Défiscalisation : C'est un forum immobilier ou défisc ?

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17 juin 2009 •13:53

"Le but est d'accroître son patrimoine si je ne me trompe. "

défisc et accroissement de patrimoine ne sont pas forcèment opposés :p
Le tout est de ne pas faire n'importe quoi, n'importe où, n'importe comment :)

dalli

17 juin 2009 •14:12

213 000 € en scellier
Débours du client en 15 ans : 41 000 €


Vois quand même un inrichissement moi ici non ?

Même si toute simulation est fausse !

mallais1

18 juin 2009 •18:06

La loi scellier est sans doute la meilleure que le legislateur n'ait jamais prise.Le risque est de voir sortir des programmes dedies a la defisc.Pour ma part j'ai achete un f3 dans un immeuble en construction dont 80% des lots avaient ete vendus a des proprietaires occupants.75Ke d'apport 200 K ampruntes a 3.98%.Je n'ai pas de logiciel aussi performant que dalli,mais entre loyer et avantage fiscal plus deductibilite des interets les decaissements devraient ne pas depasser 300Euro/moi

dalli

30 juin 2009 •19:40

m'enfin tu juges des chiffres comme ça sans rien savoir ?

C'est ça que t'appelles un bon pro ?

TU sousentends : t'es c0n de faire tout seul, avec moi t'aurais un super parc immo.


J'attends quelques nouvelles pour faire un post sur le meublé et le gros inconvénient que j'y vois depuis l10 ans.

F2020

30 juin 2009 •22:46

le principe du scellier en lmnp est en total contradiction avec l'esprit d'origine du lmnp/lmp.

dalli

30 juin 2009 •23:13

plutôt agressif

Bon alors sommes nous ok si on dit qu'un bien en meublé est plutôt destiné à rester dans un patrimoine, disons 25 ans ?

Comment tu fais lorsque tu arrives au bout des 9 ans si tu parles de LMP c'est que tu le gardes ?

Là tu vas rendre assez rapidement la réduction d'impôt que tu as reçu.
Tu vois les choses comment ?

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01 juillet 2009 •08:51

Monsieur, je vous prie de mesurer vos propos et de réfléchir avant d'écrire.
Dalli vous as posée une question et pour l'instant vous n'apportez pas de réponse.

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01 juillet 2009 •08:57

Monsieur mallais,

Avez vous pensez à :

La taxe foncière
Les charges de co pro
Les assurances
La PNO

Je pense que avec tout cela, vous passez de 300 à 400, voir 450 euros / mois.

F2020

01 juillet 2009 •10:27

vous n'avez pas compris ce que voulez dire dalli.
elle faisait remarquer que les revenus aprés 9 ans seront fiscalisés donc le gain d'impôts des 9 premiéres années sera gommé trés rapidement par les impôts que va payer en plus l'investisseur à partir de la 10 année.

dalli

01 juillet 2009 •15:34

n'était pas appropriée, fdumon a compris ma remarque.


Entre vrai CGP, on peut discuter ?
On en a déjà débattu ici et on a pas trouvé bouvard très intéressante mais ton point de vue peut nous faire changer d'avis (ou le contraire).

Donc au bout des 9 ans, tu proposerais quoi ?

dalli

01 juillet 2009 •15:48

comme nous que c'est plutôt vers la vente qu'il faut se tourner.
9 ans nous semblait trop juste pour avoir un raisonnement général.

F2020

01 juillet 2009 •17:03

le probléme, c'est que revendre en occasion à 9 ans nécessite au moins une rentabilité de 6,5%HT/HT.
Donc, si on part avec un lot à 100 000 euros HT, une rentabilité de 4,5%HT/HT et une revalorisation de ce loyer de 2%/an, il faut vendre l'appart 82 737 euros HT pour avoir 6,5% de rentabilité (loyer perçu à 9ans de 5378 euros HT). Donc perte potentielle sur le prix de revente de 17 200 euros!

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01 juillet 2009 •17:58

Maîtrisez-vous, jeune homme; vous perdez votre sang-froid bien trop rapidement pour inspirer confiance......

dalli

01 juillet 2009 •19:01

p'tit pied.

Tu sais il ma fait penser à Gabin : "Je sais, je sais !"

