Défiscalisation : girardin et frais d'hypothèques

dalli

28 mars 2008 •22:49

exactement ?

dalli

28 mars 2008 •22:50

vous faire la déclaration ?

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28 mars 2008 •23:47

bonsoir Dalli

pour être exact : 3750 euros (émoluments de formalités, émoluments du notaire, taxe de pub foncière, salaire du conservateur, débours et rélement de copropriété), 2230 (garantie hypothècaire) et 600 euros de frais bancaires.

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28 mars 2008 •23:56

si cela m'a été proposé mais comme cela a souvent été exposé sur ce forum il ne s'agit pas d'un CGP averti comme vous, Dalli mais de ce que vous appelez un défiscalisator (V...y) ! Non pas que je remette en doute ses compétences mais il s'agit d'une question pointue.

Puisqu'il me l'a proposé lors de la signature il y a 2 ans je le ferai mais en cas d'erreur ce n'est pas lui qui aura à faire avec le fisc ! De plus, par expérience, je veux toujours être certain de ce que je fais lorsqu'il s'agit de déclarer mes impôts. " 3 fois mesurer et 1 fois couper !!"

Bien cordialement

hruffin

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29 mars 2008 •09:38

Le déficit foncier correspondant au "Girardin" n'est pas imputable sur le revenu global mais dans la catégorie des déficits fonciers.

Les autres déficits fonciers sont imputables sur le revenu global selon règles d'imputation.

Attention, si vous déclarez par Internet, le logiciel de l'Administration fiscale n'a pas intégré cette subtilité. Il vous faudra ajouter une note en fin de déclaration.

dalli

29 mars 2008 •16:56

Vous devez dissocier ce qui est en rapport avec le prêt du reste :


frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d'acte hypothécaire ou d'inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l'acte d'achat lui-même (ces derniers constituant des frais engagés en vue de l'acquisition d'un capital immobilier ne peuvent pas être déduits) ;


Ils sont ) rajouter aux intérêts de l'emprunt et suivent donc la même logique.

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30 mars 2008 •11:19

Merci findufin pour cette explication mais que voulez vous dire exactement ? Navré pour mon manque de connaissance en la matière mais quelle est la différence entre les 2 ?

Petite question subsidiaire : pour des revenus provenant d'une loi girardin dois-je remplir une 2044 ou une 2044 S ?

Par avance merci pour vos explications

Bon dimanche

Cdlt

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30 mars 2008 •11:22

Merci Dalli pour la réponse. Puis-je passer ces frais sur 2007 ou dois-je attendre 5 ans ? Par ailleurs la déclaration à remplir les revenus provenant d'une Girardin est elle la 2044 ou la 2044 S ?

Bon dimanche à vous

Cdlt

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31 mars 2008 •11:41

En présence d'une défiscalisation avec amortissement (besson, robien, borloo), il est nécessaire de remplir une 2044S.

Les autres immeubles (en direct ou en SCI pour le report de la 2072) seront déclarés sur cette même 2044 S.

Quant aux déficits fonciers de 6 000 euros vous pouvez les inscrire sur la déclaration 2044S de 2008 (revenus 2007), à condition de joindre l'engagement de location afférant au bien.

dalli

31 mars 2008 •16:07

doit être joint l'année d'achèvement obligatoirement. Ca peut même poser un pb de le faire une année trop tôt.

Et ce n'est pas la totalité des 6000 qui sont déductibles comme dit plus haut

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31 mars 2008 •17:38

.....ben non !



Extraits de la Documentation fiscale (dont je vous laisse le soin de chercher les références):

"Intention de louer. Le contribuable doit également justifier que les dépenses qui ont donné lieu à la souscription de l'emprunt sont destinées à procurer des revenus fonciers .

Ainsi, dans le cas d'un immeuble en cours de construction, il doit manifester clairement, auprès de l'administration, son intention d'utiliser le logement, une fois celui-ci achevé, pour se procurer des revenus fonciers par voie de location et confirmer la sincérité de cette intention par la constatation d'une utilisation de cette nature dès l'achèvement de la construction."



