Défiscalisation : lmnp ou lmp, telle est la question?

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30 avril 2008 •17:31

Christophe,

programme neuf, ancien ?

madame travaille ?

quel âge avez-vous ? financement ?

Cdt, Daniel

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30 avril 2008 •17:44

Bonjour,
programme ancien, donc loyers immédiats, Madame et bien, snif, pas de bol pas de madame au sens fiscal du terme, je suis célibataire.
j'ai 42 ans et oui ça arrive un jour, et je finance cet achat par un crédit, j'essaie en in fine mais comme je n'ai rien à adosser je crains qu'il ne soit accepté qu'en amortissable pour le moment, mais comme je négocie sans pénalité de rachat je pourrais tjs passer en in fine dès que j'aurais du répondant à adosser..

Christophe

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30 avril 2008 •18:21

première approche :

LMnP au réel, donc amortissements des biens,
revenus non fiscalisés un certain temps;

ensuite, lorsque la fiscalité arrivera, il sera toujouts temps de
changer et de basculer vers le micro BIC

suivant la valeur de votre Patrimoine actuel, et que votre dette baissera,
il n'est pas exclus que vous ayez une légère dose d'Isf,
cela ne fait pas de mal, cela fait même riche

au moment de la retraite, le passage en LMP permettra d'effacer cette tare,
vous serez toujours aussi riche, mais plus d'Isf

Cela n'est qu'une trame, bonnes réflexions, Cdt, Daniel

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30 avril 2008 •18:28

Merci beaucoup de ces conseils
bonne soirée
Christophe

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30 avril 2008 •20:12

Bonjour Christophe,
Beau projet que voilà.
Le livre "Loueur en meublé en professionnel" adresse fort bien vos interrogations (2ème édition, Gérard Vinson, Gualino éditeur). Il se lit vite, je le trouve pédagogique et riche.
Il faut tenir compte du montant de votre imposition actuelle et de vos frais initiaux d'acquisition (notaire, agence immobilière, ...).
En effet, le LMP permet de déduire fiscalement les déficits fiscaux de son revenu global (amortissements exclus) : débuter directement votre activité de loueur en LMP pourrait vous permettre de réduire vos impôts actuels les premières années, en déduisant ces frais initiaux (étalement possible de 1 à 5 ans).
D'autre part, compte tenu que vous allez emprunter à 100% et compte tenu de votre âge respectable, le résultat fiscal de cette activité de loueur devrait être nul (avec le mécanisme de déduction des intérêts d'emprunt et des amortissements) jusqu'à votre retraite (voir exemples type dans le livre cité), donc pas de cotisations sociales à payer (comme en LMNP, où on ne paie pas de cotisations sociales, quels que soient les bénéfices). A vérifier/préciser dans votre cas par des calculs/simulations.
Autre point de comparaison LMP/LMNP, en LMP, vous n'aurez pas de plus value à payer à partir de 5 ans d'activité.
Dernier point, dans le cas d'un LMP, il faudrait savoir si votre profession libérale vous autorise une activité de commerçant pour déterminer le montage de votre entreprise/société (je vois que vous cotisez au régime des auxiliaires médicaux, je ne sais si vous êtes masseur-kiné mais cette profession par exemple fait partie des professions réglementées) : lire à ce sujet le livre "La location meublée" de Maître Jean-Louis Le Boulc'h aux éditions Maxima
Bonne réflexion

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30 avril 2008 •20:29

Pour finir, toujours en LMP, lorsque que le résultat fiscal de votre activité de loueur devient positif, pour éviter dans votre cas de payer des cotisations sociales (ce serait d'autant plus dommage à la retraite), vous arrêtez l'activité de loueur professionnel et vous revendez le tout ou vous passez en LMNP ...

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30 avril 2008 •21:15

Toujours pour finir, petit oubli/précision : lorsque que le résultat fiscal de votre activité de loueur devient positif, si vous êtes alors assujetti à l'ISF et que la réduction ISF liée au LMP est supérieure aux cotisations sociales à payer, alors inutile de passer en LMNP, rester en LMP ou se lancer dans un autre projet/investissement ...

