Défiscalisation : Scellier et PLS: un avis svp

Bonjour à tous,

Un CGPI nous propose l'achat d'un appartement T2 de 52 m² (parking et terrasse de 12m², plan très sympa) dans la banlieue d'Angers (à Trélazé Zone B2) pour 115 000 . Le loyer serait de 430 HC.

Le plus de ce programme c'est qu'il bénéficie du PLS ce qui nous permet d'obtenir un prêt assez compétitif sur 15 ans et de nous exonérer de TF sur la durée de l'emprunt.
On partirait donc sur un emprunt de 15 ans et un effort d'épargne d'environ 250-300 pour un scellier intermédiaire.

Après lecture attentive du forum, j'ai cru comprendre que Angers était en saturation De Robien et qu'il était dangereux de s'y aventurer. Est ce vrai ? J'ai contacté plusieurs agences de la région qui m'ont indiqé qu'il y avait un réel besoin d'appartements T2 et "qu'il serait facilement loué dans la journée"

Ici, on est dans une zone en développement sur laquelle il n'y a pas grand chose pour le moment mais la livraison est pour 2011. Je n'ai pas encore eu l'occasion de me rendre sur place mais je compte m'y rendre prochainement.

Mes questions :

je souhaiterai donc savoir si, avec les quelques informations que je vous ai donné vous auriez des avis, commentaires, remarques, à me faire sur cet achat.

On m'a indiqué que le Taux du prêt PLS était indexé sur le tx du livret A, mais que c'est la mensualité qui prenait l'augmentation ou diminution du taux et non le taux gloabl. En gros si le tx du livret A prend 1%, ma mensualité prendrai 1%. Est ce vrai ?

Est ce intéressant de prendre sur 15 ans, ou faudrait il mieux augmenter la durée ?

Notre gestionnaire serait LaSit qui a priori n'est pas très réputé et à priori on signerait un mandat de 9 ans. J'ai refusé de signer le mandat pour le moment et l'on m'a proposé de choisir un autre gestionnaire ou de me permettre de renoncer le mandat 6 mois avant la livraison si la situation de LaSit ne s'arrangeait pas .
Qu'en pensez vous ?

La convention qui me lie à l'état est de la durée du pret uniquement, je peux donc revendre à partir de la 16eme année sans souci ?

Voila
En vous remerciant par avance pour vos conseils avisés

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49 réponses

22 juin 2009 16:08
Monsieur,

Le PLS est un très bon placement. C'est mon placement immobilier favoris.

Prix d'achat très bon (vous pouvez comparer avec immoprix) = avantage du PLS tva à 5,5 %. Donc, vous faites déjà un "coup" dès l'achat.

Pour le loyer, en agglo d'anger on est au minimum à 430 euros HC pour un bien ancien (déjà plus de 15 ans). Donc, neuf avec terrasse et parking, vous trouverez facilement un locataire.

Pour la durée du prêt PLS, vous pouvez prendre la moitié du prêt à 15 ans en PLS et 20 ans en fixe. Cela aura pour but de dimunuer l'épargne, sécurisé le placement et garder la porte de sortie "revente"à 15 ans. Vous pouvez aussi prendre 15 ans en PLS et 25 ans en fixe (soit un crédit sur 20 ans). Cela va dépendre de l'épargne que vous souhaitez consentir.

Pour la Sit, je ne la porte pas dans mon coeur, préféré un réseau local d'agence immobilière si cela est possible.

Enfin, pour répondre à votre question, la durée d'engagement de location est déterminée par la durée du prêt PLS.

Sentiment général : investissement proposé très bon.
A regarder en effet le montage financier en fonction de l'épargne que vous souhaitez consacrer et regarder le gestionnaire et, les garanties.

22 juin 2009 16:23
Monsieur, je vous remercie d'avoir pris le temps de lire mon laius et pour cette réponse rapide et argumentée.
Je n'avais effectivement pas pensé à prendre plusieurs prêts afin de diminuer l'effort d'épargne, tout en restant à un bail de 15 ans.

Puisque vous semblez avoir de l'expérience dans ce type de placement, je me permets de vous poser une autre question.
Sur certains forums, j'ai lu que le PLS était considéré comme un quasi-HLM et que le bien allait perdre beaucoup de valeur ... qu'en est il de la revente ? avez eu des difficultés , des mauvaises surprises ?

Autre question qui m'intrigue pour laquelle je n'ai trouvé aucune réponse. Le taux du pret PLS est indexé sur le livret A.
Si le livret A prend 2%, mon taux prend aussi 2% ?

Concernant LaSit, nous ne signerons pas avec eux. Nous ferons appel à une agence locale comme vous le préconisez.

