Défiscalisation : Petite question défiscalisation

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21 juillet 2009 •23:41

cela semble semble à première lecture, toutefois je vous conseille d'aller vérifier auprès des Services
Fiscaux avant de vous engager;

on ôte du débat les pénalités de rachat de CRD;

vous avec un CRD pour le prêt1 pour une valeur X1,
vous avez un CRD pour le prêt 2 pour une valeur x2

Vous empruntez X1 + X2 avec un taux, ....

Une fois ce Taux fixé, vous avez ( avec votre HP )
la possibilité de calculer pour les valeurs X1 et X2 empruntées, les intérêts générées par année;

encore faut-il que le Fisc accepte que vous changiez la donne !

Donc, comme vous le constatez, tout repose sur l'administration fiscale, c'est ainsi que je vois
la réponse à votre question,

Cdt,

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21 juillet 2009 •23:42

Non. La réponse est dans votre question à savoir qu'on ne pourrait pas savoir quelle partie des intérêts est à affecter à l'un et à l'autre des investissements. J'en pensé à la règle du pourcentage des intérêts par rapport à chaque capital restant dû racheté mais c'est une usine à gaz qui n'a en plus aucune garantie probatoire par rapport au fisc en cas de contrôle, force probatoire absolue qu'ont vos 2 tableaux d'amortissement.

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21 juillet 2009 •23:42

légère correction, je modifie mes premiers termes

Cela semble simple à première lecture,

les "fingers checks" sont + fréquents le soir !

Cdt,

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21 juillet 2009 •23:46

Christophe,

pour une fois nous divergeons, mais pas tant que cela au demeurant,

non ce n'est pas une usine à gaz, si vous êtes capable de faire les calculs,
rien ne vous empêche de demander à votre nouveau prêteur de vous émettre 3 tableaux d'amortissement,
reste à savoir s'il sera complaisant,

mais je maintiens que la question n'est pas là,
elle se trouve dans les alcôves du precepteur,

Cdt,

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22 juillet 2009 •09:29

Il ne faut pas oublier qu'en cas de rachat des 2 prêts, vous ne pourrez déduire plus d'intérêts que vous n'aviez au départ...

dalli

22 juillet 2009 •10:34

pour ce qui a été dit mais aussi pour si vous deviez en revendre un avant le terme, il faudrait un rachat anticipé du montant correspondant au solde dû du bien immo...

Mais dans le fonds cela reste possible, à vous de tenir un beau tableau de prorata pour fournir l'explication à l'adm en cas de contrôle

Au fait pourquoi vouloir faire ça ?
La remarque de sabajuli sur les intérêts est très importante.

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22 juillet 2009 •11:34

Le pourquoi est que je pense que 2 prêts coutent plus chers qu'un seul, qu'en cumulant le solde restant à rembourser (quasiment la totale car ZRR de 2005 et Borloo de 2009, c'est à dire 80 000 + 150 000 = 230 000 euros) le coût des prêts serait moindre.

Alors certes les intérêts déductibles seront moindres également, mais le seul Borloo engendre suffisemment d'intérêt, donc cumuler j'en ai (presque) trop !

Enfin peut être que cela reste à calculer de ma part.

Mais je déduis de vos réponses que cela n'est pas forcément très opportun d'un côté fiscal. Je ne vais donc finalement peut être rien faire de particulier. A réfléchir.

Merci de vos réponses en tout les cas.

dalli

22 juillet 2009 •12:40

une impression.

renégocier du 2005 alors que les taux étaient au plus bas, je ne vois pas et celui de 2009 est encore plus incompréhensible.

Du reste pourquoi borloo et pas scellier ?
Borloo moins intéressant

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22 juillet 2009 •13:04

Borloo car l'appartement a été acheté en 2008, livré en 2009, donc prêt effectué aux taux 2008. Donc pas possible en Scellier malheureusement pour moi.

Mais c'était juste une réflexion sur le cumul des prêts associé à une baisse des taux entre 2008 et 2009.

Pour info, j'ai déjà fait racheté mon prêt 2005 en 2008 pour n'avoir qu'une seule banque de crédit, et j'ai gagné en taux (et coût de crédit) entre 2005 et 2008. Les taux n'étaient donc pas tous plus bas en 2005 qu'en 2008.

Mais j'en déduis de tous vos propos, surtout les tiens Dalli, que je ferai mieux de ne rien faire !

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22 juillet 2009 •13:06

Et les frais ne sont pas juste une impression je pense quand on garde le bien immobilier jusqu'à son terme pour un investissement locatif, je me trompe ?? car la défiscalisation ne durant pas éternellement, le coût du prêt rentre en ligne de compte de manière importante, je pense non ?

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22 juillet 2009 •15:50

je n'arrive pas à vous suivre dans vos méandres, nous aurions été en hiver, j'aurais écrit Slaloms;

nous venons de publier sur notre site un avis concernant la baisse récente et très violente des taux, ce qui permet d'envisager des jours meilleurs pour les investisseurs;

pour ce qui est de votre cas, avez-vous des pénalités si vous réalisez un Remboursement du Crédit ??

si c'est le cas, cela sera délicat, mais ...

si ce n'est pas le cas, prenez votre bâton de
pélerin, ouvrez les portes des officines, la vôtre en premier et tatez le poul des Banquiers

cdt,

dalli

22 juillet 2009 •22:22

les taux étaient très bas en 2005 (j'ai acheté à 2,9% capé +1%) et en 2008 les taux ont explosés.

Les frais sont ceux occasionnés par le changement de crédit donc rien à voir avec les intérêts.

J'espère que les frais n'ont pas été intégrés dans le montant total à rembourser ?
Car les intérêts de ces frais non déductibles, sont aussi non déductibles !

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23 juillet 2009 •10:10

Bref, vous voulez à nouveau faire du rachat, de votre prêt de 2005 racheté en 2008 et du deuxième prêt souscrit en 2008.

Si, on met de côté l'aspect fiscal de la déduction des intérêts avec l'usine à gaz(joke pour Daniel) des tableaux d'amortissement

Si, on se place sur le plan financier, vous souhaitez sans doute bénéficier du bas niveau de taux actuel par rapport notamment au deuxième prêt de 2008 où le taux ne devait pas excellent.

Le conseil qui a déjà été donné ici est de faire simuler par votre banque et ses concurrents le coût du rachat(frais de renégo, de garanties et de remboursement anticipé) pour voir si celà vaut le coup. A mon sens, à partir d'une différence de point de 1%, celà vaut le coup, en dessous le gain en pourcentage est trop rogné par le coût du rachat.

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23 juillet 2009 •13:26

Merci de tous vos retours mais pour synthétiser le sujet, je voulais juste savoir si fiscalement cela posait problème de cumuler 2 investissements en un seul prêt, c'était juste l'objet de ma question initiale.
Et pour cela j'ai eu la réponse que c'était 'réalisable' mais devenait difficile ensuite à suivre pour justifier exactement des intérêts de tel ou tel investissement (tableau EXCEL à prévoir !).

Pour le reste du gain ou non financier ou l'opportunité actuelle de réaliser ce refinancement, je suis d'accord avec vous que c'est aux banquiers de me donner leur offre et à moi de voir si c'est intéressant pour mon cas personnel. Mais ça je sais faire.

L'objet de mon post était bel et bien juste sur la partie fiscale réénoncée ci-dessus.

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23 juillet 2009 •23:01

Trop de perte de temps, Monsieur, Madame ...

Allez à l'essentiel et ne perdez plus votre temps !