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Défiscalisation : Résidences de tourisme : Debut de crise

01 sept. 2007 01:10

Résidences de tourisme : les retards de paiement de loyer se multiplient
[ 31/08/07 - 10H40 ]
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300196490.htm?xtor=EPR-1000

Confrontés à de sérieuses difficultés financières, certains exploitants de résidences de tourisme ne parviennent pas à honorer les loyers qu'ils avaient garantis à des investisseurs privés. D'où des problèmes pour leurs remboursements d'emprunt.

De la théorie à la pratique, il y a souvent un monde. Des investisseurs privés ayant réalisé des placements de défiscalisation dans des résidences de tourisme situées dans des zones de loisirs ou dans des secteurs urbains sont en train d'en faire l'amère expérience. En théorie, ces investissements dans la pierre de loisirs devaient leur procurer des loyers trimestriels destinés à leur permettre à faire face aux remboursements d'emprunt.

D'importants retards de paiement

Au niveau du calendrier, ces loyers devaient être versés le mois suivant la fin du trimestre, soit par exemple dans le courant du mois d'avril pour le loyer du premier trimestre 2007. Dans la pratique, certains investisseurs se retrouvent avec d'importants retards de paiement.

Ainsi par exemple, les propriétaires des 2.350 logements gérés par le groupe Transmontagne sont particulièrement inquiets. Cet exploitant de résidences touristiques, qui est également engagé dans la gestion de domaines skiables, notamment celui de Chamrousse (Isère) a été mis en redressement judiciaire début juillet. Avec à la clé environ 3,6 millions d'euros de passif en matière de loyers, soit pour l'instant, un impayé de l'ordre de 1.500 euros par appartement.

Un plan de continuation chez Transmontagne ?

Transmontagne vient de présenter un plan de continuation au Tribunal de Commerce de Lyon. En principe dans le courant du mois de septembre, cet exploitant saura si son plan est accepté ou non. Dans ce dernier cas, il faut s'attendre à une cession du groupe, voire à sa liquidation.

D'ici là, les copropriétaires se mobilisent. Qu'ils aient réalisé un investissement dans le cadre de la ZRR (zone de revitalisation rurale), du statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou de celui du LMP (loueur en meublé professionnel), ils ont l'intention de se regrouper pour mener ensemble des actions afin de récupérer leurs loyers impayés. A Super-Dévoluy, une association de défense est en cours de création, selon notre confrère le Dauphiné Libéré.

Des soucis dans les résidences étudiantes

Les résidences touristiques situées en moyenne altitude ne sont pas les seules à être confrontées à des problèmes financiers. Les résidences urbaines destinées à des étudiants peuvent également en rencontrer, comme par exemple celle de Life Valley, qui se présente comme "promoteur, constructeur et gestionnaire de résidences étudiantes".

Dès octobre 2006, Jean-François Guinot, président de Life Valley, société holding écrivait à ses clients: " j'ai proposé aux banques ma caution personnelle et la mise en garantie de mes biens, afin d'obtenir un prêt relais pour assurer le paiement intégral des loyers dès que possible ". Certains copropriétaires se sont regroupés dans l'association de défense des investisseurs en LMP (ADI LMP).

Également présent sur le créneau des résidences urbaines et médicalisées, ce groupe débourse environ 2,5 millions de loyers par trimestre, soit 10 millions par an. Tous produits immobiliers confondus, les loyers du premier trimestre viennent d'être réglés en août. Ceux du second trimestre devraient l'être en septembre prochain, sachant que le groupe compte sur une recapitalisation via un fonds d'investissement dans les prochaines semaines.

Martine Denoune

11 réponses

  • 01 septembre 2007 08:59

    quand ca va vraiment se casser la gu eule , certains vont ramasser du robien pour pas cher .....

  • 01 septembre 2007 09:10


    Malheureusement pour les investisseurs en résidence de tourisme, les actions collectives contre les "gestionaires" défaillants n'ont aucun effet juridique.

    C'est en fait " CHAQUE" propriétaire qui devrait saisir le TGI competent en matière de Baux commerciaux , en vue de demander la résiliation du Bail commercial.

