Défiscalisation : et la SCELLIER, personne

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29 décembre 2008 •17:15

Une loi qui arrange les promoteurs immobiliers, une loi qui va permettre aux réseaux de défiscalizators de se refaire la cerise et aux particuliers incrédules de se faire pigeonner.
Ou une loi qui va alimenter les forums sur les arnaques de la loi scellier.
Akezrys ne s'y est pas trompé. La sté relance ses programmes de recrutement de fidèles petits soldats. Entre la loi scellier et les évolutions du lmnp, ils vont pouvoir s'en donner à coeur joie.
Dommage, on n'a pas laissé la crise mettre à plat tous les professionnels verreux (bien que le matelas de gestion d'AKERYS, OMNIUM et consorts est tel que cela leur suffit pour vivre de leurs rentes de gestion).
A part ça, cette loi a le mérite de la simplicité et de l'égalité devant l'impôt.

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29 décembre 2008 •22:31

eh oui vaurum se fait du soucis pour ses lmnp p et v mais peut il m expliquer les modifs de la fiscalité du lmnp

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30 décembre 2008 •09:44

sauf revirement de dernière minute, il y a aura une réduc d'impôt de 5% sur les invest lmnp.
que jinvesti se rassure, aucun souci pour les perspectives pour p&v.
2009 s'annonce très bien.
j'en profite pour vous souhaiter une bonne année à tous.
de mon côté, j'en profite pour faire une parenthèse bourso.

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01 janvier 2009 •12:17

C'est vrai que ce forum tourne en rond sur quelques montages de defisc particuliers (LMP en particulier) réservés à un profil particulier.

Allez ailleurs !
, il y a plein de forum defisc et immo ou tous les sujets sont abordés, en particulier sur cette nouvelle loi Robien très novatrice.

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01 janvier 2009 •23:41

il manque néanmoins des précisions que fait on des interets d emprunt des charges par rapport aux loyers percus
que devient ce deficit peut il toujours etre reportable j ai dit reportable !!!!

dalli

05 janvier 2009 •21:52

c'est pas mal du tout.

Je viens de faire une simul pour comparer avec une propo que j'ai faite en décembre

Borloo 213 000 € et débours sur 15 ans avec paramètres pessimistes et TMI de 40% : 86 600 €
Il reste encore du crédit pour 125 000 €
TRI 9,6%

Scellier (si j'ai bien compris) et en respectant les plafonds pour bénéficier de l'abattement de 30% (comme borloo) : 74 500

Ce qui doit faire un TRI de 11,5% (?)

Et en plus il y a très peu d'intérêts de crédit perdu.


Pour une toute première simul, je suis satisfaite, on doit pouvoir la travailler encore pour que le client dépense moins.


Zut pour les défiscalisators qui ne sont pas encore morts et qui vont continuer à vendre n'importe quoi, n'importe comment à n'importe qui !

Pas sure que les prix du neuf baissent finalement.

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06 janvier 2009 •10:15

D'après le texte ça se déroulerait de la manière suivante:

- 37% de réduction d'impôt sur la valeur du bien "acte en main" réparti de cette façon: 25% les 9 premières années soit 2,77% par an. Puis 2% par an au delà de la 9ème année pendant 3 ans renouvellable une fois soit 6 ans au total.

Maintenant le gros avantage de cette loi c'est qu'elle va permettre de monter sur des biens un peu plus cher et donc un peu moins dans la pampa!!! Par contre je peux en rassurer la profession a bien été décimée, de très grosses entités ont disparus.

Par contre pour l'exemple de dalli la TMI n'a aucune importance puisqu'il s'agit de réduction et non de déduction. Avec la Scellier pour 213000€ d'investissement cela représente 5900€ de réduc d'impôt pendant 9 ans et 4260€ pendant 6 ans soit 78660€ d'éco d'impôt au total.

dalli

06 janvier 2009 •10:35

en fait j'ai lu que la réduc c'est 2/10 la 1° année et 1/10 les autres

J'ai vu aussi que les conditions borloo était maintenues (loyers et resousrces) sur option je pense et donc la TMI a de l'importance car dans ma simul j'ai donc pris les 30% d'abattement 17 000 €

Et zut je me suis trompée car la réduction est 37% sur 15 ans soit 213000 * 37% = 78 810


J'arrive donc à un débours sur 15 ans de 49 000 €

C'est trop beau, je dois ma gourer quelque à un endroit.
TRI pas loin de 14%.

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06 janvier 2009 •10:46

Donc comme quoi les choses sont encore un peu confuses puisque moi j'ai lu 2,77% (soit 25% / 9) et non 2/10 puis 1/10.

Moi ce qui m'intéresserait savoir c'est si ce nouveau dispositif est cumulable avec un Robien recentré???

