Crédit : prêts immobiliers et les agences immo

Profil supprimé

30 juil. 2008 •11:33

www.lesbanquiers.com

Septembre 1999 - Je viens d'obtenir ma maîtrise de droit privé à la session de rattrapage de septembre. Coup de bol, je suis tombé sur "les régimes matrimoniaux". Heureusement, parce que j'avais rien révisé en droit pénal. Trop tard pour s'inscrire dans un DESS ou un DEA, ce qui m'aurait permis de retarder mon entrée sur le marché du travail d'une année. Je suis donc obligé de rechercher du travail. Pas le choix, j'ai perdu mon statut étudiant et ma chambre au CROUS qui va avec. J'arriverai encore à m’arranger pour manger au resto U mais l'étau se resserre. Va falloir que je travaille.

Avril 2000 - Les seuls boulots que j'ai trouvés dans le juridique sont des emplois jeunes (CDD de 5 ans au SMIC) dans des associations d'aide aux victimes de violences conjugales. Aux entretiens, on m'a demandé si je savais faire preuve d'empathie. Ne connaissant pas le sens de ce mot, j'ai répondu oui. Après j'ai regardé dans le dictionnaire et je me suis rendu compte que j'avais menti. Je n’ai pas franchement envie de passer ma vie à écouter mes semblables pleurer sur leur sort et avoir de la compassion.

Quand je me suis inscrit à la fac de droit, c'était pour devenir juge ou avocat, à la limite directeur juridique d'une boîte du CAC 40 si j'avais échoué. Après 4 années d'études, le constat est simple. Le concours d'entrée à l'école nationale de la magistrature est trop dur. Devenir avocat c'est plus facile, mais sans un solide réseau de relations, je vais me retrouver au SMIC comme commis d'office à défendre des jeunes délinquants qui ont mis le feu à des voitures de police. Et pour trouver un travail dans le privé, ce n'est pas facile non plus, on est déjà 500 sur Dijon à avoir eu la maîtrise et à avoir inondé toutes les entreprises de la région de nos CV.

Octobre 2000 - Je viens de trouver un boulot de "négociateur en immobilier" chez Siècle 21. C'est la classe. J’ai l’impression de bosser dans le cinéma (rapport à la Twenty Century Fox, c’est presque le même nom). J'ai une veste jaune et un statut social. J'avais vu sur leur site internet qu'ils recrutaient 4500 jeunes diplômés sur toute la France. J'ai été embauché tout de suite. Avec ma formation juridique et mon expérience de la vente (2 mois à la caisse du supermarché de mon quartier pendant l'été 1996), j'avais le profil idéal. En plus je présente bien et je parle couramment le français. J'entame un cycle de formation.

Novembre 2000 - Mon premier séminaire de formation dans une salle de l'hôtel Ibis de Beaune, à côté de la sortie d'autoroute. Quand j'étais à la fac, j'étais un chômeur en puissance. Maintenant je suis un négociateur. Heureusement que j'ai la veste jaune, la salle est mal chauffée. C'est la première fois que je vais dormir une semaine à l'hôtel. J'ai repéré dans le groupe une jeune collègue qui m'a l'air assez ouverte. On révisera ensemble les argumentaires de vente dans ma chambre ce soir.

J'apprends les rudiments du métier :
-bien connaître son quartier
-distribuer des prospectus dans les boîtes aux lettres
-appeler le plus vite possible les vendeurs qui passent des annonces quand les gratuits sont distribués
-faire du porte à porte dans les immeubles pour chercher des biens à vendre
-positionner ses pancartes
-rédiger des annonces
-apprendre par cœur les argumentaires de vente
-faire des estimations au pif… euh… en utilisant l’outil informatique du réseau qui recense toutes les transactions
-remplir correctement les mandats de vente
-faire la différence entre un mandat simple, exclusif ou semi-exclusif
-faire signer des compromis de vente
-faire des calculs de prêt immobilier à la calculatrice financière
...

Y'a rien à redire, ce sont des méthodes à l'américaine. On fait des mises en situation à la caméra. Un coup, je joue le client, un coup je joue l'agent immobilier. On apprend à répondre aux objections. J’ai le sentiment de devenir enfin quelqu’un. Maintenant je suis un professionnel de quelque chose. Avant, j’étais un étudiant de rien du tout.