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01 mai 2008 •11:09

Bonjour,

ma question pour Madame n'était pas innocente Vs votre métier;

je n'ai pas tout compris des explications de Sgnu,
et je reste sur la position initiale qui me semble saine,

Cd, Daniel

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03 mai 2008 •14:57

Daniel,
Difficile de réagir, ne sachant pas ce que vous ne comprenez pas de mes propos.
Il s'agit pourtant d'un cas d'école que celui de Christophe, avec l'accent sur l'optimisation économique du montage. Facile de vous faire une démonstration chiffrée si ceci vous intéresse.
Nous n'avons d'ailleurs pas adressé la question du changement de régime en cours d'opération. S'il s'agit des statuts de LMP et de LMNP :
1) pour passer de LMNP à LMP, il suffit de s'inscrire au RCS
2) pour passer de LMP à LMNP, pas facile à mon sens une fois inscrit au RCS, à part faire en sorte de ne plus remplir les conditions du LMP pour être requalifié en LMNP (seuil des 23000€ de loyers pour Christophe) ou liquider la structure juridique pour en recréer une autre avec ses conséquences ...

dalli

03 mai 2008 •22:12

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=357230125&pageForum=1

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04 mai 2008 •12:28

Bonjour Dalli,
Bien vu, j'avais aussi remarqué cet ancien thread de Christophe.
Je me suis donc dit que notre ami Christophe, orthophoniste, remettait à plat sa réflexion, ayant à présent l'opportunité de passer directement en LMP.

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04 mai 2008 •15:13

bonjour,
effectivement j'avais déjà posé une question ressemblante, et depuis j'ai entendu tant de réponses contradictoires que je ne sais plus quoi penser, en fait je suis en train de préparer les choses, et pour bien les préparer il faut que tout soit clair dans ma tête, hors ça l'est de moins en moins.
Dalli, votre collègue doit revenir et nous en reparllerons, mais j'aimerais bien comprendre les choses de suite, désolé de mon impatience.
christophe

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05 mai 2008 •14:45

et si le fisc ou l'urssaf venait vous dire que vous êtes de fait en lmp ?

Vous n'auriez plus le choix qu'entre micro BIC et lmp

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05 mai 2008 •17:28

parce qu'il a le droit de m'imposer le régime de lmp? je croyais que cela restait un choix à faire??
Le fisc pourrait il m'interdire le lmnp sous prétexte que mes revenus locatifs dépassent le seuil??

christophe

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05 mai 2008 •18:20

Niet, j'ai déjà répondu, mais j'ai l'impression que mon Post a été supprimé

c'est vous qui choisissez tant que le Plafond ( haut ) n'a pas été atteint;
et vous avez de la marge.......

Cdt, Daniel

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05 mai 2008 •19:32

quel est justement ce plafond haut, histoire que je rêve un peu de l'atteindre comme Frison Roche en haut des sommets?

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05 mai 2008 •20:34

Permettez moi d'intervenir et d'essayer de clarifier la situation.
Dans la pratique, c'est le fait d'aller inscrire la structure juridique créée (entreprise individuelle ou société) au registre du commerce et des sociétés qui va informer votre centre des impôts et le RSI (qui regroupe à présent la collecte de l'ensemble des cotisations sociales dont celles de l'URSSAF).

Il faut bien comprendre que LMP et LMNP appartiennent à la même catégorie d'activité, celle du loueur meublé, soumise à l'imposition des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
En théorie, les seules différences entre LMP et LMNP sont les 3 avantages fiscaux au profit du LMP (déficits fiscaux imputables sur le revenu global, exonération des plus values de cession après 5 ans d'activité et exonération d'ISF).
Et Chart a raison sur un point : en théorie, le LMNP pourrait se voir légalement réclamer des cotisations sociales (voir livre "La location meublée" de JL Le Boulc'h, chapitre "Etre loueur en meublé : un avantage social ?")

Mais dans votre situation et en pratique, puisque vous avez les loyers suffisants, tout va donc dépendre si vous vous inscrivez au RCS (et de prime abord si vous y avez le droit en tant que commerçant).

