PACA Alpes maritimes

la semaine prochaine justement pour visiter

c'est quoi ta plus grosse agence à cannes que j'aille la voir ?
je viens de prendre rendez vous avec ajc lebras, orpi,bergé immo cannes soleil

depuis 6 ans sur ce fofo.


Pourtant je suis baissier et je vote à gauche.

ferment (admettons du fait de la baisse des volumes de ventes) que les prix vont baisser.

L'immo va suivre le pouvoir d'ha des français, il est donc condamné à baisser.
Mais y aura t il un krach ?

L'immo baissera t il plus vite que le pouvoir d'ha des français candidats à l'acquisition et dans les secteurs qu'ils recherchent, voilà les bonnes questions ?

"Ce n'est pas parce que des AI ferment (admettons du fait de la baisse des volumes de ventes) que les prix vont baisser."

Le problème, c'est que lorsque les volumes sont au tapis, les prix n'ont plus grande signification ...

Et lorsque les acheteurs solvables font défaut, cela devient un valvaire pour le vendeur, du moins pour celui qui doit vendre ...

N'oublions pas que la décision, elle reste encore et toujours à l'acheteur et qu'en cas de pénurie d'acheteur, le marché est tout simplement bloqué ...

"L'immo va suivre le pouvoir d'ha des français, il est donc condamné à baisser.
Mais y aura t il un krach ?"

Une grosse baisse commence toujours par avoir été petite ...

"L'immo baissera t'il plus vite que le pouvoir d'ha des français candidats à l'acquisition et dans les secteurs qu'ils recherchent, voilà les bonnes questions ?"

Une bonne question, est-elle donc une question à laquelle personne ne peut répondre ?

Ce n'est pas ma conviction ...

"cela devient un valvaire pour le vendeur"

En attendant de vendre, c'est déjà pas si mal !

des salades.

Il faut une opération commerciale du type :

Une maison et un caniche pour un euro de plus.

Je suis allé à Nice petit (c'est vieux). J'ai gardé le souvenir d'une ville dans laquelle il n'y avait que des vieilles avec des caniches. Rien d'autre. Du coup, je n'y suis jamais retourné adulte (sauf à l'aéroport).

C'est la brasse de Nice.

"cela devient un calvaire pour le vendeur.
En attendant de vendre, c'est déjà pas si mal !"

Je n'ai pas bien compris en quoi cela n'était pas si mal ...

"A Nice, ils ne racontent que des salades"

Et le problème, cela reste les noyaux des petites olives niçoises, aussi indigeste que les autres ... (les noyaux ...)

"Je suis allé à Nice étant petit (c'est vieux)"

Combien d'années ?

"J'ai gardé le souvenir d'une ville dans laquelle il n'y avait que des vieilles avec des caniches. Rien d'autre"

Sauf que les jeunes de l'époque (la vôtre) ils sont devenus vieux ...
Et peut-être même bien qu'ils se sont attachés à la compagnie d'un chien ...

"Du coup, je n'y suis jamais retourné adulte (sauf à l'aéroport)"

Il faudrait que vous y veniez en février voir le Carnaval ...

Vous verrez que les caniches, ils n'en mênent pas large ...

Ca fait des lustres que je ne vais plus carnaval de Nice, pas envie de me faire taper mon portefeuille.

Je ne peux pas donner le nom de l'agence sur le forum. Mais saches que toutes les agences ont le même problème à Cannes. Quelques ventes par ci pas là mais rien de comparable à il n'y a que 6 mois. Ils ont vendu fin 2011, et pas mal jusqu'à février. Depuis avril c'est franchement l'horreur. Les vendeurs se cramponnent à leur prix. Pour faire une affaire l faut chopper jju qui est forcé de vendre vite. Le reste viendra. Alors prends ton temps.

"Ca fait des lustres que je ne vais plus au carnaval de Nice, pas envie de me faire taper mon portefeuille"

Quelle idée d'emporter son portefeuille dans un tel endroit ?

