AST GROUPE : Acquisition de DPLE en bonne voie !

agricool

10 juillet 2017 •20:18

Un gros morceau à avaler semble t'il: 50 M€ de CA .
Je n'arrive pas à avoir les chiffres sur internet, car DPLE semble être un holding; la SAS DPLE, basé dans loe Cher a le N° de Siret 40230898500108 et fait partie de la société DPLE basé à Neuilly sur Seine.

Pasenvin

10 juillet 2017 •20:52

Structure de DPLE pas claire. Si on fait DPLE sur google, on arrive sur le site suivant:
www.constructeur-de-maisons.fr/
qui a bien l'empreinte commerciale décrite par AST, mais qui semble suggérer que les 44 agences sont des constructeurs indépendants. Si c'est le cas, il faut espérer que les Turs ont appris de leur expérience d'intégration de POBI, et qu'ils ne tergiverseront pas pour forcer les agences à s'intégrer, sinon, on est reparti pour quelques années de galères comme après l'achat de POBI.

agricool

10 juillet 2017 •21:18

Cela voudrait dire 44 sociétés à reprendre ? Il peut y en avoir pour un moment en effet...

pitiport

10 juillet 2017 •22:20

S'agissant de POBI c'était une verticale . La comparaison est plus juste avec l’intégration de Villa trident et Ville JB . L’expérience est là ; mais le risque zero n'existe pas.

jcf13

11 juillet 2017 •08:31

Question : d'après le communiqué DPLE en 2016 720 ventes pour un CA de 50 M.

d'ou 50 000 000 / 720 = 69 444e la maison ???
Maison en carton ??
Qui peut m'expliquer.
Merci d'avance.

gourbi

11 juillet 2017 •08:58

Maison en kit pour population de migrants peut-être ! Le marché est là...

Sinon, le morceau est gros, quid du financement ? On entre dans une période de réduction de la visibilité...

M188593

11 juillet 2017 •10:47

Jcf13 : ton calcul n'avance pas à grand chose

Si les agences sont indépendantes, il ne faut pas s'étonner que le chiffre d'affaires ne représente pas la totalité de la valeur des maisons construites. Je ne connais pas la cible, mais a priori, ça semble intelligent de racheter un réseau pour développer plus largement Natilia.

Des sociétés comme AST qui sont capables de consolider leur secteur a un moment où la croissance revient en Europe (mais n'est pas délirante non plus) et où l'argent est gratuit, c'est exactement ce qu'il faut jouer en ce moment, je crois.

M188593

11 juillet 2017 •11:04

agricool : je pense que les 44 agences sont des franchisés, ou un truc du genre, donc AST ne va reprendre que le holding. Après le risque d'exécution est peut etre que les franchisés quittent AST pour un autre réseau. J'imagine que ce risque est pris en compte dans la valo. Mais c'est vrai que la communication est assez limitée. On en saura plus si c'est bel et bien finalisé en septembre.

jcf13

11 juillet 2017 •11:22

Pour M18

Ma question n'est pas une critique, c'est une question !
J'habite dans une région ou le prix du m2 dans le neuf est de l'ordre de 3000€.
A ce prix pour 69 000€ tu n'a qu'une cage à lapins de 23m2.
D'où mon questionnement.

Myownway

11 juillet 2017 •12:55

jcf13

Vous commettez une erreur en rapportant le chiffre d'affaires 2016 aux ventes 2016.
Les ventes 2016 se retrouveront, pour l'essentiel, dans le chiffre d'affaires de l'année 2017 et au-delà en fonction des contraintes administratives, des autorisations, etc...
Selon ce cycle applicable à tous les constructeurs, se souvenir que la progression des ventes d'AST Groupe pour 2016 a été de +30% !

Ensuite, il conviendrait de savoir si le chiffre annoncé concerne un total de ventes brutes ou un total de ventes nettes après prise en compte des annulations des clients. Pour rappel, AST Groupe avait régulièrement gonflé ses chiffres de vente au cours d'exercices passés en publiant des données brutes (erreur corrigée depuis).
Ce taux d'annulation s'élève à 15% en moyenne nationale pour les constructions individuelles, parfois davantage selon les constructeurs (25% [!] pour AST en 2015).

