Défiscalisation : i-selection et caisse d'epargne

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09 avril 2008 •18:05

Oui, en tant qu'indépendant je suis amené à travailler avec eux.
Mon avis: bons sur certains produits et moins sur d'autres comme de la grosse rénovation vendu en VEFA (LMNP/LMNP) (à peu de choses près) alors que la récup de TVA est différente...
Une fois qu'on a compris quelque subtilités de leur part, c'est pas mal...

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09 avril 2008 •18:23

pour ma part cela devrait être du neuf, j'en saurais plus demain.

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09 avril 2008 •19:14

a mon avis trés bonne plateforme de sélection de produits immos

FredStone

11 avril 2008 •12:20

à mon avis, les produits ne sont pas mauvais mais le rendement est trop faible pour l'investisseur car i-selection se gave énormement sur la vente.

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11 avril 2008 •13:12

C'est ça qui me gène maintenant.
i-sélection n'a plus sont indépendance et leurs conseillers interviennent dans les Cd'EP pour vendre leurs produits et capter de la clientèle.
Leurs fichiers clients acquis grâce aux CGPI peuvent devenir ainsi un excellent moyen pour les démarcher.
Je ne vois d'ailleurs pas d'un bon oeil tous ces mariages entre l'immobilier et la banque (par exemple: monné-decroix et le CA, foncia et la BP, i-sélection et la Cd'EP, etc.).
Si on continue ainsi, on va arriver à une main mise totale de trusts financiers dans toutes les activités économiques.

FredStone

11 avril 2008 •14:44

Les banques commencent à comprendre que les CGPI leur prennent des parts de marché alors ils réagissent en verouillant les acteurs du marché pour se reserver des biens en exclu et surtout pour concurrencer sur un segement ou ils etaient peu presents et/ou mauvais.

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11 avril 2008 •18:18

Je ne sais pas s'ils se réserveront des biens en exclu mais tout laisse à penser que cela sera un moyen pour eux d'écouler les stocks de leurs clients promoteurs qui n'arrivent pas à vendre (Icade - qui est une filiale - par exemple pour n'en citer qu'un).
J'ai vécu cela dans une caisse régionale du CA lors de la précédente crise immobilière.
C'est aussi une façon de marger plus en jouant sur leur image (je n'ai pas la même bien entendu) pour soit disant sécuriser les clients.

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12 avril 2008 •09:47

j'ai rencontré la personne de i-selection. il m'a présenté un projet Borloo sur Angers à 155000€ (T2 40m2+garage+terrasse). Le rendement comme certains l'on dit n'est pas terrible (3,3 %). Les sociétés liées au projet sont icade et foncia. il m'a fait une étude avec un prêt classique et in-fine qui en gain d'impôt serait plus intéressante. Mais il m'a donné aucun document donc je ne peux pas approfondir le dossier seul.
Quels sont les points à vérifier sur ce type de projet ? les questions à poser ?
L'avantage pour ma part d'I-selection" c'est qu'il travaille avec ma banque.

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12 avril 2008 •11:09

C'est avant tout une opération immobilière. Avez-vous pris le soin de vous rendre sur place pour vérifier l'environnement(proximité des commodités/entreprises...) ? Avez-vous interrogé des gestionnaires locaux sur l'état du marché(quel type de demande sur secteur...) ? De cette manière, vous pourrez valider vous-même les informations toutes "théoriques" de vos interlocuteurs. Personnellement, je ne connais pas la région mais mon cabinet est démarché depuis quelques temps par des promoteurs régionaux qui sortent de nulle part.
Si cela peut vous aider...

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12 avril 2008 •11:12

Mais avant toute chose. Quels sont vos objectifs ? Défiscaliser n'est pas une fin en soi.

FredStone

12 avril 2008 •11:41

3.3% de rendement c'est plus que pas terrible, c'est ridicule !
Et 155k€ pour un brave T2 de 40m², ca fait 3875€/m² !!
Je ne savais que l'immobilier était devenu aussu cher sur Angers...
Et le bien est-il en plein centre ville d'Angers ou dans la périphérie d'Angers ?

FredStone

12 avril 2008 •11:45

Je n'ai aucune trace de ce programme à Angers dans i-Selection.
Un retour de lot que le réseau bancaire se garde pour lui ?
Ou un programme en exclusivité pour le réseau bancaire ?

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12 avril 2008 •12:39

retour de lot ou fin de programme ????

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12 avril 2008 •13:32

Je n'ai rien d'autre à ajouter. Toutes vos discussions ne font que rajouter de l'eau à mon moulin par rapport à mes remarques précédentes.
Allez bonne bourre! Continuez à vous faire enc.!

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12 avril 2008 •13:39

Fin de programme, un des dernier lots qui selon mon interlocuteur reviendrait d'ici qq jours dans la région. Comme je lui ai demandé du concret il as pris cet exemple en pensant peut-être que je serais d'accord. Concernant le rendement faible, je lui ai posé la question car je l'avais lu ds le forum, il m'a répondu que ce n'était pas eux qui fixait les loyers.
Ensuite desficaliser reste un de mes objectifs, je vais me renseigner ds mon autre banque. Quelqu'un connaitrait-il des revues ou livre traitant de desficalisation de type Borloo, Robien .. ainsi que de noms de sociétés réputées ?

dalli

12 avril 2008 •17:00

un immo sauf si vous avez un revenu foncier actuel positif.

