Défiscalisation : investissement lmnp

dalli

24 octobre 2007 •22:31

il y a des la revente et se sont quasiment que les étrangers qui achète quand ils viennent en vacances.

Le rendement de P&V et donc moins élevé mais on prend moins de risque avec les gestionnaires plus rémunérateur mais qui ne tiennent pas la route.

La question est de savoir si adagiocity est objectif dans le choix de ce produit pour VOUS !

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25 octobre 2007 •10:03

ce que je recherche c est de la rentabilité plus importante avec un groupe solide qui s occupe de tout comme p et v

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30 mai 2008 •10:18

Bonjour, je ne sait pas où vous en êtes de votre projet de LMNP mais sachez qu'il faut bien faire la part des choses entre rentabilité et risque liés au gestionnaire. En effet bon nombre de LMNP sont très rentable mais de gros doute subsistent quant à la solidité des gestionnaires.
Le sens inverse est vrai aussi avec une rentabilité légèrement inférieur mais de très bon gestionnaire qui apportent de meilleur garanties.
Pour vous rassurer, il existe des solutions très rentable et bien gérer néanmoins, il faut être très réactif lorsque les programmes sortent.

M3520034

30 mai 2008 •10:40

Que voulez vous dire Actperf??
Pourquoi acheter au début? Vous négociez qque chose de spécial?
Ceci dit, la seule modicité du rendement n'est pas une garantie de solidité, comme on l'entend beaucoup.

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30 mai 2008 •11:28

Programme Marseille proposé par comptoir immobilier:
Vous achetez un bien HT conforme au prix du marché.
Votre renta de 4% HT sur HT est indexé sur IRL plafonné à 3%, c'est pas mal. Hors taxe foncière (estimé à 10 EUR du m2) et éventuellement des frais de comptabilité offerts pendant 2 ans, vous n'avez pas d'autres charges.
Votre loyer est garanti.
P&V est promoteur et gestionnaire. Le risque locatif est mutualisé avec l'ensemble de son parc immo. C'est pourquoi, il vous est garanti le loyer, sans souci de gestion.
Pour la revente P&V vous proposera aussi un mandat de revente. Il agira comme une agence immobilière.
Contrairement à ce que dit Dalli, ce ne sont pas que les étrangers qui achètent à la revente. Par contre ce sont eux qui ont le plus de liquidités pour achetez les biens de prestige à plusieurs centaines de milliers d'euros (il existe des commerciaux P&V en Angleterre qui ne vendent que par téléphone, ils font un carton. Comme quoi, les mentalités sont différentes de part et d'autre de la Manche). Bref, la revente a une part importante dans l'activité des conseillers salariés P&V.
Ils sont régulièrements sollicités à ce titre, principalement par la clientèle qui utilisent les prestations de leurs résidences (c'est 30.000 demandent directes par an et 7.000.000 de touristes).

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30 mai 2008 •11:37

Arrêtez de faire croire que les investisseurs achètent HT.

Ceci est FAUX.

Les investisseurs achètent TVA incluse, mais signent une délégation pour que le promoteur puisse encaisser la TVA à leur place lorsque l'immeuble sera terminé.

Ainsi dans l'acte de vente sera spécifié le paiement du prix de la manière suivante:

Paiement du prix :
A hauteur de 80,4 % des deniers de l'acquéreur et prêts sollicités.
+ A hauteur de 19,6 % lors du remboursement de TVA par délégation irrévocable au profit du vendeur etc.......

Correlativement l'acquereur prend l'engagement d'assujetire à TV A les loyers ( pendant 20 ans minimum en pratique.)

dalli

30 mai 2008 •11:47

ben c'est quoi la différence ?

Contrairement à d'autre pour lesquels il faut emprunter pour payer la TVA ?


Vaurum je ne crois pas avoir dit que c'était uniquement les étrangers qui achetaient mais en majorité je crois que ce sont eux en dehors des programmes de déficit foncier.

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30 mai 2008 •12:04

La différence Dalli ? votre question est surprenante.

la différence c'est que la TVA que l'administration a remboursé au vendeur à la place de l'acheteur, doit faire l'objet d'une restitution sur 20 ans minimum par l'assujetissement à la TVA sur les loyers.
Donc tous les trimestres, le propriétaire doit déposer une déclaration de TVA indiquant la fraction de loyers perçus, et le chèque correspondant.

