Assurance Vie : SCPI dans un contrat d'assurance vie?

paal

02 août 2014 •14:06

"Est-il préférable de détenir des SCPI au sein d'une assurance vie ou de les acheter à crédit ?"

Tout dépend à la fois de la nature de vos SCPI ainsi que de vos objectifs !

Pour ma part, il m'est arrivé de souscrire des parts de SCPI,, et de les souscrire au moyen d'un prêt in fine, ce qui m'aura permis d'optimiser un déficit foncier, s'agissant d'une SCPI de valorisation du patrimoine, avec des intérêts annuels qui étaient supérieurs aux revenus distribués !

Par contre, et lorsque la SCPI aura été dissoute (par coïncidence à peu près au moment de l'échéance du prêt in fine), j'aurai bénéficié de la plus-value en totale exonération, puisque lesdites SCPI étaient détenues depuis plus de 15 années ...

Aujourd'hui, le même type d'opération serait quelque peu plus sportif, et porterait sur une période plus longue, sauf révision de la loi sur les plus-values !

l_ermite

04 août 2014 •11:37

J'ai un montage financier du genre prêt in fine/SCPI, adossé à un contrat d'assurance vie où j'ai apporté 70% du montant de l'achat, l'ensemble sur une durée de 10 ans et pris dans un établissement bancaire.

Le contrat d'assurance vie associé est ingérable car il est quasi impossible d'arbitrer dessus, aussi si les ucs fondent eh bien je n'ai que mes yeux pour pleurer et ce pendant 10 ans, et d'ailleurs c'est ce qui est arrivé.

Les frais d'entrée de la scpi et de dossier ont représenté 13% alors qu'ils sont de 6% sur un contrat av.

Je trouve le montage lourd et complexe et je ne suis pas du tout certaine qu'il me soit profitable au final. Ce n'est pas quelque chose que je reproduirai, malgré la foultitude d'avis disant qu'il faut le faire au vu des taux d'intérêt.

Après, mettre des scpi sur un contrat d'assurance vie ça dépend de votre situation au regard de l'impôt et de ce que vous avez déjà sur contrat av. Est il plus intéressant pour vous de payer les 0,5 ou 0,6 de frais de gestion du contrat par an que de payer l'impôt sur le revenu de la scpi en direct ? Dépasserez vous les 4600 de pv annuels sur vos contrats qui vous feront payer les 7,5% d'impôts dessus ? Tout dépend de votre situation en fait, et ça se calcule chaque fois, en tenant compte de tous les éléments.

Su contrat d'assurance vie attention à ne prendre que les moins chargés en frais et qui reversent 100% du dividende, sinon la rentabilité devient à peine celle d'un bon fonds euros.

Profil supprimé

04 août 2014 •20:52

A l alecture de vos réponses, je pense que je vais privilégier les SCPI au sein d'une AV car je souhaite valoriser à long terme du cash.
Merci

M415325

27 novembre 2014 •19:05

Quelles scpi pour av ?

Profil supprimé

28 novembre 2014 •22:45

Comparatif SCPI en direct/dans un contrat d’assurance vie

Nous allons prendre l’exemple d’un épargnant ayant le choix entre l’acquisition de parts de la SCPI PF02 en direct ou d’en acquérir au sein du contrat d'AV mes placements liberté.

Propriétaire des parts :
- direct : vous même. Vous pouvez donc participer au vote des AGO
- en assurance vie : la compagnie d’assurance dont vous n’avez qu’un droit de créance à son égard. Par conséquent aucun vote possible lors des assemblées.

Prix d’une part :
- en direct : 182 euros
- en AV : 177,15 euros décote de plus de 2,5 % par rapport au direct

Frais de souscription :
- direct : 10,17% TTC de la valeur de retrait
- en assurance vie : 6 % du montant versé sur le support

Autres frais après détermination du bénéfice distribuable
- en direct : aucun
- en AV : 0,50 % de frais de gestion annuel

Minimum de souscription :
- en direct : 5420 euros de première souscription minimum puis 1 part au minimum. Les achats de parts ne sont pas divisibles.
- En assurance vie : minimum 50 euros par support/scpi après un versement initial pour l'ouverture de l'AV d'un minimum de 500 euros. L’épargnant peut ajouter des centièmes de parts de scpi. Les parts sont assimilés à des unités de compte

Délai de jouissance des parts :
- en direct : le 1er jour du 4ème mois suivant
- en assurance vie : le 1er jour du mois suivant

Liquidité des parts :
- en direct : les sociétés de gestion ne garantissent pas le rachat des parts que ce soit une scpi à capital fixe ou variable (vente sur le marché secondaire pour les premières ou vente par compensation avec des souscriptions pour les secondes)
- en AV : les compagnies d’assurance garantissent le rachat des UC (l’épargnant peut récupérer son argent sous une semaine) et aussi leur nombre (pas leur valeur)

Fréquence de perception des revenus :
- en direct : trimestrielle
- en assurance vie : trimestrielle avec la possibilité d’avoir un peu plus de flexibilité : en faisant des rachats partiels mensuels après la perception du premier revenu.

