Bonsoir,
Propriétaire de ma maison depuis plus d'un an, je vais réaliser de lourds travaux de rénovation à partir de mars 2011. Le budget total des travaux est de 140 000 .
Mon plan de financement à grosse maille est le suivant :
* apport personnel : 80 000 .
* eco-prêt à taux zéro "option performance énergétique" : 30 000 sur une durée de 10 ans avec une mensualité de 251 .
* prêt complémentaire : 30 000 sur une durée de 17 ans et un taux fixe hors assurance de 3.00%.
Enfin, je suis marié avec 4 enfants, cadre dans une entreprise quasi-publique, mon revenu mensuel net est de 3 770 , mes remboursements mensuels de prêts immobiliers (prêt principal et prêt 1% patronal) sont de 932 , le montant mensuel des allocations familiales est de 600 et ma femme, conseillère municipale depuis mars 2008, reçoit une indemnité mensuelle de 550 . Je dois rembourser des mensualités d'un prêt SCPI de 340 avec un capital restant dû au 30 septembre 2010 de 17 600 et une fin de crédit fixé en mai 2014. Ma banque est le LCL.
Pour information,
* le prêt immobilier principal est de 175 000 avec un taux fixe hors assurance de 4.00% souscrit en juin 2009 pour une durée de 20 ans avec des remboursements mensuels de :
- 861 pendant 5 ans,
- 1 201 pendant 10 ans,
- 1 275 pendant 5 ans.
Le capital restant dû au 30 septembre 2010 est de 171 381 .
Ma caution et mon assurance de prêt immobilier sont souscrites auprès de GMPA et j'en suis très content.
* le prêt immobilier 1% patronal est de 11 200 avec un taux fixe hors assurance de 1.50% souscrit en juin 2009 pour une durée de 15 ans avec des remboursements mensuels de 71. Le capital restant dû au 30 septembre 2010 est de 10 359 .
Voici mes questions :
1] Est-il possible de renégocier mon prêt immobilier principal dont le capital restant dû est de 171 381 avec un taux fixe objectif - hors assurance - de 3.40 - 3.50 % ? Je n'ai pas de pénalités de remboursement anticipé sauf rachat par la concurrence.
Je sens très bien qu'il faut que je fasse quelque chose sur ce prêt immobilier principal étant donné que les taux d'intérêt sont les plus bas depuis 60 ans. Avez-vous des conseils à me donner sur ce point crucial (renégociation au sein de ma banque ou rachat par la concurrence) ?
Concernant un éventuel rachat, BNPPARIBAS est a priori intéressé car une 1ère offre de rachat m'a été faîte avec un taux fixe hors assurance de 3.32 % la semaine dernière et cette offre reste à formaliser.
En faisant racheter mon prêt immobilier principal par la concurrence. En remplaçant le taux fixe de 4.00% - indiqué dans mon prêt - par un taux renégocié objectif de 3.20% au 1er janvier 2011, date envisagée de mon rachat de crédit, je peux baisser mes mensualités de 100 par mois pour la durée restant de 18 ans œ soit :
-761 pendant 3 ans 1/2,
- 1 101 pendant 10 ans,
- 1 175 pendant 5 ans.
Le coût total des intérêts passerait de 87 180 à 68 800 .
Les frais afférents à ce rachat sont évalués à environ 5 000 (nouveau cautionnement et un semestre d'intérêts) mais peuvent sans doute être négociés concernant le coût du futur cautionnement ... ou le remboursement partiel de l'ancien. Dans tous les cas, le montant de ces frais est très inférieur au montant du gain envisagé sur le coût des intérêts du prêt immobilier.
2] Ce gain mensuel sur les mensualités du prêt immobilier me permettrait de souscrire ce fameux prêt complémentaire d'un montant de 30 000 avec une durée de remboursement de 17 ans. Les mensualités de ce prêt complémentaire avec un taux fixe hors assurance de 3.2% seraient de :
- 120 pendant 10 ans,
- 325 pendant 7 ans.
Cette démarche est-elle bonne ? Un taux fixe objectif de 3.20 % sur un prêt d'une durée de 20 ans, dans le cadre d'un rachat de crédit, est-il envisageable ? Quelquun a-t-il déjà vécu ce type dopération et peut-il me conseiller dans les démarches à suivre ?
Merci d'avance pour vos réponses toujours constructives.
A plus tard.