Puis chaque année il devra déposer un bilan d'exploitation type 2031 avec les amortissements etc.
Autrement dit passage par un comptable.

En cas d'utilisation de son appartement pendant les vacances, il devra (s'il a un droit de séjour) déclarer en avantage en nature son temps d'occupation qui correspond à un loyers dépensé en nature, et donc reverser la TVA sur son temps de séjour.

En cas de manquement à ses obligations, c'est le propriétaire qui reste redevable de la TVA remboursée, par exemple en cas de revente.

Bienvenus aux Anglais en cas de revente.

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30 mai 2008 •12:13

Un investisseur achète à 100000 Euros
Il ne verse que ========>80400 Euros


Malheureusement suite à un revers de fortune, l'investisseur de peut plus rembourser et son appart en vendu aux enchères.

Compte tenu de la propriété commerciale, l'appart est vendu 50000 Euros, c'est déjà bien.

L"administration va se reveiller et demander au vendeur saisi de rembourser 19600 Euros en plus de sa poche.

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30 mai 2008 •12:32

Bon, je suis sans doute un peu tatillon, mais moi ce qui me fait peur, c'est que 19.600 € de TVA, ça correspond à un investissement de 100.000 € HT et pas 80.400...

Il me semble que si la TVA est remboursée, et même si elle doit ensuite être amortie sur 20 ans, ça revient à acheter HT...?
Peu importe que le promoteur aie encaissé ou non la TVA également...

Enfin, au lieu de se faire peur, il me semblait également que la revente à une personne qui s'engage à reprendre l'activité (ce qui pourrait être le cas dans le cadre d'une activité LMNP P&V...), l'amortissement de la TVA continuait par son intermédiaire ? (euh, je me demande si je suis bien clair là....? lol !)

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30 mai 2008 •12:40

Vous ne comprenez pas komix

80400 correspond à la partie apportée par l'acquéreur .

Si l'achat était de 80400, l'acquereur n'apporterait que 67224 euros.

Il ne s'agit pas de se faire peur mais avant tout de ne pas raconter des bêtises à des lecteurs qui s'imaginent acheter Hors TVA argument présenté par les CGP.

dalli

30 mai 2008 •12:50

ben on a jamais dit que l'acquéreur ne devait pas la TVA ni sur les loyers ni sur la revente.
De plus ici PV s'occupe de tout, il y a juste une recopie à faire sur sa déclaration fiscale. Seul exercice de l'année.

dalli

30 mai 2008 •12:53

juste pour chipoter si 100 000 TTC = 83 612 HT

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30 mai 2008 •12:54

oui Komix. On parle bien en Ht est la revente est en TTC sans avoir à la rembourser s'il y a continuité du bail. N'oublier pas cet aspect Chall (je vous trouve un peu chaud dans votre réaction). A l'achat, P&V fait l'avance de TVA chez le notaire qu'il récupère ensuite.
Vous touchez un loyer HT. P&V se charge de régler, également, la tva à l'administration fiscale.
Quant au comptable, pourquoi pas. Libre à vous de vous entendre avec un ami comptable. A défaut, vous pouvez passer par l'Expert Comptable de P&V, il vous en coutera 160 HT sur un LMNP (+ 60 HT par lot suplémentaire).
Vu la simplicité comptable, en prenant pour modèle les 2 années offertes, il ne sera pas difficile de faire sa 2031 ensuite.
Dalli ne t'offusque pas, non plus, concernant les étrangers. Il y a aussi une demande française pour de l'acquisition en deuxième main.
A ce propos, les demandes traitées sont avant tout de l'affectif.
Comme tu les sais, P&V vend du patrimoine. Ce n'est pas un défiscalizator.

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30 mai 2008 •13:13

Désolé vaurum vous faites erreur

Je vais expliquer une dernière fois le principe , après j'arrête cette discussion.

En cas de revente proche , par exemple dans les 5 ans:

Le vendeur doit rembourser : l' INTEGRALITE de la TVA qui sera prélevée sur le prix de vente par le notaire qui la rendra à l"administration.

