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De l'appartement, le type nous montre la vue vers les jardins, un port de fleur et la cuisine. Encore un qui prefere ne pas montrer son taudi pour le vendre

dejà quand il evaluait 170K, on lui avait envoyé des liens de moins cher dans sa propre résidence ...

chacune des annonces et les commenter lourdement sur une demie page.

Du genre dans la première on doit changer le papier peint, dans la deuxième c'est 150 m plus loin du tram que mon appart etc.

Plus sérieusement quand il a posé la question il y a une semaine pour savoir s'il fallait mieux mettre en vente fin août ou début septembre et à quel prix, je lui avais dit d'aller voir un notaire pour connaître les transactions réelles.

Il ne l'a jamais fait. Je pense qu'il se défile devant la réalité.
Et qu'il commence à être coincé niveau tréso.

qui fait une operation de trop en fin de bulle, comptant sur une plus value que jamais il ne verra (du moins pas à la hauteur esperee, il a beaucoup de marge encore) mais comme la totalité de l ex plus value escomptée est dejà depensée dans la nouvelle "grosse" operation... ils est raide

bon après s'il a moyen de passer au niveau treso en perdant de l argent tous les mois avant que ca ne se denoue, ca passera

ou pas ...

je ne souhaite aucune mesaventure à Leo qui fait tout ce qu il peut pour fournir le meilleur possible à sa petite famille ...

correspond à ce dont je parlais l'autre jour:

Achat 100K
Frais de notaire 7K
Frais divers achat et vente: 3K
Travaux, décoration: 10K

On est déjà à 120K

Je crois que pour Leo, l'achat était à 90K.
Reste plus grand chose d'une potentielle PV.

enfin peu importe, il a remboursé du capital entre temps, comme s'il payait un loyer pour la partie interets, donc il a constitué de l equity (meme en revendant au prix d achat ou seulement 20 ou 30% de plus)

bon il vallait mieux revendre 170 que 120 mais on ne refait pas le passé

et il aurait pu avoir raison et pas nous

s'il passe en treso il sera gagnant quasi quel que soit le prix de vente

mais quid de la treso...

travailler avec 3 enfants et une femme qui a refusé de demenager pour cliqueter une PV de folie (ce en quoi je ne la comprends pas, vu qu elle n a que ca à faire ... passons)

de trésorerie. Reste la possibilité d'un revenu supplémentaire dans le pire des cas, je crois me souvenir que sa femme n'a pas repris depuis la dernière naissance.

de ses revenus et depenses, il me semble que vu les deux credits en cours, il depense plus qu il ne gagne depuis au moins le mois de mars 2009 (ou fevrier je ne sais plus)

file un jour,prends en référence la 2 ème annonce pour les photo...

déjà,c'est 1782€ du mètre carré

Ensuite,c'est lumineux,l'appart est vide,dégagé,propre,de grands espaces ouverts.

Il y a la vue en photo ( qui au passage est pas mal du tout ).

Voilà,tiens nous au courant A+.

une inscription dans le concret des fameux coûts de portage et coûts d'immobilisation du capital que les investisseurs de ce forum ont tant de mal à comprendre.

Léo "porte" deux maisons pour n'en habiter qu'une. En plus des charges, cela signifie immobiliser du capital tant issu d'apports personnels que de fric acheté à crédit auprès des banques.

Ca devient vraiment concret le jour où ça coince dans la tréso mensuelle.

S'il n'a pas déjà essayé de vendre, c'est bien parce qu'il espérait gagner de la thune en attendant.

Manque de bol, Léo s'est pris les pieds dans le tapis.

ce que je peux dire c'est que c'est une chouette ville: il y a eu bcp de programme immo ces 5 dernières années rue du marechal foch.

après c'est comme tout, l'exemple que j'ai c'est celui de mes parents qui habitent rue des muguets dans un appart derrière le crédit mutuel et entre la gare: jolie quartier avec bcp d'espaces verts et là les prix sont largement > à 2400€ du m²

place car Léo n'est pas là !

Il doit être en vacances a mon avis.

Donc, Léo a un appart qu'il habites, oui il vit dedans et en parrallèles il construit sa casa presque entièrement de ces mains donc l'on peu assimiler cela a un investissement cela dit en passant au combien plus rentable que le livret A !

