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Retour au sujet FIN.ETANG BERRE

FIEBM : Pour mémoire...

04 août 200711:57

Je vous rappele ce qu'écrivait ce meme journaliste il y a 2 ans.
C'est quand meme dommage que dans son article du jour il n'évoque pas la valeur à la casse... Bizarre non ?




Etude FIEBM 18:25 27/06/05
Un ambitieux projet immobilier dans les cartons, dont l'aboutissement n'est cependant pas certain.

La vie n'est décidément pas un long fleuve tranquille. Elle tient parfois même du roman. Roland Sulitzer, frère de l'écrivain à succès du même nom, en sait quelque chose. Depuis quinze ans, le dirigeant de la Financière Immobilière de l'Etang de Berre, se bat pour rendre constructibles 60 des 84 hectares de terres que possède sa société, dont il détient 51 % du capital. Une telle opération aurait le mérite de doubler au moins la valeur intrinsèque des terrains possédés, qui passerait de 75 euros à plus de 150 euros le mètre carré ! « Des discussions sont engagées avec le maire de Carry-le-Rouet, où nous possédons 80 hectares, dont près d'une vingtaine sont déjà occupés par notre camping quatre étoiles, Le Lou Souleï », nous a confirmé Roland Sulitzer. « Tout ceci va prendre du temps, modère Pierre Pène, professeur de médecine et maire de la commune de Carry-le-Rouet depuis 1989. Il apparaît en effet raisonnable d'accueillir 1.000 personnes de plus dans la commune d'ici une dizaine d'années, ce qui porterait le nombre d'habitants à environ 7.300 personnes. Mais avant d'envisager la construction des 250 logements nécessaires, il nous faut obtenir la bonne volonté de l'Etat pour rendre constructibles les terrains de M. Sulitzer. » Selon le premier magistrat de la ville, les 60 hectares détenus par FIEBM sont actuellement classés en zone boisée. Pour que ces terrains soient constructibles, il faut obtenir des services de l'Etat (dont la communauté urbaine de Marseille-Provence Métropole, qui regroupe 20 communes autour de la seconde ville de France), la modification du plan local d'urbanisme (PLU). Or une telle procédure met généralement deux ans à obtenir la concertation de tous les intervenants. Roland Sulitzer ne peut donc espérer une reclassification de ses terrains avant l'horizon 2007 à 2008. Parallèlement, il faudra vaincre l'extrême réticence des associations anti-urbanisme qui sont contre tout projet d'extension foncière dans la commune depuis de nombreuses années. « Le dernier projet de constructions neuves a mis quatre ans avant de sortir de terre en raison d'un grand nombre de recours de tiers », confirme l'employée d'une des principales agences immobilières implantées dans la commune. Les professionnels de l'immobilier confirment toutefois vivre très confortablement grâce à l'explosion des prix des maisons anciennes situées au bord de la mer Méditerranée avec vue sur un charmant petit port de plaisance.

Roland Sulitzer est donc potentiellement assis sur un tas d'or. Actuellement, la valorisation boursière de la société qu'il dirige (12 millions d'euros) tient compte uniquement d'un camping haut de gamme (piscine, restaurants, bar, supermarché et 170 mobile homes loués aux vacanciers) qui occupe 19 hectares, de 150 places de parking situées à Marseille au prix moyen de 15.000 euros la place, et d'un portefeuille de valeurs mobilières d'une valeur de 1,76 million d'euros au 31 décembre 2004. Reste à valoriser le trésor caché de FIEBM, à savoir 60 hectares situés en bord de mer et sur de superbes collines boisées de Carry-le-Rouet, et 4 hectares dans la commune voisine de Sausset-les-Pins. Ces terrains, pour l'heure non constructibles et non viabilisés, vaudraient environ 75 à 150 euros le mètre carré, selon les tarifs qui nous ont été communiqués par plusieurs experts fonciers de la région. Soit 48 à 96 millions d'euros ! Sur cette base, notre estimation d'actif net réévalué à la casse ressort à 27,7 euros par action, soit quatre fois plus que le cours actuel de l'action FIEBM ! Si Roland Sulitzer obtient le statut de constructibilité pour une première tranche de logements à construire dans les dix prochaines années, le tiers des 60 hectares qu'il possède à Carry-le-Rouet serait immédiatement valorisé pour un minimum de 75 millions d'euros, portant l'actif net réévalué à 41,7 euros par action. Autant dire que la Bourse ne valorise pas le potentiel d'appréciation du foncier détenu par FIEBM. Mais il est vrai que l'aboutissement du projet n'est pas certain, même si plusieurs sources proches du dossier de la communauté urbaine de Marseille nous ont signalé être très favorables à une extension de l'habitat dans les communes de Carry-le-Rouet et Sausset-les-Pins. Roland Sulitzer, qui bataille depuis près de quinze ans pour voir fleurir sur ses terrains le projet immobilier de ses rêves, y croit. Ses tiroirs renferment en tout cas toutes les études techniques, et même les dessins d'un projet signé du célèbre architecte Ricardo Bofill, dont les bâtiments se sont déjà fait remarquer dans des villes nouvelles de la région parisienne comme Cergy-Pontoise (Val-d'Oise) ou Marne-la-Vallée (Seine-et-Marne).

