Défiscalisation : J'ai acheté un T2 en Robien dans la banlieue de Montauban

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02 juin 2006 •17:55

Bsr,
Effectivement, au bout de 12 mois sans locataire vous perdez l'intégralité de l'avantage de Robien.
PS: je suis gérant associé d'un cabinet spécialisé en gestion privée à TOULOUSE et constate tous les jours les difficultés rencontrées par les investisseurs De Robien pour trouver un locataire sur la place de Montauban qui est sinistrée à ce niveau du fait d'une offre totalement inadaptée à la demande.
Par contre il est totalement inadmissible que votre vendeur vous laisse tomber ainsi. Il doit absolument assurer le service aprés vente et ce dans sa globalité.
Je reste à votre disposition pour en parler avec vous si vous le souhaitez.

dalli

02 juin 2006 •20:11

c'est je crois la ville la plus sinistrée sur le sujet en France.

A votre place, je vendrais tout de suite car si vous trouviez un locataire, il se peut qu'il parte vite en faisant jouer la concurrence et vous aurez des pb sur toute la durée de votre engagement de location qui pour certains contrôleurs est de 9 ANS de location calculé en réalité avec 108 mois de
location effective.

Vous devez rendre votre avantage fiscal et donc plus vous attendez, plus vous aurez à rendre.
Le pb est à quel prix pourriez-vous le vendre aujourd'hui et commbien de plumes y laissez-vous ?

Une autre alternative serait de louer très très bas pour avoir et conserver le locataire mais vous risquez de le garder très très longtemps à ce prix là.

Il vaut mieux parfois se couper le doigt qu'attendre que la gangrène s'installe et couper le bras.

Prenez donc contact avec caratpf puisqu'il se propose et doit connaître la région.

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05 juin 2006 •08:45

Vous avez été livré en sept 2005 :
vous ne commencez donc à faire jouer votre "amortissement" que maintenant.
2 cas :
vous trouvez un locataire d'ici septembre 2006 : no problémo.
Vous ne trouvez pas : vous devrez en effet restituer sans pénalités l'avantages dont vous avez bénéficier soit au pire : 10700 € à réintégrer dans vos revenus de 2006.
Le plus dure c'ets que vous allez vous retrouver avec un bien pour lequel vous devz sans doute rembourser un emprunt.

Que pouvez vous faire ?
- vendre à n'importe quel prix pour limiter la casse (se couper un doigt plutôt que la main...)
- chercher un locataire en "cassant le loyer" et en sortant de l'amortissement Robien (ce sera plus facile pour vendre au cas où).
- attaquer le cabinet qui vous a vendu le bien.

Pour ce dernier cas : rassemble des arguments : carte de visite du "vendeur" où le nom du cabinet est peyut être inscrit, étude patrimoniale et simulation qui vous ont étaient données, garanties annoncées...

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05 juin 2006 •14:39

Reco pour l'humour

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07 juin 2006 •09:10

J'ai déjà eu ce problème là à régler.

Si vous n'arrivez pas à louer votre seule possibilité est de vendre le bien.
Ce à quoi vous vous exposez c'est un impôt sur les plus values mais avec une faible probabilité puisque vous l'avez acheté au gros prix.

Ce que je reproche à la loi de Robien et aux cabinets qui le propose c'est de proposer des biens dans la grande majorité des cas "loin de chez soi" pour ne pas avoir la possibilité de contrôle.
D'autres solutions simples existent !

dalli

07 juin 2006 •23:06

Une étude sérieuse doit avoir été faite avant, économie de la ville, projet à moyen terme, écoles, transport en commun, marché locatif, de la revente....Et le mieux n'est pas forcément à coté de chez vous !
Peut-être même que Prof habite Montauban !

Je suis en région parisienne, vous croyez que je vais trouver du robien dans le coin qui ne soit pas un attrape coui.....on ?

et puis contrôlez quoi ?
Qu'il est beau ?
Que le locataire ne fait pas cuire ses merguez sur le balcon ?


Choisissez un interlocuteur qui vous gardera comme client dans le temps et qui viendra faire votre déclaration de revenu puis d'ISF le jour venu.
Et s'il fait bien son métier, il vient de vous "enrichir" par cette vente et donc d'augmenter vote masse successorale !
C'est bien mais il doit vous expliquer maintenant de quel montant, il vient d'augmenter les droits de succession de votre famille et vérifier comment les héritiers payeront !
Voire comment les baisser !

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08 juin 2006 •08:44

Trouver un de Robien sur Paris ou sur Nice où j'habite, celà semble trés difficile. C'est d'ailleurs pour celà que pour un de Robien on a droit au loyer le + élevé dans les 2 cas. Mais faut-il faire du de Robien ?

Est-ce qu'il vaut mieux acheter acheter dans la bulle immobilière suscité par le de Robien (20 % du prix) ou acheter un bien directement, celui qui vous convient dont la valeur n'entrera pas dans le calcul de votre ISF, les loyers défiscalisés, l'IR non pas comme dans de Robien annulé, mais diminué, hors csg, crds, contribution sociale, etc ...
Je ne parle même pas des droits de succession qui sous certaines conditions peuvent passer à l'as. Je pense que le calcul est vite fait et que vous conviendrez avec moi que la loi de Robien, n'est qu'une solution transitoire, le fisc étant là pour vous attendre à la sortie.

dalli

08 juin 2006 •23:08

Pour l'exo d'ISF, je vous l'ai dit cela nécessite d'avoir un gros cash !
Pas d'exo de succession, juste abattement et étalement.
"Un bien directement", vous semblez laisser croire que n'importe quel bien peut convenir, là encore c'est faux !

