) contenue a 1.5~2.5% par an, inflation des actifs immobiliers a +10~15% par an; soit, inflation deduite : 12.5-2#10% par an.
    - ces dernieres annees, la croissance des loyers ne se fait pas au meme rythme que l'inflation des prix (et heureusement !!!) => Effet mecanique : la rentabilite baisse => le loyer, re-evalue tous les ans, met (beaucoup) plus de temps a re-equilibrer le cout de l'achat. D'ou un "effet de levier" moindre.

    Bref, et c'est bizarre, mais aucun des deux ne me convaint reelement ...

    En fait, n'oublions pas le point, FONDAMENTAL, du 1er message : le locataire decide d'EPARGNER la difference entre son loyer et un achat, c'est ce qui fait la difference entre un locataire avise et un autre qui n'arrivera jamais a mettre de l'argent de cote -et pourquoi les freres de "Dove100" n'ont pas achete entre 1995 et 98, ils auraient achete au plus bas, et auraient pur renegocier leur taux de credit 5 ans plus tard-;

    Toutefois, je pense encore qu'a l'heure actuelle, l'achat est la moins "pire" des solutions pour se loger ...

  • 13 mars 2007 12:01

    Ce n'est pas parce que tu as loupé la hausse, qu'il faut écrire un post comme cela mon bonhomme !!
    Pour moi tu es un frustré ...c'est tout.
    Ta baisse de 40% tu peux vraiment l'oublier ! C'est dans tes rêves.
    D'ailleurs cela commence à faire des années qu'on en parle...et je peux te dire que l'immobilier n'a absolument aucune raison de baisser sérieusement; juste un ralentissement pour digérer cette hausse spectaculaire.
    Et ce n'est pas la peine de te baser sur les US, en France la façon d'emprunter n'a rien à voir !

    Nota: moi aussi j'aimerai bien que l'immo baisse...d'ailleurs je suis certains qu'on est nombreux à l'attendre...mais sérieusement on risque d'être très déçu.

  • 27 septembre 2007 12:54

    toute l'hypothèse s'appuie sur une chute de l'immobilier de 40 % (età Paris en +) ben voyons. Je vois qu'on à affaire à l'élite intellectuelle....

  • 13 octobre 2007 15:39

    ouais, et bien dommage à ceux qui t'ont écouté en 2005. Aujourd'hui, ils aurainet pu avoir la chance de payer l'isf.

  • 05 novembre 2007 13:54

    bonjour, je vais m'amuser un peu

    un autre calcul pour des biens situes dans la meme commune, en prenant les donnees initiales du premier post soit - 40 % dans 10 ans
    pour faciliter les calculs je ne prendrais pas la hausse des loyers et l'inflation

    comme on dit "toutes choses etant egales par ailleurs !"
    car meme en pleine debacle immobiliere, les biens de bonne situation n'ont pas vu leur loyer baisse ou si peu !

    en etant deja proprio faut il acheter plus grand ou louer une plus grande RP et louer son bien !!??

    debut 2007, maison 100 m²
    valeur vente 450 KE
    credit residuel sur 10 ans restait 120 KE a payer (1000 € / mois)
    loyer pour ce bien 22 KE / an hors impot, evalue 15 KE net maxi (TMI a 30 %)
    valeur -40 % dans 10 ans => vente a 270 KE

    debut 2007 achat 930 KE pour 220 m²
    credit sur 20 ans, cout 3100 € / mois (y compris charges de proprietaire)
    loyer pour ce bien 3500 € / mois
    valeur - 40 % dans 10 ans => vente 558 KE - capital restant du 300 KE
    net vendeur 258 KE

    1er cas, je vends et je rachete :
    capital obtenu dans 10 ans
    pour 100 m² 270 KE
    pour 220 m² 258 KE, mais par rapport aux 100 m² j'aurais payer 3100 euros au lieu des 1000 euros en credit, soit 252 KE de plus
    gain 6 KE snifff !!! mais je peux integrer un gain d'usage entre le cout du credit et le loyer a payer pour 220 m² soit 48 KE sur 10 ans
    total 54 KE de gain contre 270 KE en restant dans 100 m² pendant 10 ans !