D'après ce que je sais il va soit vendre ou louer son appart actuel quand la maison sera fini, cela dépend du rdt.

donc certes il a " perdu " en ne vendant pas en 2008 mais vu qu'il abites dedans, il ne paies pas de loyer et a déjà rembourser pas mal de crédit de plus le prix de son appart n'est pas encore revenu a son prix d'achat !

Bref, il a plus gagné que perdu pour le moment comparer a s'il était locataire.

Malgré le marché qui baisse je suis sur que la maison qu'il construit vaudras plus chère en creux de vague que ce qu'elle lui a couter ( travaux compris )

Sinon, P.immo il me semble que tu n'as pas vendu tous tes apparts ?

Ymarti14, c'est marrant qu'un mecs qui n'as JAMAIS fait d'achat viennent ce méler a cela surtout qu'en 2000 tu pouvait faire du locatif aisément facile de critiquer le mec qu'a pas vendu en 2008 quand on n'as pas acheter en 2000.

Horizon5, Léo n'as pas eu comme toi une famille qui lui a offert un appart, appart par ailleur que tu n'as pas vendu pour le racheter dans 2 ans a moins 60 %.

Léo, investit peu être que son timing n'est pas optimal ( comme le mien ) mais il a oser et gagner plus que notre attentiste de locavies.

cqfd

c est sur qu au niveau home staging, leo a dejà fait des progres, mais peut encore un peut progresser

oui enfin autant que je mle souvienne la region a souvent ete chere grace au riche allemand qui allait tout acheter

après un krach immo en allemùagne non suivi de reprise, une bulle immo alsacienne et une crise eco des deux cptés de la frontiere, ca se produit dejà moins souvent... donc desormais il va falloir vendre à des francais, bref les memes gens que les vendeurs, qd ils ont acheté

et s ils ont acheté moitié prix de la bulle à une epoque c est qu il doit y avoir une raison

bof c est pas avec sa rp qu il a speculé mais plutot avec sa plus value virtuelle, c elle dont il pensait l'injecter dans ma maison en allemagne pour qu elle ne coute pas cher du tout ...

enfin le resultat est le meme... plus le temps passe plus ca sera juste au niveau treso mensuelle, sauf q il arrive qd meme à finir les travaux, et qu il peut garder et louer l appart... ( et je ne pense pas que ce soit la moins mauvaise solution... ) ce qu il a dejà envisagé... ca serait un peu dir quelques années mlais apres patrimonialement il y gagnerait

"Malgré le marché qui baisse je suis sur que la maison qu'il construit vaudras plus chère en creux de vague que ce qu'elle lui a couter ( travaux compris )"

ca il faut le demander aux Allemands...

"Sinon, P.immo il me semble que tu n'as pas vendu tous tes apparts ?"

effectivemlent mais je me trouve devant un probleme de diversification de patrimoine PAYE et pas de gestion de dettes moi

donc il est normal que je garde un peu d immo dans mon patrimoine

j aurais bien vendu (pour prendre une pv à un moment monstrueuse) si le bien en question n avait quelques commodités introuvables, mais j aurais qd meme remis un peu dans de la pierre pas soucis de diversification

50% de ton capital immo sous pretexte de le diversifier ?

Tu ne serais donc pas si sur de toi au niveau de la baisse ?

contrairement à d autres je n ai jamais affecté cette pv virtuelle à autre chose dejà...

ensuite des pvs immo j en ai eu d autres

et comme stipulé c est un appart dont je peux avoir besoin et dont les commodités et les plus sont rares (donc pas forcement le premier à perdre 50%)... et meme ... je ne serai meme pas perdante vu que je l ai eu à prix derisoire

Warren la diversification est un principe, auquel on ne déroge que lorsqu on est jeune et pas assez "riche" pour que ca n entrave pas les autres projets...

t'as trouver un appart " idéal ".

Par contre tu dis ne pas avoir fait la P.V. virtuelle comment fais tu donc pour estimer le rdt de tes biens a l'instant T ?