Ensuite si l'acquereur veut à son tour demander le remboursement à l'administration de la TVA qu'il aura versé cette fois ci , il devra justifier d'un Bail minimum de 9 ans.

Comme l'ancien Bail commercial a été souscrit par le vendeur , il faudra en refaire un autre avec le gestionnaire locataire en principal.

Si la revente a lieu au delà de 5 ans après l'achèvement des travaux de construction, le montage est encore plus complexe , puisque l'on se trouve a la fois en droits de mutation et éventuellement en régime "partiel" de tva .

En AUCUN CAS comme vous le prétendez, le vendeur ne pourra éviter de restituer cette TVA. ( même en cas de reprise obligatoire de toutes façons de l'activité)


Fin de discussion sur ce sujet en ce qui me concerne

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30 mai 2008 •13:55

Mon cher Chall vous avez un train de retard.

Vous vous reférez à l'article 210 de l'annexe II du CGI pour les immeubles acquis ou apportés après après le 1er janvier 1996.

"Ces dispositions ont été assouplies apr l'art.257 bis du nouveau CGI qui dispense, désormais, les redevavbles, de reverser la TVA lorque les biens immobiliers ont été vendus, ou ont fait l'objet d'une transmission à titre onéreux ou à titre gratuit à une personne qui poursuit l'exécution du bail.
Dans ce cas, le bénéficiare est réputé continuer la personne du cédant.
Ces mesures, qui visent à transposer la VIème directive en droit interne, constituent une simplification salutaire, puisque, lorsqu'il y aura transmission d'une universalité, même partielle, de biens, elle se traduira par:
- Une absence de régularisation pour le vendeur,
- Une absence de versement par l'acquéreur au vendeur (transfert de TVA)" Maître J-L LE BOULC'H dans 5ème édition - LA LOCATION MEUBLEE - pages110 et 111.


JE MAINTIENS ET CONFIRME CE QUE J'AI DIT DANS MON POST PRECEDENT

dalli

30 mai 2008 •13:56

vu qui est Vaurum, je suis absolument certaine que sa réponse est juste !

Il y a des gens dont on peut parfois être sûr de ce qu'il dise.

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30 mai 2008 •14:03

La science et la sagesse de Fresnay nous manque face à ces oiseaux.

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30 mai 2008 •14:09

Je ne suis pas contre A.CHALL pour le coup, mais il faut se mettre à jour cher Monsieur "jesaistout"...

Je confirme ce que dit Vaurum également.

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30 mai 2008 •14:34

Bon, ça semble sérieux comme argumentation... et confirmer (en mieux) ce que je pensais...

Quant à a.chall, j'en ai encore la migraine à essayer de comprendre la "double TVA" qui nous fait passer d'un achat de 100.000 € à 80.400 puis 67.224.... L'état nous cache des choses encore sur la TVA ? lol
Du coup, je sais plus si j'ai tout bien compris sur le LMNP... lol

Bises à tous !

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30 mai 2008 •15:54

vous avez raison d'hésiter Komix! Hésitez encore un peu svp.
Nous sommes plusieurs à attendre de pouvoir réserver ce lot bloqué pour le Comptoir immobilier pour quelques jours encore.
C'est le dernier et l'investissement est modique.

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30 mai 2008 •16:42

Plus de nouvelles de A. Chall1...vous l'avez vexé...bravo à tout le monde !!

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30 mai 2008 •16:48

Dans un acte passé il y a quelques mois, s'agissant d'un lot acquis en VEFA dans une RTC , lot revendu moins de 5 ans après achevement , c'est à dire en régime de TVA, le Notaire ( notaire spécialiste de ces montages) a retenu l'integralité de la TVA.

L'acquereur lui ayant acquis après achevement mais en TVA a déposé une demande de récupération de TVA auprès des impôts , l'acte précisant que le Bail en cours était reconduit.

Désolé Vaurum moi je parle d'un acte que j'ai lu et non pas d'un dépliant portant sur directives divers.