    2eme cas : je loue
    dans 10 ans 100 m² = 270 KE
    gain sur loyer / credit 67 KE net d'impots a TMI 30 %

    dans 10 ans 220 m² :
    cout 420 KE de loyer
    gain sur loyer du 100 m² 67 KE

    je revends 100 m² gain = 270 - 420 + 67 = perte de 83 KE et je reste locataire !!

    soit un delta de 83 + 54 = 137 KE, equivalent a presque la difference entre le loyer du 100 m² et du 220 m²
    le calcul est vite fait, je prefere habiter dans 220 m² que 100 m², surtout avec une famille de 6 personnes

    3eme cas je vends et je loue ma RP en esperant que l'immobilier baisse de 25 % dans 2 ans !
    vente 100 m² gain 340 KE
    achat dans 2 ans 220 m² 700 KE, credit de 37 ke / an sur 10 ans
    loyer sur 2 ans 84 ke pour 220 m²
    gain d'usage 38 ke sur 8 ans (credit / loyer)
    vente 220 m² dans 10 ans 558 -84 +38 - 306 (credit) = 206 ke contre 54 ke du 1er cas

    en conclusion sur cette 3eme simulation : cas du primo accedant, j'attends ou je me lance !!!??? pour le proprio, je specule ou pas !!??

    dans 20 ans on peut reparler de la valeur des biens, vu la cyclicite de l'immoblier sur les valorisations
    et n'oublions pas non plus les trois regles de l'achat immobilier :

    1/ l'emplacement
    2/ l'emplacement
    3/ l'emplacement

    allez zou dans 20 ans :

    220 m² = 930 KE
    100 m² = 450 KE

    1er cas vente / achat
    gain 100 m² 450 ke - 120 ke credit, net 330 ke
    gain 220 m² 930 ke - 744 ke credit + gain sur usage 192 ke, net 378 ke
    ok c'est vu !

    2eme cas location
    vente 100 m² + gain loyer = 450 + 67 + 154 = 671 ke
    220 m² cout loyer - gain loyer 100 m² / 20ans = -840 + 67 + 154 = - 619 ke
    gain 52 ke mais je reste locataire !!!

    3eme cas vente et location intermediaire
    vente 930 - 84 - 370 = 476 ke contre 378 ke du 1er cas
    on voit que sur la duree il devient de plus en plus interessant d'etre proprio, plus que 100 ke d'ecart, soit a peine plus de deux ans de loyer

    je choisis le 1er cas :
    dans 20 ans je n'ai plus d'enfants, je revends 930 ke, je rachete deux biens, ma RP en province et une en location pour complement de retraire
    disons 450 ke pour une villa dans le sud
    et le solde pour une location a 2 ke de revenus par mois equivalent ce jour (soit 3 ke revaloriser a 2 % par an)

    je vois quand meme une baisse de prix a venir, sur les petites et moyennes surfaces, surtout celles qui sont mal situees
    mon avis, 24 a 27 % de baisse d'ici 2ans, ce qui est deja fait sur les foncieres cotees
    40% me semble exagere car nous ne sommes pas dans une bulle mais sur un probleme d'offres et de demandes et toujours les 3 regles (voir ci dessus)

    si on devait integrer les hausses de loyer (le loyer de la 220 m² passerait de 3500 a 5200 euros dans 20 ans avec une revalo de 2 % par an !!), mieux vaut etre proprio, quand a savoir "acheter ou pas maintenant" :

    pour un primo accedant le question est difficle, a mon sens mieux vaut attendre quelques mois
    pour les autres (hors speculateur, mais perso je ne specule pas sur la residence familiale) on voit que ca ne change pas grand chose sur la duree
    ce qui me laisse a dire aussi que sur les grandes surfaces on ne prend que tres peu de risque, d'ailleurs le prix au m² est de l'ordre de moins 25 % par rapport aux 2/3 voire 4 pieces !!!
    et puis se casser la tete pour 50 ke sur 20 ans en ayant l'usage et la propriete de sa RP, pas photo !!!!! le credit est fixe, pas les loyers !





  • 18 décembre 2007 15:53

    Eh les gars...surtout n'achetez pas vous allez vous enrichir !!!

    Eh les gars, l'immo sur Paris va chuter de 40% !!!...Surtout remonte mon post quand ça arrivera ...
    -40%...je crois qu'il faut arrêter de croire au père Noel...je veux bien un moins 20% et encore...mais moins 40% faut arrêter l'alcool !

    Ouvrez les yeux, acheter sa RP qd on en a les moyens et si l'emplacement est bien choisi est une bonne chose pourvu qu'on n'ait pas besoin de demenager tous les 3 ans.



  • 18 janvier 2011 22:07

  • 22 décembre 2016 11:45

    Excellent ! ltelle

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