En gros, tu te base sur quoi pour faire tes arbitrages entre les différents actif que tu as ?

j encaisse le loyer c est tout... histoire de le garder au chaud

parmi les autres pour certains j avais le choix en gros entre les exploiter 15ans ou les revendre rapidement le double de leur prix d origine ... j ai choisi la simplicité vu que le resultat allait etre le meme ...

ou alors parfois j ai vendu pour acheter mieux pas plus cher ... dans ce cas la rentabilité sur le moment est peu importante puisqu en quelque sorte elle s ameliore

le cheque qu on vous fait quand vous vendez c est du tangible, la rentabilité est plus hypothetique sur le long terme

ignoré qu il y avait une pv virtuelle, j ai dit que je ne l avais affectée à rien, nuance

est indispensable si tu veux construire un patrimoine. Tu ne peux pas être "tout liquide", "tout actions" "tout immo", tout simplement pour des raisons d'optimisation du ratio rendement/risque.

pour prendre l'exemple d'un portif d'actions, disposer de liquidités permet de réinvestir quand les cours ont baissé, disposer d'obligations permet de limiter ses pertes quand les cours chutent, avoir des MP permet de protéger contre l'inflation, tout comme de l'immo.

Elargi à un patrimoine plus important, il est bon d'avoir de l'immo pour les revenus réguliers qu'il procure (en physique ou en pierre/papier), voire pour profiter de l'effet de levier du crédit. Mais si tu es "tout immo", tu cours aussi un gros risque de MV.

avoir un patrimoine et le développer ce n'est pas la recherche du "gros coup" à tout instant. la différence se fait sur les sur/sous-pondérations entre classes d'actifs aux moments opportuns.

http://www.leboncoin.fr/vi/54155629.htm?ca=5_s
On est loin des 2200 de léo.

Dans le meme style a MOINS DE 2000 € du Mètre,avec une belle vue,et avec les frais d'agences inclues
:
http://www.leboncoin.fr/vi/58016286.htm?ca=5_s
http://www.leboncoin.fr/v i/61401792.htm?ca=5_s
Etc etc...FAI ! donc négociables encore...
Va falloir revoir tes prétentions mon petit,y a de la concurrence dans l'air,et 3 pages de ventes sur le bon coin rien que sur lingolsheim.
Voyons voir ce qu'il va nous sortir cette fois ci.

>>> Cette derniere phrase ne m'invite pas a répondre, d'ailleurs, je ne comprend pas ce ton que tu emploies ? j'ai fait quelquechose de mal ?

Bon, je répond quand même
>>> Je n'ai jamais parlé de 2200€, j'ai même dit que dans les pires heures de bulles, les prix des notaires affichaient 2150€ et nous sommes loin de la bulle désormais.
J'ai dit, aussi, récemment, que les prix d'annonce étaient désormais entre 1800 et 2000€.
Ne me fais pas dire ce que je n'ai pas dit.

D'ailleurs, les exemples que tu cites ne sont pas vraiment comparable, mais bon... (je n'arriverais pas a te convaincre, alors)
J'ai repris, il y a 2 jours, les annonces des apparts "similaires" à vendre dans mon quartier (et non, les zones de ma ville comme dans tes annonces)

Le prix de vente moyen (prix d'annonce) est de 1940€/m²

dejà quand il evaluait 170K, on lui avait envoyé des liens de moins cher dans sa propre résidence ...

>>> Mais je n'ai jamais évalué mon appart a 170 000 €

J'ai dit que 170 000 € était le prix le plus élevé auquel un appartement similaire au mien avait été vendu.

Moi, même si je ne me fais pas toujours comprendre entre mes trollages et mes discutions sérieuses, je sais bien qu'un prix maxi ne fait pas une tendance, d'ailleurs, je n'ai jamais espéré le vendre 160 000€.

Dans mon plan de financement, j'avais pris comme valeur de l'appartement, fin 2006 : 140 000 €

chacune des annonces et les commenter lourdement sur une demie page.
Du genre dans la première on doit changer le papier peint, dans la deuxième c'est 150 m plus loin du tram que mon appart etc.

>>> lol, mais tu dois quand même admettre, que le même appartement :
- entre une déco location (stratifié-évier inox) et une déco plus meublée (parquet-volet élec-cuisine équipée, etc)
- entre un emplacement sur une rue passante, au-dessus d'un tabac ou un emplacement en retrait sur un parc
Cela n'a pas la même valeur...

Plus sérieusement quand il a posé la question il y a une semaine pour savoir s'il fallait mieux mettre en vente fin août ou début septembre et à quel prix, je lui avais dit d'aller voir un notaire pour connaître les transactions réelles.
Il ne l'a jamais fait. Je pense qu'il se défile devant la réalité.

