Défiscalisation : revente Périssol

dalli

03 juillet 2007 •23:32

Si vous revendez un perissol, je vous conseille de l'avoir loué réellement pendant 108 mois et pas 9 ans.


Si vous vendez un bien immo en général et que au court des 3 dernierès années (celle contrôlables) vous avez obtenu un déficit foncier reportable sur le revenu global, il faudra réintégrer cette somme dans la déclaration suivant celle de la vente.


Si vous vendez un bien "occupé" il y aura une décote sur sa valeur marchande vide.

Cette décote est plus ou moins importante en fonction de l'échéance du bail, voir très importante si le locataire n'est pas "expulsable" comme une personne agée de plus de 70 (ou 75 ans, je ne sais plus)


Je vous invite à le vendre vide et donc à donner congès au locataire 6 mois avant l'échéance du bail.

Si vous en ête loin, vous pouvez lui demander s'il est intéressé pour vous l'acheter lui. (de toute façon il est prioritaire en tant qu'acquéreur)


Est-ce assez clair ?

yves300

17 avril 2008 •21:38

Amortissement Périssol et récupération du logement


J'ai acquis en 1997 un logement neuf, actuellement loué, et ai opté pour le régime d'amortissement Périssol. À partir de quel moment suis-je libre de récupérer cet appartement ? 9 ans après la date d'acquisition ? ou après 9 ans de location ?

Le bénéfice du régime Périssol est conditionné par la location du logement pendant neuf années, à partir de la prise d'effet du bail initial, et non pendant les neuf premières années de détention. Le début de la location pouvant être intervenu dans les douze mois de la date d'acquisition, la contrainte du régime Périssol peut donc dépasser les neuf années de détention. En revanche, la durée de location se calcule à partir de la date anniversaire du bail initial ; en cas de congé donné par le locataire, l'interruption de la location doit durer moins de douze mois (au-delà, le bénéfice de l'amortissement est perdu).

Mais attention, être libéré au regard des contraintes fiscales ne vous permet pas de récupérer le logement librement. Vous ne pouvez le faire qu'à la date d'échéance du bail et en respectant un délai de préavis de six mois (voir IP Suppl. 612).

yves300

17 avril 2008 •21:40

donc il peut y avoir des mois de non location.....

FredStone

17 avril 2008 •22:38

C'est bien à partir du 1er bail qui doit être établi dans les 12 premiers mois suivant la DAT.
Ensuite le bien doit être loué de façon continue, mais des périodes de vacance locative d'un maximum d'un an sont tolérées en cas de difficulté de location à condition de le justifier par tous moyens (ex : Robien à Montauban qui ne se loue pas).

Exemple :
Si le bail est signé le 3 mars 1998, l'engagement de location se termine le 3 mars 2007.
Mais la loi indique également que lorsqu'un déficit foncier est imputé sur le revenu global, l'engagement de location est prolongé jusqu'à la fin de la 3ème année qui suit l'année du déficit foncier.
En clair, si dans la déclaration IR 2006, un déficit foncier a été imputé sur revenu global, vous devez louer jusqu'à la fin de l'année 2009.
Dans le cas contraire, les avantages fiscaux des 3 dernières années du dispositif seront repris, et vous subirez un redressement du fisc. Mais selon les cas il peut être intéressant de vendre quand même en acceptant le redressement qui peut ne pas être trop important (en fin de Périssol l'amortissement n'est plus que de 2% et les intérêts de crédit sont plus faibles).

http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=5648

Il faut également, comme il a été dit, respecter les conditions d'éviction du locataire en place avec un courrier au moins 6 mois avant la fin de son bail.

Selon les cas, vous pouvez vendre occupé, ou vous arranger avec le locataire pour qu'il parte en lui donnant quelques mois de loyer si la fin du bail est encore lointaine.

dalli

18 avril 2008 •14:26

clients qui avait respecté les 9 ans à partir du 1° bail mais le contrôleur a demandé le justificatif des locations sur la période.

A cause de quelques mois de non location, il n'y avait pas eu 108 mois effectifs et donc ce client a été redressé !!

FredStone

18 avril 2008 •16:44

Des vacances locatives sont légitimes entre plusieurs locataires.
Combien de mois de vacance ?
Il faut contester auprès du fisc.

dalli

18 avril 2008 •16:57

mail aux impôts pour tirer ça au clair avec plusieurs aller/retour et la réponse était finalement claire : rien n'est précisé dans le texte entre 9 ans et 108 mois donc c'est à l'appréciation du contrôleur. Le fait de demander un historique des loyers est donc normal.