Support de perception des revenus :
- en direct : sur le compte courant correspondant au RIB fourni à la société de gestion
- en AV : sur le fonds euro ou à défaut sur une SICAV monétaire

Fiscalité des revenus
- en direct : celle des revenus fonciers (possibilité de l’abattement de 30 % du micro foncier si les revenus annuels sont inférieurs à 15000 euros) imposés au barème de l’IRPP + Les prélèvements sociaux (15,5 % avec la possibilité de récupérer la CSG déductible lors de la déclaration de l’année suivante à l’IRPP). Comme les SCPI sont des sociétés fiscalement transparentes, c’est le bénéfice net réalisé par part qui sera imposable et non le montant des dividendes par part effectivement distribués)
- en AV : celle des revenus de capitaux mobiliers soumis au PLF (35 % si contrat 0-4 ans ; 15 % contrat 4-8 ans : 7,5 % contrat > 8 ans+ abattement de 4600 euros pour une personne seule ou 9200 euros pour un couple) + PS (15,5 %). Gros plus des rachats partiels : seule une partie du rachat correspond à la part d’intérêts sera imposable. (Par exemple : 100 000 euros placés en AV génèrent 5000 euros de revenus la première année. L’épargnant souhaite les retirer directement sur son compte courant en fin d’année. Les 5000 euros se décomposeront de 4761 euros (5000/1,05) de capital et de 239 euros d’intérêts. Seuls ces derniers seront imposables ; alors que les revenus d’un achat en direct sont imposés à hauteur de 5000 euros)

Fiscalité des plus-values:
- en direct : celle des plus values mobilières (19 % IRPP + 15,5 % PS) avec un système d’abattement entre la 6ème et la trentième année de détention. Exonération totale après trente années de détention.
- En AV : même fiscalité que celle des revenus

Rentabilité nette avant impôts et après frais de gestion : (hypothèse de stagnation de la valeur de la part)
- en direct : 5,27 % (9,60/182)
- en AV : 4,91 % (9,60/177,16 -0,50%)

Rentabilité nette après impôts et PS :
- en direct : 3,43 % (hypothèse d’un TMI de 30 % et de revenus annuels < 15000 euros)
- en AV : minimum 2,43 % (contrat < 4 ans avec rachat total) - maximum 4,87 % (contrat > 8 ans avec rachat partiel du montant des revenus acquis la première année suivant le placement du capital et après application de l’abattement de 4600/9200 euros ; cf. le paragraphe fiscalité des revenus des scpi en AV).

Imposition à l’ISF ?
- en direct : oui (Si le patrimoine net taxable de la personne excède 1,3 millions d’euros)
- en AV : oui (idem qui ci-dessus)

SCPI et droits de succession :
- en direct : les parts de SCPI font partie de la successions. Les droits commencent à s’appliquer au travers d’un barème progressif avec éventuellement l’application d’un abattement (les taux et le montant de l’abattement dépendent du lien existant entre le donataire/défunt et celui qui reçoit le don/héritier)
- en AV : les UC de SCPI sont hors successions si tous les versements ont été effectués avant les 75 ans de la personne. L’AV est taxée de manière forfaitaire à hauteur 20 % pour toutes les sommes dépassant 152 000 euros.

Recours à l’emprunt/démembrement :
- en direct : possibilité d’acquérir des parts de SCPI via un prêt immobilier pour surfer aux maximum sur l’effet de levier/ Possibilité d’acquérir des parts de scpi en nue propriété ou en usufruit.
- En AV : pas d’emprunt possible seule un système d’avance d’un montant de 60 % de l’épargne placée est possible, mais moins de souplesse qu’un crédit classique/ le démembrement n’existe pas en AV.

paal

29 novembre 2014 •01:37

"Comparatif SCPI en direct/dans un contrat d’assurance vie"

Très joli comparatif ; bravo !

M2757369

29 novembre 2014 •09:50

Assuranxe vie hors succession si versements avant 70 ans et non 75.

Bien vérifier si l'assureur reverse 100% du dividende, certains ne reversent que 85%.

Ok avec le reste.

potter..

29 novembre 2014 •15:48

@ Denios42
Quand vous écrivez:
"Prix d'une part :
-en direct : 182 euros
-en AV : 177,15 euros décote de plus de 2,5 % par rapport au direct

Frais de souscription :
-direct : 10,17% TTC de la valeur de retrait
-en assurance vie : 6 % du montant versé sur le support"

il faudrait préciser que le prix d'acquisition de 177.15 € (j'arrondirais plutôt à 177.16 €) tiens compte des frais de 6 % sur les versements.

En effet avec mes-placementsliberté on achète la part de PFO2 à la valeur de retrait (soit 91.5% de 182 € = 166.53 €) + 6% de frais sur le montant des versements, et donc à 166.53 : 0.94 = 177.16 €

paal

29 novembre 2014 •22:34

Tiens, il y aurait quelqu'un qui m'aurait viré mon post sur les primes versées après 70ans ?

Il me semble pourtant que c'était la justesse même !
Tant pis !