Défiscalisation : Bonjour une question sur LMP

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04 avril 2008 •12:52

pas de réponse péremptoire à votre questionnement

une précision, c'est et cela sera toujours de l'immobilier,
même si c'est pour du service, donc :

localisation, qualité, prix .....

et en +, le gestionnaire

Cdt, Daniel

M7702288

04 avril 2008 •14:17

Réside étude
Votre avis svp
merci

M7702288

04 avril 2008 •14:20

Donc d'aprés votre expérience pas de préférence?

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04 avril 2008 •14:26

ça dépend de la crémière!
Les indications de Daniel sont déjà une bonne base.
Ce choix est quelque part personnel. Fonction des projets proposés , de vos envies et affinités...
Vous trouverez des détracteurs pour chaque type d'investissement.

M7702288

04 avril 2008 •14:39

merci , on verra bien l'avis d'autre personne.
je crois savoir que dalli maitrise bien le sujet je patiente....

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04 avril 2008 •15:29

Juan,

je ne vais pas répondre pour Dali, mais ce n'est pas sa
spécialité; nous sommes 2 spécialistes ( d'autres certainement )
sur ce type d'offre, avec Mister Chall,
qui lui-même doir être LMP

Pour commercialiser les différents types services,
je ne fais pas la différence à ce niveau

ainsi, j'ai actuellement du service hôtelier sur Toulouse,
avec gestionnaire ( top ) Résidétudes, exceptionnel en qualité,
et parfairte liberté après la fin du premier Bail

une autre résidence, personnes âgées, avec possibilité
de sortie libre au terme du premier Bail, qui peut démarrer
en Loueur ou Robien, et continuer en Loueur,

Importance : gestionnaire, et aussi évolution

Localisation pour être certain que le gestionnaire gagnera de
l'argent, donc entretiendra et continuera l'exploitation,
et vous versera derechef des loyers,

Cdt, Daniel

M7702288

04 avril 2008 •15:49

Vous remercie pour toutes ces précisons, qu'entendez vous par "localisation pour etre ...........argent" svp

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04 avril 2008 •16:57

Quelle rigolade: Toulouse et Réside Etudes !!!
sans parler du LMP qui se "transforme" en De Robien...devrai je dire Dieu Robien tellemnt on entend parler de cela ici !
TMI à 14 ou même non imposable les marchands de saucisses vous fourguent leurs Robien en 4e couronne de Toulouse !
Quelle rigolade!
Lmp qui se "transforme" en Robien c'est la 1e fois !
Allez bon courage et bonne chasse aux pigeons !

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04 avril 2008 •16:59

Juan,

simple, dans tous les cas, ne pas acheter excentré des cités,
même si on aime la campagne, les biens conservent un meilleur
potentiel dans les villes, et de préférence dans les villes
non sinistrées ( par le manque de travail, ou le trop de logements )

pareil pour les personnes âgées, elles ne peuvent plus conduire,
et si elles veulent sortir, hors le parc des Résidences,
elles préfèreront la ville; il en sera de même pour les enfants
qui viendront les visiter

Cdt, Daniel

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04 avril 2008 •17:04

bonjour,

je ne vous juge pas sur votre métier,
apprenez à respecter les gens, et particulièrement ceux
qui font correctement leur métier,

je ne travaille pas en 4.ème zone, only intra muros,
et pouvoir jongler sur 2 lois, permet d'améliorer l'ordinaire

le jour ou je déciderais de vendre des saucisses,
je me remémorerais que vous êtes un spécialiste !

c'est ce que je retiens de vous à ce jour,

Cdt, Daniel

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04 avril 2008 •17:22

La médicalisée (même si elle offre souvent un meilleur rendement) est tout de même moins évidente à gérer en cas de dépôt de bilan du gestionnaire..(il faut toujours envisager le pire).

Le préfère tout de même l'affaire et pourquoi pas l'étudiant en ville étudiante si le bail est "carré"...

Ce n'est que mon avis personnel...

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04 avril 2008 •17:49

next time, lisez avec + d'attention,

vous écrivez Loueur qui se poursuit en Robien,
effectivement très étrange, et sans aucun intérêt

il était écrit Robien sui bascule en Loueur,
et cela vous a échappé

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04 avril 2008 •17:56

Pourriez-vous me dire comment on passe notre locataire en nu sur un bail meublé d'un an ?
y-a-til un gestionnaire ?

Ces questions car je n'ai jamais entendu parler de ce montage, seulement du Girardin puis en meublé...
Merci

dalli

04 avril 2008 •18:18

juan mais merci de penser à moi.

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04 avril 2008 •18:54

ça existe un gestionnaire de maison médicalisée sans le sou ? même par mi les gros poids lourds?

M7702288

04 avril 2008 •19:38

Grand merci pour ces explications j'en sais un peu plus maintenant ok.
un petit lien je crois assez intéressant pour tous Bonne soirée à plus tard

www.affairesversailles.com/conference10072007meuble.ppt

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04 avril 2008 •21:22

juan,

A mon avis, il est préférable d'investir dans des lots d'occasions !
Aujourd'hui, les investisseurs d'hier en Périssol, revendent !
C'est moins cher, mieux placé et plus rentable ! Entre 5, 5 et 6 % !
Les baux sont renouvelés, signe de rentabilité pour le preneur et le bailleur.

