Défiscalisation : placement immobilier à Lille

dalli

13 mai 2011 •23:20

ben je vois que le banquier vous a bien parlé du produit mais elle est où la stratégie ?

Juste la diversification ?

Objectifs ?
Pourquoi ce placement plutôt qu'un autre ?
Où sont les inconvénients de sa propo (enfin ceux qu'il a donnés) ?
...


Perso je n'aime pas le meublé

Profil supprimé

14 mai 2011 •10:30

Bonjour,
Pour le choix du placement, je suis limite en micro foncier ("foncier classique") et la somme de 100 k€ me parait raisonnable.
Pour les inconvénients, j'en ai pas eu du conseiller. Quels sont les inconvénients ? Les avantages cités comme la non modification du bail sont-ils vrai ?

M4255012

16 mai 2011 •09:30

je suis agent immo sur Lille. J'ai ce programme en catalogue. Au niveau situation, nous sommes pas trop mal meme si nous sommes de l'autre coté du périph. La faculté lille 2 est à coté mais le métro est un peu loin (650m).
Les inconvénients restent ceux liés au meublé à savoir la faible flexibilité sur votre appartement. J'ai une petite réserve aussi sur le gestionnaire spécialiste des résidences de tourisme et qui se lance dans la residence étudiante.

M1325172

19 mai 2011 •09:48

HT, le rendement me semble avantage fiscal inclus autour de 3,5 % / an, ce qui est faible, compte tenu de la rigidité du placement, du niveau du marché immobilier actuel et du fait qu'une bonne assurance vie (d'autant plus si si vous en avez déjà une) vous rapporte du 3, 5 % et reste plus disponible et sans soucis. Je me souviens que l'on m'a proposé récemment le même type d'investissement à toulouse dans l'ancien pour 6 % à titre de comparaison.

felispca

19 mai 2011 •11:51

Acheter un studio et le meubler, voire le mettre en gérance si voous ne pouvez pas gérer vous même, mais les rendements atteindront 6 à 9%, ce qui n'a rien a voir avec ce type de dépense qi n'est pas de l'investissement ni de la diversification, pour moi.

foort

19 mai 2011 •12:13

Un des point négatif ( a bien vérifier avant de s'engager pour la signature du bail ) est le gestionnaire. Est-t-il solide ? j'ai vu dans le passé un programme idéal ou rien ne laisser voir la faillite de ce dernier car il avait eu des coup foireux sur d'autres programmes qui lui avait plombé sa trésorerie

M4255012

19 mai 2011 •13:54

100 000 TTC. 108 000€ ca doit être les frais de notaire + la caution + les intérêts intercalaires
Il faut aussi rappeler qu'avec le neuf, il bénéficie de 18% sur le HT en réduction d'impôts. Vous êtes aussi assurés d'avoir le loyer, le turn over peut être fréquent avec des carences d'un ou 2 mois avec une cible étudiante. Ce n'est pas le cas avec un gestionnaire.

Profil supprimé

19 mai 2011 •18:13

Désolé de ne pas avoir répondu avant. 108k€ est TTC en comptant les différents frais (d'acte de bien, de prêt, commerciaux, ... négociable à première vue).
Je pensais que le produit n'était proposé que par i-sélection filiale de la CE.
Pour le gestionnaire, le groupe NEMEA, je n'ai pas trouvé beaucoup d'informations, à part qu'il y aurait un lien avec Pierre&Vacances.
Il est vrai que le rendement n'est pas élevé ; j'ai essayé de comparer en plaçant le même apport mensuel sur un contrat AV mais la difficulté est de ne pas pouvoir évaluer le prix du studio dans 15 ans lorsque le prêt sera terminé.

dalli

20 mai 2011 •08:40

du micro est un pb ?
Le foncier peut êre génial : une machine à faire du patrimoine payé par les autres biens mais l'inconvénients il faut toujours racheter et surtout savoir vendre au bon moment (ce que peu font)
Si vous faites le bon investissement, vous pouvez même peut être réduire le micro foncier que vous payez aujourd'hui.


Non le bail n'est pas une sécurité, y a qu'à voir les cas où le gestionnaire a fait faillite : avant il a proposé de baisser le prix puis après le nouveau a demandé encore une baisse.
Si vous partez bas c'est peut être déjà plus raisonable mais encore faut il voir l'indexation du bail.
Si l'inflation est de 6% l'an, il augmente comment votre bail ?
Chez P&V c'est max 3%.


Inconvénients : vous êtes à la merci du gestionnaire qui fait la pluie et le beau temps et vous dites amen !
Difficile de revendre
Après y a les inconvénients qui vous sont perso que nous pouvons connaître mais votre banquier a dû vous poser des questions sur vous, votre patrimoine, votre fisclatié et surtout vos objectifs CT,MT et LT.
Au moins une heure de conversation pour savoir si ce produit est à proposer ou pas.

Bref savoir si + avantages que d'inconvénients comme pour prescrire un médicament surtout que là le traitement ne peut s'arrêter dans 2 ans.

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20 mai 2011 •10:54

Concernant le dépassement du seuil de 15k€ du microfoncier, je pense qu'il est plus intéressant lorsqu'on a beaucoup moins de 30% de 15k€ de "frais réel" (travaux, emprunt) d'y rester si on le peut.

dalli

21 mai 2011 •13:04

qui donnera plus que les 30% et au final pyaer moins d'impôts que si on fait du meublé

M1325172

24 mai 2011 •11:06

si vous le souhaitez : ils m'ont proposé une résidence étudiante à 6 % sur le ht , dans l'ancien évidemment, à Toulouse. pas de défisc mais vous pouvez amortir sur 25 ans je crois. Peut-être en ont-ils encore. C'est géré par une agence locale je crois. Mais il me semble que l'investisseur est libre de gérer son bien en indépendant ou de le confier à quelqu'un d'autre s'il le souhaite (à vérifier).