Défiscalisation : Revalorisations

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17 juillet 2009 •14:20

je ne suis pas un professionnel du patrimoine cependant ne serait ce que pour cette annee la hausse des loyers (de mai a mai) ressort a 1,31
"le nouvel indice de référence des loyers atteint 1.31%, selon l'Insee vendredi."
Alors 2 % sur la periode n'est ce pas trop optimiste

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17 juillet 2009 •14:24

Bonjour,

personnellement je préfère de loin revaloriser également le loyer et le bien dans les simulations de mes clients > 0 %...par contre je revalorise bien les charges de 2 % / an !

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17 juillet 2009 •14:30

pour la valeur du bien il vaut mieux simuler une revalorisation négative genre -2%/an parce que le neuf que vous achetez aujourd'hui sera de l'ancien dans 15/20 ans.
De plus ne comptez pas trop non plus sur une revalorisation des loyers de 2%/an, déjà si vous avez le simple maintien du loyer avec un locataie solvable ce sera déjà pas mal.

Tout le reste n'est que litterature...

dalli

17 juillet 2009 •15:35

pour avoir une moyenne
Mais n'oubliez pas de revaloriser les charges qui vont avec.

Pour la revente, cela dépend quand vous faites votre l'envisagez car il ne faut pas raisonner à moins de 15 ans (sauf période particulière)
Pas trop gonfler la revalorisation car on raisonne hors inflation dans une simulation.

Pour les loyers, sebajuli est prudent car on peut jamais réellement simuler les frais de relocation à chaque départ, si vous n'avez pas de bol c'est 1/2 mois de location environ par an.

dalli

17 juillet 2009 •15:37

des loyers car on fausse la fiscalité et que si l'on est en excédent foncier, il faut rajouter les PS en plus

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17 juillet 2009 •15:45

Non, je ne prends pas non plus 0 pour la partie revalorisation des loyers

Revalorisation loyers et charges : 1 %

( si j'osais, je doublerai les charges )

Revalorisation du Bien : 0 %

et ce même si je travaille au minimum à 15 ans, SANS
sortie à 6 ou à 9 ans;

ainsi, si l'investisseur a acheté un Bien correct, et
que par un heureux concours de circonstance il fait une +value, celle-ci n'est pas imposée, et il peut ainsi m'inviter à un bon restaurant,

Cdt,

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17 juillet 2009 •16:02

J'avais pas vu la cerise sur le gâteau comme cela Daniel, j'attendais seulement un grand merci 15 années plus tard...c'est le manque d'expérience ça !

M6018568

17 juillet 2009 •16:41

Merci pour ces réponses précises.
Je ne suis pas directement concerné par l’investissement, c’est un proche approché par une boîte de défiscalisation qui m’a parlé de ces niveaux de revalorisation à 2%. J’ai essayé de montrer que c’était trop optimiste, surtout pour le prix et qu’il fallait faire attention. Mais je ne suis pas vraiment sûr que ces simulations n’incluaient pas l’inflation, aussi périlleux que puisse être cet exercice de prévision…
Une simulation « dans les règles de l’art » doit elle forcement se faire hors inflation ? Quels seraient les inconvénients à raisonner avec une hypothèse d’inflation ?
Je demande cela car il me vient à l’esprit que même un scellier médiocre a priori pourrait devenir bon si l’inflation devenait importante, non ? Qu’en pensez-vous ?
Le but de mes posts est de cerner au mieux les pratiques sérieuses qui me semblent être les vôtres (l’impression que je retire de ce forum) et de les comparer à d’autres qui me semblent l’être nettement moins (mais je peux me tromper). J’espère ainsi mettre en garde mon entourage si nécessaire.

dalli

17 juillet 2009 •19:15

maintenant je vais tenir à jour les réalités au fur et à mesure que les années passeront afin de voir la réalité et les simulations
Ca peut en plus remettre les pendules à l'heure pour certains clients dont la mémoire n'est pas intact 15 ans plus tard.

Pourquoi raisonner hors inflation ?
Parce qu'on ne la connaît pas et que normalement il y a une valorisation réelle qui en tiendra compte.


Par ex avec la bourse, je fais une projection même à très LT (25 ans) à 5% bien que la bourse par le passé à eu une revalorisation de au moins 8%
Je préviens donc mes clients que nous raisonnons en € courant et non constant afin qu'ils comprennent et mesurent l'effort financier qu'il FAUT faire pour avoir un réel complément de retraite.

Vous avez une bonne conversation sur le post de louiso sur le forum AV avec 550 000 €, on voit qu'il n'a pas les moyens de ses revenus !