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01 juillet 2009 •23:39

Juste une question: depuis quand êtes vous un vrai CGPI?
"Quand on est un vrai CGPI on ne laisse pas un client sans réagir au bout des 9 ans!!!!!
Faut arrêter là quand même!"

dalli

02 juillet 2009 •00:01

et en expérience.

Je fête le mois prochain mes 18 ans de CGP et pour avoir été surprise des dizaines de fois, je sais qu'il faut être prudent.
Ce truc n'arrivera jamais !
Et il arrive avec une magnitude de 8 sur l'échelle de richter.


Allez même si je n'ai pas tous les éléments :

un de mes clients arrivent en fin de bail pour un bien acheté en perissol, il a donc la possibilité de repartir sur un bail nu pour un loyer de 34% moins cher, en meublé pour 25% de moins que le nu actuel.

Les travaux à faire sont de 2 ans de loyer pour le nu et de 4 pour le meublé

On peut revendre avec une perte de 15%.

Il s'agit de l'un des plus chouette village de P&V.

Si mon client accepte ses conditions, il va rester sckotché combien de temps avant de retrouver son niveau de loyer actuel ?
Et dans ce cas quid de la revente ?

Bref le gestionnaire fait la pluie et le beau temps et l'investisseur est kouill..

J'ai toujours eu peur et j'ai maintenant confirmation de mes craintes.
Heureusement que je ne suis pas CGPI car ma boite étant le plus gros commercialisateur de P&V c'st 10 dernières années, j'espère que nos clients auront un traitement de faveur sinon je pense que les relations sont rompues

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02 juillet 2009 •08:45

on est envahi par les UFF ou ex UFF !!

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02 juillet 2009 •09:20

Je crois que votre experience passee ne vous dessert plus qu'elle ne vous sert.
Je m'explique:
Durant de nombreuses annees vous avez du faire en sorte que votre prospect epouse la solution que vous lui offriez , solution qui vous etait imposee par votre employeur (le fournisseur du produit)
Aujourd'hui c'est a vous de construire le moule dans lequel viendra se fondre votre prospect.
La vehemence de vos propos tend a prouver que vous ne me semblez pas pret pour ces syntheses, pour ces finesses.
Je vous rememorerais juste la phrase du philosophe Alain :
" Il faut se mefier des idees ... quand on en a qu'une "
Cdlt

dalli

02 juillet 2009 •09:49

combien de temps dans chaque boite ?
Mondiale
UFF
CGPI

Mordel c'est ton nom ?

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02 juillet 2009 •10:04

Bonjour Inspecteur Dalli,
effectivement cela mérite une enquête fédérale

Cdt,

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02 juillet 2009 •14:54

NON, tu ne déranges pas,

il y a de la place ici pour tout le monde, sous réserve d'y mettre les formes,

pas de Kakous, pas trop de Pubs, du Conseil GRATOS pour les nombreux investisseurs potentiels,

relis toi, tu susceptible, on a juste fait un léger bizutage et tu as couru te réfugier chez maman,

ne quittes pas ce Forum, apportes tes avis qui sont certainement utiles pour bon nombre de Forumeurs,
mais surtout redescend de ton piédestal,

tu as une bonne vision du Loueur, tu as de la bouteille, et très important tu respectes la langue française,

Cdt,

dalli

02 juillet 2009 •18:54

Fait aussi attention à ta propre interprétation, on essaye de te connaître comme on l'a fait avec tous ceux qui sont régulièrement ici.

Pour info, j'ai les coordonnées de vaurum, angel, daniel, sebajuli, ziburu... et je n'hésiterai pas à leur envoyer du monde dans leur coin.

Alex et toi, je n'ai pas encore vos coordonnées et ne vous les demande pas encore.
On fait le même métier mais faut encore avoir du respect pour le travail des ses confrères pour leur envoyer des refs.
Angel nous expliquait qu'il cherche un confrère à qui transférer ses dossiers quand les clients déménagent pour une meilleure efficacité.
C'est surprenant que tu nous prennes pour des ennemis alors qu'on te pose de simples questions.