Je ne crois pas qu'il y ait eu bcp de mois manquant (ce n'était pas mon client) mais il avait vendu genre 9 ans et 3 mois.

Tu peux adresser un mail au fisc pour voir leur réponse actuelle sur ce point il y a peut être eu précision.

jess1948

19 avril 2008 •18:38

quels sont les justificatifs demandés par le fisc pour justifier les 108 mois de location- les 108 fiches de location? merci

dalli

20 avril 2008 •22:49

société de gestion qui a dû fournir un historique

Je ne peux que vous inciter à conserver tous les documents.

FredStone

21 avril 2008 •12:36

Je persiste mais il ne faut pas 108 quittances de loyer, mais 108 mois d'historique de gestion à partir du premier bail. S'il y a des périodes d'assurance locative pour vacance entre 2 locations c'est bon.
C'est l'historique fourni par la société de gestion ou agence immo.

Si le bien est loué en direct sans gestion, Le premier bail, toutes les quittances, et les autres baux et quittances en cours de location, les annonces de location passées en cas de vacance locative entre 2 locataires. C'est dans ce cas qu'il y a un risque au niveau du fisc à mon avis car un particulier aura peut être du mal à justifier de l'historique complet.

jess1948

21 avril 2008 •14:18

je vais conserver tous les baux et relevés de gérance de la société de gestion immobilière
je vais résilier le contrat de gestion avec la sgi au bout des 9 ans -j'espère que ça va bien se passer-et ensuite gérer en direct la location avec le locataire jusqu'à l'échéance du bail et enfin revendre...ouf!

dalli

21 avril 2008 •23:24

plus haut.

Il y a eu contestation mais rien à faire.

Les assurances vacances locatives ne sont pas du tout considérées comme de la location pour l'appart.

Je vais rechercher le mail du fisc mais tu peux faire une demande de ton coté pour voir si précision depuis.

dalli

21 avril 2008 •23:30

effectivement le texte est clair mais il aurait fallu que le client accepte de TA

ma question :

Perissol

Comment se calcule les 9 ans de location, s'agit-il de 108 mois de location
effective ou compte t'on 9 ans à partir de la date du premier bail sans
tenir compte des mois de vacances locatives ?

La régle est-elle la même pour Besson, de Robien et les 6 ans de Besson
ancien ?

Merci



Leur réponse :


Selon la documentation de base 5 D 2226, la durée de location de neuf ans
exigée pour l'application de la déduction est calculée de date à date à
compter de celle de la prise d'effet du bail initial.

La location doit être effective, continue et exclusive de toute utilisation
du logement par le propriétaire avant ou après la date d'expiration du
délai de location, à quelque usage que ce soit et même pour une très courte
durée.

En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l'engagement
de location, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu'à la
fin de cette période. Il pourra cependant être admis une période de
vacance, dès lors que le propriétaire établira qu'il a accompli les
diligences concrètes (insertion d'annonces, recours à une agence
immobilière) et que les conditions mises à la location ne seront pas
dissuasives.

La règle est la même pour le dispositif Besson, Besson Ancien et Robien.

Espérant avoir répondu à votre attente,

À défaut de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de
la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a
signifié son congé au propriétaire, le service des impôts doit procéder à
la remise en cause des déductions pratiquées.

FredStone

22 avril 2008 •15:47

Contrairement à ce que l'on croit, le fisc perd très souvent devant le tribunal administratif.
Le fisc essaie souvent de jouer à l'intox.
On peut comparer à certains employeurs qui licencient pour faute grave alors qu'il n'y en a pas, mais peu de gens vont ensuite aux prud'hommes, donc c'est gagnant au final pour l'employeur.

dalli

22 avril 2008 •22:27

ouais mais j'ai vu personne encore dans mon entourage y aller.

J'ai poussé un client pour un girardin qui n'a pas eu sa réduc et le fisc m'a refusé robien à la place puisque j'avais un an et non 6 mois.
Client arnaqué par le vendeur et promoteur et ensuite par le fisc.
Du coup on va vendre dès la fin du bail et si pas trop de casse.

Profil supprimé

29 avril 2008 •12:06

Bonjour,

Il me semble qu’il y a une obligation de location de 3 ans après le dernier amortissement, pour ne pas requalifier l’avantage fiscal sur la dernière période triennale.

Vérifie auprès du centre des impôts.

dalli

29 avril 2008 •20:31

si au court des 3 derniers exercices, il y a eu déficit reportable sur le RG, il fuat réintégrer ces sommes l'année de la vente.
Il n'y a donc pas d'obligation mais une pénalisation si déficit reportable sur le RG.