Par contre, LMP et micro BIC, ne pas confondre : le micro BIC est juste un régime d'imposition particulier que l'on peut choisir aussi bien en LMNP que LMP, je viens d'ailleurs d'aller voir le centre des impôts ce matin à propos de mon projet (voir le post http://www.net-iris.fr/forum-juridique/fiscalite-professionnelle/87145-lmp-regime-micro-bic.html)

Comme je vous l'ai déjà dit précédemment, dans votre cas, je ne vois pas pourquoi ne pas démarrer en LMP (sauf impossibilité d'être commerçant de par votre profession), puisque ce statut n'apporte que des avantages fiscaux par rapport à celui de LMNP et que vous ne paierez de toute façon pas de cotisations sociales avec un régime d'imposition sur le revenu, du fait que vous empruntiez à 100% (les cotisations sont assises sur le revenu professionnel qui sera nul de par les déductions de toutes les charges, intérêts d'emprunt et amortissements compris).

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05 mai 2008 •20:49

Il n'y a pas de "plafond" pour être contraint au LMP.
A part le seuil des 23000€ de loyers que vous allez atteindre semble-t-il, ou celui de 50% de vos revenus, au choix, plus l'inscription au RCS, pas d'autre critère pour la qualification de LMP par le fisc, avec ses 3 avantages fiscaux précédemment rappelés.
Il faut plutôt voir cette éligibilité par le fisc comme une opportunité que comme une pénalisation ...

dalli

05 mai 2008 •21:56

quand quelqu'un vous parle d'un nouvel investissement !!!

Pourquoi vouloir lui faire payer un impôt alors qu'il ne l'est pas au réel ?

dalli

05 mai 2008 •21:57

avec vos questions, c'est plutôt bien de se renseigner et avant c'est mieux qu'après !

Y a tellement de gens qui viennent sur ce forum après !

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05 mai 2008 •23:23

Dalli, on est bien d'accord.
D'autant plus un investissement avec prêt, lorsque la personne a une activité professionnelle et qu'elle paie par conséquent déjà des cotisations sociales ...

2 axes orthogonaux : activité de loueur meublé (LMP/LMNP) et fiscalité (réel simplifié, réel ou micro BIC)

Pour quelqu'un comme Christophe, LMP au réel simplifié, cqfd

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06 mai 2008 •08:51

parceque vous ne connaissez ni son age ni comment son investissement va être réalisé

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06 mai 2008 •09:07

Petite précision, je vous ai juste indiqué mon post sur net-iris car il rappelle les avantages du LMP et montre à quel point les fiscalistes mettent en avant ces avantages (ce ne sont pourtant pas des vendeurs de produits). Ma situation est complètement différente de celle de Christophe, mon montage n'est évidemment pas du tout adapté dans son cas.
D'ailleurs, autre avantage fiscal du LMP par rapport au LMNP, suite loi de finances de 2006 (source livre sur le LMP de Gérard Vinson aux éditions investir) : en pratique les services fiscaux autorisent les seuls loueurs en meublé professionnel (et pas les non professionnels) à adhérer à un centre de gestion agréé à la condition qu'ils relèvent du régime réel d'imposition. Ils sont également susceptibles de bénéficier des avantages liés à l'adhésion et, en particulier, la réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion.
Ceci signifie qu'en adhérant à un centre de gestion agréé, pour le calcul de son imposition, le LMP évite la multiplication de ses revenus de loueur par 1,25 et peut bénéficier d'une réduction d'impôt pour frais de comptabilité à hauteur de 915 euros.

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07 mai 2008 •13:18

bonjour,
Suite aux annonces de Mme Lagarde et les différentes annonces entendues sur les radios depuis hier soir et encore ce midi sur Europe 1, prenez le temps de la réflexion avant d'opter pour le lmp......son interêt fiscal risque d'être sérieusement écorné avec un plafond annuel à 10700 Euros et la disparition de la possibilité d'imputer votre déficit sur votre revenu global pour diminuer votre IR.
Je suis moi-même dans la même situation en attente de signature pour un projet LMP et j'avoue que je suis un peu plus réservé sur ce projet depuis ce matin . Je pense qu'il faut attendre d'avoir plus de précisions sur les mesures envisagées par Bercy

