Défiscalisation : meilleurs programmes en LMNP

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20 avril 2008 •18:28

Bonjour ,

C'est encore moi, j'ai des choses en résidence d'affaires NEUVES, avec des rentabilités entre 5.25% et 5.55% !
Situation, centre ville de Béziers, centre ville d'Angoulème et une autre à Villeneuve-la-Garenne !
Il y a du choix.

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20 avril 2008 •19:11

qui sont les promoteurs et gestionnaires? Car je ne suis pas sur que villeneuve la garenne soit la ville la plus dynamique en terme d'investissement locatif...Mais je px me tromper...

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22 avril 2008 •09:52

Mon cher,
Si Villeneuve La Garenne ne vous séduit pas !
Il vous reste les autres !
Désolé, je ne possède pas la boule de cristal ou l'on peut voir l'avenir des villes dans dix ans !
Vu, l'accroissement de la population.....
Concernant le promoteur et le gestionnaire, c'est un grand groupe, connu et reconnu associé à une grande banque nationale.

FredStone

22 avril 2008 •12:18

Qu'est-ce que vous entendez par meilleur programme ?
Quel est le point le plus important pour vous ?

Rendement ?
Qualité du gestionnaire ?
Qualité du bail commercial ?
Date de livraison ?
Type de résidence : étudiant, affaires, tourisme, EHPAD ?

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23 avril 2008 •21:38

Un peu tout en fait. Renta correcte avec gestionnaire de renom ds un bon emplacement. E nfait les programmes commercialisés qui vous intéressent vraiment

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24 avril 2008 •09:14

tout le monde veut des produits de qualité (forte rentabilité) avec un gestionnaire solide.
Or, à part une société qui fait tout elle même (construction-rénovation et gestion avec mutualisation des risques sur l'ensemble de son parc de résidences de services), AUCUNE ne peut présenter une solidité à toute épreuve pour la bonne et simple raison que chaque gestion est individualisée et gérée en tant que tel.
Je m'explique: si une résidence n'a pas le rentabilité escomptée par le gestionnaire, il n'hésitera pas à casser son bail de gérance, quitte à aller au tribunal pour non respect de ses engagements (exemple Odalys à Praissac).
Des gestionnaires qui étaient de renom sont en difficulté actuellement (on cite sur le marché aussi Transmontagne, Maison de Biarritz, Antheus, et surement d'autres).
La question est: Quelle est la meilleure rentabilité? Celle à 6% avec risque, sans garantie de reprise des baux commerciaux, sans garantie de revente (avec les conséquences sur les équilibres financiers, les riques de requalifications, etc) ou celle à 4% sans aucun souci de gestion?
Moi personnellement, en tant que professionnel depuis plus de 20 ans, mon choix est fait et les évenements actuels me donnent tous les jours raison.

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24 avril 2008 •09:25

Kalawi: on ne peut avoir le beurre et l'argent du beurre il me semble...

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24 avril 2008 •09:26

qualité des gestionnaires 09:14 24/04/08
tout le monde veut des produits de qualité (forte rentabilité) avec un gestionnaire solide.
Or, à part une société qui fait tout elle même (construction-rénovation et gestion avec mutualisation des risques sur l'ensemble de son parc de résidences de services), AUCUNE ne peut présenter une solidité à toute épreuve pour la bonne et simple raison que chaque gestion est individualisée et gérée en tant que tel.
Je m'explique: si une résidence n'a pas le rentabilité escomptée par le gestionnaire, il n'hésitera pas à casser son bail de gérance, quitte à aller au tribunal pour non respect de ses engagements (exemple Odalys à Praissac).
Des gestionnaires qui étaient de renom sont en difficulté actuellement (on cite sur le marché aussi Transmontagne, Maison de Biarritz, Antheus, et surement d'autres).
La question est: Quelle est la meilleure rentabilité? Celle à 6% avec risque, sans garantie de reprise des baux commerciaux, sans garantie d'accompagnement pour la revente (avec les conséquences sur les équilibres financiers, les riques de requalifications, etc) ou celle à 4% sans aucun souci de gestion?
Moi, personnellement, en tant que professionnel depuis plus de 20 ans, mon choix est fait et les évenements actuels me donnent tous les jours raison.

