Crédit : Emprunter en SCI

leodmac

19 mai 2006 •18:44

il n'y a pas de plafond lié a la qualification 'SCI', c'est un projet étudié comme n'importe quel autre

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22 mai 2006 •12:00

Merci de votre réponse, en fait ma question (mal posée :) ) portait sur le taux maximum d'endettement d'une SCI, si un particulier ne peut dépasser 1/3 de ses revenus, est ce qu'une SCI est tenue aux mêmes règles.
Cordialement

leodmac

22 mai 2006 •16:48

le taux d'endettement des 33% ne s'applique pas, on comparee les revenus (les loyers), pondérés par environ 80% pour tenir compte des charges et l'echeance de prêt.

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23 mai 2006 •10:25

Merci beaucoup.

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25 mai 2006 •10:59

plutôt qu'un SCI étudiez la création d'une SARL pour votre emprunt qui plus est s'il s'agit d'un investissement

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27 mai 2006 •10:55

heuu, les 33% s'apliquent de la mm facon, sinon que les revenus locatifs sont un revenu, tu les comptabilises de la mm facon. Cependant suivant les banques, les règles sont différentes(double calcul ou non, pondéré 70, 80, 100 %)SCI ou pas SCI.

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27 mai 2006 •10:58

Une SARL ? Pourquoi faire ? T'as vu les contrainte d'une SARL ? Je ne pense pas que cela s'applique à n'importe quel particulier, mais si tu en parles, c'est qu'il doit y avoir des avantages que je ne connais pas, je veux bien que tu developpes stp.

leodmac

27 mai 2006 •16:48

je ne sais pas bien ce que tu entends pas "les 33% s'appliquent de la même façon", mais des dossiers locatifs, j'en monte, SCI ou pas.
Et dans le cas des SCI, pas de 33%, il n'y a vraiment aucun doute.

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27 mai 2006 •18:12

super, tu bosses ou ?

leodmac

27 mai 2006 •22:13

En Normandie

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28 mai 2006 •11:44

la Sarl est plus interessante surtout s'il s'agit d'investissement (par ex immobilier de bureau ou locaux prof etc...)
la SCI c'est la transparence fiscale, en d'autre terme les revenus sont ajoutés aux revenus imposables,d'ou augmentation de la tranche fiscale
par contre pour ce qui est de la sarl le bénéfice est imposable suivant un barème (15% si le bénéfice est inférieur à 30 000 euros)
le bien est amortissable, (en cas de revente certes il y a réintégration)
pas de CSG CRDS, taxe prof certes mais il n'y a pas photo en matière de fiscalité,
pour ce qui est des contraintes je ne vois pas bien????
évidemment tout dépend de la fiscalité de chacun et des objectifs de chacuns;!

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29 mai 2006 •15:15

les contraintes ? La constitution de la SARL. Mais comme tu le dis, tu parles d'investissement professionnel et je suis partie d'investissement de particulier(c'est ainsi que je le comprennais) mais je peux me tromper.

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29 mai 2006 •15:17

tu travailles en banque ?

leodmac

29 mai 2006 •16:40

oui

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29 mai 2006 •17:21

je suis un particulier, et la sarl n'est vaiment pas compliquée à créer (je suis à 50/50 avec mon épouse).

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29 mai 2006 •17:53

tu es parti avec quel capital ? Je parais curieuse, mais tes infos semblent trés interessantes et j'avoue que lorsque je cherchais un statut, celui de la SARL m'a rebutée, mais je ne sais plus trop pourquoi, peut être pour le capital. Mais c'était pour un autre projet.