Pour les intérêts, charges et tutti cuonti ce serait maintenu puisque la déclaration se ferait une 2044 S

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06 janvier 2009 •11:53

A compter du 1er janvier 2009, le dispositif De Robien est réformé : c'est la nouvelle loi robien / Borloo 2009. Sur la période 2009-2010, la réduction d'impôt Robien / Borloo est égale à 25% du prix d'achat du logement retenu dans la limite d'un plafond annuel de 300 000 euros. Soit une économie d'impôt maximale de 75 000 euros pour le contribuable étalée sur une durée de neuf ans.
En effet cette économie sera de 2/10 la première année et 1/10 les 8 suivantes.

Pour les investissements réalisés à partir de 2011, le taux de la réduction d'impôt sera ramené à 20% avec une possibilité de bénéficier d'un complément de 2% par an entre la 10ème et la 15ème année de location.

Cette nouvelle loi Robien / Borloo 2009 est donc généralement beaucoup plus favorable fiscalement (réduction d'impôt) que la loi Robien classique et son amortissement (déduction sur revenu).

dalli

06 janvier 2009 •12:07

Merci alexcl c'est encore différent de ce que j'ai lu (sur 2011) mais je suis ok avec toi sur le fait que ce sera intéressant

dalli

06 janvier 2009 •12:08

cumulable avec robien :

non sur un même bien
oui sur un autre bien mais attetion aux 10 700 €

F2020

06 janvier 2009 •19:00

c'est bien 25%/9ans divisé en 9.
la loi qui avait été présentée à l'assemblée nationale parlait quand à elle, comme tu l'as écrit, de 2/10 la premiére année et 1/10 les années suivantes mais ce n'a pas été retenu.

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07 janvier 2009 •10:33

Bonjour,
J'ai mis en place un simulateur Scellier pour le neuf
Si certains d'entre vous souhaitent faire des remarques / critiques en vue d'améliorer cet outil...

http://www.immobail.com/investissements/scellier.php

Je ne sais pas ce que les defiscalisators feront de cette loi, une chose est sure cependant, elle est incroyablement généreuse

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07 janvier 2009 •11:10

Pourquoi faire attention au 10700€ de déficit puisque qu'on parle de réduction et non de déduction? A moins que j'ai loupé un épisode!

En fait ma question était la suivante, imaginons que je possède dèja un bien en Robien puis je investir dans une loi Scellier et bénéficier de l'intégralité de l'avantage?

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07 janvier 2009 •11:29

Le nouveau zonage va certainement réduire en partie les problèmes de non location. Ne seront éligibles que les constructions en zone A, B1 et B2. La liste des villes concernées devraient sortir dans quelques jours.
Si cette liste est cohérente avec le marché, même les défiscalisators vont peut être arrivé à faire du bon boulot...

Concernant les prix du neuf, à mon avis (et ce n'est que mon avis...), il ne faut pas s'attendre à une chute des prix important. Le prix de l'ancien va continuer à chuter, mais avec cette nouvelle loi, le neuf va rester très attractif. Et surtout, les faibles TMI vont être incités à investir. Il va y avoir de la demande.

Autre impact de cette loi: les ventes de LMNP, qui a le vent en poupe depuis quelques temps, vont, toujours à mon avis, se tasser. Les personnes de la quarantaine, faiblement fiscalisées, désireuses de se constituer un complément de retraite, ont peut être intérêt à investir en loi Scellier, revendre à 15 ans (même sans PV) et prendre un LMNP.

Exemple:

100 K€ d'investissement à 45 ans : 37 K€ d'éco d'impôt
Revente à 15 ans: 100 K€
100 K€ d'investissement LMNP à 60 ans : 16,4 K€ de TVA plus loyer net d'impôt (en partie)

Le débat est ouvert...

dalli

07 janvier 2009 •14:25

Pourquoi les 10 700 ?

A cause des intérêts d'emprunt du nouvel achat et de l'abattement sur les loyers comme borloo.

Si vous avez un robien, vous devez déjà avoir bcp de déficit repartable qui sera perdu.