L'action peut donc être placée en portefeuille à titre uniquement spéculatif. Notre premier objectif de cours ressort à 15 euros.

Comp. C ; code FR0000062341 (BERR) ; cotation Fixing ; cours au 23/06 6,8 € (45 F) ; cours extrêmes sur un an 4,5-6,8 € ; BNPA 2004, 2005 et 2006 estimés 0,07, 0,10 et 0,15 € ; PER 2004, 2005 et 2006 estimés 87,10, 65,33 et 43,55 fois ; rendement 1,02 % ; moyenne quotidienne des transactions 1.000 titres ; capitalisation boursière 13 M€ ; activité principale Immobilière.

NOTRE CONSEIL : ACHAT SPECULATIF

13 réponses

  • 04 août 200712:07

    Je le reposte ici pour mettre de l'ordre...

    Dans le JDF du 4 aout. Conseil : prendre ses bénéfices.

    "Notre objectif de cours de 15 euros a été nettement dépassé et une évolution favorable du dossier est encore très incertaine.

    L'histoire de la Financière et Immobilière de l'Etang de Berre et de la Méditerranée n'est pas encore totalement écrite. Pourtant l'action affiche déjà un bond supérieur à 80% depuis le début de l'année. Du coup, avec un multiple de capitalisation dépassant 200 fois notre estimation de bénéfices au titre de l'exercice 2008, le titre parait excesivement valorisé, puisque la société exploite uniquement un camping haut de gamme situé à Carry le Rouet (Bouches du Rhone) sur 19 hectares ainsi que 150 places de parking situées à Marseille. La raison de cet engouement soudain réside dans l'évolution de la réserve foncière que possède la société. Celle-ci se compose de 39 hectares de foret à Thivernoux, à quelques encablures de la foret de Rambouillet, mais aussi et surtout de 50 hectares de terres à Carry le Rouet, actuellement classées par l'office national des forets, qui sont susceptibles d'etre constructibles à terme.
    Tout dépendra en fait de l'évolution du plan local d'urbanisme (PLU) décidé par le conseil municipal. Le dernier en date, organisé début juin, a fixé des objectifs de croissancede population extremement timides (croissance de la population de 700 habitants d'ici à 2020), ce qui a priori ne va pas dans le sens de FIEBM. La société, controlée par Roland Sulitzer, frère du romancier du meme nom, et par sa femme, Marie-Catherine, pense pouvoir batir 300 à 400 logements et villas sur ses terrains sous reserve de la constructibilité de ces derniers. Tout se jouera en fait d'ici aux prochaines élections municipales organisées en mars 2008. Un changement de bureau à la tete de la mairie de Carry-le-Rouet pourrait en effet etre plus favorable au projet des Sulitzer. Pour l'heure nous conseillons de prendre des bénéfices sur la valeur dont le cours a été multiplié par 2,6 depuis notre première recommandation positive sur le dossier datant du 25 Juin 2005 et ce d'autant plus que notre objectif de cours de 15 euros a été largement dépassé".


  • 04 août 200712:08

    Ainsi que ma critique.
    Bon je crois avoir suffisament travaillé aujourd'hui !
    A lundi sur le forum !!!



