Crédit : rachat imo tx variable

bap74

11 novembre 2012 •22:31

bloquante. soit la bque est intelligente et pred un 2ème rang mais derrière 1er à 0 donc sans pb.
soit c'est la poste et il purge l'hypo pour en reprendre une en 1er trang et çà coute 1 peu de monnaie.

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11 novembre 2012 •23:13

Merci pour la réponse bap74 mais j'ai oublié de préciser que c'était déjà une hypothèque de 2ème rang.

L'hypothèque est négociable avec la banque dans quelle mesure ?

Merci

bap74

12 novembre 2012 •20:35

sur la valeur estimée du bien.

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12 novembre 2012 •22:55

Comme j'ai fait ce prêt il y a un an, la négociation sera limitée, non ?

Enfin, existe t il des hypothèques de 3ème rang ?

Merci pour les réponses bap74

bap74

13 novembre 2012 •23:27

fais 1 apport au départ.
oui 3ème rang, c'est possible.

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14 novembre 2012 •15:09

En fait, ce prêt intervient après un prêt relais arrivé à terme. Je n'ai pas pu vendre une maison alors que j'en avais acheté une autre (durée pret relais + de 2 ans).
J'ai fait reprendre ce prêt pour un taux variable aujourd'hui moins intéressant. Le plus pour moi, c'est que j'ai transformé mon ancienne maison pour la louer en meublé (total locatif mensuel brut 2390 euros).
Ce flux financier est un plus pour la négociation non ?
Qu'est-ce que je peux espérer comme taux fixe ?

Merci pour les réponses bap74 !

bap74

18 novembre 2012 •21:15

Je ne connais ni la durée, ni la situation du bien (et donc la valeur de l'hypo)ni ton historique de relation avec la bque (qui compte tjs ds 1 négo de tx).
Pose la question à la bque concernée puis en fonction de la réponse je pourrai te dire ce que j'en pense (si mon avis peut être utile).
Oui le loyer compte ds la négo comme le fait que tu ais su trouver 1 solution voyant que la vte n'aboutissait pas (çà donne confiance à la bque)

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18 novembre 2012 •23:25

La situation du bien est excellente (proche tram et différents bus + commerces et 10 minutes centre ville) : taux de remplissage de 100 % en 2.5 ans.
Sinon c'est un taux variable sur 24 ans ! Et puis la banque ne me paraît encline à négocier.
Est-ce qu'il vaut mieux passer par un site internet style meilleurtx ou un courtier local (nantes) ?

Merci bap74 pour les réponses !

bap74

19 novembre 2012 •00:19

d'acheteur or si la garantie doit jouer, la bque souhaite vendre pas louer...ce qui induit 1 décote sur la valeur retenue en garantie.
Si vous avez le temps faites le vous même, vous n'aurez 1 bon tx si vous êtes prêt à changer de bque.
Le cdt immo ne rapporte pas gd chose mais est 1 produit d'appel pour capter des CLIENTS, le chasseur de tx avec 1 cdt sec n'interesse personne.
Si vous connaissez personnellement le courtier passez par lui, sinon courtier en ligne. Ils ont plus de poid donc souvent de meilleures conditions...mais moins bonnes que si vous êtes convainquant en face à face avec la bque car 1 courtier n'est pas gratuit.
sur 25 ans viser moins de 5% en fixe, si vous pouvez passer sur 20 ans viser 4,50%.

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19 novembre 2012 •22:32

Merci pour les infos. Pour les taux fixes, meilleurtaux donne dans le Nord Ouest entre 3.19 et 3.50 sur 20 ans et entre 3.45 et 3.70 sur 25 ans. A voir. ! Merci pour les explications bap74.

bap74

19 novembre 2012 •23:24

obtenez le taux annoncé par meilleurtaux mais je ne prendrais pas 1 rachat de cdt relais non débouclé à ce prix là.
Boone négo et que la force soit avec toi :-)

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21 novembre 2012 •11:51

Le crédit relais est supprimé : il m'a d'ailleurs couté une fortune parce que je n'ai pas pu vendre et à cause d'un problème technique bancaire. J'ai été contraint de prendre un crédit immo à taux variable à un taux élevé et c'est pourquoi je veux le renégocier. En fait ce crédit regroupe la maison que j'ai acheté et l'ancienne maison aujourd'hui transformé en locatifs.
Il s'agit donc d'un cdt immo normal maintenant à renégocier sur 20 ans avec 2950 euros de locatif brut et 440 000 euros à renégocier auprès d'une banque sympa ! J'espère que je suis clair ... lol

Merci d'avoir pris du temps à me lire !!