Sinon, oui vous pouvez faire un nouvel investissement scellier et avoir la réduction d'IR totale

forez1

07 janvier 2009 •14:54

effectivement, vous beneficiez d'un côté de la réduction directe d'impôt ( 25%/9)
et en parallèle de la déduction des intérêts d'emprunts . J'ai déjà un De robien mais aussi d'autres revenus fonciers via une sci . Et là , l'effet de levier est plus important et la possibilité de déduire de nouveau intérêts d'emprunts sans report .
Par contre, que l'on soit bien clair, vous ne pouvez pas déduire d'abattement de 30% sur les loyers en Scellier ( c'est soit borloo , soit de robien , soit Scellier)
L'investissement en Scelleir est surtout intéressant pour les TMI inférieurs à 30% et pour les tmi à 40% valables pour 2009 et 2010 car après ces dates la réduction tombe à 20 % ( equivalent de robien borloo actuels)
En même temps, après 2009 il ne restera plus que le dispositif Scelleir donc pas le choix
Pour les tmi à 14 % et en deca , je suis par certain cependant de l'intérêt car le montant d'impôt est probablement inférieur au potentiel de réduction possible et si tant est , que l'effort d'épargne soit acceptable voire réelle.
Conclusion personnelle : Scellier c'est bien pour la simplification du systeme ( plus d'amortissement ) très intéressant pour tmi à 30% et intéressant pour tmi à 40% sur 2009-2010

dalli

07 janvier 2009 •15:40

Forez dans le 42 ?

J'ai lu que si les conditions étaient respectées (plafonds ressources et loyers) l'abattement 30% était ok

dernière ligne de la page suivante par ex :

http://www.la-defiscalisation-scellier.com/loi-scellier/avantages-fiscaux-loi-scellier.html

forez1

07 janvier 2009 •17:00

je n ai pas eu la même lecture du texte de loi sur le site de lassemblée ; je vais m y replonger et je reviens ici.

forez dans le 73 maintenant mais natif du 42 ; j y retourne régulierement .

dalli

07 janvier 2009 •17:11

Pommier en Forez, ville de ma famille

forez1

07 janvier 2009 •17:39

Dans la plaine du côté de Feurs il me semble ; Unieux-Firminy m a vu grandir en ce qui me concerne .

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=E260B10F7F95574EDE57534E31380334.tpdjo16v_1?idArticle=JORFARTI000020014954&cidTexte=JORFTEXT000020014790&dateTexte=29990101&categorieLien=id

Rien dans le texte laisse supposer que l abattement 30% Borloo est applicable par contre paragraphe vi tout m accorde à penser que ce n est pas possible .

cordialement

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07 janvier 2009 •17:57

C'est le RDV des 42 ici. Originaire de Sorbiers, à côté de St Etienne

forez1

07 janvier 2009 •18:16

les petits hommes verts sont partout mais chut ! allez jarrête car c est hors sujet !

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07 janvier 2009 •18:50

Bonjour,

ou peut on trouver des infos plus précises? Moi j'avais entendu dire que c'était une modif du robien mais à priori non? Les 3 systèmes (Robien, Borloo et Scellier) vont dc cohabiter?

Et si je vous ai bien lu les intérêts d'emprunt seront déductibles d'autres revenus fonciers?

C'est trop beau pour être vrai lol.

Par contre pqoi pas intéressant pr TMI à 14? Il suffit de bien caler le prix du bien acheté. Evidemment si achat appart 300K€ alors que irpp est égal à 1500 € annuels ca va pas aller.

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07 janvier 2009 •19:04

Depuis le 22 décembre 2008, un nouveau dispositif très avantageux complète le "Borloo" et le "Robien": il permet d'obtenir, sous forme de réduction d'impôt, le remboursement par l'état de 25% du prix d'un bien immobilier (appartement ou maison) destiné à la location.

Robien et Borloo (amortissement) cohabitent jusqu’au 31 décembre 2009 avec la loi SCELLIER.
Un investisseur en 2009 a donc le choix d’opter :
- soit pour la formule amortissement Robien Borloo (moins avantageuse)
- soit pour la formule réduction d’impôt (Scellier)

A partir du 1er janvier 2010 il ne restera que la réduction d’impôt SCELLIER.

La nouvelle loi Scellier et non seulement beaucoup plus intéressante que les lois Borloo et Robien (jusqu'à 75 000 €), mais, basée sur une réduction d'impôt, elle s'adresse à tous les contribuables, quelle que soit leur tranche d'imposition.



Nature des avantages fiscaux :

- Réduction d'impôt en pourcentage du montant investi (retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €):

Investissement en 2009: 25 % (répartie linéairement sur 9 ans).
Investissement entre 2010 et 2012: 20 % (répartie linéairement sur 9 ans).

- Possibilité de prorogation une ou deux fois 3 ans (2% par an de réduction d'impôt supplémentaire).
- Déduction des intérêts d'emprunts et des charges locatives réelles.



Conditions:

- Acquisition logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
- Logement situé des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements: décret à paraître précisant la liste des communes concernées (à priori toutes les communes des zones A, B1 et B2 des dispositifs Robien Borloo, à l'exception des communes de la zone C).
- Un seul logement par an.
- Réduction d'impôt accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
- Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
- Engagement de location nue (non meublée) pendant minimum [9 ans] à titre de résidence principale du locataire. Au-delà de cette durée, liberté de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.
- Respect du plafond de loyer au m² selon la zone géographique.
- La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
- La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation.
- Non cumulable avec: Robien, Borloo, ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques.

