Défiscalisation : scellier achat avec ou sans prêt

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06 juillet 2009 •00:38

Bonsoir,

pas encore tout a fait endormi, je réponds à votre attente,

la question est simple, et la réponse est complexe;

je ne sais pas répondre à cette interrogation
sans avoir au préalabre quelques informations
vous concernant,

quel type de Scellier, pourquoi faire, qui êtes vous, quel âge avez vous, quelle région pour investir, de quelle région êtes vous ?

avez vous déjà rencontré un CGP(I) et déterminé avec lui votre Profil Investisseur ?

Comme vous pouvez le constater, vous posez une question, et je vous en retourne un "sandwich"

vous pouvez envoyer vos réponses en retour dans cette file, et/ou dans ma Bal perso
déclarée dans Invest,

si dans ma Bal, vous aurez une réponse assurée sous quelques jours, avec quelques exemples de
projections financières, mais vous n'aurez rien sans information complémentaire, car votre question mérite quelques précisions vous concernant,

Cdt,

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06 juillet 2009 •11:19

Bonjour
Régime scellier simple pas social, le but et bien sur de défiscaliser une partie de mon apport et avoir des revenus
Je paie des impôts et j’ai 58 ans ma question et bien sur de savoir si il et plus judicieux d’avoir recours à un prêt pour déduire les intérêts d’emprunt et autres peu être, et laisser placer la liquidité ce qui au final reviendrai pratiquement au même ou bien y a-t-il vraiment un avantage à utiliser l’un ou l’autre encore Merci

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06 juillet 2009 •12:10

on va esaayer de rester dans la simplicité :

Scellier classique, premier conseil, prendre un locataire qui ait des ressources adaptées et qui
vous permette de "gagner" du fiscal sur 15 ans;

Votre âge peut être un frein, mais tout dépend de votre objectif final

1 exemple traité récemment en Scellier Classique :

Bien Neuf, T3 excellente qualité, balcon, parking

Gestion par professionnel avec garantie 100% des loyers

Taris TTC avec Notaire, .......

Prêt 15 ans amortissable fixe avec Adi 1 tête

1 ) sans apport

Effort sur 15 ans, tout compris : 400 € par mois

soit une participation de : 72 000 €

2 ) avec apport de 20 % ( 30 K € )

Effort sur 15 ans, tout compris : 200 € par mois

soit une participation de : 66 000 €

Analyse et Conseil :

on pourrait penser que la solution 2 est meilleure pour l'investisseur, car moins coûteuse, mais il n'en est rien.

Elle est agréable pour passer le dossier au Banquier, plus facile à lui vendre mais en aucun cas favorable pour l'investisseur;

si on analyse les chiffres :

en mettant 30 K€ sur la table, on réduit de moitié la participation sur 15 ans,

En terme de monnaie, cela signifie que les 30 K€ qui ont été placés

sur 15 ans ont été rémunérés à environ 1,43 %

Quel désastre de devoir si mal placer son argent !

Je pense et espère avoir répondu à votre question,

Cdt,

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08 juillet 2009 •00:40

Bonsoir
Je suis en retraite
Il y a la solution
3) Avec apport 100% (150K€)
Effort aucun
Participation 150K€
En reprenant votre exemple soit un loyer de 700€ revenu immédiat
Sur 15 ans 126K€ soit 5,6% par an autour de 4% net
Auquel je peu rajouter le crédit d’impôt de 37500€ sur 9 ans ceci dans tous les cas de figures
4167€ net par an
A votre avis se n’est peut être pas la plus mauvaise des solutions à moins que mon résonnement ne tiens pas la route
Vu mon age je ne peut pas attendre 15 ans pour avoir des revenus et la je les perçois de suite

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08 juillet 2009 •07:55

Bonjour Gege,

si j'ai tout compris,
vous êtes en retraite,
vous disposez de cash à hauteur de 150 K€,
et vous souhaitez avoir un complément de retraite

ET si possible récupérer un peu de votre sueur fiscale

si vous êtes OK avec ces assertions, je lance une nouvelle projection, mais avant

donnez moi votre fiscalité ( ou décomposition de vos revenus et Nb parts, que j'intègre votre fiscalité à ce run qui sera au plus proche de votre réalité )

j'attends votre réponse, il vous faudra en + envoyer un email dans ma Bal, car je ne peux pas "jeter" l'impression PDF de mon Logiciel dans Bourso,

Cdt,

pipeve

08 juillet 2009 •08:21

Je suis exactement dans la même situation, avec 130 k€ disponible.

