Vivre dans une résidence pour seniors, combien ça coûte

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Ces logements destinés aux personnes âgées encore autonomes sont en plein développement et deviennent plus abordables. Le point sur les différentes formules.

La résidence les Jardins d'Arcadie offre la possibilité de faire sa cuisine chez soi.
La résidence les Jardins d'Arcadie offre la possibilité de faire sa cuisine chez soi.

Après plusieurs tentatives ratées, le marché du logement spécialement adapté aux seniors semble prêt à se développer. Selon les projections de l'Insee, la population de plus de 60 ans aura bondi de 40% d'ici à 2030. Et son espérance de vie ne cesse de s'allonger. Même si bon nombre de ces personnes souhaitent rester chez elles, le potentiel de ces habitations destinées à des seniors encore autonomes est énorme. D'après le pointage effectué en juin 2011 dans une étude du cabinet Xerfi, la France ne compte actuellement que 250 résidences et villages seniors, soit moins de 20.000 places.Jusqu'à présent, ces logements souffraient de deux handicaps: les clients potentiels connaissent rarement le concept et les autres en ont une mauvaise image. Bon nombre de personnes les assimilent à des maisons de retraite médicalisées alors que ces résidences visent un public plus jeune (voir encadré). Ensuite, leur coût est réputé prohibitif. «Ce marché a beaucoup pâti de l'image des résidences d'ancienne génération, souligne Sophie Schmitt, directrice associée de Seniosphère, cabinet spécialisé dans le marketing senior. Ces copropriétés haut de gamme à la manière des Hespérides décidaient des services à proposer et les géraient directement, mais cela pouvait mener à des charges particulièrement élevées.»

Des «villages séniors»

Equipement souvent présent dans les résidences séniors: la piscine (ici, chez Domitys).
Equipement souvent présent dans les résidences séniors: la piscine (ici, chez Domitys).

Aujourd'hui, le marché s'est élargi vers la gamme moyenne. Les «villages seniors» s'adressent aux plus jeunes retraités qui achètent le plus souvent leur logement. Ils viennent généralement s'installer en couple et n'hésitent pas à quitter leur région pour se rapprocher du soleil. Ils recherchent des copropriétés sécurisées, conviviales et leur offrant quelques services. Très peu de ces derniers sont proposés sur place, mais les résidents disposent d'un interlocuteur chargé de les aider ou de trouver des prestataires extérieurs. Dans ce créneau, les Senioriales, qui comptent une trentaine de réalisations, proposent des appartements au prix moyen de 250.000 euros pour 80 m². Depuis peu, le concept est également décliné en ville où il faut compter 180.000 euros pour un appartement de 50 m². Du côté des charges, elles se situent entre 140 et 180 euros. Les Villages d'Or proposent le même genre de produit. Compter 2900 à 4200 euros du mètre carré habitable et 550 euros en moyenne pour louer un 2 pièces. Les charges, elles, sont évaluées à 120 euros par mois. Quant aux résidences seniors avec services, elles connaissent un développement plus fort encore. Elles s'adressent plutôt à un public à partir de 75 ans. Elles intéressent souvent des retraités qui ont perdu un conjoint et qui recherchent plus de prise en charge. Les logements sont plus petits que dans les villages, avec une majorité de 2 pièces, et se situent à proximité de l'ancien logement des résidents. Ils trouvent là un habitat adapté mais surtout des salles de sport et d'activités pour éviter la solitude ainsi qu'un restaurant et l'accès à de nombreux petits services. Evidemment, la facture s'en ressent, mais la formule a été optimisée au fil des années. Désormais, la plupart des services sont proposés à la carte: cela permet au client de moduler selon ses besoins, tandis que le propriétaire s'évite des charges prohibitives. Seule différence: certains gestionnaires proposent des forfaits (notamment demi-pension et pension) et d'autres non. Chez Domitys, qui compte déjà une vingtaine de résidences et autant en projets, le loyer moyen (charges locatives comprises) s'établit entre 600 et 700 euros. Il convient ensuite d'ajouter les services qui s'élèvent à 800 euros en moyenne, notamment du fait de la restauration du midi plébiscitée par 70% des résidents. Aux Jardins d'Arcadie, autre enseigne comptant une dizaine de résidences, on estime à 1000 euros par mois le ticket moyen. Ici, les loyers s'établissent autour de 600 euros (avec des pointes jusqu'à 1600 euros à Lyon) et il faut compter une dizaine d'euros pour le repas du midi, la moitié pour le soir et autour de 20 euros par heure pour des services à la personne (livraison de courses, accompagnement à pied ou en voiture...). On retrouve les mêmes estimations à La Girandière, autre enseigne nationale, avec des tarifs moyens autour de 1000 euros par mois pour une personne seule et 1650 euros pour un couple, incluant services de base et repas de midi.«La note se situe souvent entre 1200 et 1500 euros pour une personne seule, reconnaît Sophie Schmitt. Psychologiquement, c'est une grosse somme, surtout pour des gens qui ont été propriétaires jusque-là. Mais ils ne se rendent pas compte que leur ancienne maison représentait souvent des charges au moins aussi importantes.» Dans son étude, le cabinet Xerfi note aussi que le passage à des services à la carte et la réduction du nombre des services proposés «permet d'abaisser les prix proposés aux locataires, d'élargir la base de clients potentiels et ainsi de maximiser les taux de remplissage».

