Défiscalisation : Investir en LMNP occasion

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10 février 2012 •16:33

pour faire court je dirais ok sur le principe de la prime de 150 bp sous réserve d'un bail indexé sur l'inflation et d'un gestionnaire qui ne cherche pas à ruiner les propriétaires lors des remises en états / rénovations diverses.

dans le neuf c'est clairement introuvable pour le moment (et pas envisageable à moins d'une baisse marquée des prix de vente couplée au maintien des loyers à un niveau élevé)

dans l'ancien pour le moment on n'en voit pas non plus mais cela pourrait changer en cas de vraie crise de l'immo (au moins -20%) et / ou d'une forte hausse des taux qui inciterait les gens à vendre leurs lmp/lmnp pour se placer sur des produits plus liquides.

En résumé attendre les opportunités mais surtout ne pas se précipiter.

bien sûr il y a toujours des cas particuliers dont bénéficieront les gens les mieux informés ce qui n'est pas mon cas.

M5857919

11 février 2012 •14:14

Bon ben merci pour votre réponse. ca ne se trouve pas je suis d'accord mais en prenant une logique purement financière vu qu'il s'agit d'un investissement on prend le taux sans risque et on rajoute une prime de risque. Maintenant le vrai problème c'est que on fait du marketing sur un produit financier à l'aide de l'immobilier ce qui rassure la population sans oublier que les banques permettent un accès au crédit alors que si je veux acheter une obligation crédit foncier à 4.25% on ne vous prêtera jamais. Ca m'etonne qu'on prenne les gens pour des pigeons il faudrait un xavier niel pour montrer aux gens qu'ils se font bien avoir pour des grosses sommes alors que pour 10€ ils vont raler mais mettre 5000 à 7000€ du metre carré en ile de france tout le monde se bat!!!! Merci encore pour votre participation à mon débat.

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14 août 2013 •09:55

www.informations-lmnp.com

Vous trouverez les informations sur ce site .

felispca

10 décembre 2013 •07:14

.....acceptent un rendement de 5%ht dans le meilleurs des cas ce qui fait un rendement net après taxe foncière et charges non refacturable de même pas 4.50% et le taux du crédit sur 25 ans est de 4.50%.<===

Il est vrai qu'investir 100 cash qui rapporte 4,50% si les frais sont de 4,50% n'a pas d'intéret.

Investir 100 avec un emprunt infine de 4,50§ avec un investissement qui rapporte 4,50% n'a pas d'intérêt.

En revanche investir avec un crédit amortissable dans ces conditions dans un environnement d'inflation à 1/ a plus de sens, car la part amortie elle, qui grossi d'année en année, coute 1% si l'on peut dire alors qu’elle rapporte 4,5%. Sur la partie amortie, le gain est de 3,50% hors impôts.

Daeback

02 avril 2014 •11:24

Bonjour,

Les taux d'emprunt ont fortement baissé depuis 2008, en 2014, on peut trouver facilement un prêt sur 20 ans avec un taux fixe de 3% et de 2.40% en variable.

La crise aidant, les rentabilité dans l'ancien LMNP ont fortement augmentés depuis 2013, en 2014 on trouve beaucoup plus facilement des rentabilités sur le marché de l'occasion LMNP de 5% à 6.5%. Donc avec un prêt à 95% il n'y a pas d'effort d'épargne mensuelle et vous avez une retraite complémentaire défiscalisée disponible dans 20/25 ans.

L'énorme avantage du LMNP par rapport à une assurance vie proposant un taux de 3% est l'effet de levier disponible via l'emprunt.

Par exemple:
Mr Dupont a 50.000€ cash a placer à long terme.

Cas 1:
Assurance vie a 3% placé sur des fonds actions et monétaire donc la rentabilité n'est pas sécurisée et cela génère 1500€/an dans 20 ans il aura toujours 50.000€ et les rendements générés.

Cas 2:
LMNP à 6% avec prêt à 95% du montant du bien
Donc achat à 100.000€
Frais de notaire de 8.700€
Frais d'hypothèque: 752€
Emprunt de 95.000€
Cash nécessaire pour ce achat: 14.452€
Il reste 35.500€ cash disponible (donc possibilité d'en acheter 2 autres)

Le LMNP rapporte 6%/an soit 6.000€ ht/an de loyer, qui sont indexés sur un indice fourni par l'INSEE (IRL, ICC ou ILC) donc augmentent au fil des années.

L'emprunt est remboursé au fur et à mesure les intérêts et le capital coutent 5.976€/an avec un pret à 2.40% sur 20 ans. Dans 20 ans le prêt sera remboursé, il pourra soit garder le bien avec une fiscailté interessante soit le revendre.

Comme il peut en acheter 3.45 il sera 3x plus riche par rapport à celui qui a préféré tout mettre dans une assurance vie.

Évidemment c'est une rapide démonstration, le but était d'expliquer l'énorme avantage de l'effet de levier via l'endemettent dans l'immobilier.