    Lourde procédure , et le syndic dispose d'une propriété commerciale sur les locaux qui rend impossible l'utilisation par le propriétaire......


    Dur reveil .

  • 01 septembre 2007 09:11

    http://domainearselle.unblog.fr/

    http://domainearselle.unblog.fr/

  • 01 septembre 2007 09:15

    tu veux dire qu'ils ne sont pas propriétaires des murs ????

  • 01 septembre 2007 11:49



    .==> Ce que la majorité des propriétaires en résidence de tourisme ZZR ou autre , ne comprenent pas , c'est le montage juridique de leur acquisition.


    OUI ils sont propriétaire des murs mais ==> NON ils ne peuvent récuperer leurs murs à l'issue du bail ou en cas de faillite du gestionaire.

    Parceque celui qu'ils appelent le " gestionaire" est en fait le LOCATAIRE au premier degré , detenteur d'un BAIL COMMERCIAL 3/6/9.

    Le propriétaire des murs est dans la situtation d'un propriétaire de murs de n'importe quel commerce, en cas de faillitte du locataire ( appélé gestionaire pour la présentation commerciale) le syndic de fallite va essayer de récuperer des fonds en vendant le droit d'entrée dans le local ( pas de porte )à un autre gestionaire.

    Le propriétaire ne peut pas résilier le Bail et venir passer ses vacances dans ses murs.

    D'aiileurs il n'y a pas de compteur individuel ( eau , EDF tel dans ce type de résidence).


  • 01 septembre 2007 17:13

    Et oui LMNP, LMP et ZRR tu as les mains liées c'est un vrai attrape nigeaux si on a tout placé là dedans !!!

    Ca va faire tres mais tres mal financiairement aux souscripteurs de tels packages ! Quand je pense que c'est vendu comme un moyen sur de préparer sa retraite et c'est plutot ciblé vers ceux qui payent pas des sommes folles d'impots !!!

  • 01 septembre 2007 21:25

    C'est pas faute d'avoir prévenu sur ce forum.
    Merci a.chall1 qui s'est pourtant fait traiter de tous les noms, il était seulement prudent et avait raison
    Effectivement le propriétaire est lié à l'exploitant, et le local ne vaut que quand il est exploité, de plus il est quasi inexploitable en direct même si le bail est rompu

  • 01 septembre 2007 23:49

    Bonsoir,
    A moins de ne pas savoir lire, le bail commercial est décrit dés les premiers articles du contrat, bien sûr si vous ne comprenez pas ce que vous lisez….
    Mais au fait est ce que ceux qui achètent des actions, des obligations, des Warrants, des futures, de l'or savent ils que la bourse est une machine à laver?

  • 02 septembre 2007 13:02

    ça a au moins le mérite de faire le ménage dans la profession

    aprés ces promotteurs "gestionnaire" viennent quémander pour un reprise à bail à un organisme solide et sérieux ..... mais pas avec la même rentablilité normal

    car faire croire que l on peut avoir du 6 voir 7 % en lmnp avec ou sans zrr (foireux)
    est complétement irresponsable

  • 02 septembre 2007 23:06

    pour ceux qui ont investi dans de tes packages !!!

  • 24 novembre 2008 12:37

    Je pense qu'il faut arréter d'avoir un avis extrème sur le sujet. (On trouve du bon et du moins bon partout)

    L'investissement immobilier en ZRR est intéressant à 2 conditions :
    - 1/ Un emplacement de qualité où la rareté de l'offre immobilière et du foncier garantiront une valorisation dans le temps et une revente facile.
    - 2/ un gestionnaire (qui sera votre locataire) ayant une signature majeure sur le marché du tourisme afin d'être tranquille sur la perenité du paiement des loyers.

    L'apect fiscal vient après.
    Mais si ces 2 conditions sont réunies cet investissement devient alors très interessant. Puisque outre l'économie d'impôt les premières années on pourra après 9 ans le transformer en location meublée et donc générer des loyers nets d'impot.
    On peut donc le conserver pour un complémnent de revenus ou de retraite sans être obligé de le revendre à cause d'une pression fiscale lourde (sur le revenus fonciers) comme cela se passe à terme en De Robien ou Borloo

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