DES CONSEILS SVP URGENT MERCI !

de placement et taux d'intérêt d'emprunt !!!!

Placement 220k€ à 3.20% sur 15 ans intérêt = 132ke
Prêt 220ke à 4.20% sur 15 ans intérêt = 56k€

donc rien à voir !

Le conseil pourrait être de panacher en intégrant de l'apport au projet immobilier et en réalisant un prêt sur la différence, cela aura pour avantages de :
- être proprio et se constituer un patrimoine
- ne pas se défausser de tte votre épargne
- payer une assurance sur le prêt (prévoyance) qui viendrai rembourser le prêt en cas de décès, IPT ou ITT par exemple.

Voilà

cout du prêt 77k€

c'est l'intérêt d'emprunter qui fait naître un gain de 56k€

Oui, Admettons que le coût du prêt de 220 k€ est de 77k€ (je n’ai pas vérifié) et que le revenu de l’épargne du montant équivalent est de 132 k€.
Apparemment, il y a donc bien un gain de 55 k€ en empruntant.
Cela, c’est ce que tous les vendeurs de crédit font valoir comme argument.
Alors c’est vrai que, parfois, cela est une opération rentable, surtout si le bien acheté prend de la valeur.
Mais il me paraît judicieux de prendre aussi en compte que l’emprunteur aura, par définition des mensualités à rembourser, ce qui ne serait pas le cas pour un achat au comptant.
Alors, il serait intéressant de considérer que ces mensualités inexistantes s’il n’y a pas endettement, deviennent, de fait, une source de disponibilités pouvant être investie dans des produits d’épargne.
Il convient alors de calculer combien rapporterait l’épargne de ces équivalents de mensualités sur 15 ans, en fonction des taux de rendement possible. Il est possible, qu’au bout des 15 ans, le produit de cette épargne (effectuée grâce à un non remboursement de dette libérant du pouvoir d’épargne) rapporte plus que les 55 k€ annoncés comme gains.
A 3,2% de rendement, cela devrait être supérieur à 70 k€ (à la louche 220 +77 k€ épargnés progressivement et régulièrement sur 180 versements mensuels).
Et là, ce n’est donc plus un gain de 55 k€ que l’on constate mais bel et bien une perte de 15 k€.


C’est d’ailleurs tout le principe des prêts. C’est pour cette raison que les banques peuvent gagner de l’argent en vous prêtant à 4,2% et en vous rémunérant l’épargne à 3,2%.
Même si c’est plus compliqué, le différentiel entre les 2 taux est, malgré tout, la base de leur profit.

Le volet « épargne des mensualités que vous n’avez pas à rembourser en n’empruntant pas » est systématiquement passé sous silence par les conseillers bancaires. Sinon, il ruinerait leur argumentation. Il est pourtant fondamental.

Si vos moyens vous le permettent (ce qui doit être le cas quand un banquier considère qu’il vous reste assez pour vivre par mois une fois la mensualité remboursée), la somme disponible par le fait de ne pas avoir de mensualité n’est pas forcée d’être utilisée pour des vacances aux Seychelles ou des repas dans des restaurants 3 étoiles ! Vous pouvez la placer en assurance-vie (celle où vous avez désinvesti pour acheter cash) ou ailleurs.

Si on admet que le coût du crédit est de77 k€, que le remboursement se fait à mensualités constantes sur 15 ans, cela veut dire qu’il y 1650 euros à rembourser par mois.
A la place, si l’on considère que ces 1650 euros sont épargnés chaque mois pendant 15 ans à 3,2% net (comme indiqué par l’initiateur de la file (mais il faut peut-être tenir compte de frais et de fiscalité venant amoindrir ce rendement), les intérêts versés et capitalisés se monteraient à plus de 83 000 euros. Ce n’est donc plus 15 k€ (basé sur 70 k€ de produits) mais 28 k€ que coûterait le choix de l’emprunt plutôt que l’achat au comptant.

