Défiscalisation : Groupe France Epargne : qui connait ?

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09 novembre 2006 •17:09

Tout le monde propose du loueur en meublé.

Quand on ne sait plus quoi vendre on propose du LMNP

Avec remboursement de TVA probablement ...... en oubliant de vous expliquer que la TVA n'est pas un cadeau puisque vous devez la reverser sur les loyers pendant 20 ans....

Tiens demandez leur s'ils ont une carte immobiliere Loi Hoguet juste pour voir .

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09 novembre 2006 •17:13

on se demande bien pourquoi elles seraient vendues à des particuliers en petites rondelles .

Les gestionaires devraient les garder pour eux avec les GROSSES plus values dans leurs poches.

Pourquoi partager les GROS profits ?

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09 novembre 2006 •17:31

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml

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09 novembre 2006 •17:34

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?page=1&id_message=352622500

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10 novembre 2006 •14:04

Juste une remarque au sujte de la TVA (qui n'est acquis qu'après 20 ans) :
TVA sur la bien est 19.6%
TVA sur les loyers est de 5.5%
Imaginons un bien à 100k€ TTC et loyer brut annuel 5000 €TTC:
récupe TVA 16.400€
TVA sur loyer à rendre sur 20 ans : 5220€
Si on prend une revalo des loyer de 2% par an pendant 20 ans, le montant de TVA serait approximativement de 7750€.

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10 novembre 2006 •16:51

Votre explication est bonne gpicard2 mais à par un prof. les intervenants ne vont pas comprendre.

Une explication complémentaire.

La TVA est récupérée en amont et généralement c'est le vendeur qui en fait l'avance à l'acquéreur qui de ce fait a l'impression de payer moins cher puisqu'il n'y connait rien.

C'est cependant l'acquereur qui reste débiteur et resppnsable en cas de changement sur le local commercial (dénommé appartement).

Dans ce cas, la TVA sur loyers ne s'impute pas mais est à reverser chaque trimestre .

L'amortissement de la TVA sur acquisition est de 5% par année de détention.

Pour faire simple disons qu'une revente au bout de dix ans entraine la restitution de la moitié de la TVA (indiquée dans l'acte) que l'acquéreur na en fait pas avancé au départ.

(Pas si évident à comprendre)

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21 novembre 2006 •10:59

Je connais le groupe France Epargne.

je vois que la TVA pose problème à certains. Elle est effectivement récupérable. Vous etes enfin tranquille avec cette TVA au bout de 15 ans. Maintenant vous pouvez revendre votre bien quand vous le voulez. mais attention vous etes redevable de la TVA au proratis temporis. Et c'est tout à fait normal. C'est le principe du donnant donnant avec le Trésor public.

Maintenant la bail commercial renouvelable proposé par la société est un gage de sécurité et de serieux.

Depuis le mois de juin 2006 GROUPAMA est devenu actionnaire de la société GFE. La surface financière de GFE se verra doubler.

M407481

21 novembre 2006 •11:37

je pense que ponceth confond avec l'absence d'impots sur les PV au bout de 15 ans (d'où cette histoire de prorata temporis)

plein pot jusqu'à 5 ans, puis réduction de 10% par année supplémentaire de détention

soit 0 au bout de 15 ans

M407481

21 novembre 2006 •13:40

le doute subsiste sur une confusion possible ;-))

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21 novembre 2006 •15:37

La restitution de TVA au fisc s'entend après abattement de 5 % par année soit 20 ans . ( ne pas confondre avec les plus value)

Mais l'option à la TVA est définitive et la revente éventuelle ne peut se faire qu'occupée puisque un Bail comercial rend quasi impossible la revente libre.

Le renouvellement du bail est obligatoire sauf indemnisation de la société de gestion c'est à dire le locataire au premier degré.

Il s'agit en fait de " murs commerciaux", pompeusement qualifiés d' " appartements" ou "studios".

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21 novembre 2006 •15:45

Ils sont nombreux à ne pas voulor comprendre que le remboursement de TVA n'est absolunent pas un cadeau du fisc mais plutôt une contrainte à vie.