Ale.Duss

21 novembre 2012 •15:57

Salut; pas grand chose a dire, que ce soit du TF ou du TV, meme combat. Ce qui rend possible la renego est identique a ce qui rend possible la nego initiale : est-ce que le banquier pense que tu vas rembourser, est-ce qu'il pense que tu seras d'une maniere generale un bon client (vache a lait donc)?
Comment s'y prendre?
1- aller voir la concurrence, presenter ton dossier et demander des offres. Tu peux faire ca avec un courtier, c'est rapide, pratique et pas si mal niveaux offres.
2- quand tu as les offres ou plutot des 'simulations', tu vas voir ton banquier actuel, tu lui mets le couteau sous la gorge en lui montrant qu'ailleurs c'est mieux.
3- tu fais jouer la concurrence sans regret

Pour savoir si ca vaut le coup,... en gros le petit calcul (a TF ca marche bien, a TV, evidemment ca depend de tes hypotheses de taux pour le futur) suivant peut te donner une idee a la louche:
- soit M la duree restante de ton pret ; alors soit D = M/2 * 90% (la duration ; ca n'a rien a voir avec une 'vraie' formule, mais ca marche et expliquer c'est trop long)
- soit P ta penalite de remboursement anticipe en %age du CRD
- alors si on te propose un taux qui est plus bas que ton taux actuel et que l'ecart E est superieure a P/D, alors tu as interet a refinancer

Exemple :
- Penalite actuelle (6 mois d'interet cappe a 3% du CRD) egale 4000 euros soit 1% du solde restant du = P.
- Duree residuelle = 20 ans.
- Du coup, D = 20/2*0.9 = 9
Alors on a une operation rentable des que le taux qu'on te propose est plus bas que ton taux actuel de 1%/9 = 0.11%

Attention : c'est une approximation qui ne tient pas compte des frais de dossier, des couts d'assurance qui peuvent differer et si tu revends avant la maturite ou si tu refinances encore dans qq annees, ce n'est plus forcement vrai non plus. Ca donne une idee, et cela n'est en aucun cas un conseil a suivre a la lettre.

Good luck dans les negos.

Profil supprimé

21 novembre 2012 •19:17

Merci pour la démonstration qu'il va falloir que je relise à tête reposée (il me faudrait un bouquin la renégociation crédit immo pour les nuls !:) ). Mais j'ai une question assez basique : comment comparer un taux fixe avec un taux variable capé +1 ? Compliqué pour un béotien.

Mais je vais étudier ton explication ça ne peut que me faire avancer dans ma démarche.

Merci Ale.duss

Ale.Duss

22 novembre 2012 •10:48

Tu ne peux pas directement comparer un TF a un TV en etant beotien.
Une regle veut qu'on pourrait,... voici quelques pistes, et tu peux en decouvrir un peu plus en cherchant sur le net.
- La courbe de taux actuels (du 1J au 30ans) est croissante, ce qui anticipe une augmentation des taux. Cela se traduit par des taux 'Forwards' (mot cle a chercher sur le web) plus hauts que les taux 'Spots'
--> S'attendre a ce que les taux remontent, en particulier Euribor 1M et 3M qui sont a des plus bas historiques
- tu peux comparer directement la marge du banquier : sur un TV, elle t'est communiquee, genre "Euribor 3M + 2%". 2% est la marge dans ce cas-la. Dans le cas d'un TF, ce sera la difference entre le taux qu'il te propose et le 'Taux de Swap' dont la maturite est la duree de vie moyenne de ton credit. En substance, la duree de vie moyenne du credit est la duree du credit divisee par 2 (d'ou la formule d'avant, la division par 2). Exemple : on te propose 3.55% a TF sur 20 ans et le Taux de Swap 10 ans est a 2%, alors la marge est 1.55%.

D'une maniere generale, les marges des banques sont plus faibles sur les prets a TF. Donc premier principe : tu payes moins, en moyenne, sur un TF qu'un TV, si tu vas au bout du credit.
Ensuite, le TV, c'est surtout pratique pour les gens qui ont en tete de revendre leur bien (soit les touristes, pour les residences secondaires ou pour les marchands de biens) assez vite, car alors le TV etant en general plus bas lorsque tu commences ton credit, si tu revends vite, he bien tu as profite d'un cout moyen de ton credit qui est plus bas.