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07 mai 2008 •19:37

Bonsoir
merci du tuyau, effectivement prudence est mère de sureté.
christophe

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08 mai 2008 •01:31

Permettez moi de vous dire que si la réforme se concrétise tel que vous le dîtes et que ceci vous fait hésiter entre LMNP et LMP, c'est que vous n'avez pas compris le statut du loueur meublé.
LMP et LMNP, c'est du pareil au même, avec 3 avantages fiscaux en plus pour le LMP.
Si vous remplissez les conditions d'éligibilité du LMP (plus de 23000€ de loyers ou 50% de ses revenus), vous avez le droit de devenir un privilégié, c'est une véritable chance et non une contrainte, point barre. Je ne vois pas pourquoi se priver de ces avantages, même si un plafond de réduction d'impôt est mis en place : 10700€ de réduction en LMP, c'est mieux que 0 en LMNP, de la même manière qu'on apprécie toujours une réduction d'impôt pour les intérêts d'emprunt de sa résidence principale.
Pour la dernière fois, à partir du moment où vous empruntez plein pot, vous opterez pour le régime d'imposition au réel en LMP comme en LMNP, de telle sorte que votre BIC (résultat) sera négatif ou nul pendant de très nombreuses années, en moyenne une trentaine d'année (BIC = loyers - amortissements - intérêts d'emprunt - autres charges).
Le seul "inconvénient" potentiel du LMP par rapport au LMNP est d'avoir à payer des cotisations sociales pour ceux qui ne souhaitent pas en payer : mais vous n'aurez pas à en payer puisque l'assiette des cotisations sociales, sur laquelle repose le calcul du montant de ces cotisations, est justement strictement égal à ce BIC négatif ou nul ! BIC négatif ou nul => assiette idem => pas de cotisations sociales !
Je ne comprends pas d'où vient cet a priori du LMP sur ce forum, sorte d'écran de fumée avec des poncifs et des schémas tout fait. Allez donc lire les contributions de spécialistes et praticiens sur les forums universimmo.com et net-iris.fr, voir un conseiller au centre des impôts. Vous y trouverez des exemples chiffrés, comme dans les livres sur le sujet. C'est simple comme bonjour, une fois qu'on a compris les 2 ou 3 concepts de base qui se battent en duel.
Mais on ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif, alors à vous de voir si vous voulez voir.

M3520034

08 mai 2008 •13:11

Ok avec vous Sgnu un bon tien vaut mieux que deux, cependant, dans le rapport il est souligné l'absence d'enjeu économique important pour le LMP, je pense donc que ce sera une première brèche dans un statut remarquable, qui déboucherait peut être sur une impossibilité de faire du meublé dans Paris, un recalcul des amortissements selon d'autres critères, etc...
La mariée est BEAUCOUP trop belle, nous le savons et Bercy, on le voit dans la rédaction, est parfaitement au courant des pratiques plus qu'intéressantes utilisées, et de plus en plus.
Il en va différemment pour le MALRAUX etc.. dont l'enjeu est bien réel: revitalisation du centre ville, protection du patrimoine et attrait touristique.
Le LMP est une véritable niche fiscale, encore sous -utilisée et je doute qu"elle reste durablement en l'état au regard de sa progression impressionnante au demeurant.
Je parle bien sûr du statut, pas des malversations commerciales qu'une telle progression a entraîné, vous l'avez compris....

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08 mai 2008 •15:02

bonsoir,

si de savoir que Bercy aurait l'intention de s'attaquer aux niches fiscales dont le lmp (et d'autres comme girardin...) me fait hésiter c'est que foncer la tête la première dans un système sans être certain qu'on peut en sortir si nécessaire en cas de soucis est à mon avis suicidaire et excusez du peut, j'ai oublié d'être crédule. Certes le lmp semble être pour l'instant plus qu'interessant mais bien malin est celui qui peut affirmer savoir ce qui sera dans 20 ou 30 ans, alors je préfère la prudence et m'assurer que je ne m'enferme pas dans une cellule après en avoir jeté la clef.
Merci pour toutes les informtions que vous pouvez et voulez bien me prodiguer et joli 8 mai
Christophe

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08 mai 2008 •16:23

Attendu que la pseudo niche fiscale du LMP n'a jamais été une niche fiscale mais simplement une exploitation commerciale comme un hotel sans les services, le gouvernement ne va pas s'attarder là dessus.