En conséquence l'engagement susvisé est différent de l'engagement de location lié à la défiscalisation qui doit suire un formalisme approprié.

Pour le reste (6 000 euros) je vous rappelle à quelques souvenirs sur la distinction entre frais d'emprunt et frais notariés dont vous etiez, à l'époque, un petit peu ignorante.

Pour cette distinction, elle est essentielle dans la détermination du montant de l'amortissement (Besson ou autres) car elle en détermine l'assiette.
Pour le Girardin, le prix de revient ne rentre pas en compte dans le calcul de la défiscalisatio et donc, moins important., et je serai moins "rigoriste" sur ce coup là.

Mais pour la "bonne bouche" je vous les retranscrits (extrait de la même bible)


FRAIS D'EMPRUNT DÉDUCTIBLES

20.Les frais d'emprunt doivent être regardés comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l'emprunt dont ils découlent (CE, arrêt du 11 février 1966, n° 66328 et arrêt du 17 juin 1966, n° 68598). Il convient notamment de tenir compte :

- des frais de constitution du dossier ;

- des frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d'acte hypothécaire ou d'inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l'acte d'achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l'acquisition d'un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction) ;

- des sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l'organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d'être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;

- des frais de mainlevée ;

- des agios ou commissions de banque ;

- des primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt (voir n° 21.) ;

- de l'indemnité de résiliation anticipée d'une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital (RM AMELINE, n° 10819, JO AN 23 mai 1994, p. 2603).

21.Primes afférentes à un contrat d'assurance. Lorsque, pour garantir le remboursement d'un prêt destiné à l'acquisition d'un immeuble donné en location, une société civile immobilière non passible de l'impôt sur les sociétés souscrit une assurance-décès sur la tête de son dirigeant, principal associé, les primes sont déductibles lorsqu'elles présentent le caractère d'un supplément d'intérêt.

Il en est ainsi lorsque la souscription d'une police d'assurances a été imposée par une clause expresse du contrat de prêt et qu'aucune récupération des sommes versées n'est possible en dehors de la réalisation du risque couvert par la police d'assurances. Dans le cas contraire, il s'agit d'un simple placement n'ouvrant aucun droit à déduction.

A la prochaine ...................

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31 mars 2008 •19:41

Tout d'abord merci à vous 2 pour votre aide.

Dans mon cas l'achêvement est bien en 2007 (La Déclaration d'Achêvement des Travaux est au 31/12/07). Donc je dois passer les 6 000 euros (je vais prendre le risque car j'aurai du mal à avoir le dispatching par le Notaire) sur 2007 et les reporter sur la 2044 S.

Par contre comme dirait l'autre "ça ne rentre pas dans les cases" ! Sur la 2044 S il n'est pas fait mention du dispositif Girardin, de ce fait où dois-je signaler que ces 6 000 euros correspondent à un déficit foncier lié à un investissement outre-mer ?

De plus puis-je ou non imputer ce déficit dès cette année ?

Par avance merci pour le temps que vous me consacrez.

Bien à vous

hruffin

dalli

01 avril 2008 •00:19

2 engagements si j'ai bien compris.
Vous avez copié big expert, me même extrait que le mien plus haut.
Et je me rappelle bien notre échance sur les frais de notaire.

hruffin, vous avez donc compris que la totalité des 6000 ne sont pas déductibles (vous prenez le risque d'un refaus total si vous ne pouvez dissocier les frais)
Girardin se déclarera comme n'importe quel appartement sur la 2044
Vous rajouter donc un bien et sur la case des intérêts vous reportez ces frais.
La réduction DOM TOM c'est une autre partie de la 2042

dalli

01 avril 2008 •00:21

car vous dites que vous êtes déja en déficit foncier, vous les stockerez pendant au max 10 ans (donc éventuellement perdus)