Décembre 2000 – Retour en agence, je tourne à 2 mandats de vente par semaine. Le marché est porteur. Les banques nous démarchent pour qu’on fasse de la prescription. En gros, quand un client signe un compromis, on remplit une fiche pré-imprimée et on la faxe à la banque au numéro inscrit en haut à gauche. Après, l’agence touche 1% du montant du prêt et moi j’ai une commission fixe de 200 euros. Je n’ai pas de mal pour prendre des mandats grâce à l’argumentaire qu’on m’a donné à l’hôtel « Vous en voulez combien de votre appartement ? 140 000 euros ? Très bien, je pensais la même chose. On est donc d’accord sur l’estimation. Ce genre de bien, ça part vite. J’ai vendu le même en deux semaines le mois dernier. Avec notre commission d’agence qui est à la charge de l’acheteur, on va présenter votre bien à 148 000 euros. Je vous ai préparé un mandat de vente exclusif. C’est ce qui nous permet de nous consacrer en priorité à la vente de votre appartement pendant 3 mois. Appuyez bien fort, c’est du papier carbone. »

Le métier est plutôt simple quand on est courageux et bien formé. Le mercredi, vous appelez avant vos concurrents les propriétaires qui ont passé des annonces de vente. Le jeudi, vous leur faites signer des mandats de vente exclusifs. Et le mercredi suivant, vous publiez la même annonce dans le même journal gratuit, avec en plus une jolie photo et le prix de vente gonflé de votre commission. Vous n’avez plus qu’à attendre que le téléphone sonne. Et surtout, il faut espérer que ça sonne le vendredi qui est votre jour de permanence à l’agence.

Les acheteurs qui appellent le jour de votre permanence vous appartiennent à vie. Vous avez le droit de leur vendre n’importe quel bien qui est en stock. Mais vous avez tout intérêt à leur vendre un bien que vous avez rentré. Votre commission est plus importante. Vous touchez 15% de la commission hors taxes d’agence pour la vente + 15% si c’est vous qui aviez pris le mandat. Quand vous vendez le bien rentré par un autre collègue, vous n’avez que 15% et votre collègue touche ses 15%. Alors on a la pression. Je ne suis payé qu’à la commission. Si je ne vends rien, mon agence m’avance 800 euros à la fin du mois. Mais ça viendra en déduction des commissions futures. Si au bout de 6 mois je n’ai rien vendu, non seulement je devrai changer de travail, mais en plus, je devrai rembourser mon employeur de ses avances.

Des fois, c’est la guerre à l’agence pour savoir qui sera de permanence le mercredi. C’est le jour où les journaux gratuits sortent sur la région. C’est là qu’il y’a le plus d’appels. Alors pour éviter toute forme de conflits dans l’agence, c’est le patron de l’agence qui se garde le mercredi. Comme ça, ses collaborateurs ne se battent pas entre eux. Le climat est plus sain.

Mai 2001 – Tout va bien. Je viens de m’acheter une Audi A3. Je tourne à 3 ventes par mois et je me fais dans les 6500 euros net par mois. Mes parents sont fiers de moi. Je suis l’ancien de la fac de droit qui a le mieux réussi. Et j’ai de l’ambition. Comme j’ai une maîtrise de droit, je peux m’installer et obtenir de la préfecture une carte professionnelle pour faire des transactions à mon propre compte. Maintenant que je connais bien mon métier, ça m’ennuie de bosser pour enrichir mon patron. J’ai donc décidé de m’installer.

Août 2001 – Je viens de monter ma SARL avec un capital de 7500 euros. Pour le nom, j’ai choisi « A Immobilier ». Ce qui me permet d’être en haut de la liste des agences immobilières dans l’annuaire des pages jaunes. J’ai loué un local au centre-ville de 30m2 pour 420 euros/mois. Je vais prendre une stagiaire pour répondre au téléphone et rédiger les annonces quand je serai dehors pour faire les visites.