Après avoir consulté les différents sites des constructeurs du groupe concerné, bien noter qu'il s'agit de constructions de type "CMI", le terrain étant fourni par l'acquéreur. En fait, ce dernier est souvent proposé par les constructeurs via leurs partenariats/réseaux avec des sociétés foncières.
Aussi, après avoir très rapidement parcouru les annonces affichées, le montant moyen d'une vente, terrain compris, peut être estimé aux alentours de 180 K€.
Le prix moyen d'un terrain tourne très approximativement aux alentours de 50 K€ (il est très compliqué de déterminer une moyenne, la fourchette étant très large en fonction de la surface, de la localisation, ...).

Peut-être aussi le chiffre d'affaires de 50 M€ est-il TTC ?

Il se pourrait que dans les ventes annoncées figurent également des ventes de franchisés, auquel cas seul le montant de la commission serait comptabilisé en chiffre d'affaires (cas, pour l'essentiel, du réseau Natilia par exemple).

Bref, beaucoup d'hypothèses, certaines qui pourraient se révéler justes, d'autres pas, qui permettent de rapprocher les chiffres avancés par le communiqué d'AST et de répondre à votre interrogation.

Concrètement, en ne retenant que les hypothèses les plus probables énoncées ci-dessus :
ventes brutes 2015 : 720 / 1.3 = 554
ventes nettes 2015 : 554 - (554*25%) = 416
soit : 50 M€ / 416 = 120 K€

Cela me semble cohérent et en ligne avec les régions concernées.

Myownway

Myownway

11 juillet 2017 •13:01

P.S. : enfin, et surtout !, en identifiant à l'instant le chaînon manquant (voir message suivant), j'ai trouvé la réponse à votre interrogation....
:

http://www.superimmoneuf.com/lessentiel/actualite-stephane-desire-le-fond-d u-val-on-va-de-l
(extrait)
<<
Quel est le prix moyen de vos maisons ?

Le prix moyen est de 118 000 € par maison (construction uniquement). Il est assez stable d’une marque à l’autre. La maison classique comprend 3 chambres, avec une superficie comprise entre 80 et 95 m2.
>>
Stéphane Désiré, Le Fond Du Val


Myownway

jcf13

11 juillet 2017 •13:16

Merci à Myo.

Le point de vue tiens la route.
Il serai probablement plus logique que AST soit un peut plus disant dans leur communiqué vis à vis des PP.
Autre petite intérrogation.
Est il possible que DPLE soit une résultante ou une prolongation, suite à la liquidation en 2010 de la St "LES MAISONS DE L'EXAGONE"

M188593

11 juillet 2017 •14:34

Merci pour ces précisions Myownway. ca confirme que le calcul fait par jcf13 est potentiellement trompeur
(ce n'est pas une critique, mais un simple remarque, hein : désolé si mon ton t'a semblé abrupt !)

>D'ailleurs, jcf13, pourquoi fais-tu le lien avec cette société qui a été liquidée ?

Pour ce qui nous intéresse, la question est évidemment de savoir la rentabilité de cette acquisition et bien sûr le prix. C'est potentiellement une hausse d'activité conséquente, mais il faudrait savoir a quelle échéance elle peut etre relutive (c'est a dire augmenter le bénéf par action).

Moyennant le fait que ces éléments soient favorables, je pense que voir AST faire de la croissance externe est plutot un signe favorable. Vivement les chiffres semestriels qu'on ait une idée de la progression récente

Myownway

12 juillet 2017 •09:15

(dans l'impossibilité de poster ce message dans son intégralité, je suis contraint de le scinder en plusieurs parties)

jcf13

Sans dévoiler les détails des négociations en cours, il est de fait tout à fait regrettable qu'AST Groupe ne communique pas davantage vis-à-vis de ses actionnaires.

La société "Les maisons de l'hexagone" fait à présent partie de DPLE, peut-être rachetée par la SAS Le Fond Du Val en 2010 pour une somme modique, une fois celle-ci en liquidation judiciaire pour insuffisance d'actifs.

M188593

Le contrôle de cohérence effectué par jcf13 se justifiait parfaitement de mon point de vue, c'est la raison pour laquelle j'ai souhaité contribuer à sa réflexion en répondant à son questionnement.
Une des règles en investissement est de toujours rester sceptique face aux affirmations, déclarations, etc... des uns et des autres. C'est très important.
En général on le devient naturellement avec l'expérience...
Il est très important aussi de ne pas tomber dans l'excès inverse. Être toujours sceptique tout en restant positif est sans doute la bonne attitude à adopter.