Donc, achat au comptant : vous n’avez plus les 132 k€ que vous auraient rapporté votre capital de 220 k€.
Mais en empruntant vous avez le coût du crédit (77k€) et le « manque à rapporter » généré par le fait que vous avez 1650 euros par mois en moins à placer (puisqu’ils vous servent à rembourser le crédit) d’un montant de 83 k€. Le coût global devient donc 77 + 83 = 160 k€.

Imaginons, pour simplifier, que pendant 15 ans, pour vivre, vous dépensez tout ce qui reste après avoir remboursé ou épargné les 1650 euros par mois, selon le cas.

Au bout des 15 ans, dans le cas de l’achat à crédit vous avez un logement et 352 k€ (votre capital de départ, 220 k€ + 132 k€ d’intérêt).
Dans l’autre cas, vous avez le même logement et 380 k€ (provenant de 180 versements d’épargne de 1650 euros).

bravo pour la demonstration claire et bien pensee.

si j ai bien compris le plus rentable c est de payer cash son appartement 220keuros
Et epargner les "equivalents mensualites" que couterait un credit de 220keuros

pour resumer les interets capitalises et genere par l epargne des equivalents mensualites d un credit de 220keuros sont superieurs au (cout du credit - interet epargne 220keuros)

Je pense qu’il ne faut pas généraliser.
Si on en reste sur ces critères financiers, il faut faire les estimations en essayant de n’oublier aucun paramètre.
Si c’est un emprunt classique, il me parait important de comparer le coût du crédit dans sa globalité avec les taux d’intérêts espérés sur l’épargne.
Le problème, c’est le mot « espérés ».
Votre hypothèse part du principe d’obtenir 3,2% de rendement. Mais il s’agit vraisemblablement d’un rendement brut. Il faut prendre en compte les Prélèvements Sociaux et l’éventuelle fiscalité en cas de retraits partiels ou de clôture.
Et sur le crédit, il faut voir si des déductions fiscales sont possibles.
Et on parle ici d’une période équivalente à celle du crédit.
Le crédit peut être choisi à taux fixe et mensualités constantes mais votre placement continuera-t-il à rapporter 3,2% ?
Ce peut être plus, d’ailleurs, et votre expérience grandissante, vous arriverez peut-être à booster la performance.
Il y a donc, de toutes manières, un aspect qui ressemble à un pari à faire sur l’avenir.
Alors, si le taux d’épargne net d’impôt est inférieur au coût du crédit (avantages fiscaux éventuels inclus), il paraît plus rentable de payer cash.
Mais il faut, pour cela, s’astreindre à épargner régulièrement l’équivalent des mensualités que vous n’avez pas. Cela demande une discipline.
Si au lieu de cela, vous l’utilisez pour la consommation, cela se paiera au final par un coût plus élevé.
En fin de compte, cela est normal et moral. Cela veut dire que ce n’est pas gratuit de refuser de différer ses dépenses de consommation.
Généralement, un conseiller bancaire vous fera un bilan en vous montrant que vous serez gagnant en empruntant et en laissant votre épargne fructifier.
Il ne tiendra pas compte de la possibilité d’épargner les mensualités (mensualités n’existant pas si vous avez acheté avec votre capital), parce que ce n’est justement qu’une possibilité. Alors que dans le cas d’un crédit avec conservation de l’épargne, la programmation est moins aléatoire et dépendante de la discipline du client (le capital est déjà là et bien là dans le produit d’épargne et la Banque n’oubliera pas de vous réclamer les mensualités).
Il faut donc comparer avec des paramètres chiffrés objectifs plus un autre qui est moins mis en avant (et pour cause !) consistant dans l’intérêt qu’à la Banque à vous vendre à la fois un produit d’épargne et un crédit.
Pour en revenir à votre résumé, on pourrait dire :
Solution « Crédit et conservation d’épargne » : Vous obtenez 132 k€ d’intérêts d’épargne et payez 77 k€ de crédit : Vous êtes dégagez 55 k€.
Solution « Paiement au comptant avec le capital et épargne de l’équivalent des mensualités » : Vous obtenez 0 € d’épargne du capital utilisé pour acheter mais vous avez 0 € de crédit et 83 k€ générés par l’épargne régulière de l’équivalent des mensualités : Vous dégagez 83 k€.