Décembre 2001 – Mon entreprise fonctionne très fort. J’ai embauché 5 commerciaux. Ils ont le statut d’agent commercial. Comme ça, cela ne me coûte rien. Je leur verse des commissions quand ils ont vendu et ils se débrouillent avec les charges sociales. Pas de coût fixe pour mon agence. Ils sont très motivés. S’ils ne vendent rien, ils se retrouvent avec des dettes au niveau de l’URSSAF alors même qu’ils n’ont rien gagné ! C’est toute la beauté du système… Sans compter les frais de voiture qui sont à leur charge exclusive. J’ai eu une aventure avec ma dernière stagiaire. Maintenant, elle est en CDI, c’est ma seule salariée.

Juillet 2002 – Je viens d’inaugurer ma quatrième agence. Je quadrille tout mon département désormais. J’ai 14 agents commerciaux sous mes ordres. Pour me faire de la pub, j’ai pris des petites SMART en leasing et j’ai collé dessus des autocollants aux couleurs de mes agences. Je continue à faire un peu de vente de mon côté, pour rendre service à mes connaissances. Je fais ça de la main à la main pour garder la main.

Juillet 2005 – Déjà dix agences, maintenant, je rayonne sur toute la Bourgogne. Si je continue à ce rythme, je vais me faire racheter par une enseigne nationale. Mais mon objectif, c’est l’introduction en bourse. Après, je pourrai prendre ma retraite. Et je me suis constitué un joli patrimoine à titre personnel. J’ai 6 immeubles de rapport. J’ai deux millions d’euros d’encours de prêt à la banque. Aucun problème pour avoir des prêts étant donné tous les clients que je leur envoie par la prescription. J’ai réalisé un rêve de gosse en m’offrant une Porsche. J’ai pris un Cayenne plutôt qu’une 911, c’est plus pratique pour transporter les panneaux « à vendre ».

Janvier 2007 – Je vais souffler un peu. J’ai un peu de mal à gérer mes seize agences sur deux régions. Le gros problème, c’est le turn-over. Dès qu’un agent commercial tourne bien, il se barre pour se mettre à son compte. Ils ne sont vraiment pas reconnaissants. Avec tout ce qu’ils me coûtent en formation, la moindre des choses, ce serait de faire preuve de fidélité.

Juin 2007 – J’ai bien rigolé en découvrant le forum immobilier de Bourso. Tout le monde parle de krach immobilier imminent. C’est vrai que les délais de transaction s’allongent un peu, mais étant donné la pénurie de logements, je ne vois pas comment ça pourrait baisser. Au pire, les prix vont stagner. Ma secrétaire en CDI vient de me mettre aux prud’hommes. Elle réclame des dommages et intérêts pour licenciement abusif. J’avais du m’en séparer parce que j’en avais trouvé une plus jolie à embaucher. Du coup, elle menace de porter plainte pour harcèlement si je ne lui verse pas une prime. Comme je n’ai pas voulu céder au chantage, me voilà aux Prud’hommes.

Mai 2008 – Dépôt de bilan. Incompréhensible. J’ai rien vu venir. Avec seize agences, en 6 mois, on a passé seulement 5 ventes chez les notaires. Pas suffisamment de commissions pour payer les charges fixes. Pas le choix.

Juin 2008 – Le tribunal de commerce me refuse le redressement judiciaire. C’est la liquidation d’emblée. De toute façon, y’a pas grand-chose à liquider. Les SMART étaient en leasing. Je m’en moque, je suis rentier. Avec tous les apparts que j’ai en location, j’ai plus besoin de travailler. Au pire, je peux toujours revendre le Cayenne. Les 4X4 se vendent bien en ce moment. Le marché est haussier. Question de timing. Je viens de le passer à l’éthanol en plus.

Juillet 2008 - Ma banque vient de me ficher. J’ai des locataires qui payent mal leurs loyers et les échéances de prêt de mes investissements locatifs ne sont pas toujours payées. En plus, j’avais pris du taux variable et je suis obligé de remettre tous les mois de l’argent pour couvrir la différence. Je viens d’accepter un CDD payé au SMIC dans une association d’aide aux victimes d’accidents de la route pour pouvoir boucler les fins de mois. Je viens de mettre en vente mes immeubles de rapport. Mais comme les prix ont déjà bien baissé, ça ne va pas suffire pour tout rembourser. J’envisage un exil à Panama pour faire face à mes responsabilités. Il paraît que là bas, l’immobilier ne baisse jamais.

www.lesbanquiers.com