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05 avril 2008 •13:31

il y avait avant un intéret pour le rendement des résidences médicalisées (aujourd'hui le différentiel n'est plus la). Le marché est certain pour les 30 ans à venir au vu de la population Française.
Revente uniquement a un investisseur selon le rendement .

Résidences étudiantes pour le rendement aussi , revente un peu plus facile selon les lieux.

Résidence de tourisme cela permet de récupérer une maison ou un appartement dans une région qui plait
rentabilité moyenne revente plus facile.

LMP centre ville appartement classique revente la plus sure car possibilité de vendre comme habitation principale mais rentabilité plus faible et cout de gestion car pas de bail commercial.

En fonction de vos objectifs de revente et de durée de détention les choix sont différents

M7702288

06 avril 2008 •11:20

ok merci encore.
Mon prinipal objectif n'est pas absolument la plus value mais repose avant tout sur la garantie de percevoir les loyers le plus longtemps possible
Excellent dimanche

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06 avril 2008 •13:03

Avec P&V vous êtes garantie de percevoir des loyers. Cela fait plus de 40 que cela existe et que cela fonctionne.
P&V , c'est l'équivalent du fond euros en AV.

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06 avril 2008 •20:04

Percevoir des revenus c'est biens mais si correlativement on ne récupère jamais son capital ou bien à " perte" alors il y a beaucoup mieux.

===> La rente viagère .

M7702288

06 avril 2008 •20:29

La rente viagère? j'avoue n'avoir jamais pensé....
A mon avis le rendement serait bien en dessous d'un investissement en LMP non?

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07 avril 2008 •09:36

Bonjour,

il y a des Résidences, qui ont dès le départ des Services,
donc la possibilité et non l'obligation de travailler en Loueur,
qui laissent donc l'investisseur choisir;

j'en ai une actuellement, qui peut effectivement permettre,
de réaliser l'investissement en Loueur, ou en Robien;
étant donné que la structure de gestion et service existe,
on peut, à l'optimal fiscal, sortir du Robien et
partir en Loueur, bien évidemment il faudra payer les meubles,

Cdt, Daniel

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07 avril 2008 •17:04

On en revient à notre question plus haute avec Dalli Daniel...
Lerner, je n'ai pas compris votre question, désolé!

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08 avril 2008 •09:41

Ma question était connaissez-vous une société/gestionnaire de maison médicalisée type orpéa ou autre ayant déposé le bilan par le passé?
Cdt .

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08 avril 2008 •16:06

Ma réponse est non... mais rien est impossible, regardez Antaues qui commence à avoir quelques soucis apparemment...
Mais pour le bien du client, il faut toujours envisager "le scénario catastrophe"...à lui de choisir dans tous les cas...

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09 avril 2008 •18:13

Daniel, vous nous avez oubliés ?...Merci!

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10 avril 2008 •17:25

outre le risque "gestionnaire" il y a, AMHA, surtout un risque législatif :
les résidence médicalisées sont soumises aux aléas d'un changement de réglementation qui peut contraindre les propriétaires a devoir financer des travaux de "mise aux normes" couteux.

Et comme le soulignait un des intervenants, la différence de rentabilité avec les résidence services "classiques" (éetudiants, tourisme , affaires) n'est plus là.

Pour ce qui est des "doubles" montages, j'en ai effectivement déjà vu :
- Robien puis LMNP,
- Robien+MH
et le plus classique : Demessines puis LMNP

Cdt gpicard2

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10 avril 2008 •18:23

Je partage dans l'ensemble l'opinion de gpicard2 d'autant qu'il y a eu des précédents avec la mise en place de clim obligatoire après la canicule de 2003 notamment.

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11 avril 2008 •22:52

Bnsoir,

parti en déplacement cette semaine;

j'avais l'impression d'avoir répondu,
si tel n'est pas le cas,
merci de repréciser votre question

Cdt, Daniel

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14 avril 2008 •09:14

Comment passer du de Robien au LMNP en changeant le bail etc...?

Merci Daniel

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14 avril 2008 •09:36

Sebajuli,

cela suppose que vous êtes dans une Résidence à Service,
c'est le cas d'une Résidence Sénior que je commercialise,
il y a dons un e offre complète de services à la carte

on peut au départ : être en accession, en Loueur ou Robien

si vous partez en Robien pendant une certaine période, et
que vous changez ensuite,
vous devrez payer les meubles et établir un Bail Meublé;


je ne vois pas ou est votre blocage , cela me parait si simple;
certes ce n'est pas habituel, mais il faut être créatif dans les offres;


Cdt, Daniel

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14 avril 2008 •17:55

Vous avez raison pour la créativité...en pratique j'ai peur que ce ne soit pas si simple par contre...il faut donc mettre votre locataire et ses meubles dehors (De Robien) pour louer un appartement meublé avec bail 1 an en fait...je comprends mieux.
Même style de montage que le Girardin puis LMNP...pas convaincu pour ma aprt, mais bon, ca n'engage que moi !

mais vous avez raison, il faut innover !