Quant à l'examen de la rentabilité actuelle de DPLE, là encore, compte tenu du peu d'informations fournies, il faut se livrer à un exercice périlleux à partir d'hypothèses :

au 31/12/2016 (avant fusion/absorption donc), il est possible de considérer la composition du groupe comme ceci :
-> d'une part la société le Fond Du Val (FDV) qui porte la quarantaine d'agences commerciales et de construction
-> d'autre part la société DPLE qui a une activité propre de commercialisation et de construction en plus de son statut de holding du groupe (les immobilisations financières pour près de 7 M€ pourraient être liées à sa participation dans la société le Fond Du Val).
=> ces 2 sociétés forment le groupe
N.B. : il est indiqué que la société le Fond Du Val détiendrait directement 1 filiale et indirectement 1 autre filiale mais je n'ai pas trouvé d'informations (gratuites....) à ce sujet.

Pour 2016
FDV
Chiffre d'affaires : + 47.5 M€
Résultat d'exploitation : -0.1 M€
Résultat net : + 0.2 M€

DPLE
Chiffre d'affaires : + 5.3 M€
Résultat d'exploitation : +0.4 M€
Résultat net : + 0.4 M€

de 2012 à 2016
FDV
Chiffre d'affaires : de + 45.6 M€ à 47.5 M€ (+bas : + 42.2 ; +haut : + 47.5)
Résultat d'exploitation : de 1.0 M€ à -0.1 M€ (+bas : - 0.1 ; +haut : + 1.0)
Résultat net : de +0.8 M€ à + 0.2 M€ (+bas : + 0.2 ; +haut : + 0.8)

DPLE
Chiffre d'affaires : de + 5.2 M€ à + 5.3 M€ (+bas : + 5.2 ; +haut : + 6.3)
Résultat d'exploitation : de +0.6 M€ à +0.4 M€ (+bas : + 0.4 ; +haut : + 1.0)
Résultat net : de -0.5 M€ à + 0.4 M€ (+bas : - 0.5 ; +haut : + 0.9)

Les résultats consolidés sur la période :
(hors éliminations des opérations croisées - ex. : versement de dividendes de la fille vers la mère [= produits financiers])
un CA stable qui oscille aux alentours des 50 M€
un REX entre un plus bas de 0.3 M€ et un plus haut de 1.6 M€
un RN entre un plus bas de 0.3 M€ et un plus de haut 1.1 M€

Myownway

12 juillet 2017 •09:51

(suite)

Les taux de marge d'exploitation et nette ont évolué de façon erratique (tout comme ceux d'AST). En tout état de cause, ils ne correspondent pas aux objectifs fixés par le plan Cap200. Des synergies sur les achats, le partage des bureaux d'études, la mise en commun des outils informatiques, des services administratifs et des meilleures pratiques pourraient cependant permettre une amélioration sensible des résultats.

Au niveau des actifs immobilisés, essentiellement des fonds de commerce et des participations pour FDV pour 5.6 M€ et une trésorerie de 4.4 M€, pas de dettes financières et un compte de régularisation au passif de 3.2 M€ (produits constatés d'avance ?).
Au niveau des actifs immobilisés, essentiellement des participations pour DPLE pour 7.0 M€ (titres FDV ?) et pas de trésorerie disponible, des dettes financières à hauteur de 4.0 M€.
La trésorerie de l'une compensant les dettes financières de l'autre, des actifs corporels négligeables, il convient d'évaluer la valeur actuelle (et non celle figurant au bilan) des fonds de commerce.

En retenant un PER de 10 conforme à un secteur cyclique et un RN moyen de 0.8 M€, le groupe DPLE pourrait être évalué à 8 M€ (estimation basse).
En se basant sur un PER actuellement généreux (pour un secteur cyclique) de 15 (sociétés cotées du secteur) et toujours un RN moyen de 0.8 M€, le groupe DPLE pourrait être évalué à 12 M€ (estimation moyenne).
A partir d'un RN plus "normatif" de 3 %, soit 1.5 M€ en reprenant le CA réalisé, le groupe DPLE pourrait être évalué selon les mêmes conditions à 22.5 M€ (estimation haute).

Myownway

12 juillet 2017 •09:51

(suite)

Des facteurs peuvent influencer le prix de vente tels que les risques liés à l'atteinte ou non à terme d'un RN normatif de 3%, les réorganisations à mener ou pas, les synergies estimées, la valorisation actuelle des sociétés immobilières par les acteurs de ce marché présentement porteur.

