Location : GRL ou garant ?

felispca

24 mars 2013 •17:23

J'ai une expérience de GRL prise chez DAS filiale de la MMA qui s'est depuis désengagé (en français correct ça veut dire qu'ils ont arrêté tellement y'avait de sinistres).

POur le début, en GRL1 et en GRL2 les déclarations d'impayés sont longues, ils n'ont pas été embêtants, mais depuis un an et demi, ce sont des refus quasi systématiques et il faut se battre, il faut tout envoyer en courrier recommandé et tout respecter scrupuleusement.
Vous avez intérêt a avoir des dossiers nickels sinon vous allez vous faire massacrer.

Une fois que la machine est en marche, ils payent, mais trimestriellement, cad que JA+FE+MR sont payés en avril par exemple, etc.... Ils payent tout, y compris les régularisations de charges justifiées, les indexation de loyers, c'est régulier a condition que de votre côté chaque mois vous leur fassiez un courrier de décompte selon LEUR modèle.
Aucun mail ne leur parvient jamais, n'envoyez que des courriers (maintenant si c'est une assurance autre que la Das je ne sais pas dire).

Côté dégradation locative ca se corse.
Limitation = 7000 en nu et 3500 en meublé (ca devrait etre le contraire, mais bon, qqn au gouvernement a du décider que c'était comme ca!).

Ne sont payées que les dégradations, pas les défauts d'entretien, les vols, et ce qui est relatif aux meubles.
Manque une table et deux chaises, vous n'aurez rien.
Logement sale, très très sale, infecte même avec des cafards, vous n'aurez rien, c'est de l'entretien.

Coup dans un meuble de cuisine, vous n'avez rien (la je trouve limite).

Un calcul de vétusté est fait, mais il est plutôt favorable au bailleur (5% par an, maxi 50% alors que si il s'agit d'un devis pour un locataire non assuré, le bailleur ne peut pas limiter la vétusté à 50%, elle va parfois a 80%? voire 95%).

Si vous faites les travaux, paiement en deux temps, d'abord 50% du devis vétusté tombée hors TVA, puis lors de la présentation de facture, les 50% restant avec les 7% de tVA.
SI vous ne faites pas faire et que vous les faites vous même, vous n'obtenez que les 50% hors tva, cad en fait moins de 45%. Si vous aviez une vétusté de 50% vous voyez que l'on vous rembourse un peu moins de 25% des dégâts.

felispca

24 mars 2013 •17:31

Je dirais aussi que GRL ou garanbt, cela dépend du type de locataire et du type de location.

Si vous pouvez avoir un locataire avec garant, et que vous êtes sur de vous en ce qui concerne la rédaction de l'acte de caution solidaire (attention, la moindre erreur fait tomber la garantie si vous louez nu en loi de juillet 1989) alors vous êtes mieux protégé et que en cas de pépin vous actionnez la caution de préférence au locataire.

Si vous êtes dans une ville a la demande locative faible (non tendue) vous allez avoir des dossiers de locataire type RSA sans garants, et la GRL vous permet quand même de les prendre.
C'est un gros avantage.
EN revanche, vous perdez plus de 3% de vos revenus,
vous n'avez aucun moyen d'action s'ils deviennent bruyants, invivables,
Et vous n'avez plus aucun controle a partir du moment ou c'est l'agence qui paye, et un mauvais locataire peut pourrir le voisinage.


Mon observation personnelle est que dans le cas des locataires RSA ou à très faibles revenus, il y a une grande majorité nette de bons et très bons locataires, mais une minorité qui vous pourrit la vie, et la, la rentrée du loyer n'est alors plus le seul problème à gérer.

La GRL avec son côté social (L’assureur délègue un organisme pour discuter, dialoguer toujours a sens unique, hello, vous existez?) permets au locataire même de mauvaise fois de passer encore un an a deux ans dans le logement aux frais de l'état (donc a nos frais a nous).