Défiscalisation : taux d'amts

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12 mai 2011 •19:51

Bonjour
J'ai 4 apts de 13 ans, si je loue en meublé à quel taux puis je les amortir?
Je construis 4 autres apts actuellement si je les loue en meublé dois je prendre leurs valeurs réels (100 000€) ou leurs valeurs éstimés par notaire (200 000€) comme base d'amts et à quel taux?
Merci

felispca

12 mai 2011 •20:37

Vos appartements que vous avez acheté il y atreize ans, entrent aujourd'hui dans votre exploitation en meublé.
Vous devez prendre en compte leur valeur vénale (i.e. de marché).

Pour les amortir vous allez:
1/ Les porter a l'actif (fiscalement cela ve"ut dire les indiquer dans la 2033C)
2/ En extraire les 15% du terrain non amortissable
3/ décomposer le reste en composants et amortir selon les durées de chaque composant

felispca

12 mai 2011 •20:40

Pour les quatre autres, vous dépensez des couts pour les différents composants (structure, toiture, peinture, plomberie), et le mobilier. Ce sont ces couts que vous devez prendre en comptabilité, puis affecter a l'actif et amortir. Notez que ce coup-ci il n'y a pas de terrain.

Pour les durées de vie, cela va entre 50 ans la structure à 15 ans les peintures, papier peint, electricité en passant par 25 ans pour les menuiseries, plomberie, etc... et huuit ans pour les meubles.

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13 mai 2011 •13:48

Merci
Je ne peu pas prendre en compte ma main d'oeuvre pour le neuf. (je fais tout moi même)

dalli

13 mai 2011 •23:23

quel type de location ?
Vous savez que le meublé ne peut pas se faire n'importe où dans n'importe quelles conditions ?

Non pas de main d'oeuvre possible

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13 mai 2011 •23:41

Bonsoir Dalli
Je suis au village prés de grand axes routiers
mais dificille pour moi d'amortir un bien de 100 000€ à 4% en me mettant en lmp(possible pour moi) alors qu'il en vaudra 200 000 dans 1 an (les apts seront finit et loués°

felispca

19 mai 2011 •11:59

Louez deux ans, voire trois en foncier nu, et quand les locataires partent, vous passez en meublé, un par un. En ce cas, votre valeur amortissable sera la valeur vénale pur chque transfert.

Mais ca devient de l'ingéniérie immobilière, et il faut faire cela avec de grandes précautions, parce qu'il faut exposer en cas de question du fisc une raison valable de faire l'opération en deux temps.

Expliquer que c'est pour gagner 100 000 euros de base amortissable par logement, c'est a coup sur s'exposer au risque de l'abus de drot (opération complexe inutile sur la base de votre exploitation, et qui est mise en oeuvre uniquement pour éviter de payer un impot ou en réduire de manière importante sa abse)

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19 mai 2011 •13:01

Il faut donc que j'aille voir le fisc dans 2 ans pour leur accord?

dalli

20 mai 2011 •08:43

mais il vous faut un conseiller pour vous aider dans la stratégie

felispca

20 mai 2011 •13:38

Ne considérez pas le fisc comme un coseiller.

Considérez que vous avez besoin d'ingéniérie fiscale, et le fisc n'est vraiment, mais alors la vraiment pas la bonn eporte ou frapper.

Il faut voir un comptable vraiment spécialisé, ou un avocat qui s'y connaisse. Je ne suis pas certain (Question à Dalli qui connait mieux le métier que moi) qu'un conseiller en investissmeent soit la bonne personne.

dalli

21 mai 2011 •13:00

j'en connais un bon en IDF si ça peut servir

trone1

03 juin 2011 •12:05

Faire en 2 etapes a des conséquences facheuses en cas de vente.
Reportez vous à la fiscalité des biens migrants.

Au jour de la vente, une plus value de 100.000 euros sur 2 ou 3 ans va être intégralement taxée pour la période où le bien était dans le patrimoine privé, sans bénéfice des abattements pour durée de détention.

Une autre plus value, celle correspondant à la détention dans l'exploitation, sera taxable : par exemple en cas de vente à 250.000 euros : +50.000 euros => La taxation de cette plus-value est alignée sur le régime des particulier : exo au bout de 15 ans notament.

Mais si vous inscrivez à l'actif 200.000 euros un bien acquis ou construit pour 100.000 euros 2 ans avant, il y aura une plus-value de 100.000 euros non abattue.

felispca

12 juin 2011 •11:11

Concernant la plus-value totu est plutot tres simple:

1/ girafons est LMnP le jour de la vente et le bien est soumis au régime de la plus-value des particuliers, exonération au bout de 15 ans (mais CSG-CRDS a payer

2/ girfons est LMP le jour de la vente: Il est alors exonéré du moment que son chiffre d'affaire reste en dessous du seuil qui tourne autour de 90 000 euros de tête.
Il faudrait qu'il le dépasse poru payer un impôt sur la plsu-value

felispca

12 juin 2011 •11:15

En passant à l'actif à la valeur vénale de 200 000 euros un bien dont le cout de revient deux ans plus tot est de 100 000 euros, il y a en effet une plus-value potentielle de 100 000 euros, mais celle-ci n'est pas imposable tant que le bien reste dans le patrimoine de l'exploitant (patrimoine propre ou celui de son entreprise en nom propre).

Le seul problème à ce niveau est donc bien de justifier les 200 000 euros, par tout moyen a disposition (évaluation d'expert, exemple de ventes équivalentes de bien voisins, ...)en cas de demande de précision du fisc.