La contrepartie de ce remboursement , c'est l'assujetissement à TVA des loyers perçus, et l'option est à vie.

Déclaration trimestrielle et reversement à 5,50 % sur les recettes.

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21 novembre 2006 •18:19

Bonjour,

effectivement, il n'y a aucune défiscalisation en Loueur

en cas de revente, la Tva est bien due au prorata sur une base de 20 ans

La Tva à récupérer est bien sur une base de : 19.6 %, attention il faut compter environ 6 mois après la livraison du bien.

La Tva sur les Loyers à reverser à l'état est de : 5.5 %

Il existe d'autres produits qui permettent de défiscaliser "un peu" et qui sont ensuite gérés en Loueur,

en finale, le bien en Loueur est plus à considérer comme Patrimoine, et pour un complément d erevenus de retraite


Cdt, Daniel

dalli

21 novembre 2006 •20:27

car les intérêts sont non déductibles

J'ai vu des montages où le remboursement de tva allait dans l'av pour l'adossement

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21 novembre 2006 •21:02

Produit pour revenu complémentaire , d'accord , mais quelle mauvaise blague pour les héritiers qui vont payer des droits sur un bien frappé d'un bail commercial et quasi inrevendable. :-(

mais alors, pourquoi ne pas acheter tout simplement un local commercial et y mettre un locataire qui paiera un droit d'entrée et sera le premier à vouloir racheter un jour si ses affaires sont prospères ?

Et si ses affaires ne sont pas prospères, la possibilité de récuperer le local et recommencer en passant un deuxième fois à la caisse ?

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22 novembre 2006 •10:22

Bonjour,

les Banques refusent que la Tva serve de nantissement pour l'A-Vie,
le Client doit apporter en moyenne 20% des fonds

par contre, rien n'empêche le Client lorsque la Tva lui a été restituée sur son compte bancaire, de réaliser un versement sur le compte A-Vie d'un montant équivalent à celui restitué

pour ce qui est des intérêts, merci Dalli de cette remarque, car tout le monde passe à côté, et même les logiciels

Si l'état était plus "clean", on ferait l'acquisition en HT et tout serait plus clair, on emprunterait des sommes plus basses, .... ET on payerait les frais de Notaire et d'hypothèque poins cher !


Cdt, Daniel

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22 novembre 2006 •13:15

Dalli,

tu m'as mis un doute concernant la déductibilité de la partie intérêts
lorsque l'on emprunte sur le montant TTC, alors je me suis renseigné

je viens d'appeler le CIRA et le doute est effacé,

on déduit TOUS les intérêts ( totallité du prêt y compris les frais )

par ailleurs, la TVA n'est récupérable que sur le Bien ( hors les frais )

Cdt, Daniel

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22 novembre 2006 •13:22

<> (de Ct daniel)


En réalité dans la majorité des cas, l'acquereur ne finance pas la TVA.

C'est le vendeur qui par le biais d'un " paiement à terme" formule juridique précisée et quittancée dans l' acte notarié, le "vendeur" donc qui avance cette TVA.

(Vendeur = Promoteur )

Ensuite un " Mandat" est glissé dans les documents autorisant le " vendeur" à déposer la demande de remboursement de ladite TVA en vertu du contrat de Bail pré établi assujetissant les loyers à TVA.

L'acquéreur " croit" avoir acheté Hors TVA , puisqu'il ne la finance pas.
C'est totalement faux.

S'il revendait par exemple, il serait obligé de rendre cette TVA restitiuée par les fisc sous déduction de 5 % par année de détention comme maintes fois relaté.

Il existe cependant des cas " encore plus tordus" ou l'argument de vente consite à dire à l'acquéreur qu'il peut replacer la TVA que l'Etat va lui rendre.

Mais il faut savoir que non seulement plusieurs mois seront necessaires pour récuperer cette TVA , mais en plus, en cas de Vente en Etat Futur ( VEFA neuf) la TVA ne peut être récupérée que postérieurement à l'achèvement et la mis en exploitation, donc c'est lors du dernier appel de fonds seulement que " pourrait" intervenir ce financement en compensation avec la TVA ( bien que chaque appel de fonds soit assujeti à TVA).