"Je ne peux pas donner le nom de l'agence sur le forum"

De toutes façon, il n'est pas très compliqué de consulter un annuaire Pages jaunes ...

"Mais saches que toutes les agences ont le même problème à Cannes"

Face à un problème systémique, pourquoi voudriez-vous donc que seules quelques agences soient touchées ?

"Quelques ventes par ci par là mais rien de comparable à il n'y a que 6 mois. Ils ont vendu fin 2011, et pas mal jusqu'à février"

Bien entendu, c'est le fruit de la réforme fiscale ...

"Depuis avril c'est franchement l'horreur. Les vendeurs se cramponnent à leur prix."

Ceux qui se cramponnent ont intérêt à disposer de bons appuis ...

"Pour faire une affaire il faut chopper jju qui est forcé de vendre vite"

Certes, mais avec celui-là, il faudra faire assez vite aussi !

"Le reste viendra. Alors prends ton temps"

Je considère que l'acheteur a toujours son temps devant lui, ce qui n'est pas toujorus le cas du vendeur ...

retour de vos visites, j y vais un mois après pour les mêmes raisons

je visite depuis quelques temps dans la meme zone, 80% des biens ne sont pas vendus... (au bas mot)

un AI de Cannes m'a dit récemment (je l'avais reporté sur le forum) "en fait on al impression que le sol se dérobe sous nos pieds"

il fait peut etre partie de vos rdvs ...

je crois que c est pas jojo là bas en ce moment effectivement

je viens de prendre rdv avec 1 dizaine d'agence
je suis acheteur d'un bien "propre"entre ca nnes mouans mougins le cannet et eventuellement grasse

budget 650000€ mais meme à ce prix là y a de beaucoup de dau be à priori

debut des visites samedi matin

je vous raconterais tout ça plus tard

mourrir.
C'est également valable pour les A.I.

perd ses droits.
Ce proverbe est également valable pour les A.I.

n'oublions pas que ceci se passe dans un contexte de taux très bas et en légère baisse.

Le plat de résistance sera quand la dette de la France sera attaquée après l'Espagne et l'Italie et que cela provoquera une bonne remontée des taux. Là ça va vraiment devenir intéressant à observer.

"je suis acheteur d'un bien "propre"entre cannes mouans mougins le cannet et eventuellement grasse"

Sur Mouans Sartoux et le Cannet, cela peut se jouer ; mais quand même, comparer Cannes et Grasse ...

"budget 650.000 Eur mais meme à ce prix là y a de beaucoup de dau-be a priori"

En cherchant un peu vous devriez finir par trouver ...

nous ne sommes pas sur le meme segment, de mon côté petits apparts en ville/banane (à pieds de la gare) et/ou locaux commerciaux banane...

si vous voulez on prend un contact par mail pour se tenir au courant du marché.

sont ce vos premières visites sur place ? de mon côté j ai débuté en mars 2011...

a toutes les armes en mains...

car la pression va très passer des acheteurs vers les vendeurs car les AI ont besoin de mettre du gzoil dans leur 4X4....

mon rève serait d'acheter une résidence secondaire dans le sud...

j'espère que d'ici quelques temps, cela sera possible...

Je regarde sur Vence depuis qqes années.

Tout est à vendre là-bas à des prix stratosphériques.

Et rien ne se vend.

Et on me demande toujours : Et à Paris, les prix baissent ? Ben non.

par contre, on ne me demande jamais si ça se vend à Paris. à Paris, tu vends ton studio dans la journée.

Ils appliquent les prix parisiens par coquetterie et mimétisme et font fi de la demande inexistante.

"celui qui a du temps devant LUI a toutes les armes en mains ..."

Il suffit qu'il dispose de l'arme de la décision ... (cherchez un instant qui la détient ...)

"car la pression va très (vite ??) passer des acheteurs vers les vendeurs"

Voudriez-vous dire que l'arme de la décision, elle va migrer de l'acheteur vers le vendeur ou chez son mandataire d'AI ?

"car les AI ont besoin de mettre du gazoil dans leur 4X4 ...."