10 euros pour le déjeuner, 5 euros pour le dîner

Preuve de l'attrait de ce marché, de nouveaux venus s'y intéressent. Ainsi, le groupe Lagrange, spécialiste des résidences gérées, a lancé un concept senior sous l'appellation Ovelia. Sa première résidence, au coeur de Toulouse, est proposée à des tarifs s'étalant de 688 à 1746 euros par mois pour une personne, incluant les services de base (accès aux espaces communs, téléassistance, gardiennage...). Restauration et services à la personne en sus: compter 10 euros pour le déjeuner, 5 euros pour le dîner ou 23 euros de l'heure pour une aide à domicile. De son côté, le groupe GDP Vendôme, très présent dans la construction et la gestion d'Ehpad, crée,une marque de résidences seniors haut de gamme baptisée Villa Sully. La première réalisation, intégrant plusieurs éléments domotiques (télémédecine, chemin lumineux, détection de chute...), doit voir le jour prochainement à Annecy-Seynod.Malgré ces avancées, ce marché est loin d'être parfait. «Il reste de gros progrès à faire dans la lisibilité des tarifs, estime Sophie Schmitt. Il faut éplucher de très près tout ce qui est proposé et rentrer dans les détails: l'abonnement téléphonique est-il inclus ou non, la demi-pension comprend-elle la boisson, etc.»

Un produit séduisant pour les investisseurs

Les résidences avec services destinées aux seniors permettent aux investisseurs de bénéficier d'une défiscalisation en loi Censi-Bouvard appliquée aux loueurs en meublé non professionnels. Certes, le rabot fiscal est passé par là et la réduction d'impôts, qui culminait à 25%, ne peut plus dépasser 11% aujourd'hui (dans la limite d'un investissement de 300.000 euros). Cependant, cet avantage perdurera au-delà du Scellier puisqu'il doit prendre fin le 31 décembre 2014. Il s'accompagne d'une récupération de la TVA lorsque la location du bien est confiée à un exploitant pendant une durée minimale de neuf ans. Il permet aussi d'être exonéré d'imposition sur les plus- values au-delà de quinze ans de détention. Côté rendement, la plupart des gestionnaires garantissent un rendement compris entre 4 et 4,5%. Ce n'est pas un placement miracle pour autant et il faut toujours y appliquer les règles de prudence d'un bon investissement immobilier. Il convient notamment de s'assurer de la bonne implantation du bien et de vérifier que les loyers demandés correspondent au pouvoir d'achat de la population ciblée. Enfin, la solidité et le professionnalisme de l'exploitant sont essentiels pour un placement gagnant.

Différents types d'habitat

o Village seniors

Inventé aux Etats-Unis voilà près de cinquante ans, ce concept permet de créer des villages ou des villes entièrement réservés aux retraités avec des aménagements et un règlement de copropriété adaptés à la quiétude des résidents. Outre-Atlantique, les plus grosses communautés, comme Sun City, dépassent aujourd'hui 40.000 habitants. En France, la formule est bien plus discrète mais reste présente, notamment avec les enseignes Senioriales et Villages d'Or. Elle s'adresse à de jeunes seniors totalement autonomes qui cherchent à se regrouper. Ils sont très majoritairement propriétaires de leur logement.

o Résidence seniors avec services

C'est l'une des formules qui semble avoir le vent en poupe actuellement. Elle vise des personnes encore autonomes mais déjà soucieuses de se simplifier la vie. Les logements permettent aux résidents de faire la cuisine et de mener leur vie de façon indépendante mais les espaces communs offrent aussi un restaurant pour se retrouver ainsi que des salles conviviales, des activités et des équipements sportifs. Ici, la quasi-totalité des occupants sont locataires et règlent tous les mois un loyer et des frais pour les services consommés.

o Ehpad

Ces établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes correspondent à ce que l'on appelait communément une maison de retraite. Ils sont forcément médicalisés et permettent à des pensionnaires en perte d'autonomie de disposer des soins de kinésithérapeutes, d'aides-soignants, d'infirmières et de médecins.

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