Donc , aucune banque ne peut accepter le placement de cette restitution de TVA qui dans le meilleur des cas ne peut " fiscalement " intervenir que plusieurs mois " APRES" l'achevement et donc APRES l'offre de prêt acceptée plusieurs mois avant.

OK ce n'est pas simple à comprendre pour un non prof . mais c'est ainsi .

(a relire plusieurs fois)

dalli

22 novembre 2006 •13:36

en tout cas ma boite refuse totalement ce montage.

Mais j'ai vu ceci

financement TTC avec adossement de 10% du du prix d'achat.

Lors de la restitution de la TVA, comme dit AChall un certain temps après, le motant est versé dans l'av ce qui monte l'av à 30%.


Sur le plan fiscal je déduis des intérêts sur 120 alors que l'état m'a restituté 20 !

Je n'ai plus confiance dans les renseignement du CIRA sur 3 appels sur le même sujet, j'ai eu 3 réponses différentes !
Il y en avait donc 2 fauses.

Envoyes un mail aux impôts, d'abord tu as un écrit et en plus on te donne les textes.

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23 novembre 2006 •15:36

Il existe des revues comme INVESTISSEMENT CONSEILS qui traite du sujet en question à savoir de la location meublée. Plusieurs promoteurs utilisent cette loi ( LMP ou LMNP ) pour commercialiser leurs appartements. Le legislateur n'a pas voulu mettre en périls l'argent des investisseurs qui sont extremement nombreux. Par exemple le groupe France Epargne gère 20 000 appartements pour ce citer que cette société.

Chacun est libre de faire confiance au législateur et aux lois votées par l'état Français. Maintenant il est évident que l'Etat ne va pas donner son argent sans aucune contrepartie. En effet en cas de revente du bien au bout de quelques années, vous auriez l'obligation de restituer une partie de la TVA au prorata temporis.

Le bien est totalement transmissible et la revente du bien se fait par l'intermédiaire de la société aui a besoin de ses appartements pour gagner elle aussi de l'argent.

Cette formule d'investissement permet aussi de verser des sommes raisonnables mensuellement.

Maintenant la loi relative a la location meublée n'est pas une loi clandestine puisqu'elle est adoptée par l'Etat Français. Chacun est libre faire ou de na pas faire confiance au Législateur.

Chaque promoteur qui utilise le biais de cette loi a l'obligation de respecter la loi en vigueur.

Il existe quelques libres qui expliquent cette loi.

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23 novembre 2006 •16:22

Loi sur le LMNP ou le LMP ?

De quelle Loi spécifique parlez vous ?

N'importe qui peut acheter un studio et le louer en meublé .

N'importe qui peut acheter un local commercial neuf et récuperer la TVA.

N'inporte qui peut se faire charmer par un vendeur à domicile qui va lui coller 20 ans de crédit pour acheter un local commercial baptisé " appartement" meublé dans une résidence ou m^me l'electricité n'est pas individualisée par un compteur , ni le tél. dont la ligne appartient au locataire ( gestionnaire) et dont les magnifique parties communes peuvent être " fermées" et vendues un jour si l'on s'apperçoit qu'elle sont en fait "privatives".
Avec un Bail commercial qui si le propriétaire veut l'arrêter , devra payer une indemnité d'éviction pouvant atteindre le prix de l'appartement .
(La valeur du fond de commerce dans son appart.)
Et s'il veut continuer, devra payer les ravalements, l'achat du mobilier neuf etc....

Une rentabilité de 5 % TTC ( dont TVA à reverser) qui se tranforme en 2 à 2,5%sur la durée.
Moins que la caisse d'épargne mais avec un petit plus ..... les emmmm ....des

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23 novembre 2006 •17:42

Un LMNP est tout simplement une personne qui loue un local avec des meubles.
Et donc se trouve dans la cédule BIC comme d'autres sont en foncier.

Pas besoin de tirades théatrales pour une disposition aussi simple.