Si votre TMI est de 30%
crédit amortissable de 5,5% sur 15 ans
Loyer constant de 3,3% sur 15 ans (constant pour combler les frais de reloc et vacances locative non chiffrable)


Loyer : 76 700
Amort : 100 000
Intérêts : 74 000 perdus fiscalement majoritairement si pas de RF+
Eco fiscale : 100 000 * 30% = 30 000 en théorie mais bcp seront perdus fiscalement si pas de revenus fonciers

Vous allez donc payer 155 000 pour avois 30 000 de reduction dans le meilleur des cas.

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12 avril 2008 •20:53

j'ai du foncier classique soit un bénéfice foncier qui augmente mon imposition.

M3520034

13 avril 2008 •14:08

Ok vous avez des rf, mais l'opération est outrageusement chère et peu rentable, il faut chercher autre chose.

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13 avril 2008 •17:53

10k€

dalli

13 avril 2008 •20:27

ok alors pour un investissement direct si votre TMI est de 30% sinon plutôt une SCPI borloo.

Faut que cette promotion soit super bien placée (plein centre ville) sinon elle est trop chère ou alors les prestations sont luxes. Ne pas envisager de le vendre à 15 ans.

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14 avril 2008 •09:04

Dalli, pour ma part, la sortie des SCPI de défisc se fait rarement facilement et au prix d'achat...qu'en penses-tu ?
Vivement les OPCI non ?

Perso, je fais de plus en plus de PLS couplé Borloo avec un prix au m² sur Grenoble de 2 300 € (contre 3 500 € à 4 000 €) par exemple, un loyer plafonné et d'autres avantages non négligeables...qu'en penses-tu également ?

dalli

14 avril 2008 •09:56

Pour les SCPI, tu évoques un pb réel mais je peux te demander si tu es sûr que un bien acheté aujourd'hui se vendra à un prix supérieur à celui d'acquisition ?

Dans notre boulot, il faut être prudent et savoir que je l'on ne connaît pas l'avenir d'où la diversifiacation (les surprises ne viennent jamais d'où on les attend)

Quelque soit la proposition que je fais, je prends peu de paramètres dans mes simul (plus il y en a, plus la réalité s'éloignera de la solution sur le papier). Je cherche donc, sur le papier et avec des paramètres très prudent, d'avoir le débours client le plus petit.

Ex de ma propo en cours.

Mes clients ont 7 K€ de positif foncier et TMI à 30%

Pour baisser la pression fiscale des RF, j'ai le choix entre achat borloo ou vente immo actuels, voir les 2.

Je fais une alternative : un appart ou une SCPI borloo

A ma surprise, ils choisissent la SCPI dont le rendement final est moins bon car je ne peux utiliser l'amort sur toute la durée, mais la mutualisation leur plait.

J'ai regardé les fins de baux et je leur propose de vendre un bien en 2009 et l'autre en 2010, par contre j'aurai du déficit foncier non utilisé, donc je leur fais acheter un bout de SCPI de rendement (paradoxal mais efficace car les revenus seront mieux étalés dans la période)

Donc sur le papier ils payeront sur la durée 54% du prix d'achat.
Si la liquidation de la SCPI nous donnait un prix inférieur à celui d'acquisition, le gain est réel.

Le pb de la SCPI c'est que c'est l'assemblée qui décide de la liquidation effective alors que si tu achetes un bien direct, c'est toi qui décide de ta vente ou même de conserver, donner...

Quand tu achètes en étant un pro de l'immo, 350 biens dans toute la France, y a pas de raison que tu les payes plus que celui qui en achète 1.


Vivement les OPCI ?

Je ne sais pas. j'attends toujours les textes définitifs et que les produits soient sortis pour regarder à fonds, ce que je n'ai pas encore fait donc pour les OPCI.
Quel point te semble si intéressant par rapport à une SCPI ?


Pour ton PLS à 2 300 €, je pense que ça doit être très bien mais tu dois être vigilant sur le financement comme pour n'importe quoi.
Tu peux en dire plus sur les contraintes que tu vois ?

dalli

14 avril 2008 •09:57

2 biens actuels

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14 avril 2008 •17:16

Les contraintes sont celles qui sont propres aux SCPI en fait: la sortie, et uniquement ça.

C'est pour cela que les OPCI devraient arriver (ca fait plus d'un an qu'on en parle au passage !), c'est l'OPCI qui aura 40 % de liquidités pour racheter les parts des sortants, c'est un gage supplémentaire pour le client, l'iconnu, toujours la même...à combien?...

Le PLS me paraît une bonne alternative aujourd'hui tu vois, un prix relativement bas, des exo, un gain fiscal (cerise sur le gâteau), à condition d'accepter les inconvénients...

dalli

14 avril 2008 •19:52

ce serait le même pb.

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15 avril 2008 •12:15

On devrait le savoir bientôt !