Pour ma part, compte tenu du caractère cyclique du secteur, de la stagnation du chiffre d'affaires ces dernières années et de la relative faiblesse du résultat net de cette société et en conséquence des actions à mener dans le temps pour faire croître à nouveau cette entreprise qui apparait aujourd'hui en panne et des risques sous-jacents, notamment des risques d'intégration, mais prenant en compte également les synergies liées à une nouvelle organisation, de la complémentarité sur le plan géographique et en faisant abstraction (par manque d'informations à ce sujet) de l'état du marché des cessions/acquisitions des sociétés de ce type, ma valorisation raisonnable et prudente de DPLE se situerait aux alentours de 15 M€ (en considérant un RN de 1.5 M€ réalisable à terme et un PER de 10, pas nécessairement généreux dans la période actuelle pour ce secteur mais qui contrebalancerait les risques d'exécution pour redynamiser cette entreprise).

Pour rappel, il s'agit d'une proposition d'évaluation à partir de très peu de données (!) et comportant beaucoup d'inconnues.

A ajuster en fonction de la qualité de la société, de son potentiel global, des synergies envisageables, de la maîtrise des risques et de l'état du marché des cessions/acquisitions.

Myownway

jcf13

13 juillet 2017 •17:42

Myo tu a fait un travail remarquable de recherche et d'analyse. Merci encore.

Avec toutes tes infos. nous y voyons beaucoup plus clair.
Maintenant, pour les PP que nous sommes la question réside dans les modalités d'absorption.
A quel prix ?
Par quels moyen. Emprunt, fusion avec échange d'actions, augmentation de capital pour ast.
Problème de dilution ou pas ?
Dans la mesure ou nous sommes en phase de reprise d'un bas de cycle du secteur immobilier, ce peut être une bonne affaire de récupérer la surface commerciale et les moyens d'un confrère. (je ne dis pas concurrent car il ne sont pas actif sur la même zone commerciale) et c'est là sans doute toute la toute la valeur de DPLE.

Myownway

16 juillet 2017 •22:24

Bonsoir,

Si l'on considère les 720 ventes 2016 annoncées comme une donnée brute, soit 540 ventes nettes (en retenant un taux d'annulation de 25% équivalent à celui d'AST [donnée 2015]), ces dernières représentent 30% des ventes nettes annoncées par AST pour 2016.
En conséquence, l'acquisition envisagée est importante.

Au-delà de la complémentarité géographique qu'elle apporterait, la qualité des équipes et des fonds de commerce, en comparaison du prix payé, fera la valeur et l'intérêt in fine de cet achat.

Considérant le bas niveau des taux d'intérêt actuels, le recours à l'emprunt est a priori la formule la plus avantageuse.

Compte tenu des estimations de valorisation proposées ci-avant (approximatives par manque d'informations), des capacités d'AST Groupe à générer des flux de trésorerie de plus en plus importants durant cette période de reprise de ses marchés, de l'absence de dettes tant chez DPLE (sauf erreur de compréhension - à confirmer) que chez AST et de la possibilité pour notre société de faire appel aux marchés financiers le cas échéant, AST Groupe ne devrait pas rencontrer de difficultés pour financer par emprunt à des conditions favorables cette acquisition.

Aussi, la période postérieure à celle-ci pourrait générer quelques inconnues et connaître des perturbations tant au niveau du nouveau Groupe ainsi constitué que de sa capitalisation boursière.

Mais, comme déjà écrit lors de mon tout premier message sur ce forum en 2014 à propos d'AST Groupe, quand le cours de son action ne cotait alors qu'aux alentours de 2.40 €, pour l'investisseur de long terme, les turbulences rencontrées par une bonne entreprise ne sont pas un problème, pas plus que les mouvements de court terme des marchés financiers. Bien au contraire, s'ils fournissent des opportunités pour faire de meilleures affaires !
Cette situation peut être mise à profit par l'investisseur perspicace.

Certes, le chômage, l'étroitesse du flottant et sans doute le manque de stabilité du groupe accentuée par une communication pas toujours maîtrisée et en général insuffisante restent des freins puissants pour les investisseurs tant professionnels que particuliers.

Mais, se loger répond à un besoin primaire et nous n'arrêterons pas de nous loger demain alors que disposer d'un toit sûr est un besoin naturel (vital) depuis nos origines.

Mes convictions sont que les besoins sont réels en raison de la dynamique démographique en France, que les taux d'intérêt bas devraient perdurer et que le potentiel du couple Pobi/Natilia devrait fortement s'accroître dans la durée.


Ce post n'a pas pour objet d'inciter à l'achat ou à la vente de titres AST Groupe, mais à partager connaissances, hypothèses et réflexions. Il appartient à chacun de se déterminer selon ses propres convictions en dernier ressort.

Myownway