Quand aux organismes qui vendent ces produits " clefs en mains" ils sont solides du simple fait des bénéfices qu'ils encaissent sur des constructions ayant des COS supérieurs ( densifiés au m2 de terrain) puisqu'ils sont classés terrains hoteliers" avec toutes les contraintes et obligation de maintient dans le syteme.
Car il s'agit bien de construction " commerciales".

Alors pour être " bouclé" comme vous le dites, c'est du super " bouclé".

Tellement " bouclé" que vous restez dans le système comme vous le dites.... trabnsmissible aux héritiers.

Un cadeaux dont ils se souviendront longtemps, au moins ils se souviendront du défunt lors des assemblées générales.

Quand à vos affirmations de plus values immobilière à la sortie restons sérieux.

Tenez voilà ma carte de visite et revenez me voir dans .... 20 ans pour la revente de votre appart.

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23 novembre 2006 •17:48

II setrouve que j'ai rencontré un commercial de FE aujourd'hui et j'en conclus que vous avez tout faux dans vos affirmations

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23 novembre 2006 •18:11

Ce serait assez drôle de lire les contre-arguments et "affirmations" d'un vendeur de ce type de produit.

Mais sur des points précis pas sur des affirmations grandiloquentes.

Le sujet a déjà été traité maintes fois de manière exhaustive.

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24 novembre 2006 •09:16

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?page=1&id_message=340958741

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24 novembre 2006 •11:43

bricolo a écrit :

De plus en LMP ou LNMP on achète pas que les apparts, on achète aussi les aménagement nécessaire (hall d'accueil, salles de réunions etc etc ...) pour que le gestionnaire puisse exploiter la résidence, d'où le prix plus elevé, la tranquilité des loyers a un prix ...............


Avez vous vérifié le règlement de division de l'immeuble ?

Vos salles de réunions sont elles "parties communes" ou portent elles un N° de lot ce qui signifie qu'elles sont en fait " privatives" ?


De toutes façons comme la revente de ce type de produit est totalement aléatoire , privative ou communes , cela ne cahnge rien . C'est à oublier.

Quand à vos 5,60 % de rentabilité , sur la base de quels prix vous vasez vous ?

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27 novembre 2006 •10:11

Bonjour à tous.
Je suis extremement interréssé par vos discussion, ca en train de reflechir au contrat de GFE pour un appart à Carcassonne.
Je vous donne des chiffres, ca sera plus simple:
C'est un T1 bis, de 40 M2
Prix avec TV: 142 738€ (prix sans TVA: 119 346)
Apport 0, emprunt : totalité
Montant remboursement credit: 947€ (4,3% sur 22 ans)
Montant loyer garanti par BAIL: 483€ (mais qui n'augmente pas avec les années !!)
Differentiel: 465€ (23 392€ de TVA reinvestie, et placée, à deduire du montant des remboursement, a ajouter avec le loyer garanti)

EFFORT EPARGNE MENSUEL: 184€

Sur 22 ans, on paye 48 576 € pour etre proprietaire d'un bien de 142 738. Suis septique...

Voila ce que j'ai pu deceler, comme inconveneants:
--TVA acquise au bout de 15ans, mais contrats de 11 ans et demi renouvellables 2 fois par promesse notariere!! donc on est tenus 23 ans si on veux profiter de cette TVA!!!!
--Prix de l'appartement TRES elevé, va on pouvoir le revendre au meme prix? de meme, le loyer perçu est fixé par leurs sevices, et n'evolue pas.
--Prix de l'appart dans 23 ans??? avec un immeuble de 23 ans, qui va acheter un T1Bis, avec un bail locatif? L'immeuble sera tres vieux!
--Le loyer n'augmente pas avec le temps, du moins pour le proprietaire, parceque le gestionnaire ne se gene pas, lui!
--Si faillite du groupe, on se retrouve avec un appartement en dehors de la ville, sans valeur locative !, et donc sans garanties ! (bien que 50% appartienne à GROUPAMA, et qu'ils soit adherant au fond de garantie ACTO)
-- Des taux de banque et d'assurance pas si attractifs (bien que l'on puisse les trouver nous meme.)
-- Bcp de promesses pour le rachat de l'appartement, sa valorisation, mais rien d'ecrit !!
-- Les assurances de GFE ne couvrent pas les frais de toiture et de ravalements de facades (apres les 10 ans, comme le dit la loi), c'est à prendre en compte. Surtout en 23 ans, il y en aura !!
-- Si on veut casser le contrat en cours, ca nous coutera 3500€ de frais. A voir les autres conditions, qui ne m'ont pas étécitées lors de l'entretien.
-- Enfin, les frais de gestion (de 9 à 13%) me parraissent assez elevé, car n'ont rien avoir avec les prestations de service.