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29 mai 2006 •17:58

GRRRRRRRR leooooooooo, faut te sortir les vers ......... heuuu, quelle banque ? parce que celles que je connais considèrent toutes les 33%(a adapter biensur en fonction du profil, reste à vivre, projet) mais à la base, toutsrevenus confondus, déduits ou ajoutés pour les locatifs, elles respectent ces 33% ou reste à vivre, mais cela que ce soit en SCI ou non.

leodmac

29 mai 2006 •19:01

je vais détailler un peu;-)

Reseau CA

Pour le locatif, voila comment on procede :
Imaginons que tu as un emprunt residence principale existant et que tu fais une operation locative :
Emprunt existant residence principale : 900 € / mois
Revenus 4000
Taux d'endettement 900/4000=22.5%

Puis operation locative loyer attendu 500 €
echeance de pret 700 €
On prend 500 * 80% pour tenir compte des charges soit 400 € face a une echeance de 700 soit un differentiel de 300, qui est ensuite ajouté aux charges existantes, soit nouveau taux d'endettement :
(900+300)/4000=30%
Ca, c'est pour une operation a titre personnel


Si SCI, loyers *80% face a l'echeance du pret, c'est tout, et perso, je trouve ca logique, les 33% pour une SCI, ca ne tient pas debout, il n'y a pas d'autres charge, de train de vie, voiture a remplacer, ou que sais-je.

leodmac

29 mai 2006 •19:02

si en SCI, fallait respecter les 33%, je n'en ferais jamais ;-)

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29 mai 2006 •21:14

je suis parti avec un capital classique à l'époque (il y a 13 ans déjà) soit en euros 8000 mais une fois déposé il n'est pas bloqué, tu l'utilises cet argent, et si tu compares avec la SCI tu dois élaborer des statuts idem, etc...à présent il y a 34 000 euros de capital. je vais faire donnation des parts à mes deux enfants, puis ensuite je changerai de régime matrimonial et opter pour la communauté universelle.

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30 mai 2006 •10:04

ok, tu deduits des charges donc, c'est coherent, mais je ne suis pas la difference avec le particulier. Par contre, les CA en Région parisienne les ajoutent aux revenus.

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30 mai 2006 •10:05

ok, merci de ces infos.

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31 mai 2006 •13:57

Merci, à tous pour vos infos, en fait je confirme, je suis un particulier qui investit un peu.
Et avant de solliciter les banques, je voulais avoir un quelques renseignements complémentaires.

tigremou

02 juin 2006 •23:45

la banque demande quoi comme garanties?
Car la dernière fois, au CDN, pour une SCI, la banque n'a pas voulu prendre la garantie sur le bien en privilège de préteur de deniers, mais voulait hypothéquer mon bien perso, prétextant qu'une SCI était une société et pas un bien immo.
Est-ce logique et pratiqué?

leodmac

04 juin 2006 •10:15

je ne sais pas qui est le pro dans ce post mais voici au moins un avis.

La garantie sur un financement fait par une SCI releve de l'analyse du risque comme pour tout financement, il est evident que pour 150.000 / 180 mois, il sera difficile d'eviter une garantie réelle.

Sur le financement, il ne faut pas confondre l'objet et l'emprunteur, dire que la SCI est une société en non un bien, ca n'a pas de sens, l'emprunteur 'Monsieur Dupont' n'est pas un bien non plus.

Prendre un PPD sur une acquisition faite par une SCI, ca ne pose aucun probleme, hypothequer un bien perso lors d'une acquisition par une SCI, ca veut dire que ce n'est pas une hypotheque mais une caution hypothecaire puisque les emprunteurs sont differents, et chez le notaire, c'est beaucoup plus cher.

En conclusion, au CDN, ils ont du se dire que l'achat fait par la SCI etait surpayé et se sont dit que prendre une hypo sur un bien personnel etait plus rassurant (surtout si ce bien personnel vaut bien plus que l'achat de la SCI).

Il peut aussi n'y avoir qu'une caution des associés lors de ce projet, tout ca depend du montant, de la durée, de la surface financiere des empunteurs (et donc des gerants SCI dans ce cas).
Pour quelqu'un qui possede deja une SCI qui fait des travaux style 10.000 € / 5 ans, il n'y aura souvent aucune garantie si la SCI fonctionne bien depuis quelques années.

Bref, pas de regles absolues.