    1/ Le journaliste ne rappele pas la valeur des actifs. La valeur d'une holding ne se mesure pas en terme de PER comme il le fait, mais en terme de décote sur actif net ! Je ne suis pas journaliste économique professionnel mais je ne fais plus cette faute de raisonnement depuis longtemps ! Ceci jette déjà un certain discrédit sur l'article.
    Je rappele les actifs :
    - 10 places de parking sur la cannebiere : valeur 3 M€
    - le portefeuille de valeurs mobilières : valeur entre 3 et 4 M€
    - le terrain de camping à Carry-le-Rouet, 17 hectares (et non pas 19) en zone constructible : valeur 50 M€ en transformant le tout en lotissement comme suggéré par M.Sulitzer.
    - le groupement forestier de Thivernoux : valeur négligeable, ce n'est d'ailleurs meme pas la peine d'en parler dans l'article.
    Total : au moins 25€ par action BERR.

    Le bonus spéculatif :
    - le terrain de 4 hectares à Sausset les Pins : jouxte le camping. Non constructible pour le moment.
    - le terrain de 50 hectares derrière la voie ferrée. Non constructible pour le moment.
    Valeur basse de ces terrains : 0 s'ils ne deviennent pas constructibles.
    Valeur haute : 220 M€ s'ils le deviennent
    Total : entre 0 et 110€ par action BERR.

    Je rappele pour mémoire que ce meme journaliste écrivait en 2005 que son "estimation d'actif net réévalué à la casse ressort à 27.7 euros par action"...

    2/ "Le dernier en date, organisé début juin, a fixé des objectifs de croissance de population extremement timides... ce qui a priori ne va pas dans le sens de FIEBM" :

    Je ne sais pas si le journaliste est déjà allé à Sausset les Pins ou à Carry le Rouet (personnellement moi j'y suis allé de nombreuses fois depuis 25 ans car mon oncle habite là bas) mais j'en doute. En effet, les construction apparues depuis 15 ans sont des petits immeubles de 2 étages grand maximum assez coquets. On n'y place pas beaucoup de monde, qualité de vie oblige ! Cela n'a rien à voir avec des banlieues surpeuplées et denses.

    3/ "Tout se jouera en fait d'ici aux prochaines élections municipales organisées en mars 2008. Un changement de bureau à la tete de la mairie de Carry-le-Rouet pourrait en effet etre plus favorable au projet des Sulitzer." :
    Le projet de la mairie est déjà favorable à FIEBM qui attend depuis longtemps la constructibilité de ses terrains. Enfin, en 2007 les choses ont avancé de façon très importante : révision du PLU en cours et volonté de la mairie. Je ne vois pas pourquoi un changement de maire pourrait etre plus favorable à FIEBM.

    4/ Il aurait été très intéressant de souligner pourquoi la valeur s'est soudainement réveillée dans des volumes historiquement élevés.
    Le journaliste aurait pu signaler que la valeur est montée à 24,5€ cours où des échanges nourris ont eu lieu puisque 1,5% du capital a changé de mains à ce niveau avec des blocs de titres apparus aux dernières secondes avant le fixing. Mais s'il ne daigne pas le signaler c'est qu'il a ses raisons...
    Si la valeur se réveille, c'est grace à l'afflux de bonnes nouvelles concernant ses terrains. Ceci aurait du mériter en toute logique un relèvement de l'objectif de cours.



  • 04 janvier 201208:40

    Je pense que ces quelques lignes vieilles de presque 5 ans sont toujours d'actualité.

    Pour compléter vous pouvez aller lire le contenu du bulletin municipal sur le site de la commune de Carry le Rouet.

    A titre indicatif je remets ci-dessous ce que j'avais écrit tout récemment dans un précédent post :

    Si vous voulez des informations à la fois fiables et récentes il faut aller sur le site de la mairie de Carry le Rouet.

    A titre indicatif dans les premières pages du N°98 de décembre 2011 il est cité par un conseiller municipal de l'opposition la préemption, par la municipalité, " le 15 Draïo de la mar pour y créer un parking d'environ 40 places. Ce terrain de 900 m² a fait l'objet d'une vente de 430.000 euros." ... soit 477,78 euros du m² ! ! !

    PS : l'adresse de "notre camping" se situe également "Draïo de la mar" ! ! !

    Avec des prix au m² atteignant de tels niveaux il est logique que certains actionnaires de BERR se mettent à rêver, mais est-ce bien raisonnable ?