Autre chose : le cap, le banquier te le vend, il ne te le donne pas,... est-ce toujours interessant de lui donner toujours plus d'oseille?...
Le seul truc que tu peux estimer par rapport au cap, c'est la difference de taux entre le TV propose et le TV propose : si le TV ne peut pas monter bien au-dessus du TF, alors tu peux envisager le TV. Exemple : on te propose 2.5% en variable cappe +1. Alor stu sais que ca ne montera jamais au-dela de 3.5%. Si on te propose un TF a 3.3%,... en general, tu as quand meme interet a prendre un TV car tu payeras rarement plus que sur le TF. MAIS, ca reste un peu tordu quand meme, car tu sais que ton TV ne baissera pas!! Les taux de marche sont quasi a 0 en ce moment,...
--> Prends un TF si tu as le choix (d'une maniere generale). C'est moins de stress, c'est clair, lisible, y'a pas d'embrouille,... et le banquier perd des ronds par rappport a un TV (ca, c'est quasi couru d'avance),... ce qui implique,... que tu en gagnes.

En esperant avoir eclaire ta lanterne.

Profil supprimé

22 novembre 2012 •22:00

C'est vraiment très clair et très intéressant. ça me fait avancer dans ma réflexion. Et c'est surtout intéressant d'avoir des pistes de calcul pour évaluer l'intérêt du gain ou pas.

Dernière question : la valeur plancher des taux variables peut elle rester plusieurs mois à ce niveau ?

Merci pour les explications !!

Ale.Duss

23 novembre 2012 •11:30

En substance, si tu es indexe sur de l'Euribor 1 mois, c'est tres simple : tous les mois le banquier regarde le 'Fixing' de l'Euribor tel que publie de maniere officielle. Et il ajoute la 'Marge'. Si c'est de l'Euribor 3M, c'est la ou ca se complique car en general le banquier va laisser fixe le 'Fixing' retenu pendant 3 mois sur base d'une Euribor 3 mois moyen aux 3 derniers fixings. Exemple : EUR 3M au 30 avr = 0.2% ; au 30 Mai = 0.3% ; au 30 Juin = 0.4%. La moyenne est 0.3% donc, et c'est ce chiffre qu'il retient pour tes interets a verser en Juillet, Aout et Septembre. Donc ca reste stable par periode de 3 mois avec une moyenne glissante.
Autres clauses : ils considerent souvent que l'indice de reference est floore (inverse d'un cap qui est un plafond, c'est donc un seuil) a 0%. En cas de taux negatifs, tu n'en profites donc pas. Et comme c'est deja tres bas, il ne faut pas s'attendre a gagner quoi que ce soit sur une baisse donc.
En synthese, oui, ca peut rester au plancher pendant tres longtemps, mais c'est improbable dans un environnement de taux tres bas car,... ne pouvant plus baisser, ils ne peuvent mecaniquement que remonter (logique de dingue hein?). D'ou l'idee de verouiller un taux fixe dans ces moments-la ;-)

En fait, l'avantage du taux fixe pour un particulier, c'est que tu peux refinancer facilement quand ca baisse et t'es protege a la hausse. Tu as donc une 'Option' (regarder la definition, ce n'est pas forcement immediat pour qui ne bosse pas dans la finance) qui vaut cher en prenant un TF. Ca rend le TF plus interessant pour un particulier dans 95% des cas.

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23 novembre 2012 •19:50

ok je crois que j'avais bien compris que mon intérêt était un taux fixe mais c'est encore bien plus claire avec ton explication. Intéressant aussi la moyenne glissante pour l'euribor 3 mois.
Il ne me reste plus qu'à passer à l'action ... :)

Encore merci à bap74 et Ale.duss

bap74

24 novembre 2012 •14:21

petit complément sur le calcul d'Ale.
Il parle effectivement d'approximation et il faut intégrer le coût de la novelle garantie.
Ta bque actuelle peut surement travailler sur 1 simple avenant ce qui évite de repasser à la caisse. Une nouvelle bque ne pourra pas.

1 tx variable qd les tx sont bas et donc ne peuvent guère que remonter n'a aucun intérêt (sauf opé courte, achat/revente).

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24 novembre 2012 •15:16

Je ne crois que ma banque fera un effort particulier mais ce qui est important c'est d'essayer de faire évoluer ma situation positivement. Avec les explications, j'ai une bonne base. Merci à tous les deux !

M9251754

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