Ils peuvent aussi louer des véhicules électriques ...

Bon, je vous accorde que la Tweezy, c'est particulièrement juste !

mon rève serait d'acheter une résidence secondaire dans le sud...

j'espère que d'ici quelques temps, cela sera possible...

"Je regarde sur Vence depuis qqes années.
Tout est à vendre là-bas à des prix stratosphériques"

Stratosphériques pour Vence, mais cela ne se vend quand même pas le prix de Cannes ...

"Et rien ne se vend"

C'est très probable, mais ne suis pas intéressé par Vence, même si j'y vais de façon ponctuelle ...

"Et on me demande toujours : Et à Paris, les prix baissent ? Ben non"

Il faut juste répondre laphrase magique que tout le monde connaît à Vence ...

C'est votre dernier mot ?

"Par contre, on ne me demande jamais si ça se vend à Paris.
A Paris, tu vends ton studio dans la journée"

Admettons ...

"Ils appliquent les prix parisiens par coquetterie et mimétisme et font fi de la demande inexistante"

Ce n'est pas que la demande soit inexistante, mais il est certain qu'elle l'est à un niveau de prix excessif ...

Grasse, il vaut mieux éviter.
Au Cannet on peut trouver des trucs sympas dans de belles résidences, mais il y a quelques années ça ne valait pas grand chose en terme de prix.
Cannes, on peut trouver beaucoup moins cher. Une amie avait sa maison en vente dans un très beau quartier de Cannes. Mais comme elle était trop gourmande et que personne n'a voulu acheter à ce prix, elle reste avec sa maison sur les bras après avoir épuisé tous les AI du coin.

"Mais comme elle était trop gourmande et que personne n'a voulu acheter à ce prix, elle reste avec sa maison sur les bras après avoir épuisé tous les AI du coin"

Oui, c'est effectivement le risque de ce type d'attitude ...

Autrement, ce bien peut tout à fait revenir sur le marché d'ici quelques temps, mais si elle veut vendre, votre amie, il faut qu'elle change de stratégie ...

Paal, elle a voulu vendre sa maison pendant 2 ans, elle s'est braquée sur un prix sans accepter la moindre négo. Je crois que sa baraque a été vue pendant des mois sur 7 ou 8 a agences différentes.
Mais bon, là je rentre de we. Mon passager de vol a plusieurs apparts à vendre à Cannes. Il veut quitter la région et partir ailleurs. Aucune visite et ça commence à l'inquiéter. Il m'a même demandé si dans entreprise il n'y avait pas du travail pour une de ses amies qui est AI à Cannes. Là c'est une petite agence du centre, je sais pas laquelle mais ils doivent fermer car aucune visite depuis 3 mois. J'aurais quand même pas imaginé que cela soit aussi dramatique.

je suis ce marché depuis plus d un an et demi

90% des biens de l'époque ne sont toujours pas vendus

pourquoi ?

ils étaient déjà invendus au bout de parfois 9 mois infructueux en mars 2011... à ce moment les proprios là bas ont entendu parler d'un rebond à Paris, ils ont donc majoritairement remonté leurs prix (véridique, je l ai vu de mes yeux, j'en ai même visité)

puis presque rien ne s est vendu jusqu'en septembre

là ils ont compté sur la loi sur les PV pour vendre, si si, suivez bien le raisonnement... sans ré augmenter le prix, puisqu il n y avait pas plus d'impots sur les PV à payer que prévu

certains ont menacé dans les annonces "limite telle date après ça sera plus cher"

et vous allez rire mais en février certains ont remonté leur prix une fois de plus

néanmoins, ils ont pour la plupart rebaissé depuis
(au prix d'août 2011 donc)

mais ça ne s est pas vendu

entre temps certains biens ont été retirés de la vente, je les ai cru vendus

mais mi mai surprise de taille, ils ont ressorti toutes les memes annonces de la naphtaline pour le festival de cannes, avec au choix, pas de hausse de prix, ou fausse baisse de prix en mettant le parking en plus, ou avec une baisse magistrale de 2 ou 3%

