Achat : Achat de ma résidence principale.

Je souhaiterais avoir vos conseils / avis sur le financement de l'achat de ma résidence principale située à Pertuis (84) qui devrait intervenir dans les prochaines semaines.

Bien :
- maison de plain-pied de 106 m² habitable avec un terrain de 680 m²,
- date de constuction : 1960,
- locataire de ce logement depuis 2001 avec un loyer mensuel de 800 ,
- coût total d'acquisition estimé à 235 540 (= prix de la maison + frais de notaire + frais de cautionnement).

Patrimoine et données financières :
- 2 livrets LEP : 10 000 ,
- plan d'épargne entreprise : 16 000 ,
- assurance-vie (contrat ouvert en octobre 2005) : 80 000 ,
- actions : 6 000 ,
- parts de SCPI acquises en avril 2007 pour un montant de 25 000 financées à 100% par un emprunt d'une durée de 7 ans avec un remboursement mensuel de 339 et un dividende trimestriel de 397 ,
- marié avec 4 jeunes enfants (9 - 8 - 5 - 3 ans),
- revenu global net 2007 : 41 000 ,
- taux d'imposition : 5.5 %.

Plan de financement envisagé :
- apport de personnel : 100 000 . Je cèderais mes actions, les LEP, le PEE et ne garderais que 12 000 sur mon assurance-vie,
- prêt à taux zéro d'une durée de 6 ans : 19 875 avec un remboursement mensuel de282 (TEG = 0.36%),
- prêt 1% patronal d'une durée de 6 ans : 12 800 avec un remboursement mensuel de 198 (TEG = 3.36%),
- prêt principal d'une durée de 18 ans : 102 865 avec un remboursement mensuel de 400 pendant 6 ans et de 1 000 entre la 7ème et la 15ème année. Le taux TEG de ce prêt principal avec des remboursements modulables va être négocié dans les prochaines semaines. Concernant l'assurance, je compte souscrire une assurance-décès et incapacité de travail 100% sur ma tête sachant que ma femme ne travaille pas.

Que pensez-vous de ce plan de financement ? Dois-je étudier la possibilité prêt in-fine ? Dois-je laisser plus d'argent sur mon assurance-vie ? Quel pourrait être un bon taux pour la négociation future de mon prêt principal ? Un prêt modulable avec une grande différence entre les mensualités est-il possible ?

Merci d'avance pour vos contributions toujours riches.

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5 réponses

22 février 2008 13:29
Juste une correction :
dans mon long post, la durée du prêt principal est bien de 15 ans.

25 juin 2008 10:16
Mon projet avance ... finalement le coût global de l'acquisition est de 215 123 . Le prix net vendeur m'a été communiqué la fin du mois dernier et un compromis de vente devrait être signé en juillet 2008.

Mon plan de financement est le suivant :
- apport personnel : 50 600
- prêt 1% patronal : 11 200 sur 15 ans avec TEG de 1.96% et des mensualités de 71.76
- prêt taux zéro : 19 875 sur 6 ans avec des mensualités de 281.01
- prêt principal : 133 448 avec un taux nominal de 4.83% sur 18 ans et 10 mois avec des mensualités - hors assurances - de 600 sur 6 ans, de 1 060 sur 4 ans, de 1 130 sur 5 ans et de 1 194 sur 3 ans et 10 mois. Le coût total des intérêts est de 83 377 et cette proposition émane de la BNPPARIBAS avec des taux effectifs depuis le 23 juin 2008. Cette banque ne m'applique pas de frais de dossier et pas de pénalités en cas de remboursement anticipé.

Je compte souscrire la formule 3 "décès - PTIA - ITT - IPT - IPP" de l'assurance CARDIF avec une quotité de 100% sur me tête pour mon prêt principal et le coût me revient à 6 063 ... soit un taux moyen annuel de 0.24% sur le capital emprunté.

Après la signature de l'acte de vente définitif, je souscrirai un prêt 1% patronal pass-travaux de 8 000 sur 10 ans avec un TEG de 1.96% et des mensualités de 73.43 . Il me restera 60 000 disponible au sein de mon patrimoine pour envisager des travaux d'aménagement de combles pour un montant total de 68 000 .

Mon revenu mensuel net s'élevera à 3 500 à partir du 1er juillet 2008, mon épouse touche une indemnité mensuelle d'élue conseillère municipale de 600 et la CAF nous verse 585 par mois.

Voici mes questions : que pensez-vous de la proposition de la BNPPARIBAS ? que pensez-vous de l'assurance CARDIF ? Emprunteriez-vous un petit peu plus (env. 10 000 ) pour disposer d'une enveloppe supérieure pour les travaux ? faut-il forcément disposer d'une offre de prêt d'une banque concurrente pour faire baisser le taux de la proposition qui m'intéresse ?

Merci d'avance pour vos réponses.
25 juin 2008 10:29
Bonjour,

Je suis Conseiller Indépendant en Financements.
Je peux vous aider dans vos recherches de prêt, afin d'avoir le meilleur taux possible.
N'hésitez pas à me laisser vos coordonnées (poulpish@yahoo.fr).
08 octobre 2008 21:45
Cela prend du temps ... mais je devrais signer un compromis de vente en octobre 2008.

La dernière valeur des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans est de 4.04% et le taux directeur de la BCE vient d'être abaissé à 3.75%.

Mon prêt d'un montant de 140 000 sur 18 ans avec des mensualités - hors assurances - de 670 sur 6 ans, de 1 140 sur 4 ans, de 1 210 sur 5 ans et de 1 300 sur 3 ans devrait être souscrit en suivant en novembre 2008.

Quel peut être l'objectif d'un excellent taux fixe - hors assurances - à obtenir pour ce prêt ? 4.70% - 4.80% - 4.90% - 5.00% ?

Pour rappel, j'avais obtenu une proposition ferme fin juin 2008 sur ce même prêt avec un taux fixe - hors assurances - de 4.83% et les valeurs de l'OAT et du taux directeur de la BCE étaient supérieures aux valeurs d'aujourd'hui.

Merci pour vos contributions.
17 novembre 2008 15:49
Tu nous diras pour la couleur du papier peint dans les toilettes ?

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