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24 avril 2008 •14:30

un promoteur différent du gestionnaire, voilà tout ce qui fait la différence entre un promoteur et gestionnaire unique (du moins faisant partie du même groupe)(il n'existe qu'une seule société en France dans cette configuration) .
- Vous pouvez avoir un bien pourri et le gestionnaire n'a aucun mal à vous assurer du 6%, sans garantie de reconduction du bail dans les mêmes conditions, avec des frais de rénovations importants, pas de plus-value de revente, etc.
- Vous pouvez avoir un gestionnaire qui a dopé sa rentabilité ou s'est trompé dans son étude de marché pour emporter l'appel d'offre du promoteur et qui est incapable d'assurer ses engagements. Odalys a dénoncé son bail commercial après 3 ans d'activité (il me semble) à Praissac. Vos 6% de renta pèse 0% aujourd'hui (voir même une rent négative).
Voilà 2 extrèmes cités avec tous les cas existants entre les deux.
Dans le cas où la promotion et la gestion sont dans le même groupe, le risque de gestion est mutualisé entre tous les sites existants. S'il n'y a pas de neige une année, cela est compensé par d'autres sites montagneux ou au bord de la mer. S'il y a des galettes de fiouls sur une plage, cela est compensée par les autres sites. Etc, etc,
Maintenant, Kalawi, chacun est libre de faire ce qu'il veut.
A chaque exemple, je pourrai trouver un contre exemple. Et vous surement aussi.
Une chose est sûre, je préfère travailler sur de nouveaux dossiers, grâce aux reco, que de gérer des problèmes sur les programmes vendus.

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24 avril 2008 •15:28

Certainement Réside Etudes.

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24 avril 2008 •16:10

Mon cher Kalawi,

Réside Etudes, c'est bien, mais chez eux si vous trouvez du 6 % net net, alors allez y : foncez !!
Mais j'en doute, j'ai un super contact chez eux et en 5 ans je n'ai eu que 2 affaires avec un taux pareil !
Autour de 5,6 %, c'est déjà pas courant, mais on peut trouver.
Avec les autres gestionnaires, on arrive autour de 7 %, certe vous avez 150 euros de charges déductibles et le 606 est pour vous ! Mais sur le long terme cela se vaut !

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24 avril 2008 •16:15

Non, non pas réside études.
Top chrono:
Disons que c'est le leader européen du développement et de la gestion de résidences de tourisme (4 points),
qu'elle est côtée en bourse (3 points).
Que sa renommée est basée sur un concept novateur unique depuis 40 ans : la construction et la gestion de résidences de tourisme sur des sites d'exception.(2 points)
Son PDG s'appele Gérard BREMOND (1 point)
C'est?

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24 avril 2008 •16:25

Quel est le taux moyen de rentabilité chez Pierre et Vacances,3, 3,25% ?
et sans aucune semaine d'occupation par le propriétaire bien sûr !

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24 avril 2008 •16:48

De quel programme parlez-vous?
3,25%, c'est possible. 4,5% aussi.
Sur de l'ancien, sur du neuf, où vous voulez...
Vous recherchez sans occupation, avec de l'occupation, 1 semaine, 2, 3, 18 semaines.? Vous voulez profiter de la bourse d'échange?
Quelque soit la formule recherchée, elle sera pérenne, sans souci de gestion, avec des baux repris, de l'immobilier haut de gamme (construit ou rénové par des architectes de renom dans un environnement paysagé et entretenu quotidiennement), du mobilier d'excellente qualité.
Et la revente sera proposée à un valeur locative d'exploitation du moment.
Certes ce n'est P&V qui rémunère le plus (tant les propriétaires que les prescripteurs), mais c'est un investissement fiable, sans mauvaise surprise tant à l'achat qu'à la revente.
Sans rancune Nicolson, profitez bien de votre 6%.

