Défiscalisation : bjr questions sur LMNP

dalli

07 février 2011 •09:59

de toute façon s'il fait faillite, cela n'aurait aucune valeur.

Oui pour la non fiscalisation.

Pouvez-vous décrire le projet ?
Qui est la société de gestion ?

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07 février 2011 •12:27

dalli, je ne dois pas faire d'erreur, mes revenus actuels sont insuffisants, si par malheur il y a un seul défaut de paiement je ne peux faire fasse à mes dépenses fixes actuelles.
J'investirais au comptant.

EPHAD Dans le 13 Marché d'occasion

SGMR " les Opalines"

Type de résidence :
EPHAD
• Le bail :
Bail commercial de onze ans et onze
mois ferme de 2001 à 2012
Indexation ICC
• Estimation des charges :
- Taxes Foncières (hors enlèvement
OM): 191 €
Charges annuelles non récupérables :

67 euros/ An

merci

dalli

07 février 2011 •12:38

mais la holding semble saine financièrement
:

http://www.societe.com/bilan/sgmr/414853291200912311414853291200812311.html

Il faut aussi compter des frais de comptabilité en espérant qu'il vous en propose un.

relisez bien ce qui serait à votre charge.
Les travaux sont finis s'il y en a ?
Il est fréquent qu'il y ait du retard, pourriez vous faire face ?

C'est un produit dont il est parfois difficile de sortir en cas de pb, réfléchissez y.

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07 février 2011 •13:39

Je ne veux aucun risque, mais cela est impossible.

J'hésite entre rester en assurance vie (faible rendement)

Pierre papier:
Sur les SCPI de rendement, peut-on percevoir des revenus trés longtemps sans s'en occuper?

dalli

07 février 2011 •14:20

loyers peuvent varier à la baisse.
Mais l'AV aussi car il vaut mieux rester majoritairement sur le fonds en € qui devrait descendre vers les 2%.

Pouvez-vosu faire une combinaison des 3 ?

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07 février 2011 •17:17

oui bonne idée une combinaison serait bien je crois
rien ne peut me l'empecher sauf s'il y a du risque;

Prenons un exemple
AV 400ke je garde 200 ke sur AV
LMNP 100
SCPI 100

Quel serait l'interet finalement?

felispca

07 février 2011 •21:36

Le montage qui vous amène a zéro impot pendant assez longtemps IMPOSE un emprunt tres important (70 à 100 % du montant) de façon a ce que une partie du revenu soit annulé par les déductions des intérets et assurance du pret, le reste l'étant par les dotations aux amortissements.

Sans emprunt, une partie de vos recettes seront des bénéfices imposables.

Il aurait fallu que les dotations aux amortissement fassent 5% par an, soit un amortissement sur 20 ans, ce qui me parait impossible à moins que ce soit spécifiqueemnt le cas d'un EPHAD mais j'en doute fortement

dalli

08 février 2011 •11:43

doit y avoir un peu de fiscalité.

100k€ en ehpad c'est un peu trop juste, vous ne trouverez àmha rien à moins de 130/150.

L'intérêt ?
La diversification, vous aurez des pb sur un des 3 mais jamais tous les 3 en même temps.

Vous avez quel âge Car finalement rien ne vaut la rente viagère en terme de sécurtié , quoique l'inflation...

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20 avril 2011 •16:16

........et pour un investissement de 100 000 € en LMNP soit loyer de 5 000 € /an.

- Non imposable actuellement car faible revenus
- Choix microbic (pa de récupération TVA car marché secondaire)

Résultat
- fiscalité 2 500 € soit IRPP = 0 € (mais simulation devrait confirmer)
- CSG, CRDS ... 12,3% x 5 000 €.

Voilà pour le bilan, quant à la garantie de paiement, elle dépend effectivement de la bonne gestion de votre société locataire.

Nota: Une acquisition immobilière, sauf cas d'espèce, doit être appuyer par un crédit qui donne à l'investissement un effet de levier incomparable.

dalli

20 avril 2011 •22:20

faut pas choisir le microbic mais le réel

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21 avril 2011 •07:18

Si pas d'impôt et TVA récupérable à quoi cela sert-il d'amortir ?

A payer le comptable pour une personne qui n'a pas l'habitude de remplir une 2033?

Sans amortissement, le microbic est une déclaration ultra simple pour un non-initié. Surtout que l'investissement doit être certainement < à 100 000 € voire la moitié.

Pour un tel scénario, me démontrer l'intérêt pour un profane .........

dalli

21 avril 2011 •10:57

ok je comprends ton raisonnement (me doutais bien que tu avais une idée) mais j'ai lu "aujourd'hui non imposable"

Tu as pensé que faibles revenus mais cela peut vouloir dire : défisc en cours, enfants encore à charge, chômage..bref des situations pas nécessairement de longue durée.
Ou si tu rajoutes 2 500, il passe imposable

Au fait j'ai un doute, tu dis que PS sur 5000 mais en microfoncier c'est PS sur 70% du loyer brut, ce n'est pas la même chose pour le microbic ?

Sûr que si le comptable te coûte plus que les PS et que c'est pour du LT sa situation de non imposition (quoique avec les impôts on ne sait jamais), le microbic est une simplification et sûrement un moindre coût au total.

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21 avril 2011 •23:00

Je partage l'approche de Dalli à savoir combiner Ass Vie ,SCPI et meublé.
Les SCPI peuvent être dans le cadre de l'ass vie sinon il faudrait prévoir un financement.
Une remarque sur le meublé proposé,le bail se termine l'an prochain.Je pense qu'il faut privilégier des biens sur lequel les baux ont une durée restant à courir plus longue.

M1325172

30 avril 2011 •09:22

Achète un bien d'occasion. Ton rendement sera meilleurs. 5 %, c'est faible, surtout si ce n'est pas un des plus grands gestionnaires et si ce n'est pas "actes en main ". Il faut que tu regardes aussi l'indexation du loyer.
Moi, j'achète en ce moment du 6,60 % avant frais de mutation, ce qui donne du 6,10 % acte en main à peu près.