Merci de m'exprimer vos reactions !
Cordialement, Jeremy

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27 novembre 2006 •10:36

Remarques diverses :
"--TVA acquise au bout de 15ans,"
La TVA n'est acquis qu'après 20 ans de détention et non 15.
"Le loyer n'augmente pas avec le temps"
la révision des loyers est fixé par le bail. Il est surprenant qu'il n'y rien de prévu dans le votre.
"-- Des taux de banque et d'assurance pas si attractifs "
faites jouer la concurrence.
"-- Les assurances de GFE ne couvrent pas les frais de toiture et de ravalements de facades "
Art 605 et 606 du CC : le gros oeuvre reste à la charge du propriétaire.
"-- Si on veut casser le contrat en cours, ca nous coutera 3500€ de frais."
??? : sort du dépot de garantie ?
"-- Enfin, les frais de gestion (de 9 à 13%) me parraissent assez elevé, car n'ont rien avoir avec les prestations de service.
En effet, en LMNP, les seuls frais à prévoir (hors art 605 et 606) vont concerner le renouvellement du mobilier (si non prévu dans le bail), une assurance PNO, la taxe foncière.

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27 novembre 2006 •11:14

Les 3500 Euros en cas de rupture du contrat sont probablement une forme d'indemnité d'éviction liée au BAIL COMMERCIAL.

De toutes façons vous ne pourrez jamais être indépendant puisque vous n'avez m^me pas de comptreur électrique individuel (vous passez obligatoirement par celui du gestionaire = le locataire en titre)

Quand aux promesses de rachat futures..... le jour ou un vendeur l'écrira sur un bout de papier, je me fais prêtre .

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27 novembre 2006 •13:31

"Les 3500 Euros en cas de rupture du contrat sont probablement une forme d'indemnité d'éviction liée au BAIL COMMERCIAL"
En effet, c bien le terme que le commercial a employé.

"La TVA n'est acquis qu'après 20 ans de détention et non 15."
Pendant l'entretien avec le commercial, j'ai clairement posé cette question, et il m'a assuré que c'etait 15 ans... Merci de me faire remarquer ce point, je vais me renseigner aupres du fisc, et lui en reparler.

"En effet, en LMNP, les seuls frais à prévoir (hors art 605 et 606) vont concerner le renouvellement du mobilier (si non prévu dans le bail), une assurance PNO, la taxe foncière"
Idem, de ce que le conseiller m'a assuré, je ne payerais ni taxe fonciere, ni travaux ou renouvellement de mobilier (assurance compris ds la prestation de service, avec le gestionnaire). Quand à l'assurance PNO, je ne sais pas de quoi il s'agit.

Pensez vous d'une part que les prix sont corrects, et qu'il y a pas " Anguille sous roche"??? Ce placement me parait trop juteux pour etre vrai!! J'espere ne pas avoir à faire avec un charlatant, certains points etant flous (TVA, ...)
Merci pour vos reponses. Cordialement, Jeremy

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27 novembre 2006 •14:43

PNO : ass. habitation Propriétaire Non Occupant : environ 50 € par an pour un T1-T2.

La problèmatique principale du LMNP est la sortie : cf post de chall1.
Cependant, si votre objectif est avant tout un complément de revenu...

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27 novembre 2006 •16:50

Vous êtes très surprenat " dereck"

Vous énnumerez vous m^me tous les points " tordus" et vous concluez et trouvant le placement trop juteux ! ?!