Merci par avance
Cordialement
22 juin 2009 18:12
Mr,

Pour le prêt, 51 % doit être pris en PLS et les 49 autres % peuvent être pris en taux fixe.

"Sur certains forum", encore une fois cela m'énerve (je n'ai rien contre vous, mais ... faîtes appel à de vrais professionnels et allez chercher l'info à la source, ... elle est tjs meileure).
Bon,, le PLS est un accord promoteur et ville pour répondre au 20 % de logement sociaux.
Dans une résidence à usage résidentiel, (hab.principale et locative), il va y avoir 4 à 5 logements en staut PLS sur 40.
En AUCUN cas, ce ne sont des HLM ... (OPAC oui) ... mais là, c'est simplement un appartement classique à loyer modéré.

Les locataires sont de plus, en général des personnels de la mairie (car ils ont l'information en premier).
Cela se revend comme l'appartement d' à côté en agence immobilière.

Pour une sécurité sur le montage d'investissement immo. locatif pensez à prendre les assurances suivantes (loyers impayés, dégradation, frais juridiques, abscence de locataire et carence locative, ou là ... vous pouvez aussi prendre un DA total du prêt de 5 mois après la livraison).

Pour le taux, il est de 1,32 % de plus que le livret A. Vous serez même avec un livret A qui prend 2 %, tjs plus intéréssant qu'un taux fixe sur la durée.
A savoir que durant les 60 dernières années le livret A à varié entre 1,50 et 3 %, sauf dans les années 80 ou les taux bancaires étaient entre 10 à 15 %.
Le livret A ne varie qu'en fonction de l'inflation, c'est à dire, très peu sur la durée.
22 juin 2009 18:27
Exact, les lots pls peuvent être dans des résidences classiques (c'est le cas le plus fréquent que je rencontre sur Bordeaux) et le bien est identique à l'appartement d'à coté vendu en accession ou bien en investissement type scellier...
Donc, à la revente, votre appartement (vide!) aura exactement la même cote que celui d'à coté.
23 juin 2009 18:18
attention aux prix
j'ai fait des comparaison sur le mans sur une scellier pls (matisse).
les prix des lots concernés reviennent au même prix qu'une scellier normale sur le mans sur le mans.
j'ai été deçu...
quand bien même, la scellier pls est malgré tout attrayante.
23 juin 2009 23:06
Je pense que l'on vous a bien conseillé.
Dernier conseil, qui n'est pas le moindre, cet achats n'est pas qu'un placement financier. Vous achetez de la pierre et le meilleur moyen d'éliminer un maximum de doutes et de se rendre sur place et de juger par vous même.
Mefiez-vous des logements construits prés de ZAC ou zones commerciales, généralement ces critères sont dissimulés.
23 juin 2009 23:26
Angers n'est pas dans la zone sinistrée des robien ?

Je ne retrouve plus la liste des villes.
24 juin 2009 07:59
>dalli

angers est dans la liste "risque de saturation à court ou moyen terme".
24 juin 2009 11:11
24 juin 2009 11:22
Effectivement c'est une zone en risque de saturation mais les agences que j'ai contacté m'ont indiqué avoir un réel besoin de logements type T2 (3 agences différentes sur angers et trélazé)

Par contre, c'est bien dans un ZAC en cours de développement (grand projet d'urbanisme de la ville)

http://www.trelaze.fr/-Grands-projets-d-urbanisme-.html

Pour info j'ai posé la question sur cbanque et les réponses sont complètement différentes : http://www.cbanque.com/forum/thread9415.html

Voila merci à tous pour votre aide !
24 juin 2009 12:33
Il me semble qu'il y contradiction avec ce que vous disent les agences et la réalité du marché. Le logements vaquants sont généralement des T2 et T3 ...
D'ou l'interrêt de voir sur place ce que vous allez acheter et de vous faire une opinion par vous même.
Autre remarques, grand projets comunaux = dette importante, mais comme pour s'enrichir il faut s'endetter ...
24 juin 2009 12:42
Voir sur place va être assez difficile puisque pour le moment il n'y a pas grand chose.

Les agences m'ont indiqué qu'il y avait pléthore de studios à louer, mais qu'il y avait pénurie de T2 et qu'il partirait dans la journée sans soucis.