Je pense investir dans un T2 en Scellier selon la formule suivante :
- 90 000 d'apport comptant
- 40 000 avec un emprunt

- les 40 000 restant de mon disponible placés sur une AV

Mes calculs montrent un apport immédiat en complément de retraite avec le loyer, et au final un enrichissement.

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08 juillet 2009 •08:24

premier run en attendant vos inputs,

cela ressort pas mal du tout, j'avoue être surpris du résultat final,

attention tt de même, Gege en vous relisant, j'ai noté des éléments :

Cash 150 K€ Loyer 700 € et Renta 4%

Ces 3 éléments ne fonctionnent pas ensemble,

j'attends vos éléments, Cdt,

F2020

08 juillet 2009 •08:26

-->gege 1950
je pense que votre loyer de 700 euros pour un appartement de 150 000 euros n'est pas dans les standards actuels (les biens ayant de bons rapports qualité/prix/emplacements tournent autour de 4% - 4,5%/an avant avantage fiscale).
Il faut également rajouter les impôts sur les revenus supplémentaires et la csg/crds vu dûs aux revenus fonciers créés.
J'ai fait une simulation pour des clients étants dans votre cas il y a qq semaines, vous sortirez une rentabilité nette comprise entre 5 et 6%/an tout compris (hors revalorisation du bien).
Vos 2 objectifs sont en fait un petit peu en contradiction (défiscalisation+revenus compléméentaires immédiats); j'aurais plutôt séparer ces 2 objectifs (mais ce n'est peut être pas possible pour vous)en faisant un lmnp classique pour avoir des revenus défiscalisés immédiatement et un scellier pour défiscaliser.

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08 juillet 2009 •08:26

je ne sais pas si votre solution est la meilleure en terme de rendement, mais je ne connais pas votre situation dans les détails

Cdt,

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08 juillet 2009 •08:29

salut,

admirable, on arrivait aux mêmes conclusions en même temps, mais le cas de Gege sort réellement bien

il lui reste à me dire le niveau de revenus ( Nb € )
qu'il attend par mois pour être satisfait

Cdt,

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08 juillet 2009 •09:24

Je suis OK avec votre théorie, mais je ferais ainsi :

1 ) question : de combien souhaitez vous disposer en + pour votre retraite

2 ) run jusqu'à trouver ce montant, la varaible d'ajustement dans votre cas étant l'apport

3 ) on a trouvé ce complément, on a déterminer le cash nécessaire en apport

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08 juillet 2009 •09:27

4 ) il reste le résiduel qui sera placé en A Vie


Sul hic dans tout ce raisonnement, la location n'est pas une science exacte, on ne maitrise pas les changements de locataires, les carences, les mauvais payeurs, les aléas locatifs ..........

je ne ferais aucun commentaire sur la sécurité de l'assurance vie en terme de valorisation de votre épargne,..............

cdt,

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08 juillet 2009 •10:09

comparaison :

j'ai continué avec mon exemple :

Scénario 1 de pipeve

Sur 15 ans, Apport de 130 K€

Scénario 2 de pipeve

Sur 15 ans, Apport de 90 K€, AV de 40 K€

Hypothèse d'AV à 4% sur 15 ans

effectivement, il y a baisse du complément de retraite sur les 15 ans, mais en finale

le Scénario 2 permet de dégager un Patrimoine additionnel de 19 K€ en net Fiscal

cdt,

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08 juillet 2009 •18:35

Personne n'a réagi, alors je passe à l'étape suivante

le Scellier est presque parfait, car il permet aux financiers de jouer de la hp et de pouvoir penser à l'intérêt du Client, sans trop musarder,

au précédent post, je reconnais à pipeve, que son scénario était légèrement meilleur que celui exprimé par gege, mais ce n'est pas celui que je recommanderais à mes investisseurs

en effet, celui ci est par trop contraignant, car
une fois démarré, si l'investisseur en retraite a besoin d'un peu plus chaque mois, il est en difficulté, ses choix ont été opéré, et son immobilier ne lui libère plus qu'une partie des ressources mensuelles potentielles;

vous l'avez compris, je conseillerais le scénario de Gege, mais avec un peu de finesse financière,
on gagne de la souplesse dans le Finance,
et en finale, au pire, on a un écart de seulement
3 500 € Vs le scenario de Pipeve,