D'abords vous devez rendre la TVA tous les mois ou trimestre sur les lyers qye vous percevez ce que vous semblez avoir oublié..

Ensuite vous devez payer la taxe foncière malgré tout ce que peut vous raconter le vendeur qui ne semble m^me pas au courant...

Vous êtes redevable du nouveau mobilier éventuel si renouvellement du Bail....

Vous devez tenir une comptabilité mpeme si LMNP du fait que vous amortissez...

Bref : à la fin du compte il vous restera NET un bon 2 % par an sur un capital " alliéné à vie.

Faites le calcul sur 20 ans pour retrouver ce chiffre.

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27 novembre 2006 •17:30

http://forums.lesechos.fr/download_thread.php?bn=echos_immobilier3&thread=1118858777&cpag=8

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27 novembre 2006 •18:20

C'est une discussion interessante, précision ici faite que c'est le tribunal qui en dernier ressort fixe l'indemnité d'eviction en fonction de la disparition du fond de commerce dans les locaux.

Compte tenu des bénéfices substantiels, réalisés suivant les emplacements, cela peur couter très cher.

Mais de toutes façons, que peut faire un propriétaire récupérant son local pompeusement dénomé " appartement" ?

Il ne peut même pas y mettre l'electricité puisque les lignes ne sont pas prévues individuelles .... pas plus que le tél.... ou les compteurs d'eau.....

De plus le permis de cosntruire impose la destination de l'immeuble suivant le POS.

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28 novembre 2006 •10:50

... est-elle possible ? même après 22 ans (deux baux renouvelés) ?

Merci pour vos avis.

Bonne journée.

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28 novembre 2006 •12:18

Pour escompter réaliser un plus value immobiliere, il faut que le bien proposé à la vente soit d'une valeur vénale supérieure à d'autre produits NEUFs proposés sur le marché.

Dès l'instant ou un bien a été acheté pour bénéficier de " pseudo" avantages fiscaux, ayant perdu cet avantage , ils perdent de facto leur intérêt.

Surtout lorsque les communes classent des terrain " hotelier" pour permettre la construction de ces résidences locative qui drainent de la taxe prof .

Wake up fellows .........

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28 novembre 2006 •12:41

Jeremy,

la proposition n'est pas claire du tout.

Quelle est la nature du placement ? Loueur Meublé ?

Le montant TTc du bien est-il tout compris ?

à savoir : Notaire, Hypothèque, Intérêts avant livraison

car ils semblent vous annoncer une récupération de Tva sur le montant que vous citez, je dois en déduire que rien n'est inclus

on ne récupère pas le Tva sur Notaire, .......

on récupère la Tva sur le bien et la durée "d'amortissement" est de 20 ans

Le loyer est-il Ttc Ht ? car vous devez reverser la Tva sur Loyers !

Votre Effort Financier me parait faiblard, mais pour traiter votre dossier il faut toutes les données

Cdt, Daniel

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29 novembre 2006 •12:37

Tout d'abord, merci à vous tous, qui me permettez d'y voir plus clair dans ces histoires de placements.

Cher Daniel,

En effet, et toujours selon le demarcheur, car je n'ai tjrs rien d'ecrit, l'achat est TTC, et comprends le notaire, et tous les frais annexes.
La TVA est aussi incluse dans le prix, puis deduite pour etre reinvestie et permettre de diminuer considerablement les remboursements/mois

Le seul effort financier est bel et bien celui cité plus haut. Le reste est à la charge du gestionnaire, comprennant le renouvellement du mobilier, les travaux eventuels, ... Les seules choses à payer seraient eventuellement des travaux sur la toiture ou les ravalements de façade, aprés 10 ans.

A noter que tous ces appartements ne sont pas construit avant 2009, soit disant à cause de la forte demande des investisseurs... Avant ca, il reste à payer l'assurance du prêt uniquement.

Le contrat est un LMNP, par le groupe GFE.

Merci encore pour vos precieux conseils, Jeremy.