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Immobilier : J'ai calculé et cela ne fonctionne pas
16 juin 2017•22:28
Si tu achètes un appartement avec un rendement de 9% nets calculés sur le prix total frais de notaires inclus soit un emprunt à 110% eh ben au bout de 30 ans d'emprunts tu en es de 7.700 euros de ta poche.
Cela fonctionnait très bien 2000 avec un abattement de 14% et une augmentation des loyers à chaque relocation. Avec un emprunt sur 20 ans il était plus que payé au bout de 20 ans.
Là la donne a changé et la règlementation aussi alors les achats à l'arrache avec un crédit à 110% et les loyers qui paient frais et remboursements et un peu plus se font rattraper par la CSG et les impôts même avec un crédit d'impôt grâce aux travaux.
Bref la machine fonctionne 10 ans et après c'est la spirale infernale où faut vendre et pas assez de plus values pour rebondir.
Oui 20 balles par mois pour un prix d'achat de 100 000 euros tous frais compris et un revenu de 9000 euros par an sans les charges mais si tu multiplies pas plusieurs appart tu est fragilisé par tout imprévu genre impayé ou sinistre.
Ensuite le problème est que tu est positif au début puis plus cela avance plus les impôts augmentent puisque plus de capital et moins d'intérêts et comme tu n'es pas dans une logique de livret A tu dépenses l'excédent.
17 juin 2017•08:00
Oui l'amortissement permet d'atténuer cet effet sauf qu'il y a un risque :
La plus -value immobilière d’une location meublée soumise au régime de la plus-value professionnelle et non au régime de la plus value immobilière des particuliers.
Les rumeurs de réformes deviennent plus sérieuses et inquiétantes en considération de ce second volet de la possible réforme fiscale de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Aujourd’hui, le propriétaire d’une location meublée non professionnelle (LMNP) est taxé selon le régime fiscal de la plus value immobilière des particuliers en cas de cession de l’immeuble. Cela signifie qu’il bénéficie d’une exonération totale de la plus value immobilière sur sa location meublée après 22 ans puis 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le montant de la plus-value éventuellement taxable est déterminé par différence entre le prix de cession de l’immeuble (prix de vente) et son prix d’acquisition.
Il s’agit d’un régime fiscal dérogatoire spécifiquement applicable à la location meublée non professionnelle (LMNP) et non applicable à la location meublée professionnelle (LMP). Le projet du gouvernement serait de mettre fin à ce régime dérogatoire dont bénéficie la location meublée non professionnel et d’aligner LMP et LMNP sur le mode d’imposition de la plus-value immobilière.
Cette piste (car pour le moment ce n’est qu’une piste) est particulièrement disruptive et inquiétante. Elle serait de nature à remettre en cause l’intérêt même de l’investissement en LMNP.
Demain, si cette réforme devait être confirmée, la plus-value immobilière constatée lors de cession de l’immeuble en location meublée non professionnelle (LMNP) (-mais également lors de la succession ou de la donation – cf »Location meublée : Une double imposition en cas de donation ou succession ?« ) serait déterminée par différence entre :
– Le prix de vente de l’immeuble (prix de cession constaté dans l’acte de vente) ;
et
– Le prix d’acquisition de l’immeuble par le vendeur déduction faites des amortissements réalisés par ce dernier pendant toute la période de location.
En d’autres termes, les amortissements de l’immeuble qui auront autorisé une réduction de la base d’imposition à l’impôt sur le revenu pendant toute la période de location viendront augmenter le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière de la location meublée non professionnelle(LMNP).
L’amortissement de l’immeuble ne sera plus un charge fiscale favorable à l’investisseur en LMNP mais simplement un différé d’impôt sur le revenu décalé au jour de la cession de l’immeuble ou de l’arrêt de l’activité de location meublée comme c’est le cas aujourd’hui pour la location meublée professionnelle.
Cette piste de piste de réforme de la location meublée non professionnelle (LMNP) est incroyablement destructrice pour l’intérêt du régime fiscal de la location meublée.
17 juin 2017•09:31
« Aujourd’hui, le propriétaire d’une location meublée non professionnelle (LMNP) est taxé selon le régime fiscal de la plus value immobilière des particuliers en cas de cession de l’immeuble. Cela signifie qu’il bénéficie d’une exonération totale de la plus value immobilière sur sa location meublée après 22 ans puis 30 ans pour les prélèvements sociaux. »
Oui, et c’est un système qui aura été modifié par Sarko dans sa dernière année de mandat, et ces durées sont devenues beaucoup trop longues, et dissuadent les proprios de renouveler leur parc de façon rapide.