Le seul piège qui pourrait bien se refermer sur TOUS les commerçant, et dans toutes les affaires serait de supprimer l'exonération de plus value ( c'est à dire la NON réintégration des amortissements) qui existent pour les petites entreprises.

Dans un tel cas ... (ce qui serait logique d'ailleurs) ... tous les pseudo avantages des LMP et LMNP tomberaient d'un coup sec le jour de la fin d'exploitation et réintégrant à l'IRPP tous les amortissements comme dans une entreprise à l' IS.

A bon entendeur :

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08 mai 2008 •16:24

Pour passer à la caisse.

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08 mai 2008 •18:04

détrompez-vous Mr Chall, ils y pensent et ils connaissent parfaitement
tous les montages que l'on a pu faire

Sgnu a ouvert un Post, plus bas dans la file,
dans lequel il donne le lien sur le texte de travail
qui servira de support pour pondre quelques réformes

les axes :

Dom, Malraux, MH, et LMP

le plus attaqué sera certainement le LMP

Bonne lecture à tous , je l'ai bien lu, ils connaissent les lois,

Cdt, Daniel

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10 mai 2008 •18:08

.......................regardez plutôt du côté de votre exercice professionnel et choisissez la structure qui vous permettra de maîtriser vos flux.


Ce sera une mesure de défiscalisation essentielle.


En résumé, passez en SELARL à l'IS!

Attention à l'audit de passage qui est la base de votre reflexion sur le sujet.

Le reste (LMP,....) viendra peut-être par la suite.

dalli

11 mai 2008 •22:53

très bon findufin mais ce n'est pas non plus interessant pour 100% des libéraux.

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12 mai 2008 •09:09

Il y a longtemps que le fisc a pensé au LMP .

Pour les plus anciens, souvenez vous de la FIN des imputations d'AMORTISSEMENTS sur le revenu global des montages HOTELIERS avant 1995.

(vous avez bien lu)

A cette époque il s'agissait bien de " DEFISCALISATION" et non d'un simple "DEDUCTION" des dépenses engagées y compris les intérêts d'emprunts ce qui est tout de m^me le comble du minimum pour une entreprise !

Mais le LMP n'ayant strictement rien de "défiscalisant", le fisc n'a même pas envisagé de modifier cette cédule fiscale.

Engraisser son banquier beaucoup plus que son percepteur n'a jamais rien eu de défiscalisant.
Seule la réintégration des amortissements dans les petites entreprises ( y compris les LMP) sonnera le coup de grâce de ce montage qui n'a rien d'un montage d'ailleurs.

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12 mai 2008 •12:38

Pourriez vous m'indiquer quel serait l'intérêt d'une SELARL, pour moi qui suis célibataire sans enfants? je ne la vois pas du tout... surement que je ne connais pas assez ce type de société
Christophe

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12 mai 2008 •13:16

............réponse "n'interesse pas 100% des libéraux"


Attention................piège !!!

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12 mai 2008 •13:22

Contrairement au BNC qui se résume à une simple soustraction (pour faire court) entre CA et Charges, la société à l'IS vous permet d'arbitrer vos flux entre plusieurs solutions.

Ex: Vous avez un BNC de 100 mais vous n'avez besoin que de 80, vous pourrez sortir que ce montant qui sera soumis, après abattement de 10% à l'assiette sociale et fiscale.

Egalement, à l'intérieur de cette structure, plusieurs schémas selon objectifs,....

Adressez-vous à votre expert-comptable, en souhaitant qu'il connaisse la SELARL, sinon, ce n'est pas gagné!

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12 mai 2008 •15:36

quels sont donc ces pièges? j'avoue que ce montage m'est quelque peu étranger...


christophe

dalli

12 mai 2008 •22:00

eh bien l'intérêt d'être en SELARL est de pouvoir avoir un choix dans sa rémunération : BNC + div

Or en dessous d'un certain montant de BNC annuel, disons 100 k€, le net à consommer est moins important en SELARL.
C'était à ce point que je faisais allusion.


Le piège était peut être les médecins ?

Epreuve réussie ou échec total, cher confrère ?

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13 mai 2008 •15:31

Bonjour,

Pourriez vous m'expliquer pourquoi ce seuil de 100K€ de bnc sous lequel le net à consommer est moins important en SELARL qu'en nom propre???

Merci
Christophe