La réduction d’impôt Scellier n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009.
Aussi, pour les ventes en VEFA (Vente en état futur d'achèvement, qui n'est ni une promesse d’achat ni une promesse synallagmatique) signées antérieurement au 1er janvier 2009 mais non encore passées chez le notaire, possibilité d'opter pour le dispositif Scellier (ou Robien ou Borloo), sous réserve par ailleurs de respecter les conditions.

forez1

07 janvier 2009 •19:10

bonsoir jechar, le lien le plus précis est celui que j ai cité 3 posts plus haut ; c est le texte officiel . Il y a beaucoup d interprétations truffées d erreur sur les sites internets alors méfiance . Il faut lire le texte de loi , des précisions seront apportées par la suite afin de le rendre plus lisible .

Pour un Tmi 14% avec 1500€ d impôts cela suppose un investissement de l ordre de 54000 € sur 2009-2010 ce qui fait en l état actuel du marché une toute petite surface ( difficle à trouver dans du neuf ) ; risque de rotation très importante des locataires d ou manque à gagner au niveau des loyers . L investisseur est-il capable d assumer les remboursements avec des mois sans loyer ? Possible mais il faut intégrer tout cela avant un investissement aussi peu liquide .
D ailleurs, en limitant à une opération par an , l esprit de ce systeme est de fournir de logements plus grands pour répondre aux besoins des familles .

forez1

07 janvier 2009 •19:20

les intérêts d emprunts seront bien sur déductibles sur les loyers en parallele de la réduction d impôt de 25% de l investissement . Mais rien d étonnant , c est même normal ! Avec un de robien ou un borloo tu déduis tes intérêts d emprunt et tu amortis aussi ton investissement .
La différence est que l amortissement est d autant plus intéressant que ton tmi est élevé .
50% amortis sur 9 ans tmi 40% égal 20% d impot en moins
tmi 14% égal 7% d impot en moins

Le Scellier est plus égalitaire .

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07 janvier 2009 •22:18

On voit à droite et à gauche des interprétations contraires: 2/10 puis 1/10 ou linéaire sur 9 ans soit 2,77% ?

Quelle est la règle définitive ?

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08 janvier 2009 •10:20

Petite question d'ordre pratique, sur le texte de forez1, il est écrit quelque part que la réduction est accordée au titre de l'année d'achévement. (paragraphe IV)

Ma question est donc la suivante, quelqu'un qui est passé chez le notaire en 2008 et acté la même année pour un De Robien, mais dont la construction est achevée courant 2009 peut il bénéficier de la loi Scellier à votre avis?

Merci d'avance

F2020

08 janvier 2009 •10:45

non, la scellier s'applique aux biens neufs actés en 2009

dalli

08 janvier 2009 •10:45

que voulez vous dire :
et acté la même année pour un De Robien


Car c'est seulement quand vous remplirez votre déclaration de revenus de 2009 donc en 2010 que vous pourrez dire que vous opter pour de robien !

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08 janvier 2009 •11:29

Dalli, si je te suis la personne ayant acheté (actée) en 2008, livrée en 2009 peut opter pour le régime scellier.

Idem, la personne qui a acheté en 2008, livré en 2008, peux lors de sa première déclaration (en 2009) opté pour le régime scellier ?

Pour résumé, tu me corrige si je me trompe, ont peu choisir le régime d' investissement à partir du moment ou le bien à été livré ?
Ex : 2008 livré, seul option possible robien, borloo
Ex: acté 2008, livré 2009 , option possible scellier, robien, borloo

Peux tu me renseigner sur ce point également :
Est il possible de faire une loi scellier avec un projet PLS ?

Tu n'a qu'a recopier le mail et donner tes réponses.

Merci ma très chère dalli !!

forez1

08 janvier 2009 •11:44

V. ― La réduction d'impôt prévue par l'article 199 septvicies du code général des impôts n'est pas accordée au titre de l'acquisition de logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er janvier 2009.

donc un bien pour lequel un acte notarié a été passé en 2008 ne peut pas être éligible au régime Scellier .
vous avez la possibilité de choisir pour une liraison du bien sur 2009 entre le régime de robien ou régime Borloo

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08 janvier 2009 •11:54

Ah oui donc c'est cuit, j'avais pas lu la toute dernière ligne, maintenant faudra voir à quoi ressemble le formulaire déclaratif....

F2020

08 janvier 2009 •13:17

il convient de faire attention pour les personnes ayant signée un contrat de réservation en 2008 et n'ayant pas encore acté, car il se peut qu'elles ne puissent opter pour la loi scellier; c'est pas trés claire dans la loi.