Pensez vous qu'ils mentent ? quel serait leur intêret à proposer un bien s'ils savent qu'ils ne pourront le louer ?
24 juin 2009 13:06
24 juin 2009 13:22
37 annonces de T2 sans les 2 dernières semaines sur Angers & villes avoisinantes

Quelle conclusion en tirer cher Dalli ?
24 juin 2009 18:33
mais je crois que je choisirai une autre ville
24 juin 2009 18:38
Hihihi, il m'en reste un sur la banlieue chic de Grenoble...Merci de la perche Dalli !...Mais c'est un T3...
24 juin 2009 18:40
25 juin 2009 09:19
Villard-Bonnot, tu connais Dalli ?
25 juin 2009 10:13
Merci à tous. je pense que l'on va laisser tomber cet investissement douteux, y'a trop d'inconnues :)
25 juin 2009 12:32
Voilà, comment on dégoute les gens d'investir.

Pour moi, le placement PLS, si il est bien fait, est le meilleur placement immobilier défiscalisant possible.

Cumuls de nombreux avantages !!
25 juin 2009 15:59
Il pourra investir sur Toulouse .....ou Grenoble !!
25 juin 2009 16:47
Tu fais le malin, mais il y a encore deux jours, j'avais put dégotter un 65 m2 neuf, 15 m2 terrasse, 60 m2 jardin, parking sous terrain exposé sud ouest, avec un dispositif Scellier Borloo PLS, programme Kauffman and Broad sur Toulouse, à 160 000 euros prix immo.

Ca parle !!
25 juin 2009 17:06
Alex, 2 400 -2 600 / m ² est la moyenne que l'on trouve pour du PLS dans les grandes villes en général non ? Ni plus, ni moins ?
25 juin 2009 19:41
25 juin 2009 19:43
Cela dépend de la ville., des commoditées (parking inclus, cuisine équipé...).
Terrasse, jardin ..

Tout cela majorore le prix, on ne peut pas fixer une fourchette. Il faut voir réelement le bati et le prix au m2. Ensuite, comparer avec les transactions notariales de la ville en questions.
25 juin 2009 20:57
Oui je connais, si tu te souviens j'ai habité à Europole au moment des travaux de reconstruction du quartier
on avait vendu plusieurs appart dans ce coin.

Il avait fallut emmener les grenoblois visiter la maquette du quartier une fois rénové car c'était la zone totale avant ce projet

Des clients ont vendu avec une super PV
25 juin 2009 20:58
peut être le bien mais je n'ai pas d'avis sur le fait de faire ou pas pour vous un investissement scellier
25 juin 2009 21:00
Voilà, comment on dégoute les gens d'investir.

Pour moi, le placement PLS, si il est bien fait, est le meilleur placement immobilier défiscalisant possible.

Cumuls de nombreux avantages !!

Incroyable, on dirait que c'est toi qui l'a vendu.

Une ville quasi sinistrée, tu le vendrais toi ?

Moi non, si j'ai l'intention de garder le client, mais je me dis de plus en plus que tu es défiscalisator et non CGP !
26 juin 2009 09:06
Oui je me souviens Dalli, c'est pour ça que je te posais la question !
Rien à voir, mais...Alex, tu es un mec ou une fille ??!
26 juin 2009 10:10
ses réponses !!
26 juin 2009 10:31
Il me semblait aussi, réponses parfois "agressives" !!
26 juin 2009 10:42
Bonjour à tous

Je lis avec intérêt vos remarques et vous remercie de votre participation.

Je pense que le bien est trop cher pour un PLS et qu'il y a trop de risques liés à la saturation du marché (11 programmes neuf sur Angers et environ) et à la revente d'un bien qui sera dans un immeuble uniquement en PLS et dont 21 autres appartements seront en vente au même moment.

Maintenant je suis un peu perdu, je ne sais plus ce qui est bon pour nous. A la base on souhaitait un investissement simple, sans trop se prendre la tête et aujourd'hui je me rends compte que c'est bien compliqué d'y voir clair. Si un vrai CGP (et non un défiscalizator) avait un peu de temps pour nous conseiller, je pense rompre définitivement le contact avec le notre (proposition de LMNP à 3.2% de rendement, scellier PLS incertain, ... je n'ai plus confiance)
26 juin 2009 12:11
Y a que les blondes, fines et sexy qui me calment !!
26 juin 2009 13:41
J'ai le même problème Alex...!!
Mais tout cela n'aide pas Fish à trouver une réponse à ses interrogations!
26 juin 2009 14:05
Depuis quand la bière permet de payer moins d'impots :D
26 juin 2009 19:01
Je suis brune donc aucune chance pour moi !
26 juin 2009 19:02
que je vous trouve un pêcheur ?
26 juin 2009 19:26
Brune tu reste dans mon coeur, Blonde tu reste dans mon lit !!
29 juin 2009 10:44
Noisy le grand (93)

merci :)
30 juin 2009 19:32

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