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Défiscalisation : Plus fort que la bourse pour se ruiner

19 juil. 2009 11:32

AFP le 19/07/2009 à 10:57

Des milliers de propriétaires piégés par l'immobilier défiscalisé :



© AFP/Archives Jacques Demarthon

Ils rêvaient de faire des économies d'impôts grâce au dispositif immobilier défiscalisé Robien, mais l'affaire a plutôt tourné au cauchemar pour des milliers de propriétaires, aujourd'hui en difficulté financière ou surendettés.

Créé en 2003, ce dispositif vise à soutenir l'investissement locatif dans le neuf grâce à un allègement d'impôts, à condition pour le propriétaire de louer le logement pendant neuf ans.

Mais, parfois surévalués, porteurs de malfaçons ou encore placés dans des zones peu attractives et donc boudés par les locataires, une partie de ces biens immobiliers cumule les défauts.

Conséquence pour les propriétaires qui achètent le plus souvent sur plan: des pertes importantes, là où ils pensaient réaliser des économies.

"Beaucoup de gens sont dans des situations délicates car ils ont perdu l'avantage fiscal faute de locataire et ne peuvent pas revendre", relate Isabelle Faujour, directrice juridique adjointe de l'UFC-Que choisir.

Cette dernière estime que 5.000 à 10.000 personnes sont aujourd'hui en proie à des difficultés financières après l'achat d'un logement grâce au dispositif Robien.

La présidente de l'Association de défense des investisseurs et mandataires (Adim), Claudy Giroz, va plus loin: près de "29.000 investisseurs, pour beaucoup ruinés, surendettés, m'ont écrit parce qu'ils ont acheté un bien surfacturé pour lequel ils ne trouvent pas de locataire et perdent le bénéfice de la défiscalisation" des dispositifs Robien ou Borloo, quasi-similaires, affirme-t-elle.

Un panneau de mise en location est installé à l'une des fenêtres d'un appartement de Caen le 30 mars 2006.
© AFP/Archives Mychele Daniau

Entre 2003 et 2008, près de 350.000 logements ont été construits pour être vendus dans le cadre du dispositif Robien, selon une estimation du Crédit foncier. Conséquence, l'offre locative est supérieure à la demande dans une soixantaine de villes de plus de 50.000 habitants, notamment Dijon, Le Mans, Perpignan, Mulhouse, Valence ou Clermont-Ferrand.

"Les soucis commencent à la livraison du bien; les gains ne sont pas à la hauteur dès le départ: les frais d'entretien sont deux fois plus élevés qu'annoncé, il y a des frais supplémentaires à chaque changement de locataire", raconte Emmanuel Georget, 36 ans.

Cet ingénieur, qui a investi 130.000 euros dans un appartement près de Toulouse, estime ses pertes à 30.000 euros, la somme qu'il espérait économiser.

Même désarroi chez Sylvie, une Lilloise de 45 ans. Après les déboires des premiers mois, elle s'est déplacée pour voir son bien: "Et là, on est atterré! La résidence est pleine de malfaçons, a des problèmes d'acoustique et son emplacement semble complètement hors de propos, en pleine forêt, à plus de 3 km du village".

"Là, vous réalisez que vous êtes propriétaire d'un bien surévalué à 600 km de chez vous avec la perspective de le garder pendant 10 ans et un prêt de 25 ans sur le dos".

Confrontés au manque de locataires, nombreux sont les propriétaires contraints de baisser leur loyer. Car, pour conserver l'avantage fiscal, il faut que l'appartement soit loué, et la vacance ne peut dépasser 12 mois.

"On se sent pris au piège. Au moment de l'achat, tout est présenté comme un placement financier et le support immobilier devient subsidiaire", explique Denis, 42 ans, qui vit à Orléans.

"Cela devait nous coûter entre 150 et 200 euros par mois et dans la pratique on est plutôt autour de 400 par mois!".

Sans compter l'épée de Damoclès de la revente.

"Comment faire pour revendre un appartement de mauvaise facture dans une zone à faible potentiel locatif sans perdre encore de l'argent et alors que tout le monde va vouloir revendre en même temps?", s'interroge M. Georget.

13 réponses

  • 19 juillet 2009 12:23

    fait appel a un bon cgp car celui ci les aurait certainement orienté sur un autre placement que l'immobilier neuf dans des zones depourvues de potentiel locatif n'est ce pas...
    Les gens m'affolent,comment font ils pour se laisser embarquer dans projets sur 20 ou 25ans et pour des sommes considerables par le premier marboulin venu ...c'est triste et ce qui l'est encore plus c'est le systeme qui a permis de multiplier les projets immmo sans potentiels sur le territoire francais et que les consequences ne soient portees que par les acquereurs et non aux reels fautifs que sont les maires autorisant les projets car touchant une petite enveloppe en sous main,les promoteurs et leurs escadrons de vendeurs(ou commerciaux ou cgp c'est pareil ).Pathetique

  • 19 juillet 2009 15:54

  • 19 juillet 2009 17:08

    Si je voulais me faire l'avocat du diable et jouer avec les chiffres, je dirai 10000 divisé par 350000 celà fait 2,8%...moins de 3% les perdants en Bourse (ceux qui ont véritablement retirés leurs fonds au lieu d'attendre que ça remonte) ?

    10000, 5000 ou 1000 ou 500 foyers fiscaux dans le rouge, quelque soit le nombre c'est déjà trop dans tous les cas pour ces derniers...