Et on est pas sur le même marché !


Quand au prix du Robien, vous savez le prix dans 15 ans ?
Et le prix de vos biens ?
En France on manque de locaux d'habitation nu et la pénurie n'est pas prête de diminuer.

J'ai vendu un Robien l'an dernier avec un montage financier (c'est le plus important !) : pour un montant de 137 000 € qui devrait coûter (flux financier) dans une hypothèse très basse : 40 000 €.

Donc aucune importance que le bien soit revendu 100 000 € dans 15 ans ! (moi non plus, je ne connais pas la valeur dans 15 ans)

Si je n'ai pas tous les paramètres pour arriver à ce type de résultat, et bien c'est simple : je ne vends pas ! je trouve d'autres solutions que l'immo.

Le plus important dans l'immo, c'est l'inconvénient de l'indisponibilté et de la rigidité du concept (on ne vends les toilettes quand on a besoin de récupérer un peu de liquidité), il faut donc avoir bcp de liquidité qui restent après avoir fait l'investissement.

Désolée mais l'immo n'est vraiment pas pour tout le monde !

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09 juin 2006 •08:06

Il est clair que je ne parle pas de loi de robien puisque je trouve que ce système ne résoud pas les problèmes mais les déplace dans le temps.
Je parle ici d'une solution beaucoup plus globale en matière d'optimisation fiscale que la loi de Robien et qui me donne la liberté de faire ce que j'ai envie de faire de mon bien immobilier.
Ce système est valable pour toute personne qui souhaite acheter un bien immobilier (même l'habitation principale) mais bien sur encore plus pour faire du locatif.
Par contre à partir de quel niveau considérez-vous avoir un gros cash ?

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12 juin 2006 •15:17

Pas du tout.

Je parle d'un investissement immobilier quelqu'il soit pour faire du locatif.

En France quand on a du capital à placer on a peu de solution : l'immobilier en est une.
Mais la loi de Robien permet seulement à court et moyen terme de défiscaliser cette somme. Puis de toute façon vous êtes soumis à un certain nombre d'impôts (CSG et autres) qui grèvent de manière drastique les gains que vous pourriez en retirer.

Moi ce que je propose c'est d'acheter ce bien immobilier mais réduire très fortement cette imposition.

Demain, je vais mettre sur ce forum de discussion, la comparaison entre ce que je propose, la situation d'un loueur hors loi de robien et un loueur loi de Robien.

Vous pourrez ainsi constater que la liberté n'a pas de prix.

dalli

10 juillet 2006 •16:26

Vous êtes gonflé de venir spammer sur le post de quelqu'un qui s'est fait avoir par des gens comme vous !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

deeldo

26 août 2006 •12:47

Montauban et ses alentours ont vu poussé comme des champipi des résidences, résultant une offre bien plus forte que la demande...
il y a d'autres villes en France qui connaissent le même phénomène (Périgueux par exemple)
bon courage en tout cas

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12 septembre 2006 •14:34

Quand on fait du locatif, en principe on investi ds une ville ou il y a de la demande...que ça soit du neuf ou de l'ancien...

a plus

dalli

06 novembre 2007 •22:15

bien fait de vendre.

Aviez-vous eu des nouvelles du vendeur ?

Parti avec le dossier, ça me fait rire car le promoteur est quand même a ucourant.

Avez-vous tentez quelque chose contre lui ?
Défaut de conseil de la société veudeuse ?

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02 décembre 2007 •20:57

T'as voulu voir Montauban t'as vu Montauban
Il te reste Maubeuge,Vesoul..........

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12 décembre 2007 •13:24

Le promoteur reste seul responsable de votre dossier, l excuse du vendeur qui part avec les dossiers est vieille comme le monde!
allez le voir et faites vous pressant!

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14 décembre 2007 •21:57

j'aimerais connaitre le mot de la fin

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18 décembre 2007 •10:48

Le plus dur à avaler à été le redressement fiscal. Je n'aurais pas dû commencer à amortir le bien sur l'année fiscale 2005 et je regrette d'avoir persisté dans mon erreur en 2006.

Je retourne sur les marchés actions. Les pays émergents me semblent prometteurs en cette fin 2007.

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26 septembre 2008 •19:47

Un vendeur m'a proposé une affaire à saisir, mais il faut faire vite.

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26 septembre 2008 •19:58

Vous n'en avez pas marre de vous faire farcir,
je ne vous veux aucun mal, alors comme je vous veux plutôt du bien,
arrêtez de faire vos courses au fur et à mesure de vos rencontres,

choisissez vous un Gestionnaire, bon Conseiller, faites un point précis
sur vos objectifs, vos possibilités financières de ce jour, de demain,
et restez un bon bout de chemin un avec lui,
cela vous évitera une nouvelle déconvenue,

si votre Post n'est pas une plaisanterie, réfléchissez cette fois-ci,

Cdt,