Vous pouvez trouvez de bons exemples de renta de 5% à 6.5% en LMNP sur cette page:
http://www.lecoindulmnp.fr/properties/reventes-lmnp/

felispca

08 avril 2014 •07:12

Attention au raisonnement précédent qui semble directement sorti de la poche d'un vendeur.

Il est exact que les taux d'intérêts ont baissés.
Il est exact que les taux de rendement en occasion ont légèrement remontés pour certaines opérations, la crise politique et financière de la France (plus de prélèvements, plus de chômage, mauvais karma pour l'immobilier en général du a la présence active de la miss Duflot..) et qu'on trouve actuellement sur le site proposé des ventes à 6,65%

Pas d'erreur à avoir, quand on voit les 'pas de quantifications' des rendements, ceux-ci sont calculés, en fait le prix de vente est fait pour obtenir tel rendement. il n'y a rien sur ce site qui explique pourquoi 4,7% a PAris et 6,65% ailleurs, c'est donc à l'acheteur d'aller chercher les informations.

Tous les inconvénients restent, il y a cependant un avantage au Lmp/Lmnp en Ephad ou en Résidence service d'occasion, l'historique de l'exploitant.
On risque moins de tomber sur un exploitant optimiste faisant de redistribution (il vend plus cher de façon a garantir le bon rendement des premières années, en vous redistribuant l'excès de prix d'achat)
On peut également s'assurer que sur les 8 ou 12 ou 15 dernières années, c'est toujours le même exploitant qui a géré, on peut demander des chiffres, discuter avec lui INDÉPENDAMMENT DU COMMERCIAL qui tente de vous vendre un produit pour savoir ce qu'il en est des années à venir.



Attention aussi aux biais de raisonnements.
La baisse des taux ne rend pas particulièrement pertinent un achat moyen, la baisse rend simplement plus léger l'engagement de remboursement mensuel que vous prenez.
ca s'applique donc au LmnP en résidence service d'occasion, mais aussi et sans doute mieux au Lmnp ou Lmp en direct avec un appartement lambda, ou a du parking, du scpi et toutes autres formes d'immobilier;

felispca

08 avril 2014 •08:01

Pour tout acheteur potentiel, un coup d'oeil sur ce site vaut la demi-heure de lecture:
http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/

felispca

08 avril 2014 •08:03

http://avocats.fr/space/paul.duvaux/tag/location%20meubl%C3%A9e/?orderBy=creatio nDate

Lire l'article daté du 14 avril 2013

felispca

08 avril 2014 •12:33

Et enfin un article intéressant, ou plutôt le SEUL ARTICLE A LIRE si vous n'en lisez qu'un avant d'acheter de la résidence de tourisme
d'occasion:

http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/2014/02/02/le s-rendements-promis-par-les-exploitants-nont-rien-a-voir-avec-la-realite-economi que-des-residences/

M7819442

01 octobre 2014 •16:24

Bonjour,

Pour avoir des infos d'investisseur en résidence de tourisme et d'affaires, vous pouvez consulter le blog :
http://blogdeslmnp.fr
Ce blog est libre et indépendant, il est géré par des propriétaires investisseurs en LMNP.

felispca

04 octobre 2014 •22:33

Mouais,
On est plutot sur un blog semblant peu actif et consacré aux LMnP en résidence. On peut faire du LMP ou du LMnP en achetant un studio qu'on meuble et qu'on loue soi-me^me en ville a un étudiant.

Ce qui d'ailleurs est beaucoup moins risqué.

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10 juin 2015 •14:12

Bonjour,

Apparemment le dispositif LMNP est intéréssant dans le cadre d'un achat neuf
:

https://www.logement-seniors.com/articles-r%C3%A9sidences-seniors/financer- investissement-locatif-residence-senior.html

jusqu'à 16% de réduction sur le prix d'achat !

dalli

01 juillet 2015 •13:10

Non certainement pas car au bout des 9 ans, si vous gardez, vous payer de l'impôt et donc rembourserez la réduction et si vous vendez, le prix sera nettement inférieur au prix d'achat.

A éviter !!!

felispca

12 octobre 2015 •08:59

On répète que le problème de ces investissements, c'est d'en sortir. Il ne s'agit pas d'immobilier au sens commun du terme, mais d'un produit d'investissement

M7819442

18 novembre 2015 •09:38

Bonjour,

Un article à lire absolument : Appart'City négocie dans les résidences les moins rentables
http://blogdeslmnp.fr/blog/appartcity-negocie/

Cordialement,

felispca

08 décembre 2015 •08:15

Merci pour ce lien dont je tire: Réduction d’environ 40% des loyers (sans commentaires)

La perte de 40% du loyer se transforme en baisse de valeur du bine de 40% exactement puisque c'est un produit de rendement.
Celui qui au bout de 9 ans se trouve confronté a a baisse de la valeur de son bien de 100 000 à 60 000 alors qu'il a emprunté sur 25 ans et n'a encore pas remboursé grand chose se retrouve comme si ses charges d'emprunt avaient augmentées de 66% (100/ 40)