Détestant la Mondiale pour leurs méthodes agressives et les omissions dans leurs explications, je voulais savoir si ton agressivité vient de chez eux si tu y es resté longtemps.
De plus si tu y es resté longtemps et que n’a fait un passage à l’UFF que de 2 mois, tu n’as rien appris sur l’immo et cela pourrait confirmer que je te trouve jeune dans le métier.

Voilà, tu comprends mieux que l’on souhaite ici faire connaissance et échanger entre confrères.
J’y ai bcp appris malgré mes 18 ans de CGP.

dalli

02 juillet 2009 •18:57

j'ai lu ton post après avoir fait celui d'avant.

Au fait t'as décortiqué mon dossier, je n'ai plus eu de nouvelles ?

dalli

03 juillet 2009 •10:33

sur "la jeunesse" en tout genre.

Si je peux me permettre un conseil, tu es trop impulsif et tu prends des questions pour une critique.

Quant à l'immo, comme pour tout produits fi voire pire à cuase de la rigidité, il faut être très prudent.

Je n'aime pas le meublé avec gestionnaire et mon exemple avec P&V ne me rassure pas. Tu l'avais cité dans les sérieux.

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03 juillet 2009 •11:15

Je te pris de ne pas tout prendre au pied du la lettre. Et c'est pas parce que tu as eu un exemple malheureux, que tout ceux qui vont suivre le seront aussi.

Voilà pourquoi depuis qq temps, je suis un peu écoueré de ce forum.
Pareil pour Aviva, tu juge et tu apporte ta solution, celle avec laquelle tu travail (elle est bonne je sais), mais tu ne respecte pas les propositions des autres.

Voilà pourquoi, je suis un peu écouéré.

dalli

03 juillet 2009 •11:51

pour info, je ne vends que du AVIVA en AV et ce n'est pas parce qu'ils sont cités dans la presse financière avec les camemberts et lauriers que j'en parle à mes clients. Je ne mets jamais ça en avant, car bon aujourd'hui et mauvais demain.

J'apprécie quand mon fonds est classé dernier, que mes clients ne me disent rien et du reste il ne regarde même pas pour la plupart.


Un ex malheureux, tu as raison mais n'empêche que même si P&V commence à "coincer" les clients sur des baux nuls, on a pas fini avec les emm..
Jusqu'à maintenant le renouvellement était correct.


Les frais aussi, 2 ans de loyers ?
Pour celui qui croit que se sont des revenus garantis, il risque d'avoir du soucis à se faire.


Pour les EPHAD se sera pire pour raison de travaux et de normes qu'il faudra payer.
Les étudiants, c'est pareil avec une dégradation plus importante.

Je n'aime pas trop avoir un seul interlocuteur qui peut m'imposer son bon vouloir.

Mais je suis preneuse de vos arguments pour changer d'avis.

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03 juillet 2009 •14:15

Je trouve que vous vous montez tous un peu le bourichon et c'est tout à fait louable de votre part.
Les uns et les autres essayez de sécuriser vos clients ce qui est l'éthique de ce métier. Mais vous ne pouvez pas maitriser à 100% ce qui par essence est mouvant. Un produit peut être intéressant à un moment donné et être moins rentable la période suivante.
La clé consiste pour le client (dans le domaine du possible)à avoir la gamme la plus complète de produits, la rentabilité d'un produit à l'instant T couvrant la dépréciation de l'autre et vice-versa...La véritable risque est de miser sur un seul et unique produit car il n'y a aucun marge de compensation.

Enfin, c'est ma philosophie, un peu paysanne sur les bords(pas tous les oeufs dans le même panier) mais qui a le mérite d'être une philosophie de bon sens.

Cordialement

dalli

03 juillet 2009 •18:53

qui est le mien en permanence.

Diversifiez !

mallais1

04 juillet 2009 •22:48

Je ne pensais pas declancher un tel debat d'experts.
Il setrouve que j'ai eu l'occasion de recevoir des "conseillers" UFF comme la mondiale.J'ai ete surpris de le manque de pertinance dans leurs conseils.Par ex achat d'appart en banlieue de toulouse presente comme une operation uniquement financiere .Au bout d'une heure de dicussion il accepte de nous montrer le projet:HLM en pleine campagne.Il doit sans doute y avoir des gens serieux dans votre profession ,Mais je n'y ai pas eu droit