il n'y a pas photo, cdt,

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09 juillet 2009 •00:42

Bonsoir
J’ai pris 2 exemples en tenant compte de tout
1) Sans apport crédit 150K€ sur 10 ans mensualité 1520€
150K€ placé en AV à 4% rapport 450€ par mois
Revenu loyer 700€ par mois
Crédit impôt 347€ par mois pendant 9 ans
Revenu total par mois 1497€
Déduction impôt foncier et taxe foncière par mois environ 270€
Reste revenu net 1227€
Participation au crédit 293€ par mois les 9 premières années
Puis 640€ par mois la dernière année
Participation sur 10 ans 39324€
Sans toucher au capital AV de 15K€ dont les intérêts servent à payer une partie du prêt
Au final 111K€ en positif et n’ayant perçu aucun revenu pendant 10 ans
2) Avec apport 100% 150K€
Revenu loyer 700€
Crédit impôt 347€ par mois pendant 9 ans
Revenu total par mois 1047€
Déduction impôt et taxe foncière 270€
Reste net 777€ de revenu disponible sans aucune participation 9 ans soit du 6,2%
Puis 430€ net 1 an soit 3,44%
En épargnant cette somme en AV sur 10 ans je vous passe les calculs j’arrive a un capital
de 112K€ alors que dans le premier exemple de 111K€ donc sensiblement pareil
mais la je perçois des revenus réguliers et aucune participation au mieux j’épargne au pire
Complément de retraite

Voila mon analyse et elle la bonne ….. ?

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09 juillet 2009 •08:01

Gege, je reviens sur vos calculs parfaitement théorique dans mon prochain Post ,

Avez-vous fait une carrière Universitaire ?

Cdt,

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09 juillet 2009 •16:23

Bonsoir Gégé né en 1 950,

comme je l'ai précisé dans mon précédent post, votre calcul sent l'excel universitaire

une rentabilité hors norme actuellement sur notre Marché immobilier français,

une omission des charges :

de copropriété

assurances

gestion

cela fausse quelque peu vos futures ressources, si vous ne prenez que des recettes optimistes, et que vous omettez de citer vos dépenses qui seront bien présentes, la nature a horreur du vide,

mon étude initiale sur 15 ans intègre tous ces divers points et je vous rassure, il reste un complément de retraite sympathique

Cdt,

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09 juillet 2009 •23:15

Bonsoir
En fait il n’y a pas omission des charges de ma part concernant l’entretien et autre, pour la gestion je pense pouvoir m’en charger
L’explication j’ai tenu compte de l’indice de référence des loyers j’ai pris une moyenne je pense raisonnable de 1,5š% par an se qui fait une moyenne sur 10 ans de 588€ par an qui couvre a mon avis les charges du bailleur pour cela j’ai maintenu un loyer de 700€ sur 10 ans
Dans les calculs

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09 juillet 2009 •23:50

Gege né en 1950,

Oui, je comprends mieux, mais il vous faut savoir que si on parle de votre devenir, en tant que CGP,
on se doit de vpus nourrir tous les jours,

hors cela, vous prenez des hypothèses hasardeuses,
en omettant les aléas de la location, à savoir :

les carences, mauvais payeurs, destructeurs, ........

Notre rôle est de tenter de vous protéger, et ce n'est pas toujours si simple que cela,

en tout état de cause, je retrouve des chiffres très proches, si on prend vos hypothèses,

Mais, je vous inciterai à plus de prudence, et vous conseillerai de faire confiance à des professionnels, même si cela vous coûte un peu de monnaie, je sais que cela est délicat de partager

Avant d'être dans la profession, j'étais un quidam
propriétaire, et j'ai été confronté à la location,
je vous certifie que cela n'est pas si "royal",
j'étais + jeune, je n'avais pas la nécessité d'encaisser mes loyers à l'heure indiquée,
et bien m'en a pris, ce jour, je ne recommencerai
pas cette expérience

si vous n'avez pa

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09 juillet 2009 •23:55

la nécessité alimentaire d'encaisser vos loyers, restez dans vos fondements, si vous pensez que vous en avez "un peu" besoin" pour couler des jours heureux, de grâce, renoncez à la douleur de partager,

sinon, même avec de la gestion proctectionniste,
je suis assez proche de vos chiffres,alors pourquoi se priver du Nirvana ...........

Cdt,