  • 29 janvier 201210:50

    en complément à ce que j'ai écrit ci-dessus :
    http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/carry-le-rouet-13620/


  • 01 mai 201311:53

    Un an avant les échéances municipales, le Professeur Pierre PENE, Maire de Carry-le-Rouet a souhaité passer la main à son 1er Adjoint, Monsieur Jean MONTAGNAC.
    Pris sur le site de Jean-Claude Gaudin


  • 01 mai 201311:55

    Publié sur La Provence (http://www.laprovence.com)
    Un nouveau maire élu
    Par L.A.
    Créé le 27/03/2013 20:28
    Jean Montagnac vient d'être élu maire de carry le rouet par le conseil municipal avec 28 voix sur 29 votants. Celui qui était le premier adjoint de Pierre Pene a d'ores et déjà annoncé qu'il mènerait la bataille des municipales dans un an.


  • 28 avril 201516:14

    UP
    Pour Nardos31 : éléments de réponse.
    Etude fort bien documenté et qui, à mon avis, est toujours d'actualité.


  • 30 octobre 201517:20

    bonjour a tous les anciens , les bonnes nouvelles arrivent enfin !
    moi : si j'étais président ! je referais toutes les routes et supprimerais les dos d'âne


  • 31 octobre 201516:23

    Intéressant merci

    Quelles bonnes nouvelles ?

    merci


  • 04 novembre 201513:53

    En attendant, les ordres ATP recommencent à apparaître pour la faire descendre sur les 5 euros.


  • 11 juillet 201709:25

    le portefeuille de valeurs mobilières : valeur entre 3 et 4 M€
    Petite actualisation de cette évaluation
    Au 31/12/2016 le portefeuille se montait en net à 772273 euros et toujours en net à 773576 au 31/05/2017
    On retrouve la trace au bilan
    Bilan portefeuille + liquidites après provisions
    706764+114217 =820981
    La différence peut s'expliquer facilement des liquidités peuvent figurer ailleurs que dans le portefeuille, sur des comptes bancaires par exemple et à l'intérieur du portefeuille il y a aussi des liquidités.
    La valeur du portefeuille a fortement diminué. Il faut remonter quelques années en arrière. Monsieur Sulitzer avait été clairvoyant lorsque qu'il nous a dit une fois en AG que le printemps arabe dont tout le monde se réjouissait à une certaine époque risquait de se transformer en hiver rigoureux. En fait il a eu partiellement raison vu les événements actuels. A l'époque la Bourse avait beaucoup monté, on sortait péniblement de la crise boursière de 2007/2008. Une partie du portefeuille a été vendue juste avant la baisse. Cela ne s'est révélé que partiellement judicieux car après la baisse une hausse (avec des hauts et des bas) beaucoup plus importante est survenue. Elle a duré jusqu'à maintenant. La plupart des valeurs en plus-value ont été vendues et en même temps certaines valeurs où il y avait peu d'espoir de retour à meilleure fortune ont été vendues à perte pour gommer les plus-values.
    En brut le portefeuille vaut net 772273 + moins-values 167676 = 939549. Il devient difficile à gérer.Il n'y a quasiment que de petites lignes en PV.
    Que sont devenues les liquidités. Une partie importante a été investie dans le camping, entre autre des bungalows coûteux (mais très appréciés par les familles) ont été achetés. Pour maintenir son rang le camping doit absolument beaucoup investir.
    Une partie a aussi servi à éponger les pertes des années précédentes.
    Tout ceci est petite actualisation de ce travail qui avait été fait il y a plusieurs années et qui globalement est toujours d'actualité.


  • 13 juillet 201710:38

    .Il n'y a quasiment que de petites lignes en PV. Le reste en MV
    la plus grosse MV est sur Vallourec..de mémoire pru de 23,65MV de 116007,08 au 31/12/2017 et CGG MV 53 167,26.
    Globalement 2 grosses MV. Le portefeuille était malgré tout plutôt bien géré mais à partir du moment où on fait une gestion de conviction de temps en temps on peut faire des erreurs.
    J'avais fais dans le passé une analyse (rapide) de cette gestion. Sur une assez longue période, environ une douzaine d'année sa rentabilité moyenne sur la période était de 15% an. C'était l'actif le plus rentable de la société loin devant le camping. Il faudrait que j'essaie de retrouver cette analyse, qui manifestement appartient à un passé r(révolu ?)


  • 13 juillet 201720:57

    bonsoir a toi uranus , grosso modo je suis dans un portefeuille PEA depuis 92 , à x par 13
    et l'autre si j'ai bon souvenir a x 15


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