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24 avril 2008 •21:11

excusez moi, le sujet que j'avais lancé c'était de parler de programmes précis qui vous semblent intéressants. Même si c'est très intéressant, voilà les infos que je voudrai avoir.
merci d'avance

F2020

25 avril 2008 •09:51

il y a un programme eiffage équivalent à celui de Clermont mais à Nantes, renta 4,2 (sur l'immo,parking et MOBILIER), revalorisation du bail sur l'ICC, getsionnaire, filiale d'ACCOR.
a mon avis, il y a moins de risque qu'à Clermont.

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25 avril 2008 •10:18

Bonjour,

Avant de vous lancer, mettez vous à la place du futur locataire de locaux !

Exemple : un lot en résidence Etudiant, sur la région Parisienne (Clichy), proposé à la vente au prix de 105 000 euros HT avec une renta nette à 5,8% !! Franchement cela vous parait-il tenable ? Le loyer mensuel facturé serait à plus de 800 euros par mois !

Donc avant toute chose, faites le calcul à l'envers et voyez si cela tient la route !! C'est du Gagnant / Gagnant !!

F2020

25 avril 2008 •11:01

ta remarque est judicieuse ghuber.
reste à savoir combien le gestionnaire prend en compte de taux de remplissage (entre 70 et 90% suivant emplacement et région) et combien prend il de marge pour faire fonctionner la résidence.
Il faut également regarder comment est calculé la rentabilité (avec ou sans mobilier) et la réactualisation des loyers dans le bail (car le gestionnaire peut ensuite gagner quelques % par an).

Dans ton cas, le gestionnaire reverse 535 euros ttc/mois à l'investisseur, reste à savoir combien il loue réellement l'appartement...

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26 avril 2008 •07:23

Bonjour,

Personnellement, j'aurai tendance à vous recommander le promoteur www.mgm-constructeur.com qui réaliser dans les Alpes des programmes de très grandes qualités (j'en sui à ma deuxième acquisition auprès d'eux). L'avantage que je vois dans la résidence de Tourisme est de profiter de son investissement et de se financer une résidence secondaire à moindre frais. Par ailleurs, ayant acqui le 1er appartement il y 6 ans maintenant j'avoue bénéfécier aujourd'hui d'un rendement excellent : l'apaprtement ne me coute aujourd'hui que le capital, l'ensemble des frais financiers et de copro étant couvert par les loyers (j'avais choisi un prêt court pour l'addoser au bail de 11 ans). En outre, force est de noter que l'entretien est parfaitement assuré (1ère résidence dépend de P&V, la seconde de CGH résidences) : à chaque fois que j'occupe pendant mes vacances cet appartement, je suis agréablement surpris. Enfin la qualité des prestations annexes en rajoute à ce plaisir : piscine, jacuzzi, Hamman. Certes, pour goûter à cet investissement mieux vaut apprécier la montagne. Pour ceux qui ferait remarquer qu'il existe un risque vis à vis du Bailleur et qu'il ya eu des faillites en la matière, je rappelle qu'aucun investissement ne peut se faire sans risque (sauf le Livret A bien sur...) et qu'il faut simplement le maitriser. En tout état de cause, pour ce type d'investissement ma position est qu''au pire vous vous retrouvez avec une résidence secondaire à charge que vous pouvez ouccuper si'il devait y avoir défaillance de l'exploitant !

FredStone

26 avril 2008 •13:27

Selon moi, les acteurs les plus sérieux sont les acteurs complètement intégrés.
Un groupe qui construit, vend, et gère le bien sera responsable de l'ensemble, et ne pourra pas invoquer l'incompètence de l'un ou de l'autre.
Parmi ces groupes, il y a Pierre & Vacances bien sûr, Groupe France Epargne avec leurs résidences d'affaires, j'aime moins Lagrange et Odalys qui ont une réputation plus moyenne. Après, il y une multitude d'intervenants avec parfois des programmes très intéressants.

