Y a-t-il une bulle spéculative sur la forêt française?

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Les Français aiment la pierre, mais aussi le foncier et la terre. Ces actifs les rassurent. Attention tout de même, certains achètent aujourd’hui trop cher pour des raisons fiscales.

Depuis la crise financière de 2008, la forêt retrouve son caractère de valeur refuge et suscite beaucoup d’intérêt auprès des investisseurs privés. Les transactions sont en pleine effervescence. En particulier pour les massifs résineux. Ainsi, dans les Landes, l’hectare de pins maritimes s’affiche actuellement à 7500 €, soit le double de son prix d’il y a dix ans. Dans le sud du Massif central, secteur longtemps oublié, la cote des massifs de résineux rattrape celle de Rhône-Alpes. Encore plus coûteuses, les belles forêts de chênes ou de hêtres restent très recherchées. Et la qualité paye toujours. En Bourgogne, un investisseur privé vient de céder 250 ha de chênes pour 3 millions d’euros ; il les avait achetés 1,5 million d’euros six ans auparavant. Maintenant, il faut débourser au minimum 10.000 €/ha pour s’offrir une belle forêt de chênes.

Les prix des forêts en surchauffe

«Alors que les prix des forêts ont fortement augmenté en 2010 et 2011, ils se sont plutôt stabilisés depuis 2012, si l’on se base sur les transactions que nous notifient les notaires», explique Robert Levesque, du bureau d’études du groupe Safer. Pourtant certains observateurs redoutent une bulle. Le prix des forêts de production dépend de la qualité du sol, de la situation, et surtout de celle des arbres qu’elles comportent. Les experts forestiers parlent de «valeur technique». «Depuis quelques années, les transactions de massifs se concluent souvent 15 à 20 % au-dessus de cette référence. Quinze ans auparavant, elles s’effectuaient jusqu’à - 30 % de leur valeur technique», constate Michel de Warren, directeur des investissements et de la gestion privée à la Société Forestière, structure dans le giron de la Caisse des dépôts et consignations (CDC).

«Depuis trois ans, une tension sur les prix touche les grands massifs forestiers, notamment en Champagne, dans les Vosges, dans le Jura, en Normandie», remarque Benoît Léchenault, directeur d’Agrifrance, filiale de BNP Paribas.

D’où vient la bulle? Sans aucun doute de la récente carotte fiscale accordée aux groupements forestiers. Courant 2009, ils entraient dans le champ d’application de l’ISF PME accordé dans le cadre de la loi Tepa. Acheter des parts de groupements forestiers à l’émission permet de diminuer - sous certaines conditions - l’ISF à payer, au même titre par exemple que des placements plus risqués comme les fonds communs de placement pour l’innovation (FCPI).

«Face à l’afflux de collecte des groupements fonciers forestiers assortis de la réduction ISF au titre de la loi Tepa, les gestionnaires patrimoniaux sont obligés d’acheter dans un délai limité. D’où des acquisitions de forêts à 15 à 25 % plus cher que leur valeur technique», alerte Benoît Loiseau, à la tête de Forêt Patrimoine, un spécialiste des transactions de massifs. A ces prix d’achat surévalués, les professionnels proposant de la forêt sous forme de groupements ajoutent la rémunération versée aux conseillers en placement ainsi que leur commission pour la constitution et le portage de cette structure. D’où un risque pour les particuliers de surpayer leur investissement assorti d’un avantage fiscal non transmissible.

En contrepartie de l’avantage ISF-PME, ils doivent conserver leurs parts au moins cinq ans. Attention toutefois à ne pas considérer cette obligation fiscale comme la durée optimale du placement. Ceux qui seraient tentés de céder leurs parts à partir de la sixième année prennent le risque de voir le marché secondaire se bloquer.

Un investissement à long terme

En direct ou en parts, le placement forêt doit être conservé au moins une quinzaine d’années, période correspondant à la rotation d’un massif. L’idéal consiste même à en rester propriétaire pendant trente à quarante ans. «Selon les essences, les rendements liés aux coupes et ventes de bois varient souvent entre 1 et 3 % par an. Il faut attendre une cinquantaine d’années pour couper des résineux comme les pins, et pratiquement le double pour tirer parti des feuillus comme les chênes et les hêtres. Il est indispensable d’investir dans des massifs de qualité», explique Jean d’Harcourt expert forestier à Gien. Un récent rapport du sénat considérait que la gestion de la forêt française devait être améliorée.

Dans les grandes familles, les forêts se transmettent de génération en génération. Encore faut-il avoir les moyens d’acheter un massif en direct et de le faire gérer. Récemment, dans la Vienne, 56 ha de chênes ont trouvé preneur à 570.000 €. Dans le Morvan, une forêt de 300 ha de pins de Douglas s’est vendue 2,25 millions.

Les parts de groupements forestiers restent plus accessibles. Avec des parts à 5000 €, Domaine et Patrimoine crée par exemple des groupements à capital variable afin d’améliorer la liquidité des parts sur le marché secondaire. A la Société Forestière, le ticket d’entrée grimpe à 150.000 €.

Mieux vaut se méfier des acteurs mettant un avant «un investissement sûr et rentable dans la forêt» supposé rapporter 6 % par an sur 12 ans. «Placement atypique, la forêt en direct ou en parts ne peut pas dégager un rendement élevé, sans présenter un grand risque. Dans nos mises en garde, nous appelons les épargnants à la prudence», prévient Xavier Parain, directeur de la gestion d’actifs à l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Cet actif de diversification ne devrait représenter que 5 à 10 % des gros patrimoines. «Nos clients souscrivant des parts de groupement détiennent un patrimoine de 3 à 5 millions d’euros. Leur objectif concerne surtout la réduction ou l’exonération d’ISF, ou la transmission» explique Vincent Dupin à l’Union financière de France (UFF).

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