Autre question, Prêt In Fine

L'intérêt est de réduire tes mensualitées au minimum et de maximiser et régulariser le montant des intérêts (déductions d'impôts).

Mais en contrepartie, il te faut nantir une somme afin de garantir le crédit et placer chaque mois un versement. Quand tu revends, tu rembourses le prêt et tu encaisses la différence.

C'est un mécanisme pour défiscaliser, je ne te le conseille pas si c'est un premier achat.

par nous, donc comme un apport ?

Ou c'est la banque qui le prêtes puis le nanti sur une AV que l'on "rend" à la fin ?

Et pourquoi à éviter pour un premier achat ?

( je sais je suis chiant :-) )

En tout cas merci.

L'in-fine permet de défiscaliser lourdement (car les mensualités sont exclusivement composées d'intérêts). Le taux du crédit doit être du même ordre qu'en amortissable, sinon va voir ailleurs.
L'autre avantage, c'est que les mensualités sont faibles. Et en général, tu peux sortir sans pénalités.

Les inconvénients, maintenant :
Le coût total du crédit est beaucoup plus important qu'en amortissable (puisque tu paies des intérêts sur la totalité de la somme, pendant toute la durée du prêt).
Il faut bloquer du cash pour "nantir" le prêt : par exemple, pour un emprunt à 15 ans, tu devras mettre 50 à 60% de la somme sur un placement bloqué (souvent, un fonds en euros d'assurance vie) avec un "contrat de nantissement" permettant à la banque de se saisir des fonds en cas de défaillance.

Donc, l'in-fine, c'est pour la défisc. Et surtout, ne jamais l'utiliser pour acheter une résidence principale !!

Par contre, tu peux gagner sur les 2 tableaux : générer un max de déficit foncier tout en gagnant des sous avec le placement de nantissement. En cas de hausse des taux, avec un prêt à taux fixe, c'est encore mieux...

Ce n'est pas intéressant si j'ai bien compris.

Autant opter pour un amortissable classique ?

L'in fine dans un montage d'immo locatif s'impose dans tous les cas si, bien-sûr, la situation le permet.

que tu sois imposable ou pas ça ne change rien. En effet, le but de l'IF est double :

1/ effet sur la trésorerie (tu rembourses moins en cours de route)
2/ fiscal, mais pas au niveau de l'IR. C'est au niveau du foncier que cela se passe, puisque tu déduis les intérêts des loyers. En in fine ils ne baissent pas, ton impact des revenus fonciers est réduit d'autant.

c'est en cas de deces .Tes heritiers choppent L'av + l'immo

Encore une fois, la troisième de la journée, il n'est pas obligatoire de déposer 50-60% de la somme, on peut partir avec 0% d'apport.
Et encore une fois le taux de l'in-fine n'est pas le plus important, c'est la qualité de l'AV nantie qui compte, beaucoup beaucoup plus........

dans l'immobillier locatif, selon le pret que tu choisiras, une grosse part de tes revenus ira soit à l'Etat, soit à la banque. C'est vrai [c'est mon notaire qui le dit !!]


-> vrai c'est plus cher (la règle du 2x plus cher en In fine est globalement juste). Mais bon ainsi tu entretiens de bonnes relations avec ton banquier [ton controleur fiscal n'en a cure]

-> vrai la qualité du support nanti est fondamentale. Impensable avec une AV d'une banque à réseau [sauf chez LCL, demande acuity]. On nous a demandé 66% du capital emprunté, mais seulement 82,5% de ces 66%, soit 55% du capital emprunté, est placé sur du fond Euro, le reste relativement risuqé. Bien sur cela dépend de ta durée d'emprunt (nous 15 ans) et de la qualité de tes arrierres (pourras tu faire face si le capital n'est pas recompleté au terme, impot sur le retrait compris)

-> vrai ou faux de dire que ce n'est pas intérressant si tu es faiblement imposé : si tu es faiblement imposé c'est que tu as peu de revenu. Si tu parts sur un amortissable classiqe, c'est certe moins chere, mais les mensualités seront beaucoup plus lourde (fait le calcul). Cela implique que tu devras mobiliser mensuellement plus d'argent ce qui est problematique justement si tu as peu de revenus. Tu payes peu d'IR, mais peut etre que tu as à coté du patrimoine qui te genere des revenus défiscalisés. Dans ce cas nanti une part de ce patrimoine et fait du In fine sur une période plus courte [les déficits sont reportables 10 ans] => seul toi peux calculer en fonction de tes revenus, de ton patrimoine, du taux, de la durée...

-> super vrai de dire que c'est un complément patrimonial : tes héritiers héritent du bien immo (payé par l'assurance) et du l'assurance vie [si tu cherches un bénéficiaire je suis candidat [et pour te rassuré : pas pressé]). En plus si tu compare le montant de l'assurance crédit avec celui d'une assurance SUR LA vie, tu verras que tu te garantie un capital deces à moindre frais.

Mon conseil : fait un tableau d'amortissement [force toi] intégrant : IR, CSG, bilan charge/revenus, assurance, report des deficit, Taxes foncieres, frais de versement et gestion sur AV, imposition AV au retrait, ISF, bouclier fiscal (?),... fais toi violence je te dis, car tout le monde te dira : c'est un beau projet, faites comme ci ou comme ca, mais personne nepeux faire un bilan aussi global pour toi. Compare le résultat en amortissable et en In fine et fais ton choix. En plus cela va t'apprendre à calculer les impots, les interets, les frais sur AV et tout plein de bonnes choses encore. Quand tu verras le rendement net de chez net, tu auras la solution, certes, mais encore deux interrogations :
- mais pourquoi les gens font de l'immobillier locatif ?
- Je fais du Robien ou j'en fais pas ?

Bon à plus je dois retourner au boulot !!

billier locatif ?
C'est la vraie question. En effet lorsqu'on va au bout du calcul (frais, impots générés...) le choix risque de se porter sur d'autres placements, parfois même une AV en euros fait mieux

de la famille, donc à priori même à rendement nul ça aurait pas été gênant.

mais de toute façon la banque refuse de financer ...