Concernant maintenant la particularité des ventes après 5 ans, et SOUS Réserve de maintenir l'engagement locatif, une vendeur vendant par exemple à la 6 ème année devra restituer les 7/10 è ou 14/20è si vous préférez, et pourra délivrer une attestation de restitution de TVA à l'acquereur qui lui supporterea cependant les 4,85 % de droit de mutation tout en pouvant à son tour récuperer la TVA à hauteur de 7/10.

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30 mai 2008 •16:50

Je me demande d'ailleurs pourquoi je perds mon temps avec la bande de rigolos de ce forum.

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30 mai 2008 •16:54

Sebajuli mon cher pour commencer.
Voilà une activité plaisante, le voyage en mer, alors pourquoi "squatter" les forums pour rien dire...profitez de votre retraite plutôt...nous qui aimerions tant y être...

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30 mai 2008 •16:57

et il n'y a que quelques mois que la loi a changé.
pas de chance !

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30 mai 2008 •17:01

N'essayez pas de vous rattraper aux branches vaurum .

Bon sur ce vous m' excuserez mais n'ayant plus l'intention de poursuivre cette discussion stérile, je vais simplement boursignorer certains intervenants.

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30 mai 2008 •17:10

Autant d'amertume, ça fait peur...

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30 mai 2008 •17:15

Je dirai plutôt que vous essayez de sauver la face.
Il n'y a pas de honte de ne plus être à la page quand on jouit de sa retraite.
Au lieu de faire profil bas, vous la ramenez tel un orgueilleux ou un coq dans la basse-cour.
Merci de me boursignorer. Vous ne me méritez pas.

M3520034

30 mai 2008 •18:14

Moi qui vous lit depuis des années et acquiesce le plus souvent à vos pertinentes objections, je dois vous dire que Vaurum a parfaitement raison, que cela a été validé par le Cridon et que votre notaire n'a pas faux, simplement il s'est donné du travail pour rien.
La fierté, oui , mais il faut parfois savoir s'incliner, la vérité est toute relative, vous le savez.
Continuez cependant à intervenir,please, c'est toujours intéressant...sauf qd vous vous enferrez !

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30 mai 2008 •18:20

Je ne fais que relater un acte que j'ai eu entre les mains.

Les dépliant publicitaires sont sans doute intéressants mais lorsqu'un d'entre vous aura passé un acte sans retenue de TVA , qu'il le fasse savoir.

Quand aux réponses du CRIDON, encore faut il savoir quelle a été la question posée.

Je vous indique d'ailleurs que le CRIDON n'est pas le service des impots.

Les réponses du CRIDON, pour sérieux qu'il soit , ne sont pas opposables à l'administration.

M3520034

30 mai 2008 •18:31

Je ne vous parle pas de dépliant publicitaire, mais ce que vous a dit et argumenté Vaurum, est vérifiable.
Je sui ok que le Cridon ne fait pas des réponses opposables au fisc, mais il y a eu des rescrits concernant ce point précis, en outre..
Bonne pêche .......

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30 mai 2008 •18:33

Exemple de refus de remboursement de TVA par l'administration.

Dans un montage en RTC avec préfinancement de loyers sur 10 ans ( je pense que vous connaissez c e montage) l'administration refusa de rembourser la TVA.

Motif : Le montant de loyers annuel prévu dans le BAIL est insuffisant au regard du montant de TVA dont la demande de remboursement a été déposée.

( texte à parfaire je ne me souviens plus exactement des termes)

Pensez vous qu'un Notaire prendra le risque d'une délégation de paiement avec ce genre de position bien que les textes ne précisent rien de tel?

M3520034

30 mai 2008 •18:37

En quoi est ce le sujet débattu précédemment?

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30 mai 2008 •18:40

Un "rescrit" administratif ne porte que sur " un cas" précis fonction d'une " question précise" et absolument pas transposable de portée générale.

Ce que je souhaiterais, c'est avoir connaissance " d'un seul acte" notarié, ou le notaire aurait libéré le prix au vendeur ( particulier et non pas entreprise cela s'entend) sans retenir le reliquat de TVA réstituée.


Bien évidement s'il s'agit d'un LMP c'est complètement différent puisqu"il s'agit dans ce cas d'une ENTREPRISE qui dépose des bilans et non pas d'un particulier.

Idem pour une SARL de famille qui n'est pas concernée .