Comme pour tout investissement immobilier, il faut aller sur place vérifier l'emplacement, et si la résidence est déjà en exploitation la visiter et poser plein de questions. Et en visiter d'autres existantes si on achète du VEFA.

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26 avril 2008 •22:18

Savez-vous que vous pouvez échanger vos périodes de vacances pour d'autres sites du Groupe P&V dans toute la France?
En quelque sorte, tout en étant pleinement propriétaire d'appartement MGM , vous pouvez transportez votre résidence secondaire de rapport sur le dos et aller où vous voulez parmi les résidences du Groupe P&V (Maeva en fait partie depuis le rachat il y a 5 ans environ - même si tous les programmes n'ont pas été encore mis au niveau 3 étoiles).
Concernant la solidité financière du Groupe. Vous pouvez être tranquille. Les bilans sont solides et accessibles pour tout le monde, la société est côtée en bourse.

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26 avril 2008 •23:33

Justement en parlant de bien qu'on pt occuper, que pensez vous de programme de lagrange à Six Fours (83). LE problème c'est que la renta est diminuée. Il y a une formule (me souvient plus du nom) où on n'encaisse pas de loyers pdt 11 ans ms le px du bien diminue de 30%.

Votre avis?

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27 avril 2008 •08:48

La formule que vous évoquée est fondée sur un crédit vendeur des 11 ans : cela a l'avantage de réduire sensiblement leprix d'acquisition car cumulée avec le remborusement de TVA on arrive à 30% de remise. Je ne pense que la rentabilité soit monidre compte tenu du fait qu'économqiuement vous devez ajouter la possibilité d'utiliser l'appartement pendant 6 semaines. C'est cette formule que j'ai choisi pour lea seconde acquisition que j'ai faite, ayant fait l'investissement avec mes parents qui sont proches de la retraite. Cela permet de disposer d'une résidence secondaire sans les coûts annexes. par contre, attention car vient se greffer après le montant des charges de copropriété. Dans l'autre formule proposé (loyers + occupation de 2 à 3 semaines généralement), ces derniers sont directement déduit des loyers à recevoir ce qui évite la sortie de Trésorerie.
Cordialement,

jalaber4

28 avril 2008 •07:51

je vous ai envoyé un message dans votre boursomail mais comme la mienne débloque un peu, je ne sais pas si vous l'avez reçu... n'avez-vous pas une adresse professionnelle plus sure? merci

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28 avril 2008 •09:03

Je l'ai reçu merci. Le temps de le lire quand je pourrai l'ouvrir (pas top le service bourso en la matière) et je vous réponds.
A défaut, vous pouvez me le renvoyer sur monconseillerfinancier@gmail.com
A très bientôt.

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29 avril 2008 •11:46

Bonjour,

Il semble que certains critères ne sont pas évoqués .... L’emplacement... le nombre d'habitants, le nombre d'étudiants... les infrastructures offertes par la ville ...
En résumé Clermont est surement une ville très sympas ... mais question "pole économique" ou "étudiants" .... Je ne miserai pas dessus !

en outre à vouloir un taux de rentabilité trop élevé ... on fini par devoir investir dans des villes de taille plus que moyenne (donc faible potentiel économique) pour avoir un prix de "foncier" faible lui aussi

Je te suggère plutôt de regarder vers de plus grandes villes 130 000 habitants au minimum et plus de 30 000 étudiants

Par contre j'ai rencontré des vendeurs qui proposaient dans du neuf ... des villes comme paris, Marseille, Rouen, bordeaux, Lille, Nantes ... des grosses quoi !

Essaye le site ... www.defiscalisation-immobilier.eu.com/

PS: voila mon expérience

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29 avril 2008 •12:00

le message y ressemble bigrement.
seul le site à changer.

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30 avril 2008 •21:33

Bon rien d'intéressant alors?

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30 avril 2008 •22:17

Lechar,

que dire, je ne suis pas intervenu, car en dehors de la renta, il y a bien d'autres
facteurs, et entre autre votre profil, vos projets, envoyez quelques infos sur ma Bal
Bourso, il y aura peut-être une solution autre,

Cdt, Daniel