  • 19 juillet 2009 18:02

    mal en diminuant de fait les remboursements et en augmentant les hypothétiques loyers potentiels.
    Il va falloir tenir encore 18 à 24 mois.

  • 20 juillet 2009 09:33

    je ne sais pas du tout, et je ne crois pas du tout;

    Oui, il y a eu des perdants, mais relisez la remarque tut à fait pertinente de Christophe, il faut relativiser

    ceux qui ont respecté les critères qui sont les nôtres, et qualifient un achat immobilier, ont perdu un peu de temps pour gagner mais ils n'ont pas prix un bouillon

    c'est bien de jouer les Jeanne d'Arc,mais il faut se souvenir que la première ligne des frontistes qu'elle emmène est constituée des Investisseurs qu'elle a conseillé et spolié !

    Je n'ai pas besoin de balayer tous les jours devant ma porte pour enlever des cadavres et je continue à faire sereinement mon travail,

    Cdt,
    constituée des

  • 20 juillet 2009 11:40

    Idem Daniel

  • 20 juillet 2009 11:41

    Il y a là qq qui soulève une pensée très intéréssante.

    Alors croyez vous ou non en l' inflation qui nous gètte ?

  • 20 juillet 2009 16:00

    le pire risque fort d'être devant nous et l'inflation n'est à mon avis pas possible à CT

  • 20 juillet 2009 16:41

    "le scénario inflationniste (retour à des niveaux durablement élevés, significativement supérieurs à 3 %) me semble extrêmement peu probable. Ceux qui, en général, défendent cette option font le parallèle entre la situation présente et celle survenue au cours des années 70. L’assouplissement impressionnant des politiques monétaires et la volonté manifeste des gouvernements de soutenir la croissance avaient débouché, à l’époque, sur une hausse gigantesque des prix à la consommation (+ 8,2 % par an en moyenne en zone euro et + 8,8 % aux Etats-Unis au cours de la décennie 1973-1982). Cette fois, le contexte est différent. Les réformes de structure menées depuis vingt-cinq ans (politique de la concurrence, désindexation des salaires, fin du contrôle des prix...), le développement de la globalisation économique et l’évolution des relations sociales rendent très peu probable une hausse des salaires aussi forte que celle enregistrée à l’époque (par exemple : + 15 % par an en moyenne en France entre 1973 et 1982 ; + 3,8 % en données réelles). En outre, les banques centrales ont fait la preuve de leur volonté de lutter contre une inflation excessive. La BCE n’a, par exemple, pas hésité à monter ses taux en juillet 2008 (alors que la récession approchait) afin de lutter contre la hausse des prix.



    En fait, le seul scénario crédible défendant une accélération de l’inflation trouve son origine dans la hausse des prix des matières premières. Ces marchés relativement étroits sont de bons candidats pour l’apparition d’une bulle financière. Dans ce contexte, et dans ce contexte uniquement, les prix à la consommation, à l’image de ce qu’on avait observé au cours de l’été dernier (inflation de respectivement 4 % en Europe et 5,4 % aux Etats-Unis en juillet 2008), pourraient retrouver le chemin de la hausse.



    Toutefois, étant donnée la faiblesse de la demande physique de matières premières (selon l’OPEP, il faudra attendre au moins 2011 pour retrouver le niveau de demande de pétrole de 2008), le scénario d’une hausse des prix à la consommation poussée par les matières premières n’est pas le plus probable. Au contraire, sachant que le désendettement du secteur privé devrait se poursuivre tant en Europe qu’aux Etats-Unis, ce qui maintiendra la croissance à un niveau inférieur à son potentiel, l’inflation devrait rester modérée (environ 1 % en moyenne en 2010 tant en Europe qu’aux Etats-Unis). Dans ce contexte, les marges de manœuvre de la Réserve Fédérale et de la BCE seront des plus réduites. Selon nous, les premiers signes d’une remontée des taux directeurs ne devraient pas se manifester avant le début de 2011."

  • 20 juillet 2009 16:59

    Luc,

    analyse partagée, ne parlons pas d'inflation pour ces 2 années 2009 et 2010, prions pour pas de déflation;

    par contre, dès que la reprise sera réelle, on retrouvera la spéculation sur les matières premières qui vont se raréfier, et qui ne manqueront pas de repartir à la hausse, mais on est plutôt à l'horizon de l'année 2011,

    Cdt,

  • 20 juillet 2009 19:29

    Ok ... mais je vous soulève un autre problème ...

    L' état à des dettes et plus encore avec la crise.

    Une seule solution pour résorber ces dettes, augmenter les impôts.

    Cela n'est pas foncièrement possible, donc l'autre levier pour que l' état résorbe ces dettes c'est l'inflation.

    Pas en émettant des billets, mais en augmentant les taux directeurs, les salaires, .... ce qui aura pour effet d'accroitre le pouvoir d'achat et donc la consommation. Ceci aura pour effet de résorber en partie les dettes de l' Etat.

    Si vous voyez une autre façon pour que l'état résorbe ces dettes, faîtes moi signe ...

    J'entends, l'inflation n'est pas le seul levier, mais c'est bien celui le plus efficace (en terme social et financier).

  • 20 juillet 2009 23:37

    c'est tout à fait ma vision

  • 24 juillet 2009 10:28


    http://www.natixis.com/upload/docs/application/pdf/2009-07/eco_hebdo_17-07-09.pd f

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