>>> Non, marti, je l'ai fait, jeudi dernier, seulement, je n'étais pas sur le forum depuis.
J'ai pris des notes, son estimation est légèrement plus basse que la mienne, mais il n'y a pas de vente dans des appartements similaires, il en a surtout dans des immeubles qui bien qu'ils soient proches, sont bien plus populaires (béton préfa-pas de balcons, vieilles menuiseries bois, etc).
Oui, je sais, ça fait : Léo chipote, mais je les connais les immeubles du coin...

Et qu'il commence à être coincé niveau tréso.
>>> Non, je ne suis pas encore coincé, mais j'anticipe longtemps a l'avance, c'est d'ailleurs ce qui me fait radoter (désolé).
Seulement, je préfère radoter et me faire rabrouer (et trouver dedans de bonnes idées ou arguments) plutôt que de ne pas en parler et finalement me trouver dans une mauvaise situation imprévue.

qui fait une operation de trop en fin de bulle, comptant sur une plus value que jamais il ne verra (du moins pas à la hauteur esperee, il a beaucoup de marge encore) mais comme la totalité de l ex plus value escomptée est dejà depensée dans la nouvelle "grosse" operation... ils est raide

>>> Oui, mais c'est plus psychologique qu'autre chose.

bon après s'il a moyen de passer au niveau treso en perdant de l argent tous les mois avant que ca ne se denoue, ca passera
ou pas ...

>>> Tout dépend de la longueur de la crise...
Si ça doit encore durer 2ans, ça passera sans aucun probleme, et puis de toute maniere, tant que je rénove la maison, je ne lancerais pas de nouveau projet, pas le temps... (j'ai surtout besoin de vacances, que je prend enfin au compte goutte)

je ne souhaite aucune mesaventure à Leo qui fait tout ce qu il peut pour fournir le meilleur possible à sa petite famille ...

>>> Merci pat, tu sais, je n'ai que 33ans, je n'ai ni ton patrimoine, ni ton expérience, alors je radote beaucoup pour essayer de t'en piquer un peu... (d'expérience, pas de patrimoine, lol)

travailler avec 3 enfants et une femme qui a refusé de demenager pour cliqueter une PV de folie (ce en quoi je ne la comprends pas, vu qu elle n a que ca à faire ... passons)

Ben, c'est une femme, quoi, lol...

mais peut-être n'ais-je pas su la convaincre, n'étant pas convaincu non plus de vouloir vendre (je pense que ça se sent maintenant...)

de trésorerie. Reste la possibilité d'un revenu supplémentaire dans le pire des cas, je crois me souvenir que sa femme n'a pas repris depuis la dernière naissance.

Oui, liemin, ça va encore niveau tréso, et comme tu dis, avant d'être subprimer, il reste encore des solutions (que je trouve a force de discuter ici, ça m'aide a réfléchir et vous m'aidez tous, même ceux qui me critiquent, merci)

Les solutions éxistent :
- suspendre 1an le crédit de l'appart (gratuit)
- étaler les 2 crédits de 2ans pour réduire les mensualités de 200€ environ (gratuit)
- rééchelonner le crédit de l'appart sur 20ans pour réduire les mensualité de 200€ (frais de rachat inf a 1000€)
- que ma femme reprenne son travail avant les 3ans de congé parental (un salaire supplémentaire)
- et même aménager sommairement une partie de la maison pour louer l'appart (loyer 550€HC)

J'ai des solutions, mais je ne sais pas encore quoi faire, et comme dit, l'immo, ce n'est pas fun, c'est long, donc je radote pendant que le temps s'écoule... ;o)

correspond à ce dont je parlais l'autre jour:
Achat 100K
Frais de notaire 7K
Frais divers achat et vente: 3K
Travaux, décoration: 10K
On est déjà à 120K

Je crois que pour Leo, l'achat était à 90K.
Reste plus grand chose d'une potentielle PV.

>>> Pour être précis :
achat 86 000 €
notaire 4 000 €
travaux 5 000 € (échelonné sur les 7 ans)
soit 95 000 € au total

Prix actuels 150 000 €

Mais même si ce n'était que 120 000 €, il ne faut pas oublier les 7ans de loyers...

de ses revenus et depenses, il me semble que vu les deux credits en cours, il depense plus qu il ne gagne depuis au moins le mois de mars 2009 (ou fevrier je ne sais plus)

>>> Oui, mais pat, c'était un post trollesque qui disait qu'a partir du mois de mars (bonne mémoire), mes dépenses dépasserais mes revenus.