La 2ème solution est supérieur de 28 k€ à la première.

Mais encore une fois, attention ! Ceci est théorique et il faut prendre en considération tous les éléments rappelés au début de ce post. D’autre part, je n’ai pas vérifié que le coût du crédit sur 15 ans à 4,2% serait bien de 77 K€, mais ce chiffre annoncé par poitu me parait très plausible.

Enfin, ce raisonnement est basé sur un achat immobilier qui pourrait être financé entièrement par l’emploi du capital disponible.
Si l’on considère un autre choix pour quelqu’un qui n’aurait aucun apport (théorique car difficile dans ce cas d’obtenir un prêt) entre acheter à crédit tout de suite et attendre d’avoir accumulé suffisamment de capital pour payer cash, le problème n’est plus le même. D’une part le calcul financier ne donne pas forcément le même résultat que dans l’autre comparaison. Et d’autre part, dans le cas de l’attente pour achat comptant, vous ne profitez pas tout de suite de votre bien (il faut alors regarder si le loyer pour vous loger est cher ou pas, etc) et vous risquez de n’être propriétaire que la veille de votre mort !

MERCI infiniment pour cette analyse precise.
Est ce tu es banquier ? ou pro dans l investissement ? En tous cas on sent l experience d'un gars doue du metier

...
« Est ce tu es banquier ? ou pro dans l investissement ? »


Non, très loin, professionnellement, de ces domaines.
Je suis plutôt accoutumé aux aspects touchant à la Physique et la Chimie qu’à ceux de la Finance ou de l’Economie, même si ces derniers m’ont toujours intéressé.


Dans les 2 cas, il y a souvent à effectuer quelques calculs.
Mais il est rare, dans la vie courante ou professionnelle de tous les jours, de devoir savoir manier les intégrales triples (challenge que personnellement, je n’ai jamais réellement surmonté).

Alors, avec un minimum de bases, on arrive déjà à la fois à faire impression et aussi à régler quelques problèmes concrets !
Dans un pays comme la France, la maîtrise de la règle de 3, ou, soyons fou, le calcul d’intérêts composés en utilisant les fonctions exponentielles, donnent déjà un avantage certain par rapport à la majorité de la population dont la culture technique, scientifique, économique, géopolitique et même littéraire ou historique, laisse souvent à désirer!

Et je suis assez loin, aussi, de l’âge de 31 ans (malheureusement !) et assez attiré par les questions d’épargne (par goût et par nécessité).


« Tu as 31 ans et tu as EPARGNE 220 000 euros
Tu as du manger des cailloux pendant 10 ans. »

C’est pas mal, effectivement...

Mais à la disparition de Spaggiari, on n’avait toujours pas retrouvé tout le butin du casse du gang des égoutiers.

Toni Musulin, le convoyeur de fonds n’a pas non plus rendu les 11,6 millions dérobés. Il en reste une bonne partie dans la nature.

Alors, normal de se poser la question de son ré-emploi….
On se doute des préoccupations « bancaires » quotidiennes de ces personnes, mais on ne connaît pas leurs pseudos sur ce forum qui s’appelle justement « Banque au quotidien » !

Bon, pour Spaggiari, cela concerne plus ses anciens collègues ou ces ayant droit, que lui-même...

approche taux :
emprunter à taux fixe, c'ezt aussi se prémunir contre l'inflation sur les 10 ou 15 ans à venir (ton ass vie verrait son tx de rému remonter alors que ton prêt ne bouge pas).
c'est aussi protéger ta futur épouse avec l'ass du prêt+ass vie à son nom (ou celui de tes futurs enfants)
A mon sens, il faut faire assez d'apport pour avoir 1 mensualité supportable (proche d'1 loyer) et éviter 1 PPD ou 1 hypothèq et garder 1 part en ass vie pour les 2 raisons vu ci dessus.
difficile de répondre en qqes lignes alors qu'1 entretien sérieux prend au moins 1 h pour faire 1 tour le+complet possible.