Ceci constitue au passage une perte de droits de mutations sur la durée, lorsque cela ne dissuade pas le vendeur de réinvestir sur cette gamme de produit pour de la location ...
« Il s’agit d’un régime fiscal dérogatoire spécifiquement applicable à la location meublée non professionnelle (LMNP) et non applicable à la location meublée professionnelle (LMP). Le projet du gouvernement serait de mettre fin à ce régime dérogatoire dont bénéficie la location meublée non professionnel et d’aligner LMP et LMNP sur le mode d’imposition de la plus-value immobilière. »
J’ai assez sensiblement désinvesti de l’immobilier locatif, et pour moi, ne reste plus accessible que l’immobilier avec une phase locative au départ, mais qui se termine assez rapidement (une fois une bonne partie de l’emprunt remboursée) en résidence principale ; cela conduit alors à s’intéresser à des biens qui répondent au besoin du bailleur …
17 juin 2017•10:08
J'ai assez sensiblement dsinvesti de l'immobilier locatif, et pour moi, ne reste plus accessible que l'immobilier avec une phase locative au dpart, mais qui se termine assez rapidement (une fois une bonne partie de l'emprunt rembourse) en rsidence principale ; cela conduit alors s'intresser des biens qui rpondent au besoin du bailleur ...
Mais cela tient, tant que le statut de la résidence principale bénéficiera d'un avantage ...
Restent aussi l'immobilier papier au travers de SCPI, soit en direct, soit maintenant au travers de SCPI dans des contrats d'assurance-vie, traitées fiscalement comme des UC ...
17 juin 2017•12:30
Je parle de tous ces vendeurs de mode d'emploi pour devenir milliardaire sans un sou en poche. Cela ne fonctionne pas avec la location vide, cela peut peut être fonctionner avec la location meublée mais attention aux changements de législation qui font courir des risques.
17 juin 2017•23:40
Il est possible de "s'enrichir" en louant vides des logements achetés 300 euros le m2 et sommairement rénovés pour le même prix, suffit d'habiter dans une région où c'est le cas, attention à la vacance et la revente à perte, pas grave si on loue de tels biens pendant 20 ans
Pour ceux qui font du saisonnier, ils deviennent hôteliers avec les risques de ce métier, et en plus un durcissement de législation ôtant toit intérêt leur business, alors que l'emprunt de 20 ans n'est pas remboursé
19 juin 2017•16:22
Ce n'est pas dans toutes les régions qu'on trouve de l'immo à 300 euros le m2 et suffisamment de locataires pour payer l'emprunt et les travaux
19 juin 2017•19:21
si je comprends bien paal,,: depuis la derniere année Sarko, ca remonte à 2011 que le locatif n est plus rentable
d un coté vient encore: charge de coprop et mise en bepos, potentielle hausse des taux des taxes foncieres et de la csg a venir comme le chgt demographique
de l autre, le bonheur et l emotion d être winner et de venir écrire“vous les krachistes, regardez les trains passer
en gros, je préfère regarder les trains passer et utiliser mon cerveau a calculer une renta négative
20 juin 2017•01:57
Super Dreamgas, tu es au top ! J'adore !
Véro tu te mets au latin: "Si l'entretien tait comptabilis et le reste mais "
Cesse de poster quand tu es bourrée, ça donne du grain à moudre aux krashistes/défaitistes/observateurs comptabilisateurs de MV.
20 juin 2017•08:05
En fait achat 49 000 euros 3 pièces, loyer 550 euros, taxe foncier charges copro et locatives entretien 300 euros et encore celui la a des charges moins chères que les autres
Rendement loyer CC/prix achat = 13,5%
Rendement loyer - frais / prix achat notaire = 5,4%
Mensualité sur 20 ans 246 euros soit 4 euros/mois de bonus et 24 000 euros verser aux impots.
20 juin 2017•11:18
Il existe d'excellent calculateur de rendement : rendement locatif .com et un forum non moins intéressant : devenir rentier .
si ça peu aider .
20 juin 2017•18:59
ben c'est sûr mais x travaux plus tard et x charges. Puis loyer à 550 euros non tenable sans parking.
et les plus values mieux vaut ne pas compter dessus.
j'ai une piste pour un studio neuf en région parisienne qui ne se paie pas tout seul mais je verrai bien sur le terrain si cela fonctionne et j'ai trouvé une astuce pour avoir un TAEG à 1,85% donc rendement net de charges et de taxes (750 à 800 euros quand même) supérieur au taux d'emprunt et réduction d'impôts (si j'arrive encore à être imposable) bienvenue.
Après avec les + 15 et + 7,5% c'est pas de plus values à la revente ou au transfert dans le patrimoine loueur meublé;