ça ne voulait pas dire que j'étais en danger, juste un constat.

On ne peut pas se constituer de l'épargne tout le temps, désormais, j'ai une période ou j'utilise l'épargne accumulée avant.

En même temps, je rembourse 800€ de capital par mois, alors comme tu le disais avant, tant que la trésorerie le permet, ce n'est pas un problème.

Et la trésorerie le permet encore quelques temps.

file un jour,prends en référence la 2 ème annonce pour les photo...
déjà,c'est 1782€ du mètre carré
Ensuite,c'est lumineux,l'appart est vide,dégagé,propre,de grands espaces ouverts.
Il y a la vue en photo ( qui au passage est pas mal du tout ).
Voilà,tiens nous au courant A+.

>>> Oui, cet appartement ressemble au mien, seulement le mien fait 77m² et celui-la 69m² et d'ailleurs, celui-la est vide (ni cuisine équipée, ni sdb équipée, ni placard menuisé...).
(si tu regarde sur la 1ere photo, l'immeuble a gauche, c'est le mien)

>>> A ce prix/m², le mien serait donc a 137 000 €.

Le probleme avec cet immeuble-la, c'est qu'il est sur la rue, avec un tabac qui draine beaucoup de monde. je le sais bien, j'ai failli acheter un F5 dans l'immeuble en 2006 (pour la vue)

d'être dans une région non sinistrée économiquement (par rapport aux autres régions de France), ce qui veut dire que, s'il n'a pas encore vendu, dans cette région si riche c'est que son appart ne vaut vraiment pas grand chose...
et je connais bien le coin !
L'appart de Léo vallait 70k€ il y a 10 ans, aujourd'hui sa valeur intrinsèque devrait tourner autour de 80/85k€ uniquement parce qu'on est en Alsace et que c'est proche de Strass avec le Tram.

Si vous voulez bien connaître la région allez sur cigogne.net ou tapez "kansass vom Elsass" sur Google je vous recommande en particulier le petit film "Rambo"

>>> Je ne vois pas comment on pourrait arriver a 85K€ mais je suis d'accord, allez voir kansas of elsass et en particulier "matrix reloaded", le meilleur pour moi.

une inscription dans le concret des fameux coûts de portage et coûts d'immobilisation du capital que les investisseurs de ce forum ont tant de mal à comprendre.
Léo "porte" deux maisons pour n'en habiter qu'une. En plus des charges, cela signifie immobiliser du capital tant issu d'apports personnels que de fric acheté à crédit auprès des banques.

>>> Mais je n'immobilise pas tant de capital que cela, j'ai surtout des crédits pour l'immo.
En achetant l'appart, j'ai mis 15 000 € d'apport personnel, et si je me souviens bien, la même chose pour la maison, le reste du capital immobilisé c'est de la capitalisation et de la plus-value.
Et puis pour la maison, les charges sont très limitées 50€/mois environ.

Ca devient vraiment concret le jour où ça coince dans la tréso mensuelle.

>>> Oui, évidemment, c'est pour cela que j'anticipe longtemps a l'avance.

S'il n'a pas déjà essayé de vendre, c'est bien parce qu'il espérait gagner de la thune en attendant.
Manque de bol, Léo s'est pris les pieds dans le tapis.

>>> Pas du tout, je voulais vendre en 2007 au départ, mais ensuite on a changé le projet et les travaux durent donc plus longtemps...

Si j'ai gardé l'appart, c'est que j'ai besoin d'habiter quelquepart et que rembourser mon appart me coute moins cher que d'en louer un.

(sans compter que si j'avais perdu le même % en bourse sur l'ensemble de mon capital que sur le restant de portif que j'avais, je me les serais bouffé, mais en mâchant bien)

ce que je peux dire c'est que c'est une chouette ville: il y a eu bcp de programme immo ces 5 dernières années rue du marechal foch.

après c'est comme tout, l'exemple que j'ai c'est celui de mes parents qui habitent rue des muguets dans un appart derrière le crédit mutuel et entre la gare: jolie quartier avec bcp d'espaces verts et là les prix sont largement > à 2400€ du m²

>>> Oui, mon quartier, c'est la rue des alouettes, ça a toujours été moins cher et actuellement c'est entre 1800 et 2000€ suivant les particularités de l'appart.

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