...
« emprunter à taux fixe, c'est aussi se prémunir contre l'inflation sur les 10 ou 15 ans à venir »

Oui, là, il y a un bon argument pour l’achat à crédit.

Le coût réel (en monnaie constante) d’un crédit à taux fixe de 4,2% l’an, si l’inflation monte à 10%, n’est plus un problème.
Dans un exemple comme cela, il faut bien sûr que la rémunération de l’épargne ne reste pas engluée à 3,2%, sinon on en reste à comparer ce rendement avec 4,2 %.

On en revient à ce que j’évoquais comme une sorte de pari sur l’avenir en ce qui concerne cette rémunération nette de l’épargne. On peut effectivement espérer que, si inflation il y a, les rendements devraient monter.
Même si ceux-ci n’arrivent pas à être au niveau de l’inflation, le simple fait de passer au dessus du taux de crédit devrait inverser la conclusion du raisonnement.

C’est l’avantage du taux fixe pour un achat immobilier.
Les propriétaires d’aujourd’hui qui ont emprunté à taux fixe plus que raisonnable au début des années 70 et qui ont remboursé en « monnaie de singe » à la fin de cette même décennie, alors que leur logement fraîchement acheté s’est significativement réévalué, n’auraient pas pu rêver meilleur scénario.
Tout allait bien : leurs salaires suivaient à peu près l’inflation, et leurs mensualités constantes à rembourser perdaient entre 7 et 12 % de valeur chaque année pendant 10 à 15 ans.

Ce phénomène, qui a surtout profité à une génération (babyboomers devenus aujourd’hui papyboomers ou ceux nés un peu avant) contribue, en plus des problèmes de précarité actuelle de l’emploi des jeunes, aux écarts de patrimoine entre générations que l’on constate aujourd’hui et qui ont tendance à augmenter.

Pour en revenir à la question initiale, tous les arguments montrent que le choix n’est pas aisé puisque c’est une affaire qui engage sur 10 à 15 ans, et donc, qu’on ne connaît pas l’évolution de certaines données du problème, qui sont pourtant déterminantes. Il y a donc une question de conviction (objectivité ou subjectivité ?) à avoir sur ces évolutions.

Le retour au vieil adage consistant à « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier » est une manière de ne pas choisir entre les deux solutions extrêmes (cash ou crédit). Ici, elle pourrait se traduire par la suggestion de bap74 consistant à garder une partie en assurance-vie et de faire un apport important pour l’achat immobilier.

A propos de l’inflation, tout le monde n’est pas d’accord sur la tendance des prochaines années.

Il y a l’injection de la « fausse monnaie » par les Banques Centrales, le renchérissement des matières premières (énergie, métaux, terre rares, etc) allant de pair avec une demande mondiale croissant plus vite que les ressources.
Il y aussi la spéculation sur les produits alimentaires (mais qui dit spéculation dit évolution heurtée avec des rechutes), les problèmes climatiques, la hausse démographique alors que le foncier n’est pas infini, etc…
Tout cela tend à faire penser à une accélération du coût de la vie.

D’un autre côté, il y a l’augmentation de l’amélioration de la productivité, le chômage endémique contribuant à faire baisser les salaires, la politique de taux des Banques Centrales, etc…pouvant limiter la hausse de l’inflation

Pas facile de faire un choix, même si je trouve qu’il y a plus d’arguments dans la hausse de l’inflation que dans sa stabilisation. Mais ont-ils tous le même poids ?

D’où la prise en compte des questions autres que purement financières qui ne doivent pas être délaissées non plus.

ne te marie pas! tu perdras tout lors
du divorce .

merci a vous tous et plus particulierement chimien qui a repondu avec devouement.

je vais opter pour l achat cash et epargne des "equivalent loyer"

faire un contrat de mariage separation des biens pour eviter de tout perdre comme diosmus qui s est fait depouille par sa caille


merci