pour ce qui est des fermetures d agences je veux bien vous croire, en balayant tous les biens d une agence avec laquelle je visite régulièrement, j ai vu que leur propre local est à céder. Il y a 2 mois iul était soi disant bradé à presque moitié" prix de sa valeur, vous allez rire (encore) ils viennent de remonter le prix de 40%.. ca va surement aider

parallèlement, j'ai laissé trainer des recherches sur place

ces "censuré" d'A Is ne me contactent que pour des biens invendables à des prix délirants... ils n ont quasi en vitrine que des invendables aux prix marqués, et ils continuent à les accumuler

leur moyenne d'âge doit tourner autour de 25/30ans pour la plupart, ils n ont connu que la bulle, n envisagent pas que les prix puissent baisser, donc ils continuent à rentrer des tonnes de mandats aux prix des invendus de 2010 2011 incluant une fausse réplique du rebond parisien...

si vous avez firefox et petits cailloux, vous pourrez aisément vérifier ce que je dis : des vrais montagnes russes pour les prix sur parfois 300, 400 ou 600 jours... mais beaucoup ont "triché" (supprimé les annonces plusieurs fois puis remises) pour casser l'historique

au lieu de rester au chômage, ils feraient mieux de rappeler tout leur fichier vendeurs, et d'exiger 40% de baisse des prix affichés, sous menace de dénoncer le mandat
s'ils le faisaient tous en meme temps, ça marcherait

mais il préfèrent "mourir" debout derrière leur vitrine d invendables

franchement quand je parlais du type qui me disait que le sol se dérobait littéralement sous leurs pieds, je pense que c est désormais confirmé par l ambiance

sur les vendeurs :

la plupart sont des retraités qui ont payé leurs biens 3 ou 4X moins cher il y a 12 ans environ et qui veulent partir, mais ne lachent rien

ou des divorcés "urgent" qui ne lachent presque rien non plus

en dernier lieu des marchands de biens "urgent" aussi, qui ont complètement détruit les biens à vendre en
-annexant le balcon ou la terrasse pour l'ajouter à la surface ce qui fait que plus personne ne veut de l appart car au sud il faut un extérieur
-supprimant la cuisine la remplaçant par un bloc cuisine dans le séjour, comme ça vous vivez dans une cuisine comme dans les fermes d'antan
-supprimant les salles de bains et les remplaçant par de fausses douches à italienne moches et trop petites
bref ces apparts ne sont simplement plus des apparts
il baissent lentement leurs prix, j en connais certains qui ont de petits immeubles entiers d invendus sur les bras, ils ont royalement baissé les prix de 2,5% depuis 2 ans
En plus rien n est fait dans les rêgles, ils découpent des immeubles sans créer de copro, je ne sais meme pas par quel miracle ils arrivent à passer une vente de temps en temps, sans état de division, ni descriptif, ni division en rêgle, ni rien... avec peut etre le complicité de certains notaires
toujours est il que ces biens sont simplement invendables

ça va forcément craquer à un moment où à un autre, mais quand ? Quand ils en seront tous aux saisies ???

j'oubliais : il n y a plus un seul étranger qui achète sur place parait il, que des éventuels "parisiens" qui ne payent plus le meme prix que les italiens et autres anglais... et il parait aussi que quasi toutes les reventes des achats des 5 dernières années se font à perte

les vendeurs sont des buùùrnes, les intermédiaires aussi, on se croirait en 1991/1992...

c'est exactement pareil
je vous raconterai une transaction que je suis depuis octobre, quand elle se débouclera, mais elle est encore en cours (vu l efficacité des notaires lol)

ce que p.immo raconte me fait bien rigoler.

Certains vont me prendre pour un naîf mais je la crois. Je pense qu'elle est extrèmement clairvoyante. Son seul défaut, comme bcp de gens très bien, c'est d'avoir eu raison bcp trop tôt.

Comme j'ai toujours dis, le plus important c'est le timing. C'est le plus délicat aussi...